6 cose da sapere prima di acquistare una multiproprietà

Per alcune persone, multiproprietà sono una buona opzione, e circa uno su ogni 12 americani (7,9%) posseduto uno nel 2014, dal 7,2% nel 2012, ARDA dice. Multiproprietà in grado di garantire tempo di vacanza dal momento che spesso vengono con date annuali fisse per il diritto d’uso. Inoltre, i resort in multiproprietà offrono in genere sistemazioni più grandi (spesso due o più camere da letto) e più servizi in camera, come cucine e lavatrici, rispetto a una camera d’albergo. I proprietari di multiproprietà possono anche “scambiare” le loro azioni per alloggi in altri resort in tutto il mondo.,

ARDA afferma che anche l’immagine dei proprietari di multiproprietà come anziani anziani che giocano a shuffleboard è cambiata, con i proprietari di multiproprietà che diventano più giovani e più etnicamente diversi con un’età media di 39 per i proprietari e più del 40% dei proprietari statunitensi afro-americani o ispanici. Quasi tre quarti dei proprietari hanno lauree universitarie e il 23% ha lauree e ha un reddito medio di quasi $95.000, dice ARDA.

Le multiproprietà sono state anche enormi centri di profitto per le aziende alberghiere. Prima ha accettato di essere acquistato da Bethesda, Md.,Con sede a Marriott MAR, Starwood Hotels& Resorts Worldwide ha venduto più di billion 6 miliardi di proprietà in multiproprietà per le vacanze a più di 220.000 proprietari negli ultimi 30 anni.

Poco prima della fusione con Marriott, Starwood prevede di spin off il suo business multiproprietà con più di million 923 milioni di fatturato annuo come una società separata per essere conosciuto come Vistana, ma è stato acquistato da Miami-based Interval Leisure Group US:IILG per billion 1,5 miliardi nel mese di ottobre 2015., Interval Leisure Group ha detto nell’annuncio che aveva più di 280.000 proprietari di multiproprietà e un fatturato annuo di oltre million 670 milioni.

Ma le multiproprietà sono anche associate a tattiche di vendita ad alta pressione che vengono derise inesorabilmente nella cultura pop e spesso vengono vendute in perdita quando arriva il momento di scaricarne una. Inoltre, sono dotati di spese di manutenzione annuali che possono facilmente superare diverse migliaia di dollari e che spesso aumentano ogni anno se si utilizza la multiproprietà o meno.,

” Ti è stato detto di chiudere l’affare e dire loro tutto ciò che dovevi dire loro”, ha detto Dana Micallef, un ex venditore di multiproprietà che ha trascorso una settimana in 2000 a Orlando vendendo prima di smettere in quello che ha detto era disgusto per il processo. “Vestirlo (come un investimento) e promettere loro mondo che possono rivendere, quando le possibilità di venderlo sono scarse a nessuno.”

Micallef, 40 anni, ora gestisce una società chiamata American Consumer Credit a Ormond Beach, in Florida. che ha iniziato nel 2004 per aiutare le persone a uscire dai loro obblighi di multiproprietà., Ora che è dall’altra parte del tavolo, “è stato finalmente in grado di dire (proprietari di multiproprietà) la verità”, ha detto.

Ecco alcune cose che gli esperti dicono di tenere a mente prima di acquistare una multiproprietà:

Non pagare il prezzo intero

Come la maggior parte delle transazioni immobiliari (anche i soggiorni in hotel), il prezzo è solitamente negoziabile. Multiproprietà prezzi iniziali in genere media quasi $16.000. L’industria multiproprietà ama sottolineare che nel corso di un periodo di 20 anni, una famiglia di quattro persone potrebbe risparmiare oltre $25.000 su alloggi soggiornando in una multiproprietà rispetto a quello che avrebbero pagato per soggiorni in hotel.,

Tuttavia, considerando quante opzioni hai quando si tratta di vacanze, hai la leva quando si tratta di prezzo. Come tale, aziende multiproprietà piace offrire omaggi come cene e biglietti per spettacoli, o libero” try-it-out ” affitti ai potenziali acquirenti.

