Self Storage opportunité D’investissement

Le véritable développement commercial du self storage a commencé à la fin des années 1960 par les pionniers du self storage, qui ont reconnu une demande croissante de stockage résidentiel et commercial. Ce sont les promoteurs immobiliers qui se sont aventurés et ont préparé le terrain pour l’industrie que nous connaissons aujourd’hui–une industrie qui a doublé.

l’industrie du self-stockage n’est pas différente de toute autre industrie si l’on compare l’économie de l’offre et de la demande., À mesure que la demande de stockage résidentiel et commercial a augmenté, le besoin d’installations qui l’approvisionnent a augmenté. L’énorme croissance de l’industrie au cours des 25 dernières années peut être attribuée à une plus grande sensibilisation du public aux avantages économiques et personnels du produit. Cette augmentation continue de la demande, associée à un excellent potentiel d’investissement, a fait du self storage l’une des principales industries de croissance du pays depuis 1978.,

Une fois que la demande d’une industrie a été établie, les forces motrices derrière les biens ou services nécessaires pour y répondre ont toujours été le capital et le retour sur investissement. Pour comprendre le potentiel du self-stockage en tant qu’investissement, il faut d’abord comprendre son économie de base. Le tableau 1 est un modèle financier d’un développement en libre-stockage typique, expliquant le « résultat net » d’un tel investissement. Il existe une variété de coûts de développement de l’entreposage libre-service dans différents marchés à travers le pays. Par conséquent, ce modèle utilise les moyennes nationales de l’industrie pour représenter le coût de développement individuel, les loyers et la taille du projet., Il suppose une participation au capital de 20% du coût global, les 80% restants étant financés.

le coût de L’investissement dans les unités d’entreposage

analyse des flux de trésorerie

l ‘ « état des flux de trésorerie” du tableau 1 montre qu’une installation de libre-entreposage de 40 000 pieds carrés locatifs nets, dans un marché avec des loyers annuels de 9 per le pied carré, générera des loyers annuels bruts de 450 000.à 100% d’occupation. Les autres revenus proviennent des frais de retard, des ventes au détail, des frais administratifs, des commissions de location de camions, etc., et représente généralement un revenu supplémentaire de 5 pour cent.,

un ajustement de 10% du total des recettes prévues est courant parce qu’il représente les pertes de postes vacants et de recouvrement prévues normales. Atteindre et maintenir une occupation moyenne d’au moins 90 pour cent devrait être l’objectif de chaque développement et devrait être utilisé pour évaluer le potentiel d’investissement du projet.

Les dépenses D’exploitation normales varient généralement de 2,75 $à 3,25 per par pied carré brut de l’aménagement. Cet écart dans les dépenses est dû au coût variable dans différents marchés, tels que les impôts fonciers, les salaires des gestionnaires et les coûts des services publics.,

le résultat d’exploitation net (NOI) est le solde des revenus du développement après paiement des charges d’exploitation. Il est extrêmement important de maintenir le niveau d’indice D’intérêt le plus élevé possible, car il est utilisé pour déterminer la valeur actuelle et future de l’installation. Les NOI devraient représenter de 60 à 67% du revenu brut effectif d’un développement.

le service de la dette pour ce modèle financier particulier est basé sur le montant du prêt de 1,59 million de dollars, un taux d’intérêt de 10% et un taux d’amortissement de 25 ans., Le service de la dette dépend entièrement de l’arrangement financier négocié avec le prêteur. La santé financière de l’investisseur et la perception du risque par le prêteur détermineront souvent le taux d’intérêt, Le montant du prêt et la période d’amortissement.

avec la détermination de L’indice D’intérêt réel d’un développement et du service de la dette à payer au fil du temps, un flux de trésorerie projeté est calculé. Dans le modèle financier présenté au tableau 1, un investissement de 397 615 $a généré un flux de trésorerie positif de 117 761 $ou un rendement du capital investi de 29,6%., Il s’agit d’un retour sur investissement typique pour les investisseurs en libre-stockage, ce qui est l’une des principales raisons de la croissance fulgurante de l’industrie au cours des 25 dernières années.

