Tasso di capitalizzazione o Cap Rate è un termine spesso gettato in giro nelle discussioni immobiliari. Eppure molte persone non capiscono davvero cosa significhi. Dopo tutto, può essere confuso con i rendimenti cash-on-cash e il tasso di rendimento. Quando si investe in proprietà che producono reddito, siete alla ricerca di flusso di cassa. Si prevede inoltre di realizzare una plusvalenza, vendendo la proprietà in un certo momento in futuro per un profitto., Quando si analizzano le opportunità di investimento, gli investitori immobiliari valutano una moltitudine di fattori diversi.

Ma un investitore tipico sarà interessato al reddito che la proprietà può generare ora e nel futuro. È probabile che l’investitore utilizzi la capitalizzazione del reddito come un metodo di stima del valore. Si tratta di uno dei concetti più fondamentali di investimento immobiliare ed è per lo più indicato nei calcoli come “Cap Rate.”Ecco cosa devi sapere sul tasso di cap, dalla sua definizione ai metodi di calcolo.

Qual è il tasso di capitalizzazione?,

Il tasso di capitalizzazione è simile al tasso di ritorno sull’investimento. Esso consente di confrontare il valore relativo degli investimenti immobiliari indipendente dal loro valore in dollari. La formula standard cap rate è il reddito operativo netto diviso per il valore di mercato. Cap rate è uno dei calcoli più importanti fatti dagli investitori immobiliari.

Il tasso di cap è ideale per valutare proprietà comparabili nella stessa area di mercato., Un calcolatore di tasso di cap è uno strumento utile in quanto consente di ottenere rapidamente una stima per quanti soldi la proprietà dovrebbe fare, e come questo confronta con proprietà simili nella zona.

Le due componenti di un tasso di capitalizzazione sono il Reddito operativo netto (NOI) e il prezzo di acquisto dell’investimento immobiliare. NOI è uguale a tutte le entrate della proprietà, meno tutte le spese operative ragionevolmente necessarie., NOI è una figura prima delle imposte, che appare sul reddito di una proprietà e rendiconto finanziario, che esclude i pagamenti di capitale e interessi su prestiti, spese in conto capitale, ammortamenti e ammortamenti.

In altre parole, il tasso di capitalizzazione misura il rendimento di una proprietà su base annua, rendendo più facile per gli investitori confrontare i profili di rischio e rendimento di diverse attività. Si tratta di una stima del potenziale ritorno di un investitore su un investimento immobiliare., Diversi fattori possono influenzare il tasso di cap di una proprietà, come la domanda di mercato o tassi di interesse, ma uno dei fattori più critici è la sua occupazione.

L’occupazione di una proprietà influisce direttamente sulla quantità di NOI che può generare. Un tasso di posti vacanti è l’opposto del tasso di occupazione. Si riferisce alla percentuale di unità che sono vacanti o non occupate in una determinata proprietà. I tassi di posti vacanti svolgono un ruolo importante negli affari e possono aiutare gli investitori a determinare se stanno facendo una buona mossa mettendo i loro soldi in determinate offerte immobiliari., Una proprietà completamente occupata genererà un NOI più alto e un tasso di cap più alto ad un dato prezzo di uno che è solo la metà occupata.

Esempio di calcolo del tasso di capitalizzazione

Il tasso di capitalizzazione è il NOI diviso per il prezzo di acquisto ed è rappresentato in percentuale.

Cap Rate = NOI/Purchase Price

Ora che conosci le equazioni di base utilizzate per calcolare il cap rate, di seguito è riportato un esempio per illustrare meglio come viene utilizzato. Per prima cosa, troviamo i nostri valori.,

  • Valore della Proprietà (o il Prezzo di Acquisto): $250,000
  • il Totale delle Entrate: Quattro unità x 1.000 dollari al mese in affitto = 48.000 usd/anno

il Totale delle Spese:

  • gestore di Proprietà allo stipendio di $20.000
  • Pulizia e manutenzione – $10,000
  • Ispezione e di commissioni di intermediazione – $5,000

13.000 dollari (NOI)/$250,000 (valore della proprietà) = .052, o 5.2% tasso di Cap.

