le Taux de Capitalisation ou des Taux de capitalisation est un terme souvent jetés autour de l’immobilier discussions. Pourtant, beaucoup de gens ne comprennent pas vraiment ce que cela signifie. Après tout, il peut être confondu avec les rendements en espèces et le taux de rendement. Lorsque vous investissez dans des biens productifs de revenus, vous recherchez des flux de trésorerie. Vous vous attendez également à réaliser un gain en capital, en vendant la propriété à un moment donné dans le futur pour un profit., Lors de l’analyse des opportunités d’investissement, les investisseurs immobiliers évaluent une multitude de facteurs différents.

Mais un investisseur type sera intéressé par le revenu que la propriété peut générer maintenant et dans le futur. L’investisseur est susceptible d’utiliser la capitalisation du revenu comme une méthode d’estimation de la valeur. C’est l’un des concepts les plus fondamentaux de l’investissement immobilier et est principalement appelé dans les calculs « taux de capitalisation. »Voici ce que vous devez savoir sur le taux de plafonnement, de sa définition aux méthodes de calcul.

Quel est le taux de capitalisation?,

Le taux de capitalisation est similaire au taux de retour sur investissement. Il vous permet de comparer la valeur relative des investissements immobiliers indépendamment de leur valeur en dollars. La formule du taux de plafonnement standard est le résultat net d’exploitation divisé par la valeur marchande. Le taux de plafonnement est l’un des calculs les plus importants effectués par les investisseurs immobiliers.

le taux de plafonnement est idéal pour évaluer des propriétés comparables dans la même zone de marché., Un calculateur de taux de plafond est un outil utile car il vous permet d’obtenir rapidement une estimation du montant d’argent que la propriété devrait gagner, et comment cela se compare à des propriétés similaires dans la région.

Les deux composantes d’un taux de capitalisation sont le résultat net D’exploitation (NOI) et le prix d’achat de l’immeuble de placement. NOI est égal à tous les revenus de la propriété, moins toutes les dépenses d’exploitation raisonnablement nécessaires., L’indice D’intérêt est un chiffre avant impôt, figurant sur le tableau des revenus et des flux de trésorerie d’un bien, qui exclut les paiements de principal et d’intérêt sur les prêts, les dépenses en capital, la dépréciation et l’amortissement.

en d’autres termes, le taux plafond mesure le rendement d’une propriété sur une base annuelle, ce qui permet aux investisseurs de comparer plus facilement les profils de risque et de rendement des différents actifs. Il s’agit d’une estimation du rendement potentiel d’un investisseur sur un investissement immobilier., Plusieurs facteurs peuvent influer sur le taux de plafonnement d’une propriété, tels que la demande du marché ou les taux d’intérêt, mais l’un des facteurs les plus critiques est son occupation.

l’occupation d’une propriété affecte directement la quantité de NOI qu’elle peut générer. Un taux de vacance est l’opposé du taux d’occupation. Il fait référence au pourcentage d’unités vacantes ou inoccupées dans une propriété donnée. Les taux d’inoccupation jouent un rôle important dans les affaires et peuvent aider les investisseurs à déterminer s’ils font un bon geste en mettant leur argent dans certaines transactions immobilières., Une propriété entièrement occupée générera un NOI plus élevé et un taux de plafond plus élevé à un prix donné qu’une propriété qui n’est qu’à moitié occupée.

exemple de calcul du taux de capitalisation

le taux de capitalisation est le NOI divisé par le prix d’achat et est représenté sous forme de pourcentage.