Quels sont les coûts de développement du Self-stockage

Le tableau 1 présente également une liste complète des coûts de développement moyens pour le démarrage d’une entreprise de self-stockage. Là encore, il y a des variables, mais la plupart se limitent au coût réel des dépenses de construction des terrains et des unités d’entreposage libre-service.,

l’une des variables les plus importantes et l’un des facteurs les plus décisifs pour déterminer la faisabilité d’un développement est le coût réel du terrain pour le développement. L’analyse financière fournie indique que le prix d’achat du terrain est de 3,25 per le pied carré. Cependant, en raison d’une couverture du site d’environ 45,91%, le coût net du terrain par pied carré locatif net est de 6,82$. La superficie locative nette d’un développement dépend totalement de la couverture admissible du site., La maximisation de la couverture locative nette sur le site dépend de facteurs tels que les contretemps de zonage, les servitudes, les services publics, les exigences de conformité au Code du bâtiment, ainsi que la topographie et l’aménagement physique réel du site. La couverture normale des sites varie de 35% à 50%.

en ce qui concerne le coût de la construction, les travaux sur le site et les services publics sont les coûts variables les plus élevés. Les coûts normaux d’aménagement du site varient de 4,25 $à 8 $et, encore une fois, dépendent entièrement de la topographie réelle et de l’aménagement physique du site. Déblaiement/arrachage, excavation, drainage pluvial, services publics, etc.,, sont tous spécifiques au site et leurs coûts varieront d’un site à l’autre. L’emploi d’un ingénieur civil ayant de l’expérience dans le stockage en libre-service devrait permettre de minimiser ces coûts. Méfiez-vous des coûts fonciers inférieurs aux valeurs du marché. Le plus souvent, un prix bas des terres signifie qu’il y a un problème qui nécessitera de grandes dépenses de développement du site.

bien sûr, le coût de la construction en libre-stockage dépend du type de produit que l’on développe. Cependant, les coûts de construction ne varient que légèrement par rapport aux coûts variables de l’aménagement du terrain et du site., Le coût moyen de la construction, y compris les travaux sur le site et les services publics, varie de 23 $à 28 per par pied carré brut de bâtiment, soit environ 67% du budget global de développement.

les coûts de développement restants ne varient que légèrement, à l’exception du coût du financement et du report des intérêts. La santé financière de l’investisseur et sa capacité à négocier détermineront ces coûts. Le coût de développement typique de l’entreposage Libre varie de 34 $à 42 per par pied carré brut du bâtiment. Encore une fois, cet écart dépend du terrain, de la construction et du coût du financement., Cependant, il est important de se rappeler qu’il existe une relation entre les loyers du marché et les coûts de développement. Plus les coûts sont dans un marché, plus les loyers seront.

pourquoi les Projections financières sont-elles importantes?

le modèle financier fourni indique qu’un investissement de 397 615 $permet d’obtenir un retour sur investissement de 29,6% lorsque le développement a maintenu un taux d’occupation de 90%. En outre, il montre que la valeur marchande future de l’entreprise, basée sur un taux de capitalisation de 10% et les conditions financières existantes, serait de 2,85 millions de dollars., Par conséquent, un investisseur pourrait réaliser un bénéfice de 864 425 upon lors de la vente de l’entreprise à une date ultérieure.

Une autre statistique financière importante à noter est le taux d’occupation du seuil de rentabilité pour le modèle du tableau 1. Ce modèle particulier prévoit qu’une occupation de 65% couvrira toutes les dépenses de fonctionnement et de services de la dette. Le seuil de rentabilité Normal des services de la dette dans les transactions en libre-stockage varie de 60% à 72%. C’est bien en dessous du seuil de rentabilité normal pour d’autres types de biens immobiliers., Le seuil de rentabilité inférieur à la moyenne associé aux développements en libre-stockage minimise le risque de l’investisseur et lui donne plus de flexibilité pour faire face aux fluctuations du marché ou de l’économie.

comprenez que les modèles financiers ne sont que des projections. Une variété de facteurs internes et externes peuvent affecter la performance financière globale d’un développement et le ROI de l’investisseur. Cependant, le modèle financier du tableau 1 est vraiment représentatif de l’entreprise de self-stockage typique et projette ce que l’investisseur peut normalement attendre de son investissement., Self stockage a été et continuera à être l’un des meilleurs véhicules d’investissement disponibles dans ce pays.