La stessa formula può essere utilizzata per calcolare il prezzo di acquisto se si ha il Cap rate e NOI. Per risolvere il prezzo, basta riorganizzare la formula originale in:

Prezzo di acquisto = NOI / Cap Rate.,

Prezzo di acquisto = $13,000 / 5.2% = $250,000

Ora, supponiamo che ci sia un investimento immobiliare simile (B) con lo stesso NOI ma un tasso di Cap più alto del 6,5%.

Prezzo di acquisto di B = $13,000 / 6.5% = $200,000

Entrambe le proprietà hanno lo stesso NOI di $13.000 ma un limite inferiore produce un prezzo di acquisto più alto e viceversa. Come tasso Cap aumenta al 6,5%, diminuisce il valore della proprietà di $50.000.

Nota una considerazione molto importante che coinvolge un calcolo del tasso di Cap mostrato sopra. Il prezzo di acquisto si basa su un acquisto in contanti., Nessun prestito o ipoteca è stato coinvolto o preso in considerazione nel calcolo. Il denaro leveraged che viene utilizzato per acquisire un investimento immobiliare deve essere contabilizzato in qualsiasi calcolo che coinvolge un tasso di rendimento. Pertanto, un limite basato su un acquisto in contanti non può mai eguagliare un tasso di rendimento.

Che cosa è un calcolatore di tasso di Cap nel settore immobiliare?

Un calcolatore cap rate viene utilizzato nel settore immobiliare per trovare il valore comparativo di un pezzo di proprietà per determinare se sarebbe un buon investimento., È calcolato bilanciando i costi di possedere e mantenere una proprietà, il valore di mercato della proprietà e i guadagni diretti ricevuti da quella proprietà.

Ad esempio, supponiamo che il tuo cliente desideri acquistare una proprietà per $250.000. Attualmente ha quattro unità e riceve $1000 in affitto da ogni inquilino ogni mese. L’attuale proprietario ha pagato $35.000 / anno in tasse di ispezione, spese di manutenzione e pulizia e stipendio di un gestore di proprietà. Il calcolatore cap rate prende ciascuno di questi fattori in considerazione a venire con una percentuale semplice che è facile da confrontare tra le proprietà.,

Cap Rate Calculator Equation

L’equazione cap rate calculator è piuttosto semplice, supponendo di avere tutte le informazioni necessarie a portata di mano. Per calcolare il tasso di cap, si prende il reddito operativo netto(NOI) / Valore della proprietà. In genere è possibile prendere il prezzo richiesto come valore della proprietà, o ci sono un sacco di strumenti online disponibili che possono fornire stime del valore della proprietà pure.,

Come calcolare il reddito operativo netto (NOI)

Venire con NOI per una proprietà è un po ‘ più complicato, non perché la matematica sia complicata, ma perché richiede molti numeri diversi in anticipo. L’equazione per NOI è Totale entrate-Spese totali. Le entrate totali sono in genere l’affitto annuale raccolto dagli inquilini e / o l’interesse guadagnato nel corso dell’anno., Le spese possono includere qualsiasi numero di fattori, quali:

  • Broker o spese di ispezione
  • Pest control
  • Manutenzione
  • gestione di Proprietà di stipendio
  • selezione dell’Inquilino
  • le tasse di Proprietà

Per trovare NOI, si sommano le vostre fonti di reddito per l’anno, quindi sottrarre il combinato importo delle spese. È quindi possibile utilizzare questo numero per calcolare il tasso di cap. È importante notare che il tasso cap non tiene conto delle rate del mutuo, in quanto questo non è un fattore che influenza il valore della proprietà stessa.,

Vantaggi dell’utilizzo di un calcolatore di proprietà in affitto con tasso limite

Ci sono molti modi per utilizzare il tasso limite quando si valutano le proprietà in affitto. In generale, si può pensare al tasso di cap come una stima che viene utilizzato per ottenere la disposizione del terreno per investire immobiliare. Esempi dei diversi usi per un calcolatore di tasso di cap di proprietà in affitto includono:

