Cosa ti viene in mente quando leggi le parole ” proprietà in affitto?” Per me, è pura eccitazione. In queste due semplici parole, vedo opportunità piene di potenziale. Non è un segreto che credo che possedere proprietà sia uno dei modi migliori per sviluppare ricchezza a lungo termine e generazionale. Può essere una grande fonte di reddito passivo e, in definitiva, può aiutare a raggiungere la vera libertà finanziaria.
Se sei stato seduto sulla recinzione, non sei sicuro se possedere e affittare la proprietà è giusto per te, questo è per te., In questo post, mi piacerebbe condividere come ho comprato il mio primo condominio e mostrarti che non sono niente di speciale. In effetti, ho fatto un buon numero di errori, alcuni dei quali sono evidenziati qui, ma alla fine, è andato bene.
Ok, sì, è il mio primo e unico edificio-ma sto pianificando ottimisticamente i post futuri (secondo, terzo, quinto, ecc.)., Possiedo quote frazionarie di alcune altre proprietà attraverso investimenti in alcune syndications e crowdfunding, ma ritengo che sia leggermente diverso rispetto alla realtà possederlo ed essere in grado di prendere le proprie decisioni su come gestire l’investimento.
Anche se ho scelto di fare questo fai da te, ci sono altre grandi opzioni là fuori come il crowdfunding immobiliare per quelli di voi che potrebbero non voler assumere quello che ho fatto inizialmente.
Ho intenzione di suddividere questo post in diverse parti diverse e facili da digerire, in modo che forse, solo forse, puoi applicarle ai tuoi sforzi.,
Quindi, senza ulteriori indugi, iniziamo.
LA CONFIGURAZIONE
Avevo letto di investire in condomini dal 2011. Mi sono detto che quando avevo abbastanza capitale, avrei fatto il grande passo. Tagliare a diversi anni più tardi, e avevo salvato la capitale . . . ma ero ancora titubante. Cosa succede se ho incasinato e comprato l’edificio sbagliato? Perderei tutti i miei soldi? Il rischio sembrava troppo grande.
Poi, nel 2015, un mio amico (che era anche un medico) è venuto da me e mi ha chiesto se avrei preso in considerazione l’acquisto di un condominio con lui., Saremmo stati partner alla pari, dividere il costo, e dal momento che entrambi non avevamo esperienza, avremmo imparare insieme.
Comprensibilmente, ero un po ‘ diffidente di investire con un amico. Ma entrambi sembravamo avere l’atteggiamento giusto: la volontà di imparare. Abbiamo anche deciso di mettere tutto per iscritto in modo che ci sarebbe stato molto poco problemi di comunicazione. Abbiamo deciso di mettere in comune le nostre risorse e andare per esso.
LA CACCIA
Avevamo fatto il passo più grande semplicemente decidendo di acquistare una proprietà in affitto, in primo luogo. Ma questo non significava che sapevamo dove andare da lì., Per fortuna, un nostro amico comune (anche un medico) aveva recentemente acquistato un edificio tutto suo, così lo abbiamo portato fuori per un caffè per raccogliere il suo cervello un po’.
Gli abbiamo chiesto di raccontarci tutto della sua esperienza, sperando di ottenere qualche intuizione su cosa dovremmo fare dopo. Ha immediatamente suggerito di usare il suo broker e ci avrebbero insegnato le corde. Si offrì anche di aiutarci con qualsiasi domanda potessimo avere.
Andando a destra con il suo suggerimento, abbiamo raggiunto fuori al suo agente immobiliare e ha espresso il nostro interesse per l’acquisto di una proprietà in affitto., Il broker ha chiesto quanto eravamo disposti a mettere in. Ognuno di noi è giunto al consenso che, data la “proprietà giusta”, saremmo disposti a mettere each 100.000-$200.000. Per fortuna avevo risparmiato per questo momento. Con quel tipo di acconto su un prestito commerciale (che probabilmente richiederebbe 30-35%), potremmo cercare una proprietà fino a un milione di dollari di valore.
Con tutto questo capito, il broker ha iniziato a guardare in città. I suoi criteri suggeriti erano semplici: deve essere all’interno del nostro prezzo e deve avere almeno cinque unità. Perché il minimo di cinque unità?, Perché a cinque unità e oltre, saresti in grado di ottenere un prestito commerciale con standard di prestito più facili. Questo perché la tua “lendability” –cioè la probabilità di ottenere il prestito-è determinata più dall’edificio stesso piuttosto che dalle tue qualifiche personali. Che di solito significa molto meno documenti e una transazione molto più agevole.