le Self-stockage est-il un investissement réussi?

l’une des meilleures façons de comparer les investissements immobiliers est d’examiner la performance du self-stockage et d’autres investissements immobiliers au cours de la dernière décennie. Récemment, mon entreprise a terminé une étude approfondie de la performance des développements multifamiliaux, de bureau, de vente au détail et de stockage en libre-service au Texas, En Oklahoma, au Nouveau-Mexique, au Colorado et en Louisiane au cours des 10 dernières années., L’étude s’est concentrée sur le taux d’échec des développements qui se sont ouverts entre 1980 et 1987 et qui ont fonctionné pendant la récession économique qui a commencé dans ces états au milieu des années 1980., Les résultats de l’étude sont les suivants:

  • Multifamily = taux d’échec de 58%
  • Office = taux d’échec de 63%
  • Retail = taux d’échec de 53%
  • Self storage = taux d’échec de 8%

le nombre de propriétés self storage qui se sont retrouvées en vente dans le portefeuille immobilier de la FDIC ou du RTC était considérablement inférieur à celui des autres propriétés immobilières au cours de la même période., Sur ce pourcentage de 8 dans les défaillances du self-stockage, un nombre considérable d’entreprises ont été reprises par des institutions financières parce qu’elles étaient des garanties pour des prêts sur d’autres biens immobiliers.

Pourquoi y a-t-il une différence substantielle dans le succès entre le self-stockage et les autres biens immobiliers? Quels sont les éléments clés qui donnent au self storage un avantage supplémentaire pour survivre à une période économique difficile? La première chose qu’un investisseur doit comprendre est ce qui arrive à l’utilisateur final–les clients résidentiels et commerciaux–pendant les fluctuations de l’économie d’un marché.,

marché de L’entreposage libre-service

pendant les périodes où un marché connaît une reprise économique, les affaires commencent à prospérer, les possibilités d’emploi augmentent et les ventes de maisons unifamiliales neuves et existantes commencent à grimper. On s’attendrait à ce que les propriétés d’auto-stockage fonctionnent bien; le plus souvent, elles le font. Une évaluation des rouleaux de location de biens en libre-stockage typiques pendant cette période montrerait généralement un pourcentage élevé de clients mobiles–personnes entrant sur le marché pour la première fois ou clients « achetant” des maisons de démarrage.,

du côté commercial, l’augmentation de l’activité commerciale signifie une augmentation du volume de locataires commerciaux en libre-entreposage. Inversement, lorsque l’économie commence à faiblir, il en va de même pour les entreprises, l’emploi et l’immobilier en général. Cependant, l’effet inverse provoque toujours la même mobilité qui profite le plus souvent au self-stockage. Les gens commencent à quitter le marché ou à vendre leurs maisons et à emménager dans des maisons ou des appartements plus petits.

Les entreprises commerciales réduisent leurs effectifs ou se tournent vers le self-stockage pour trouver un moyen plus économique de stocker leurs stocks., Une économie stupéfiante a un impact négatif sur le self-stockage, mais regardez comment les propriétés de self-stockage se comparent à d’autres projets immobiliers. Pendant les baisses de l’économie, les occupations multifamiliales chutent jusqu’à 25%, tandis que les occupations de bureaux et de commerces chutent jusqu’à 30%. Qui sont les locataires de bureaux et de commerces? Les entreprises qui ont soit échoué, réduit les opérations et déplacé vers une propriété moins chère, ou complètement déplacé vers un autre marché. Il s’agit d’une perte de revenus pour les immeubles de bureaux et de vente au détail, et elle n’est récupérée que lorsque l’économie de marché s’améliore.,

Le Self-stockage aura également une baisse initiale de l’occupation, qui diffère d’un marché à l’autre, mais se situe généralement entre 15 et 20%. Cependant, une propriété de self-stockage à effet de levier typique a un taux d’occupation de seuil de rentabilité entre 60% et 72%. Comparez cela aux propriétés multifamiliales, de bureaux et de vente au détail à effet de levier avec un taux d’occupation à seuil de rentabilité compris entre 80 et 90%. Quel investissement immobilier a plus de marge pour absorber les baisses du marché?