  • Comprendere il valore di una proprietà in relazione ai suoi vicini – È ovvio che le proprietà in quartieri simili con attività simili dovrebbero avere tassi di cap simili., È possibile utilizzare la tariffa cap per identificare se una particolare proprietà ha un prezzo troppo alto o troppo basso o se potrebbero esserci problemi sottostanti che contribuiscono a una tariffa cap insolita.
  • Ottieni un’immagine delle tendenze di mercato più ampie in un’area – Cap rate è un utile indicatore di cambiamenti più ampi in una determinata città o area all’interno di una città. Ad esempio, i tassi di cap che cambiano in un quartiere specifico ma rimangono piatti in un’altra area simile possono indicare uno spostamento dell’interesse dell’acquirente/affittuario.,
  • Fornire stime utili ai clienti-Per gli agenti, l’uso più importante per un calcolatore di tasso cap è quello di essere in grado di fornire stime accurate ai clienti per il valore della proprietà, un fattore importante quando si prende una decisione di acquisto.
  • Identificare le opportunità under-the-radar-Se una proprietà ha un tasso cap vistosamente alto per l’area, questo potrebbe essere un’indicazione di cattiva gestione e un’opportunità per un maggiore ritorno sull’investimento se le operazioni dovessero essere più snelle e le spese annuali ridotte al minimo.,

Svantaggi dell’utilizzo di un calcolatore di proprietà in affitto con tasso di copertura

Sebbene il tasso di copertura sia senza dubbio una stima utile del valore di una proprietà, ci sono alcune limitazioni all’utilizzo di questa metrica.

  • Richiede che i confronti siano utili – Poiché i tassi di capitalizzazione sono più spesso utilizzati rispetto a proprietà di dimensioni, attività e aree simili, richiedono un mercato robusto per essere prezioso. Ciò limita la loro usabilità in entrambi i mercati più piccoli e per proprietà uniche come le attrazioni turistiche, dove in genere non ci sono abbastanza proprietà simili da confrontare.,
  • Si basa sulla conoscenza dei costi storici – Poiché il calcolo del tasso di cap incorpora il reddito operativo netto, che a sua volta richiede di conoscere le spese annuali della proprietà, può essere difficile ottenere una stima accurata senza i record adeguati. Per proprietà mal gestite o anche proprietà che sono state possedute da una singola famiglia per un lungo periodo, rintracciare queste informazioni potrebbe non essere possibile.
  • Solo preciso con reddito costante e costi di spesa – Come qualsiasi stima, cap rate può essere buttato fuori da qualsiasi punti di dati periferici in termini di reddito extra o costi imprevisti., Cose come i danni da inondazioni possono distorcere i dati sui costi di manutenzione per quell’anno o le attività stagionali impreviste possono aumentare drasticamente il reddito, causando un tasso di cap impreciso che potrebbe non essere effettivamente l’importo tipico di anno in anno.

Che cos’è il ritorno in contanti?

Il rendimento cash-on-cash di un investimento immobiliare è una misura del suo flusso di cassa diviso per l’importo del capitale investito inizialmente. Questo è solitamente calcolato sul flusso di cassa prima delle imposte ed è tipicamente espresso in percentuale.,

I rendimenti cash-on-cash sono più accurati se calcolati sul flusso di cassa previsto del primo anno. Diventa meno preciso e meno utile se usato negli anni futuri perché questo calcolo non tiene conto del valore temporale del denaro (il principio che i tuoi soldi oggi saranno inutili in futuro).

Pertanto, il ritorno cash-on-cash non è una misura potente, ma rende per un facile e popolare “controllo rapido” su una proprietà per confrontarlo con altri investimenti. Ad esempio, una proprietà potrebbe darti un rendimento in contanti del 7% nel primo anno rispetto a un 2.,5% di ritorno su un CD bancario.