Cap Rate = NOI/Purchase Price

maintenant que vous connaissez les équations de base utilisées pour calculer le cap rate, voici un exemple pour mieux illustrer comment cela est utilisé. D’abord, trouvons nos valeurs.,

  • la Valeur de la Propriété (ou Prix d’Achat): de 250 000 $
  • Total des Recettes: Quatre unités de x de 1 000 $par mois de loyer = 48 000 dollars/an

le Total des Charges:

  • gestionnaire de la Propriété salaire de 20 000 $
  • Nettoyage et entretien de 10 000 $
  • d’Inspection et de frais de courtage – de 5 000 $

de 13 000$(NOI)/$à 250 000 $ (la valeur de la propriété) = .052, soit un taux de plafonnement de 5,2%.

la même formule peut être utilisée pour calculer le prix d’achat si vous avez le taux plafond et le NOI. Pour résoudre le prix, il suffit de réorganiser la formule originale en:

Prix D’achat = NOI / taux plafond.,

Prix D’achat = $13,000 / 5.2% = $250,000

maintenant, supposons qu’il existe un immeuble de placement similaire (B) ayant le même indice D’intérêt mais un taux de plafond plus élevé de 6,5%.

Prix D’achat de B = $13,000 / 6.5% = $200,000

Les deux propriétés ont le même NOI de 13 000$, mais un plafond inférieur produit un prix d’achat plus élevé et vice-versa. Lorsque le taux plafond augmente à 6,5%, il diminue la valeur de la propriété de 50 000$.

notez une considération très importante impliquant un calcul du taux de plafonnement indiqué ci-dessus. Le prix d’achat est basé sur un achat en espèces., Aucun prêt ou hypothèque n’a été pris en compte ou pris en compte dans le calcul. L’argent à effet de levier utilisé pour acquérir un immeuble de placement doit être pris en compte dans tout calcul impliquant un taux de rendement. Par conséquent, un plafond basé sur un achat en espèces ne peut jamais égaler un taux de rendement.

qu’est-ce Qu’un calculateur de taux de plafonnement dans L’immobilier?

Un calculateur de taux de plafond est utilisé dans l’immobilier pour trouver la valeur comparative d’une propriété afin de déterminer si ce serait un bon investissement., Il est calculé en équilibrant les coûts de possession et d’entretien d’une propriété, la valeur marchande de la propriété et les revenus directs tirés de cette propriété.

par exemple, disons que votre client veut acheter une propriété pour 250 000$. Il a actuellement quatre unités et reçoit 1000 rent en loyer de chaque locataire chaque mois. Le propriétaire actuel a payé 35 000/ / an en frais d’inspection, d’entretien et de nettoyage, ainsi qu’un salaire de gestionnaire immobilier. Le calculateur de taux de plafonnement prend en compte chacun de ces facteurs pour obtenir un pourcentage simple qui est facile à comparer entre les propriétés.,

équation du calculateur de taux de plafond

l’équation du calculateur de taux de plafond est assez simple, en supposant que vous ayez toutes les informations nécessaires à portée de main. Pour calculer le taux de plafonnement, vous prenez le résultat Net D’exploitation(NOI) / valeur de la propriété. Vous pouvez généralement prendre le prix demandé comme valeur de la propriété, ou il existe de nombreux outils en ligne disponibles qui peuvent également fournir des estimations de la valeur de la propriété.,

comment calculer le résultat net D’exploitation (NOI)

trouver le NOI pour une propriété est un peu plus délicat, non pas parce que le calcul est compliqué, mais parce qu’il nécessite beaucoup de nombres différents à l’avance. L’équation pour les NOI est le total des revenus-le total des dépenses. Le revenu Total est généralement le loyer annuel perçu auprès des locataires et/ou les intérêts gagnés au cours de l’année., Les dépenses peuvent inclure un certain nombre de facteurs tels que:

  • frais de courtier ou d’inspection
  • lutte antiparasitaire
  • entretien
  • salaire de gestion immobilière
  • contrôle des locataires
  • impôts fonciers

pour trouver des NOI, vous additionnez vos sources de revenus pour l’année, puis soustrayez le montant combiné des dépenses. Vous pouvez ensuite utiliser ce nombre pour calculer le taux de capitalisation. Il est important de noter que le taux plafond ne prend pas en compte les paiements hypothécaires, car ce n’est pas un facteur qui affecte la valeur de la propriété elle-même.,

avantages de L’utilisation d’un calculateur de propriétés locatives à taux plafond

Il existe de nombreuses façons d’utiliser le taux plafond lors de l’évaluation de propriétés locatives. En général, vous pouvez considérer le taux de plafonnement comme une estimation utilisée pour obtenir la configuration du terrain pour l’investissement immobilier. Voici des exemples des différentes utilisations d’un calculateur de taux de plafonnement des biens locatifs:

  • comprendre la valeur d’une propriété par rapport à ses voisins – il va de soi que les propriétés situées dans des quartiers similaires avec des actifs similaires devraient avoir des taux de plafonnement similaires., Vous pouvez utiliser le taux de plafonnement pour déterminer si un bien particulier a un prix trop élevé ou trop bas, ou s’il peut y avoir des problèmes sous-jacents contribuant à un taux de plafonnement inhabituel.
  • obtenir une image des grandes tendances du marché dans une zone – le taux de plafonnement est un indicateur utile des changements plus larges dans une certaine ville ou zone dans une ville. Par exemple, les taux de plafonnement qui changent dans un quartier spécifique mais qui restent stables dans un autre quartier similaire peuvent indiquer un changement dans l’intérêt de l’acheteur/locataire.,
  • fournir des estimations utiles aux clients-pour les agents, l’utilisation la plus importante d’un calculateur de taux plafond est d’être en mesure de fournir des estimations précises aux clients pour la valeur de la propriété, un facteur important lors de la prise d’une décision d’achat.
  • identifier les opportunités sous le radar – si une propriété a un taux de plafond remarquablement élevé pour la région, cela pourrait être une indication de mauvaise gestion et une occasion d’un retour sur investissement plus élevé si les opérations devaient être plus rationalisées et les dépenses annuelles minimisées.,

inconvénients de L’utilisation d’un calculateur de taux de plafonnement des biens locatifs

bien que le taux de plafonnement soit sans aucun doute une estimation utile de la valeur d’une propriété, il existe quelques limites à l’utilisation de cette mesure.

  • nécessite des comparaisons utiles – parce que les taux de capitalisation sont le plus souvent utilisés par rapport à des propriétés de tailles, d’actifs et de zones similaires, ils nécessitent un marché robuste pour être précieux. Cela limite leur facilité d’utilisation dans les petits marchés et pour les propriétés uniques comme les attractions touristiques, où il n’y a généralement pas assez de propriétés similaires à comparer.,
  • repose sur la connaissance des coûts historiques – étant donné que le calcul du taux de plafonnement intègre le revenu d’exploitation net, ce qui nécessite à son tour de connaître les dépenses annuelles de la propriété, il peut être difficile d’obtenir une estimation précise sans les registres appropriés. Pour les propriétés mal gérées ou même les propriétés appartenant à une seule famille depuis longtemps, le suivi de ces informations peut ne pas être possible.
  • seulement précis avec des coûts de revenus et de dépenses stables-comme toute estimation, le taux de plafond peut être rejeté par tous les points de données périphériques en termes de revenus supplémentaires ou de coûts inattendus., Des éléments tels que les dommages causés par les inondations peuvent fausser les données sur les coûts de maintenance pour cette année ou des activités saisonnières inattendues peuvent augmenter considérablement les revenus, entraînant un taux de plafond inexact qui peut ne pas être le montant typique d’une année à l’autre.

Qu’est-ce que le retour en espèces?

le rendement en espèces d’un immeuble de placement est une mesure de son flux de trésorerie divisé par le montant du capital que vous avez initialement investi. Ceci est généralement calculé sur les flux de trésorerie avant impôt et est généralement exprimé en pourcentage.,

Les rendements de trésorerie sont les plus exacts lorsqu’ils sont calculés sur les flux de trésorerie attendus de la première année. Il devient moins précis et moins utile lorsqu’il est utilisé dans les années à venir, car ce calcul ne prend pas en compte la valeur temporelle de l’argent (le principe selon lequel votre argent aujourd’hui ne vaudra plus rien à l’avenir).

