Qu’est-ce qui me vient à l’esprit lorsque vous lisez les mots « propriété locative?” Pour moi, c’est de la pure excitation. Dans ces deux mots simples, je vois des opportunités débordant de potentiel. Ce n’est un secret pour personne que je crois que posséder une propriété est l’un des meilleurs moyens de développer une richesse à long terme et générationnelle. Il peut être une grande source de revenus passifs et, en fin de compte, il peut vous aider à atteindre la vraie liberté financière.
Si vous avez été assis sur la clôture, vous ne savez pas si posséder et louer une propriété vous convient, c’est pour vous., Dans ce post, je voudrais partager comment j’ai acheté mon premier immeuble et vous montrer que je ne suis rien de spécial. En fait, j’ai fait un bon nombre d’erreurs, certaines d’entre elles sont mises en évidence ici, mais au final, ça s’est bien passé.
D’accord, oui, c’est mon premier et seul bâtiment–mais je planifie avec optimisme les futurs postes (deuxième, troisième, cinquième, etc.)., Je possède des parts fractionnaires de certaines autres propriétés par le biais d’investissements dans quelques syndications et crowdfunding, mais je considère que c’est légèrement différent que de le posséder et de pouvoir prendre vos propres décisions sur la façon de gérer l’investissement.
même si j’ai choisi de faire ce BRICOLAGE, il existe d’autres options intéressantes comme le crowdfunding immobilier pour ceux d’entre vous qui ne voudront peut-être pas assumer ce que j’ai fait au départ.
je vais diviser ce post en plusieurs parties différentes, faciles à digérer, de sorte que peut-être, juste peut-être, vous pouvez les appliquer à vos propres efforts.,
alors, sans plus tarder, Commençons.
la configuration
j’avais lu sur l’investissement dans des immeubles d’habitation depuis 2011. Je me suis dit que quand j’aurais assez de capital, Je franchirais le pas. Coupé à plusieurs années plus tard, et j’avais sauvé la capitale . . . mais j’étais encore hésitante. Et si j’ai foiré et acheté le mauvais bâtiment? Serais-je perdre tout mon argent? Le risque semblait trop grand.
puis, en 2015, un de mes amis (qui était également médecin) est venu me voir et m’a demandé si j’envisageais d’acheter un immeuble avec lui., Nous serions des partenaires égaux, partagerions le coût, et puisque nous n’avions aucune expérience, nous apprendrions ensemble.
naturellement, je me méfiais un peu d’investir avec un ami. Mais nous avons tous les deux semblé avoir la bonne attitude: une volonté d’apprendre. Nous avons également décidé de tout mettre par écrit afin qu’il y ait très peu de mauvaise communication. Nous avons décidé de mutualiser nos moyens et aller pour elle.
la chasse
Nous avions fait le plus grand pas en décidant simplement d’acheter un bien locatif en premier lieu. Mais cela ne voulait pas dire que nous savions où aller à partir de là., Heureusement, un de nos amis communs (également médecin) avait récemment acheté son propre bâtiment, alors nous l’avons emmené prendre un café pour ramasser un peu son cerveau.
Nous lui avons demandé de nous parler de son expérience, en espérant d’avoir un aperçu sur ce que nous devrions faire. Il a immédiatement suggéré que nous utilisions son courtier et ils nous apprendraient les ficelles du métier. Il a également offert de nous aider avec toutes les questions que nous pourrions avoir.
allant dans le même sens que sa suggestion, nous avons contacté son courtier immobilier et nous avons exprimé notre intérêt pour l’achat d’une propriété locative., Le courtier a demandé combien nous étions prêts à mettre. Nous sommes tous arrivés à un consensus selon lequel, compte tenu de la « bonne propriété”, nous serions chacun prêts à mettre entre 100 000 et 200 000$. Heureusement, j’avais économisé pour ce moment. Avec ce type d’acompte sur un prêt commercial (qui nécessiterait probablement 30-35%), nous pourrions rechercher une propriété d’une valeur allant jusqu’à un million de dollars.
avec tout cela compris, le courtier a commencé à regarder autour de la ville. Ses critères suggérés étaient simples: il doit être dans notre prix, et il doit avoir au moins cinq unités. Pourquoi le minimum de cinq unités?, Parce qu’à cinq unités et plus, vous seriez en mesure d’obtenir un prêt commercial avec des normes de prêt plus faciles. En effet, votre « capacité de prêt » –c’est-à-dire la probabilité d’obtenir le prêt-est déterminée davantage par le bâtiment lui-même que par vos qualifications personnelles. Cela signifie généralement beaucoup moins de paperasse et une transaction beaucoup plus fluide.