Il cash-on-cash return è calcolato dividendo il flusso di cassa annuale per il vostro denaro investito:

Flusso di cassa annuale / Cash Invested = Cash-on-Cash Return

  1. Calcolare il flusso di cassa annuale al lordo delle imposte per la proprietà.
  2. Determinare quanto si ‘ d mettere giù sulla proprietà dal acconto per i costi di riabilitazione. Totale queste spese per trovare il vostro investimento in contanti totale.
  3. Dividere il flusso di cassa annuale al lordo delle imposte per il denaro totale investito.
  4. Il risultato è il ritorno cash-on-cash o COC.,

Facciamo in modo di comprendere le due parti di questa equazione:

  1. Il flusso di cassa del primo anno (o flusso di cassa annuale) è la quantità di denaro che ci aspettiamo che la proprietà generi durante il suo primo anno di attività. Ancora una volta, questo è di solito il flusso di cassa prima delle imposte.
  2. L’investimento iniziale (o il denaro investito) è generalmente l’acconto. Tuttavia, alcuni investitori includono i loro costi di chiusura come punti di prestito, commissioni di deposito a garanzia e titolo, valutazione e costi di ispezione. La cui somma è anche indicato come il costo di acquisizione.,

$3,000 / $30,000 = 10%

Anche se il ritorno cash-on-cash è veloce e facile da calcolare, non è il modo migliore per misurare le prestazioni e la qualità di un investimento immobiliare.

Diamo un’occhiata a un altro esempio tenendo conto delle riparazioni e dei lavori di ristrutturazione:

Supponiamo di voler mettere 20.000 dollari su una casa da 100.000 dollari. Questo è il 20 per cento in meno. Dovrai pagare 2.000 dollari di tasse. Lo stai affittando per mille dollari al mese a un inquilino. Questo produce 12.000 dollari l’anno in reddito da locazione all’anno., E hai un ultra-economico 3000 dollari all’anno o 250 al mese.

Il flusso di cassa annuale è $12.000 – $3.000 o 9 9.000.

Il denaro totale investito è l’acconto e le commissioni. In questo scenario, è l’acconto di 20.000 dollari e 2.000 in riparazioni per un totale di 22.000 dollari.

Il rendimento cash-on-cash è 9000 diviso per 22.000 o 0,41. Ciò si traduce in un rendimento percentuale 41.

Cosa succede se la proprietà non ha avuto ulteriori riparazioni necessarie? Quindi il denaro totale investito è 20.000. Il flusso di cassa è invariato a 9.000 dollari.,

Il cash on cash return è quindi 9000/20000 o 0,45 o 45%.

Se la proprietà aveva bisogno di 10.000 dollari in riparazioni e ristrutturazioni, il denaro investito colpisce 30.000 dollari. Dividere 9.000 per 30.000 e il denaro sul ritorno in contanti è 0,3 o 30%.

È possibile utilizzare il cap rate per stimare il NOI. Il NOI sta per essere il valore di mercato della proprietà moltiplicato per il tasso di capitalizzazione. Se stanno vendendo una proprietà per 150.000 dollari e dicono che ha un tasso massimo dell ‘ 8%, allora il NOI è di 12.000 dollari all’anno., Per confronto, è ragionevole assumere un NOI di circa un terzo del reddito da locazione.

E il valore equo di mercato di qualsiasi proprietà può essere stimato utilizzando il tasso cap. Dividere il NOI per il tasso di cap. Nello scenario di cui sopra, una proprietà con un dollaro 12,000 NOI e un tasso di cap 8 per cento vale 150,000 dollari.

È possibile utilizzare il cash on cash return per valutare il ritorno sulle ristrutturazioni che consentono di aumentare l’affitto. Aggiungi i costi di ristrutturazione o aggiornamento al numero totale di investimenti in contanti e determina quanto più potresti addebitare in affitto per la proprietà più bella.,

Il rapporto confronta il denaro totale guadagnato su base annua (al lordo delle imposte) con l’importo del denaro investito. I rapporti cash-on-cash vengono utilizzati al posto del ritorno sull’investimento poiché i calcoli del ROI sono distorti quando si acquista una proprietà con una grande quantità di debito.

Differenza tra Cap Rate e Cash-on-Cash Return

La capitalizzazione o cap rate è spesso confusa con il cash on cash o COC return. Questo problema è aggravato dal fatto che il tasso di cap e cash on cash returns sono le due metriche principali utilizzate per valutare le singole offerte immobiliari., Come discusso in precedenza, Cash on cash o COC return calcola il reddito in contanti guadagnato sul denaro restituito sugli investimenti.