Par conséquent, le rendement en espèces n’est pas une mesure puissante, mais il permet une « vérification rapide” facile et populaire sur une propriété pour la comparer à d’autres investissements. Par exemple, une propriété peut vous donner un rendement en espèces de 7% la première année contre 2.,5% de retour sur un CD bancaire.

le rendement de trésorerie est calculé en divisant le flux de trésorerie annuel par votre trésorerie investie:

flux de trésorerie annuel/trésorerie investie = rendement de trésorerie

  1. calculez le flux de trésorerie annuel avant impôts pour la propriété.
  2. déterminez combien vous mettrez sur la propriété de l’acompte aux coûts de réadaptation. Totalisez ces dépenses pour trouver votre investissement total en espèces.
  3. divisez le flux de trésorerie annuel avant impôts par le total des liquidités investies.
  4. Le résultat est le cash-sur-espèces ou CoC retour.,

faisons en sorte que nous comprenions les deux parties de cette équation:

  1. Le flux de trésorerie de la première année (ou flux de trésorerie annuel) est le montant d’argent que nous attendons que la propriété génère au cours de sa première année d’exploitation. Encore une fois, il s’agit généralement de flux de trésorerie avant impôt.
  2. l’investissement initial (ou l’argent investi) est généralement l’acompte. Cependant, certains investisseurs incluent leurs coûts de clôture tels que les points de prêt, les frais d’entiercement et de titre, les coûts d’évaluation et d’inspection. Dont la somme est également appelée le coût d’acquisition.,

$3,000 / $30,000 = 10%

Bien que la trésorerie encaisse retour est rapide et facile à calculer, c’est pas la meilleure façon de mesurer la performance et la qualité d’un investissement immobilier.

regardons un autre exemple en tenant compte des réparations et des rénovations:

supposons que vous vouliez mettre 20 000 dollars sur une maison de 100 000 dollars. C’est de 20 pour cent vers le bas. Vous devrez payer 2 000 dollars de frais. Vous le Louez pour mille dollars par mois à un locataire. Cela donne 12 000 dollars par an en revenus locatifs par an., Et vous avez un ultra-bon marché 3000 dollars par an ou 250 par mois.

le flux de trésorerie annuel est de 12 000 $à 3 000 or ou 9 000..

le total de l’argent investi est l’acompte et les frais. Dans ce scénario, il s’agit de l’acompte de 20 000 dollars et de 2 000 en réparations pour un total de 22 000 dollars.

le rendement en espèces est de 9000 divisé par 22 000 ou 0,41. Cela se traduit par un rendement de 41%.

Que Faire si la propriété n’avait pas besoin de réparations supplémentaires? Ensuite, le total des liquidités investies est de 20 000. Le flux de trésorerie est inchangé à 9 000 dollars.,

le rendement en espèces est alors de 9000/20000 ou 0,45 ou 45%.

Si la propriété avait besoin de 10 000 dollars en réparations et rénovations, l’argent investi atteint 30 000 dollars. Divisez 9 000 par 30 000 et le rendement en espèces est de 0,3 ou 30%.

Vous pouvez utiliser le taux de plafonnement pour estimer l’IPO. Le NOI va être la valeur marchande de la propriété multipliée par le taux de capitalisation. S’ils vendent une propriété pour 150 000 dollars et disent qu’elle a un taux de plafond de 8%, alors le NOI est de 12 000 dollars par an., À titre de comparaison, il est raisonnable de supposer un IO d’environ un tiers du revenu locatif.

et la juste valeur marchande de tout bien peut être estimée à l’aide du taux plafond. Divisez le NOI par le taux de plafonnement. Dans le scénario ci-dessus, une propriété avec un NOI de 12 000 dollars et un taux de plafond de 8 pour cent vaut 150 000 dollars.

Vous pouvez utiliser le rendement en espèces pour évaluer le rendement des rénovations qui vous permettent d’augmenter le loyer. Ajoutez les coûts de rénovation ou de mise à niveau au nombre total d’investissement en espèces et déterminez combien plus vous pourriez facturer en loyer pour la plus belle propriété.,

le ratio compare le total des liquidités gagnées sur une base annuelle (avant impôt) au montant des liquidités investies. Les ratios de trésorerie sont utilisés à la place du retour sur investissement puisque les calculs de ROI sont biaisés lorsque vous achetez une propriété avec une grande quantité de dette.

différence entre le taux de capitalisation et le rendement en espèces

le taux de capitalisation ou le taux de capitalisation est souvent confondu avec le rendement en espèces ou en COC. Ce problème est aggravé par le fait que le taux de plafonnement et les rendements en espèces sont les deux principaux indicateurs utilisés pour évaluer les transactions immobilières individuelles., Comme indiqué ci-dessus, le rendement de L’encaisse sur l’encaisse ou le rendement du CoC calcule le revenu en espèces gagné sur l’encaisse retournée sur le placement.