entreprise de location de Self-stockage

Les loyers sont une autre clé du succès des propriétés de self-stockage., La moyenne annuelle du loyer plages de l’immobilier interrogés dans notre étude sont les suivantes:

  • des immeubles d’habitation–$7,5 à 12 $par pied carré
  • Office de 14$à 24 $par pied carré
  • commerce de Détail–16$à 20 $par pied carré
  • Autonomie de stockage de 6,5 à 12 $par pied carré

Self stockage des loyers se situent dans la plage de d’autres projets immobiliers. Il n’est pas rare que les clients paient le même ou plus par pied carré pour le stockage comme ils le font pour vivre dans un appartement., Cette comparaison des loyers est encore plus éclairante lorsque l’on compare les loyers au coût moyen de développement par type de bien immobilier. La moyenne des coûts de développement par propriété immobilière interrogés est comme suit:

  • des immeubles d’habitation–60$à 70 $par pied carré
  • Bureau de 50$à 100 $par pied carré
  • Détail de 50$à 80 $par pied carré
  • Self stockage–$34 à 42 $par pied carré

Lorsque l’on compare les deux loyers et de l’ensemble des coûts de développement, self stockage le plus souvent a des loyers qui sont un peu moins., Mais le self-stockage a un coût total de développement qui est un tiers à la moitié de celui des propriétés multifamiliales, de bureau ou de vente au détail. Pour l’investisseur, cela signifie un montant d’investissement ou de prêt considérablement inférieur à desservir tout en ayant des loyers comparables à d’autres investissements immobiliers.

Le coût d’exploitation et les exigences de gestion réelles sont un autre élément clé qui attire les investisseurs. Comme indiqué précédemment, les coûts d’exploitation de l’entreposage libre-service varient de 2,75 $à 3,25 per par pied carré locatif net., Comparez cela aux coûts d’exploitation des autres propriétés immobilières étudiées, qui varient de 3,50 $à 5 per le pied carré. Les appartements, les bureaux et les commerces de détail doivent continuellement entretenir les terrains, les appareils électroménagers, la plomberie, les appareils électriques et une variété d’autres problèmes d’entretien, qui nécessitent généralement un personnel d’entretien.

Il y a des appartements « make-readies” et des rénovations intérieures pour les nouveaux locataires de bureaux et de commerces. En comparaison, le self storage a généralement un ou deux gestionnaires et très peu de « maux de tête” d’entretien associés aux locataires « résidents”., En général, un investisseur en libre-stockage a très peu de problèmes associés à d’autres propriétés immobilières.

la « ligne de fond” en comparant le self-stockage à d’autres investissements immobiliers est que l’investisseur peut réaliser un retour sur investissement beaucoup plus élevé pour la propriété de self-stockage typique que pour d’autres investissements immobiliers. Deuxièmement, l’investissement initial de l’investisseur est un tiers ou la moitié de celui requis par d’autres investissements immobiliers., En raison de la baisse du seuil de rentabilité, l’investisseur devrait anticiper les flux de trésorerie des investissements plus tôt et un élément de risque beaucoup plus faible par rapport aux baisses économiques et à leur effet sur la baisse du taux d’occupation et des loyers. L’investisseur n’a pas à s’inquiéter des exigences de capital supplémentaires liées aux améliorations locatives ou à l’entretien continu.

Les avantages d’investir dans le self stockage mentionnés ci-dessus ont été, et continuent d’être des éléments clés de son succès. L’avenir de l’industrie du self-stockage est très prometteur. L’industrie continuera à mûrir avec la demande pour son utilisation., Les investisseurs qui s’aventurent dans le self storage découvriront ce que les pionniers de l’industrie ont fait il y a 25 ans: le Self storage est l’un des meilleurs véhicules d’investissement disponibles dans ce pays, maintenant et à l’avenir.

Télécharger & voir le tableau 1: modèle financier
A. état des flux de trésorerie
B. état des coûts de développement annuels
C. spécifications du projet
D. Variables financières du développement
E. données financières du développement