Andy Doran, uno scienziato di 44 anni presso il Lawrence Berkeley National Laboratory di Berkeley, in California., ricorda di prendere una società di multiproprietà sulla sua offerta per una vacanza gratuita a Las Vegas se lui e la sua fidanzata hanno partecipato a una presentazione dall’altra parte della baia dalla loro casa di Berkeley a Burlingame, un sobborgo di San Francisco. “È stato un paio d’ore traumatiche di vendita dura, dura, dura”, ha detto in un’intervista. “Siamo riusciti a uscire con il coupon e senza multiproprietà, ma non l’abbiamo mai incassato”, ha detto.,

Spesso l’approccio “hard-sell” di alcune società di multiproprietà è perché hanno così tanta concorrenza e i costi di vendita e marketing sono così alti, a volte fino al 55%, afferma Gary Prado, direttore marketing e business development per RedWeek.com, una vendita di multiproprietà e luogo di noleggio. “Il motivo per cui le multiproprietà vengono continuamente derise è il modo in cui vengono vendute”, ha detto. “La gente non esce e dice ‘Voglio comprare una multiproprietà oggi’, è venduto come un acquisto di impulso pesante”, ha detto.,

Inoltre, i single site resorts devono spendere di più per attirare gli acquirenti rispetto a marchi come Marriott (che ha recentemente acquistato i marchi Starwood), Hyatt e Hilton. ” Siamo un bene venduto, non un bene ricercato”, ha detto Howard Nusbaum, il presidente di ARDA. “Le persone amano il prodotto ma odiano il processo (di vendita).”

Micallef, tuttavia, non è d’accordo, dicendo che la sua esperienza è che circa otto di ogni 10 clienti che vede cercando di scaricare la loro proprietà non hanno mai usato la loro multiproprietà.,

Sapere cosa si sta effettivamente comprando

a Causa di multiproprietà aziende non sanno che si può probabilmente trovare alternative più economiche esistenti acquirenti, spesso da siti web come Multiproprietà Gruppo di Utenti e RedWeek.com, dove tutto si paga una piccola tassa di elenco, che di solito offrono la chiusura di incentivi e altri vantaggi. Ma questi vantaggi di solito non recuperano i soldi che risparmieresti dall’acquisto da un proprietario esistente.,

È anche importante sapere che tipo di interesse immobiliare si possiede effettivamente quando si acquista una multiproprietà. In circa il 95% delle vendite di multiproprietà negli Stati Uniti, otterrai effettivamente un atto di proprietà, chiamato “multiproprietà” secondo la legge statale, che spesso significa che puoi affittare la quota, venderla o scambiarla e trasmetterla ai tuoi eredi. ” È come qualsiasi altro atto immobiliare”, dice Nusbaum di ARDA. “Puoi tenerlo in perpetuo”, ha detto, anche se devi pagare le spese di manutenzione ogni anno, proprio come le tasse di proprietà., Inoltre, se non effettui i pagamenti, la società di multiproprietà può precludere, avverte Nusbaum.

La maggior parte degli altri al di fuori degli Stati Uniti (come in Messico) sono semplicemente conosciuti come “licenze multiproprietà” o “appartenenze” che in genere ti danno solo un “diritto d’uso” solo fino a quando il contratto lo consente e possono avere altre restrizioni. Inoltre, se sottoscrivi un contratto al di fuori degli Stati Uniti per una multiproprietà in un altro paese, non sarai protetto dalle leggi statunitensi.,

Infine, se si acquista una multiproprietà in una proprietà incompiuta, la Federal Trade Commission raccomanda che il denaro deve essere collocato in un conto di deposito a garanzia registrato in una banca locale fino a quando la proprietà è completata, e includere una clausola di “non esecuzione” nel contratto di vendita. In questo modo, lo sviluppatore multiproprietà va in bancarotta o di default prima che la proprietà e l’unità sono finiti, è possibile ottenere i soldi indietro, la FTC dice.

Inoltre, oltre alle regolari spese di manutenzione ogni anno, ci possono essere spesso valutazioni speciali., Un gruppo scioccato di diverse migliaia di proprietari di multiproprietà a Kauai, Hawaii si sono trovati sul gancio per quasi $5.800 in spese di manutenzione speciale valutazione di un anno, in cima alla loro fees 1.400 in tasse annuali, quando il proprietario del resort, Diamond Resorts International, ha detto nel 2011 il resort sulla spiaggia di Poipu avrebbe dovuto essere praticamente ricostruito per million 65 milioni,

Conosci il diritto di rifiuto del tuo stato sui contratti di multiproprietà

A causa di molti casi documentati di abuso sulle vendite e rivendite di multiproprietà, la maggior parte degli stati ha inserito clausole di opt-out abbastanza generose per i consumatori, note come “diritto di recesso.”In genere i consumatori possono avere fino a una settimana per rescindere un contratto di vendita per una multiproprietà, per qualsiasi motivo. In Florida, ad esempio, dove si trova quasi il 25% delle multiproprietà statunitensi, è di 10 giorni e il denaro deve essere rimborsato al consumatore entro 20 giorni dalla ricezione di un avviso di cancellazione.,

