de nombreux actifs commerciaux et de placement tels que les biens locatifs peuvent être amortis à des fins fiscales afin de réduire le revenu imposable. Cependant, lorsqu’un investissement est vendu, la dépréciation doit être récupérée puis imposée.

dans cet article, nous allons discuter de la façon dont l’amortissement et la récupération de l’amortissement des biens locatifs fonctionnent, et comment vous pouvez éviter de payer de l’impôt lorsque vous vendez une propriété productrice de revenus.

qu’est-ce que la récupération de L’amortissement des biens locatifs?

La récupération de L’amortissement se produit lorsqu’un bien locatif est vendu., La récupération de l’amortissement est le processus que L’IRS utilise pour percevoir des impôts sur le gain que vous avez fait de votre propriété à revenu et pour récupérer les avantages que vous avez reçus en utilisant la charge d’amortissement pour réduire votre revenu imposable.

comprendre L’amortissement des biens locatifs

avant de discuter de la récupération de l’amortissement d’un bien locatif, examinons rapidement COMMENT et pourquoi l’amortissement se produit en premier lieu.,

l’un des plus grands avantages d’investir dans l’immobilier est que L’IRS vous permet de déprécier la propriété pour chaque année de propriété, jusqu’à 27,5 ans pour les biens locatifs résidentiels. L « Internal Revenue Service suppose que la propriété – mais pas le terrain-s » use ou se déprécie au fil du temps, et cette charge d  » amortissement est utilisée pour compenser le revenu net imposable.,par exemple, si vous avez payé 120 000 $pour un bien locatif et que la valeur du lot est de 20 000$, vous avez une charge d’amortissement d’environ 3 636 per par année:

  • valeur de la propriété de 100 000 value (excluant le lot)/27,5 ans = 3 636 annual charge d’amortissement annuelle

Vous pouvez alors utiliser amortissement annuel pour réduire votre revenu net imposable., Si votre NOI est de 6 000 per par an, votre revenu imposable est réduit à 2 364 thanks grâce à la puissance d’amortissement:

  • 6 000 no NOI – 3 636 expense charge d’amortissement = 2 364 income revenu imposable

cependant, ce que l’IRS donne, ils le reprennent également lorsque vous vendez la propriété en récupérant l’amortissement.

Comment fonctionne la récupération de L’amortissement des biens locatifs

en plus de réduire votre revenu imposable, l’amortissement réduit ou ajuste également le coût de base de votre propriété., Après 10 ans de propriété, le coût de base rajusté de la propriété est:

  • 100 000 basis coût de base initial – 36 360 depreciation amortissement (3 636 x x 10 ans) = 63 640oût de base rajusté

grâce à votre excellent gestionnaire immobilier local, la propriété locative a généré des flux de trésorerie constamment importants de la part de locataires qualifiés. Un autre investisseur vous propose d’acheter votre propriété pour 240 000$, soit le double de ce que vous avez payé il y a 10 ans.,

lorsque vous vendez, L’IRS récupère votre amortissement en vous obligeant à utiliser votre base de coûts rajusté pour calculer votre gain à la vente au lieu de votre prix d’achat initial:

  • 240 000 price prix de vente de la propriété – 63 640 basis base de coût rajusté = 176 360 gain gain reconnu

Si votre revenu total est de 225 000 per par année, votre taux d’imposition ordinaire est de 24% et votre impôt sur les gains en capital à long terme le taux est de 15% (basé sur les tables D’imposition 2020 pour les déclarations conjointes mariées). Il serait bon que votre gain total reconnu de 176 360 $soit imposé au taux d’imposition des gains en capital le plus bas.,

mais, L’IRS n’est pas si gentil. Au lieu de cela, vous serez imposé à votre taux d’imposition ordinaire supérieur de 24% pour les déductions pour amortissement que vous avez prises au cours des 10 dernières années, le reste de votre gain étant imposé au taux d’imposition des gains en capital inférieur:

que se passe-t-il si votre Gain

Si votre gain total reconnu est inférieur à votre charge d’amortissement, L’IRS vous oblige à utiliser votre taux ordinaire lors du calcul de l’impôt dû.

par exemple, disons que le marché immobilier est dans un cycle normal à la baisse., Même si c’est un marché d’acheteur, pour des raisons personnelles ou professionnelles, vous décidez de vendre à un acheteur qui propose de payer 105 000$., Parce que votre gain est inférieur à votre total de l’amortissement des déductions fiscales sur 10 ans, vous avez été propriétaire de la propriété, de votre impôt est basé sur votre taux d’imposition ordinaire:

  • $à 99 000 $ propriété prix de vente $63,640 coût de base rajusté = $35,360 total comptabilisé un gain

Parce que votre dépense d’amortissement de $36,360 est supérieur à votre total comptabilisé un gain de $35,360, vous aurez à payer la taxe en fonction de votre taux d’imposition ordinaire:

  • le Total de l’impôt dû = $35,360 reconnu gain x 24% taux d’imposition ordinaire = $8,486

N’Récupération de l’Amortissement s’Applique aux Biens Vendus à Perte?,

Si vous vendez votre bien locatif pour une perte, les règles de récupération de l’amortissement ne s’appliquent pas. Cependant, gardez à l’esprit que même si vous perdez de l’argent sur la vente, vous avez tout de même bénéficié de la possibilité d’utiliser la déduction pour amortissement de 36 360 over au cours des 10 dernières années pour réduire votre revenu imposable.