Cash on cash return esclude il debito e guarda solo l’importo in contanti investito; questo è generalmente l’acconto sulla proprietà. Se si paga tutto in contanti per una proprietà, il tasso Cash-on-Cash sarà lo stesso del tasso cap. Tuttavia, la maggior parte degli investitori immobiliari non paga il 100% del denaro per le proprietà. Eppure il cash on cash calcolo può ancora essere di beneficio per loro.,

È necessario il calcolo cash-on-cash per confrontare correttamente i progetti che richiedono investimenti significativi sotto forma di commissioni di prestito, costi di riabilitazione e costi di chiusura oltre a un acconto o acquisto in contanti. Tutto ciò che è necessario pagare per ottenere la proprietà pronta per gli inquilini rientra in questa categoria.

Il tasso di cap può essere utilizzato per valutare quanto bene di un investimento la proprietà è, mentre cash on cash calcoli consentono di determinare quali offerte hanno i rendimenti più alti.

Come utilizzare Cap Rate come investitore immobiliare in affitto?,

Il cap rate può essere utilizzato per confrontare il successo relativo come investitore immobiliare o il valore di una determinata proprietà. Ad esempio, è possibile calcolare il tasso di cap per l’intero portafoglio e identificare sotto-esecutori. Oppure si può imparare il tasso di cap medio per un dato quartiere e quindi valutare il valore di una proprietà in base al suo tasso di cap. Se ha un tasso di cap inferiore, allora vale meno di una casa comparabile con un tasso di cap superiore.

Sappi che non devi andare in aree ad alta capitalizzazione per trovare investimenti redditizi., Un’area a bassa capitalizzazione può avere margini di miglioramento significativi. Cercare aree dove ci sono tassi di noleggio in rapido aumento perché questi sono i luoghi dove il tasso di cap sarà migliore l’anno prossimo rispetto a quest’anno. E che più alto tasso di cap porterà a valori di proprietà in aumento in un anno o due.

Le proprietà ideali avranno affitti in aumento combinati con spese invariate. Tuttavia, se le spese operative sono alle stelle, NOI salirà e ucciderà quel grande tasso di cap per l’anno solare in corso. Questo è un rischio con edifici più vecchi che hanno bisogno di un lavoro importante., Se si possono trovare proprietà in buone condizioni e anche quelli più anziani rehabbed, si potrebbe creare valore a lungo termine con l’acquisto di qualcosa attraverso aumenti NOI.

Stima del valore della proprietà con il tasso di capitalizzazione

Il tasso di capitalizzazione rappresenta semplicemente il rendimento previsto per un anno come se la proprietà fosse stata acquistata con tutto il denaro. Ma dal momento che normalmente non compriamo immobili utilizzando tutti i contanti useremmo altre misure, come il ritorno in contanti, per valutare la performance finanziaria di una proprietà.,

Il tasso di capitalizzazione è calcolato prendendo il reddito operativo netto della proprietà (NOI) e dividendolo per il fair market value (FMV) della proprietà. Maggiore è il tasso di Cap, migliore è il reddito della proprietà e il valore di mercato. Il Tasso massimo è calcolato come segue:

Capitalizzazione Tasso = margine Operativo Netto / Valore

Capitalizzazione Tasso = margine Operativo Netto / Valore
Capitalizzazione Tasso = $50,000 / $625.000 unità
Capitalizzazione Tasso = 8.0%

un altro esempio, supponiamo che si sta guardando l’acquisto di una proprietà che ha un reddito operativo netto di $20.000., Da fare una piccola ricerca sai che il tasso medio di Cap per l’area è del 7,0%. Trasponendo la formula possiamo calcolare il valore di mercato stimato come segue:

Value = margine Operativo Netto / Capitalizzazione Tasso
Valore = $20,000 / 7.0%
Valore = $285,715

Un vantaggio della Pac, è che fornisce una misura separata di valore rispetto alle valutazioni di cui valore è derivato da poco venduto comparables (che sono principalmente basate su caratteristiche fisiche). Ciò è particolarmente vero quando si confrontano le proprietà di reddito commerciale.,

Nota che una piccola differenza nel tasso di Cap potrebbe non sembrare molto, ma può fare una grande differenza nella tua valutazione. Ad esempio, la differenza tra un tasso di Cape del 7,0% e del 7,5%, una semplice differenza dello 0,5%, su una proprietà con un reddito operativo netto di $50.000 è una differenza di valore di $47.619! Quindi assicurati di ricontrollare l’accuratezza dei tuoi numeri.