Le courtier puis nous a demandé dans quels domaines nous aimerions commencer à chercher., Évidemment, le prix a aidé à déterminer une grande partie de cela (dans notre région, notre prix le plus élevé vous procurerait à peine une maison unifamiliale). Nous avons dû regarder dans des zones considérées comme moins souhaitables en termes d’emplacement et peut-être pas les plus grandes conditions (communément appelées zones de Classe B ou C). Mais nous ne voulions pas non plus conduire plusieurs heures chaque fois que nous visitions le bâtiment.
et ainsi a commencé la chasse. Notre courtier alignait des propriétés pour nous et un jour de congé pour nous deux, nous sautions tous dans la voiture et nous conduisions., Nous avons examiné bâtiment après bâtiment en essayant de comprendre jusqu’où notre argent irait et ce qu’il fallait rechercher en termes de propriété (état, zone environnante, etc.).
Après quelques semaines, nous avons tous les deux semblé nous installer dans un certain quartier de la ville. Il y avait beaucoup de nouveaux développements dans la région et de nouveaux transports en commun sous la forme d’une ligne de métro étaient en cours de construction. Nous avons tous deux pu regarder au-delà de l’état actuel du développement pour voir son véritable potentiel. Nous avons donc décidé de nous concentrer ici.,
Il n’y avait que quelques bâtiments sur le marché dans cette zone, et en seulement deux semaines, nous l’avions réduit à un seul. Notre agent nous a fait savoir que le prix demandé de 800 000 $était juste, et avec un peu de marchandage, la vente s’est terminée à 795 000.. Le taux de plafonnement* était d’environ 5% et avec les loyers de marché, nous pourrions nous retrouver à un taux de plafonnement proche de 7-8%. Il y avait donc un avantage qui pourrait augmenter considérablement la valeur du bâtiment. (*Le taux de plafonnement est essentiellement le taux de rendement de la propriété basé sur le revenu courant qu’elle rapporte.,)
L’INSPECTION
Une Fois notre offre acceptée, nous avons embauché un inspecteur et nous avons parcouru les unités nous-mêmes. Sur la base du rapport de l’inspecteur et de nos propres observations, il était évident que le bâtiment n’avait pas été si bien entretenu. La propriété était plus ancienne, mais heureusement, elle avait de bons os et était considérée comme structurellement saine. On ne pouvait cependant pas en dire autant du toit et de la plomberie, et il s’agissait d’une dépense future (importante) possible., Sur la base de ces choses, le courtier nous a fait retourner au vendeur, et bien que nous n’ayons pas obtenu le crédit complet que nous voulions, nous avons récupéré de l’argent à consacrer à ces dépenses en capital.
L’argent
étant les premiers acheteurs commerciaux, trouver un prêt n’était pas si facile. Nous avons dû agir rapidement et nous avons fini par opter pour l’une des plus grandes banques. Ils étaient connus pour être très indulgents avec les premiers acheteurs, mais leurs conditions n’étaient pas toujours les meilleures. Nous avons verrouillé un bras 5/1 et avons dû verser un acompte de 35% (~278 000$ou 139 000 each chacun).,
maintenant, si vous avez récemment acheté une maison, vous savez à quel point cela peut être un cauchemar. Mais ce processus était un jeu d’enfant par rapport à cela. Nous n’avons jamais eu à fournir nos propres relevés bancaires. La banque pariait sur la propriété et, sachant que nous étions tous les deux des professionnels, cela suffisait.
Après un total de 60 jours, le bâtiment était à nous, et nous avons senti que nous avions reçu la meilleure éducation possible—le genre qui ne vient que de l’expérience. Nous aurions pu faire une meilleure analyse? Certainement. Aurions-nous pu négocier plus du vendeur? Sûrement., Il y avait beaucoup de raisons de ne pas investir dans cette propriété, mais peut-être la plus grande était la peur de l’inconnu. Heureusement, nous avons pu repousser cette peur.
suivant
Dans mon prochain article sur l’Immeuble, je vais partager ce qui s’est passé depuis. Ce fut une course folle, pour être sûr, et en termes d’expérience, il a été extrêmement précieux., Il suffit de dire que c’est maintenant deux ans plus tard, et une évaluation récente de notre bâtiment a montré que sa valeur a augmenté de 52%. Bien sûr, tout cela n’est pas un pur retour (un peu d’argent de désintoxication était nécessaire pour en arriver à ce point), mais nous avons gagné de l’argent. Vous avez une éducation et gagné de l’argent en même temps? C’est quelque chose dont vous ne m’entendrez jamais me plaindre.
maintenant que nous avons une meilleure compréhension du processus, je suis convaincu que nous ne ferons que mieux la prochaine fois. Apparemment, une fois que vous avez commencé, la chasse ne s’arrête jamais.,
Quelqu’un a-t-il acheté une propriété multifamiliale? Comment s’est passée votre première affaire de go?