L’IRS vous permet également de reporter la perte provenant d’un bien locatif en modifiant vos déclarations de revenus antérieures. Vous pouvez également reporter la perte de votre investissement locatif pour compenser les revenus futurs. Sujet No., 425 activités passives-pertes et crédits et Publication 544 de l’IRS explique en détail comment fonctionnent les pertes pour les activités immobilières locatives.

Comment fonctionne L’amortissement partiel

dans les exemples ci-dessus, nous avons utilisé une année complète d’amortissement, qui est de 3,363% de la valeur de la propriété chaque année. Cependant, dans le monde réel de l’immobilier d’investissement, les transactions ont lieu tous les mois de l’année.

l’amortissement partiel de l’année est calculé en fonction du mois où le bien locatif est mis en service., D’une manière générale, un bien locatif est mis en service lorsqu’il est prêt et disponible pour être loué, pas lorsqu’un locataire prend possession, selon la Publication 527 de l’IRS.

cela signifie que si votre location est disponible pour occupation le 1er février mais qu’un locataire ne signe pas de bail et emménage avant le 1er avril, vous pouvez toujours commencer l’amortissement le premier jour de février. L’IRS détermine également exactement comment fonctionne l’amortissement partiel de l’année, afin que vous ne commettiez pas d’erreur:

après votre première année partielle de service, les biens locatifs sont amortis 3.,636% pour chaque année complète de service, puis partiellement amorti en fonction du mois de l’année où vous vendez.

pouvez-vous éviter de demander L’amortissement?

à ce stade, vous vous demandez peut-être si vous pouvez éviter de traiter avec la récupération de l’amortissement des biens locatifs simplement en ne réclamant pas l’amortissement en premier lieu. Malheureusement, la réponse est non.

L’article 1250 de L’Internal Revenue Code stipule que l’amortissement doit être récupéré si l’amortissement a été autorisé ou permis., Ainsi, même si vous ne réclamez pas la charge d’amortissement annuelle sur la propriété locative à laquelle vous avez légalement droit, vous devrez quand même payer de l’impôt sur le gain dû à la dépréciation lorsque vous décidez de vendre.

C’est la mauvaise nouvelle. Les bonnes nouvelles sont que même si vous ne pouvez pas éviter de réclamer l’amortissement, L’IRS ne vous permet de reporter le paiement de l’impôt sur les gains en capital.

comment reporter le paiement de L’impôt sur les Gains en Capital

Un échange avec report d’impôt de la section 1031 de L’IRC est le processus qui permet aux investisseurs immobiliers de différer le paiement de l’impôt sur les gains en capital.,

le processus porte également d’autres noms tels que « Starker exchange”, « Tax-deferred exchange”, « Like-kind exchange”, ou même simplement « 1031. »Quel que soit le terme utilisé, un échange 1031 provient de la Section 1031 de L’Internal Revenue Code des États-Unis.

Cet article de L’Internal Revenue Code permet aux investisseurs de vendre ou de renoncer à un immeuble de placement, de réinvestir le produit dans un immeuble de placement de remplacement de même nature et de valeur supérieure ou égale, et de reporter le paiement de tout impôt sur les gains en capital.,

Il y a sept règles simples à suivre qui vous permettent de reporter tout impôt sur les gains en capital:

  1. Les biens doivent être des biens immobiliers semblables de même nature ou de même caractère, mais peuvent différer Par type, qualité ou grade (comme un bien commercial remplacé par un bien locatif unifamilial, un immeuble multifamilial ou un terrain brut).
  2. Les biens immobiliers doivent être utilisés uniquement à des fins d’investissement ou d’entreprise, et non comme biens personnels ou comme résidence principale.,
  3. La propriété doit avoir une valeur égale ou supérieure, y compris le prix de vente total et le remplacement d’un montant Hypothécaire égal (si une hypothèque existe), pour éviter de payer l’impôt sur le démarrage.
  4. le démarrage se produit lorsque la valeur de la propriété de remplacement est inférieure à la valeur de la propriété cédée.
  5. Le titre de la propriété de remplacement achetée doit être au même nom que la propriété cédée vendue., autres avantages d’une bourse 1031:
    • augmenter les rendements et les rendements totaux en vendant une propriété sous-performante et en en achetant une avec des rendements projetés plus élevés
    • diversifier un portefeuille d’investissement immobilier avec des investissements immobiliers à longue distance, en achetant des propriétés dans différents endroits géographiques
    • consolider plusieurs petites propriétés en une seule grande propriété, ou diviser une seule grande propriété en plusieurs plus petites, souvent aux fins de planification successorale
    • éviter la récupération de l’amortissement et l’augmentation du revenu imposable qui en résulte