Come sempre, si desidera esaminare più misure finanziarie quando si valuta la proprietà del reddito, tra cui il rendimento cash-on-cash, il rapporto di copertura del debito e il tasso di rendimento interno.,

Domande frequenti su Cap Rate

Di seguito sono riportate alcune ulteriori risposte chiarificatrici ad alcune delle domande più frequenti sui calcolatori cap rate.

Che cosa è un buon tasso di Cap?

Il tasso di capitalizzazione per gli immobili può variare da un numero negativo a un rendimento a due cifre. Un tasso di cap standard è in genere compreso tra 4% e 8%, secondo l’indagine sul tasso di cap nordamericano di CBRE 2019. Tuttavia, non esiste un tasso di cap “buono”., Tutto dipende dal livello di rischio con cui il proprietario è a suo agio e da come il tasso di cap si confronta con proprietà simili nella zona.

Alcuni investitori dicono che non compreranno nulla con meno di un tasso massimo dell ‘ 8%. È difficile ma possibile trovare proprietà con un tasso di cap del 20 per cento.

Un tasso di cap elevato è generalmente causato da un basso prezzo di acquisto (compresi i venditori in difficoltà) o da un alto NOI. La chiave è sapere perché il tasso di cap è superiore al normale, non rifiutare una proprietà perché il tasso di CAP è molto più alto della media.,

Un tasso di cap basso è meno rischioso, mentre un tasso di cap alto è più rischioso, ma c’è l’opportunità di fare più reddito. Come accennato in precedenza, un tasso di cap insolitamente alto o basso (rispetto ad altre proprietà nella zona) può indicare che qualcosa è “off” con la proprietà.

Cosa significa un tasso di copertura del 7,5%?

Un tasso di copertura del 7,5% non significa molto da solo. Piuttosto, indica il rapporto tra il reddito operativo netto di una proprietà e il suo valore di mercato, in questo caso, 7.5%., Cap rate è un modo per visualizzare quanto la proprietà dovrebbe fare in un anno utilizzando il rapporto tra entrate, costi operativi e valore di mercato per la proprietà.

Ciò che questo significa in termini di investimenti buoni o cattivi o importi in dollari dipende dalla situazione. Ad esempio, diciamo che si desidera acquistare una casa che costa million 1 milione, con un utile operativo netto previsto (AKA entrate annuali) di $75.000. Utilizzando l’equazione del tasso di cap di NOI (75.000) / valore della proprietà (1.000.000), si otterrebbe un tasso di cap del 7,5%., È quindi possibile confrontare facilmente con altri tassi di cap nella zona per valutare il vostro investimento.

Che cos’è un tasso limite accettabile?

Un tasso di cap accettabile varia a seconda della situazione. Un tasso medio di capitalizzazione è in genere tra il 4% e l ‘ 8%, ma ciò che è accettabile varia in base alla quantità di rischio con cui l’investitore è a suo agio.

È più alto tasso di Cap migliore?

Un tasso di cap più alto non è necessariamente migliore. Ancora una volta, dipende dal livello di rischio che il proprietario è disposto ad affrontare., Un investitore ricco cercando di fare qualche reddito rapido lanciando una proprietà può essere felice con un tasso di cap più elevato a causa del suo maggiore potenziale di guadagno, mentre il rischio associato non è una preoccupazione. D’altra parte, una giovane coppia che vuole stabilirsi in una casa e crescere i bambini lì per il prossimo futuro probabilmente vorrà un tasso di cap basso, che ha un rischio corrispondentemente inferiore e probabilmente aumenterà lentamente nel tempo.

Perché un tasso di cap più alto è più rischioso?

Non sempre. I tassi di capitalizzazione nel settore immobiliare non sono necessariamente un indicatore di rischio., Questo è in netto contrasto con azioni e obbligazioni, dove il tasso di rendimento è proporzionale al rischio. Tuttavia, il tasso di cap può essere utilizzato solo con proprietà che producono reddito. La formula non funziona se hai intenzione di acquistare proprietà ora per venderla in un secondo momento, ad esempio quando stai cercando una correzione e un flip.