Inoltre, se acquisti una multiproprietà, tieni presente che alcuni stati hanno diritti di recesso più forti di altri e le società di multiproprietà sono ben consapevoli che sono più deboli. Diffidare di qualsiasi azienda che richiede di firmare i documenti del contratto in uno stato diverso da quello in cui si prevede di acquistare in quanto si potrebbe stipulare un contratto in uno stato che ha meno protezioni.

Se si opta fuori, la FTC consiglia di inviare una lettera tramite posta certificata o consegnato a mano con una ricevuta firmata. Inoltre, assicurati di tenere traccia di qualsiasi corrispondenza e con chi hai parlato, dice la FTC.,

Sai come scambiare il tuo intervallo di multiproprietà o scambiarlo con una multiproprietà in un altro resort quando non puoi usarlo

Se vuoi scambiare con un altro resort, devi sapere come farlo. Spesso un commercio può essere fatto internamente se il vostro resort è parte di un gruppo più grande o resort. Altrimenti, dovrai passare attraverso una società di scambio — RCI è la più importante-dove dovrai pagare ulteriori quote di iscrizione e cambio. E anche allora, non hai la garanzia di ottenere lo scambio che desideri.,

Anche il tempo di prenotazione presso la propria multiproprietà può essere difficile dal momento che molti resort multiproprietà si stanno allontanando da orari fissi. ” Se chiami con un anno di anticipo, starai bene”, ha detto Jeff Weir, portavoce di RedWeek.com. ” Se chiami con quattro mesi di anticipo, di solito non c’è spazio alla locanda”, ha detto. Weir dice tuttavia se siete disposti a fare i bagagli e andare entro 30 a 60 giorni, spesso è possibile ottenere lo slot di vostra scelta.,

Attenzione alle truffe

Alcuni proprietari di multiproprietà insoddisfatti potrebbero incontrare uno schema in cui sono chiamati a freddo e hanno offerto un “acquirente” per la loro multiproprietà, in genere per un prezzo gonfiato rispetto al prezzo originariamente pagato. “Se qualcuno ti chiama per comprare qualcosa da voi che non avete pubblicizzato, si dovrebbe appendere,” dice Gary Prado di RedWeek.com.

Molto spesso l’azienda all’altra estremità del telefono raccogliere centinaia o addirittura migliaia di dollari nel cosiddetto “atto di trasferimento” o “marketing” tasse, ma poi mai a completare la “vendita”, ha detto Micaleff., “Ti promettono di fermare l’emorragia, ma quelle sono tutte truffe”, ha detto. La Federal Trade Commission, insieme a stati come la Florida, negli ultimi anni hanno represso le truffe di rivendita in multiproprietà e la FTC offre linee guida su come non essere presi quando si desidera scaricare la multiproprietà.

Micaleff ha detto che è stato in grado di aiutare i consumatori a rilassarsi le loro vendite, in genere alla ricerca di errori nel processo di vendita o contratto. “C’è un milione di leggi che si rompono su base regolare” durante il passo di vendita e il processo di acquisto, ha detto., Ma il suo servizio non è economico, in genere costa tra $1.800 e $3.400 a seconda del numero di multiproprietà che il cliente possiede.

Ancora, Micaleff dice la maggior parte delle aziende multiproprietà preferiscono rilasciare singoli proprietari fuori del loro contratto, piuttosto che andare in tribunale e rischiare di perdere. “Preferirebbero evitare l’imbarazzo e rilasciare il cliente è più facile”, ha detto.

Non è un investimento immobiliare

Nusbaum, presidente di ARDA, avverte che le proprietà multiproprietà non sono per coloro che stanno cercando di fare soldi sul settore immobiliare, ma per pianificare le vacanze future., Inoltre, dice, per ottenere il massimo da una multiproprietà, devi usarlo. ” Le multiproprietà non dovrebbero mai essere pensate come investimenti finanziari”, dice. Invece, l’unico investimento multiproprietà proprietari stanno facendo è buoni ricordi di vacanza. “La gente non si sveglia volendo una multiproprietà, ma la gente vuole andare in vacanza”, ha detto.

Questa storia è stata aggiornata il ott. 28, 2016.