Il broker ci ha quindi chiesto in quali aree vorremmo iniziare a cercare., Ovviamente, il punto di prezzo ha contribuito a determinare gran parte di questo (nella nostra zona, il nostro punto di prezzo più alto sarebbe a malapena ottenere una casa unifamiliare). Abbiamo dovuto guardare in aree che sono state considerate meno desiderabili in termini di posizione e forse non la più grande condizione (comunemente indicato come aree di classe B o C). Ma non volevamo guidare più ore ogni volta che visitavamo l’edificio.
E così iniziò la caccia. Il nostro broker avrebbe allineato le proprietà per noi e in un giorno di riposo per entrambi, salivamo tutti in macchina e andavamo in giro., Abbiamo esaminato edificio dopo edificio cercando di capire fino a che punto sarebbero andati i nostri soldi e cosa cercare in termini di proprietà (condizioni, area circostante, ecc.).
Dopo un paio di settimane, entrambi sembravano stabilirsi in una certa zona della città. C’era una buona dose di nuovo sviluppo accadendo nella zona e nuovo trasporto pubblico sotto forma di una linea della metropolitana era in costruzione. Entrambi siamo stati in grado di guardare oltre lo stato attuale dello sviluppo per vedere il suo vero potenziale. Quindi, abbiamo deciso di concentrarci qui.,
C’erano solo un paio di edifici sul mercato in quella zona, e in sole due settimane, l’avevamo ridotto a uno. Il nostro agente ci ha fatto sapere che il prezzo richiesto di 8 800.000 era giusto, e con un po ‘ di contrattazione, la vendita si è conclusa a $795.000. Il tasso cap * era intorno al 5% e con gli affitti di mercato potremmo finire ad un tasso cap più vicino al 7-8%. Quindi c’era un lato positivo che potrebbe aumentare drasticamente il valore dell’edificio. (*Cap rate è essenzialmente il tasso di rendimento sulla proprietà in base al reddito corrente che porta in.,)
L’ISPEZIONE
Una volta che la nostra offerta è stata accettata, abbiamo assunto un ispettore e camminato le unità noi stessi. Sulla base del rapporto dell’ispettore e delle nostre osservazioni, era ovvio che l’edificio non era stato mantenuto così bene. La proprietà era più vecchio, ma per fortuna aveva buone ossa ed è stato ritenuto strutturalmente sano. Lo stesso non si poteva dire del tetto e dell’impianto idraulico, tuttavia, ed era una possibile (grande) spesa futura., Sulla base di queste cose, il broker ci ha fatto tornare al venditore, e mentre non abbiamo ottenuto il pieno credito che volevamo, abbiamo ottenuto dei soldi da mettere verso quelle spese in conto capitale.
I SOLDI
Essendo acquirenti commerciali per la prima volta, trovare un prestito non è stato così facile. Abbiamo dovuto muoverci rapidamente e abbiamo finito per andare con una delle banche più grandi. Erano noti per essere molto indulgenti con gli acquirenti per la prima volta, ma i loro termini non erano sempre i migliori. Abbiamo bloccato in un BRACCIO 5/1 e abbiamo dovuto effettuare un acconto del 35% (~$278.000 o each 139.000 ciascuno).,
Ora, se hai recentemente acquistato una casa, sai che incubo può essere. Ma questo processo è stato un gioco da ragazzi rispetto a quello. Non abbiamo mai nemmeno dovuto fornire i nostri estratti conto bancari personali. La banca stava scommettendo sulla proprietà e, sapendo che eravamo entrambi professionisti, era abbastanza.
Dopo un totale di 60 giorni, l’edificio era nostro, e abbiamo sentito che avevamo ricevuto la migliore educazione possibile—il tipo che viene solo dall’esperienza. Avremmo potuto fare un’analisi migliore? Sicuramente. Avremmo potuto negoziare di più dal venditore? Probabilmente., C’erano molte ragioni per non investire in quella proprietà, ma forse la più grande era la paura dell’ignoto. Per fortuna siamo stati in grado di spingere oltre quella paura.
AVANTI
Nel mio prossimo post sul condominio, condividerò quello che è successo da allora. E ‘ stata una corsa sfrenata, per essere sicuri, e in termini di esperienza, è stato immensamente prezioso., Basti dire che sono passati due anni, e una recente valutazione del nostro edificio ha mostrato che il suo valore è aumentato di un pesante 52%. Naturalmente, non tutto questo è puro ritorno (alcuni soldi riabilitazione è stato richiesto per arrivare a questo punto), ma abbiamo fatto i soldi. Hai un’istruzione e fatto soldi allo stesso tempo? E ‘ qualcosa di cui non mi sentirai mai lamentarsi.
Ora che abbiamo una comprensione più profonda del processo molto meglio, sono fiducioso che faremo solo meglio la prossima volta. A quanto pare, una volta che hai iniziato, la caccia non si ferma mai.,
Qualcuno là fuori ha acquistato una proprietà multifamiliare? Com’e ‘ andato il tuo primo accordo?