Si noti che il cash on cash return non tiene conto delle tasse. Tasse elevate possono spazzare via qualsiasi potenziale ritorno degli investimenti. Ciò significa che i rendimenti effettivi che vedi al netto delle imposte sono inferiori al tasso di cap., Il tasso di cap varierà in base a diverse cose, non tutte influenzano direttamente il valore della proprietà.

L’età della proprietà, la desiderabilità della zona, e la domanda di immobili in affitto nel quartiere sono alcuni di questi fattori. Se c’è una maggiore domanda di affitti rispetto alle forniture di mercato, i tassi di noleggio e NOI possono essere relativamente alti nonostante i valori di casa moderati.,

E se c’è un eccesso di offerta di affitti di lusso nella zona, si sta andando a vedere un basso NOI e de facto ROI tramite il tasso di cap, perché la vostra proprietà può sedersi vuoto per un lungo periodo di tempo o non affittare per abbastanza per coprire le spese operative.

Ci sono altri problemi con il tasso cap che spiegano perché è necessario conoscere valori aggiuntivi come il cash on cash return. Ad esempio, il tasso CAP è una cifra annuale. Si bloccherà se la proprietà era vacante per diversi mesi senza colpa dell’attuale proprietario., Eppure la metrica aumenterà automaticamente con l’inflazione se gli affitti hanno tenuto il passo con i tassi di mercato.

Il tasso di cap non ti dice come la proprietà si è esibita nel tempo; i tassi di posti vacanti e le dichiarazioni di reddito lo faranno. Un tasso di cap più elevato è più rischioso per lo stesso motivo per cui qualsiasi investimento ad alta percentuale è più rischioso. Tutto ha a che fare con la probabilità e l’incertezza potenziale, qualcosa chiamato il compromesso rischio-rendimento, un principio di investimento ben noto.,

La matematica dietro il compromesso rischio-rendimento è un po ‘ complicata, ma questa guida da Model Investing scompone le cose in sezioni facilmente comprensibili se vuoi entrare nel nocciolo.

Il tasso di cap è lo stesso del ROI?

No, il tasso del cappuccio non è lo stesso del ROI. Sebbene entrambe le metriche usino NOI nei loro calcoli, stanno misurando cose diverse., Cap rate viene utilizzato per valutare quanto redditizio un pezzo di proprietà dovrebbe essere in confronto al mercato, indipendentemente dal compratore, mentre ROI (return on investment) è un calcolo più concreto che mostra quanto un proprietario specifico farà ogni anno. Il ROI incorpora i pagamenti ipotecari mentre il tasso cap non lo fa.

Come calcolare il valore della proprietà utilizzando Cap Rate& NOI?

Utilizzando il tasso di cap e il risultato operativo netto per determinare il valore del bene immobile è noto come l’approccio reddito alla valutazione., Il risultato operativo netto è uguale a tutti i proventi derivanti dalla proprietà meno tutte le spese operative ragionevoli. Questa è una cifra prima delle imposte. Non include ammortamenti, ammortamenti, spese in conto capitale e pagamenti ipotecari. Il NOI è equivalente ai guadagni prima degli interessi e delle tasse se si confronta il tasso di capitalizzazione di un’azienda in vendita.

  1. Trova il risultato operativo netto annuale o NOI.
  2. Dividere il risultato operativo netto per il tasso cap.,

Ad esempio, una proprietà in affitto a Dallas con un reddito operativo netto di $30.000 e un tasso di cap del 7 per cento è valutato a $428.571. La stessa proprietà con un tasso di cap 10 per cento avrebbe un valore di $300.000. In altre parole, maggiore è il tasso di cap, minore è il valore della proprietà.

Speriamo che le seguenti spiegazioni siano state utili per qualsiasi agente che cerca di fornire una visione più olistica delle opzioni di proprietà ai propri clienti.

Ora che si capisce come funzionano i tassi di cap, ecco una calcolatrice facile che è possibile utilizzare.