Le rendement en espèces exclut la dette et ne regarde que le montant en espèces investi; il s’agit généralement de l’acompte sur la propriété. Si vous payez tous en espèces pour une propriété, le taux de trésorerie sera le même que le taux plafond. Cependant, la plupart des investisseurs immobiliers ne paient pas 100 pour cent de l’argent pour les propriétés. Pourtant, le calcul de l’argent sur l’argent peut toujours leur être bénéfique.,

Vous avez besoin du calcul de trésorerie pour comparer correctement les projets qui nécessiteront des investissements importants sous forme de frais de prêt, de coûts de réadaptation et de coûts de clôture en plus d’un acompte ou d’un achat au comptant. Tout ce que vous devez payer pour préparer la propriété pour les locataires entre dans cette catégorie.

le taux de plafonnement peut être utilisé pour évaluer la qualité d’un investissement de la propriété, tandis que les calculs de trésorerie vous permettent de déterminer quelles transactions ont les rendements les plus élevés.

comment utiliser le taux de plafonnement en tant qu’investisseur immobilier locatif?,

Le taux de capitalisation peut être utilisé pour comparer votre succès en tant qu’investisseur immobilier ou de la valeur d’un bien donné. Par exemple, vous pouvez calculer le taux de capitalisation pour l’ensemble de votre portefeuille et identifier les sous-interprètes. Ou vous pouvez apprendre le taux de plafond moyen pour un quartier donné, puis évaluer la valeur d’une propriété en fonction de son taux de plafond. S’il a un taux de plafond inférieur, il vaut moins qu’une maison comparable avec un taux de plafond plus élevé.

sachez que vous n’avez pas besoin d’aller dans des zones à forte capitalisation pour trouver des investissements rentables., Une zone à faible plafond peut avoir place pour une amélioration significative. Recherchez les zones où les taux de location augmentent rapidement, car ce sont les endroits où le taux de plafonnement sera meilleur l’année prochaine que cette année. Et ce taux de plafond plus élevé entraînera une augmentation de la valeur des propriétés dans un an ou deux.

Les propriétés idéales auront des loyers en hausse combinés avec des dépenses inchangées. Cependant, si les dépenses d’exploitation montent en flèche, NOI augmentera et tuera ce taux de plafond élevé pour l’année civile en cours. C’est un risque avec les bâtiments plus anciens qui nécessitent des travaux majeurs., Si vous pouvez trouver des propriétés en bon état et même réhabilitées les plus anciennes, vous pouvez créer de la valeur à long terme en achetant quelque chose via noi increases.

estimation de la valeur de la propriété avec le taux de capitalisation

le taux de capitalisation représente simplement le rendement projeté pour une année comme si la propriété avait été achetée avec tout l’argent comptant. Mais comme nous n’achetons pas normalement une propriété en utilisant toute l’argent comptant, nous utiliserions d’autres mesures, telles que le rendement en espèces, pour évaluer la performance financière d’une propriété.,

le taux de plafonnement est calculé en prenant le revenu net d’exploitation du bien et en le divisant par la juste valeur marchande du bien. Plus le taux de plafonnement est élevé, meilleur est le revenu et la valeur marchande de la propriété. Le taux de capitalisation est calculé comme suit:

taux de capitalisation = résultat Net D’exploitation/valeur

taux de capitalisation = résultat net d’exploitation / valeur
taux de capitalisation = 50 000/ / 625 000taux de capitalisation = 8,0%

à titre d’autre exemple, supposons que vous envisagez d’acheter une propriété dont le résultat net d’exploitation est de 20 000.., En faisant un peu de recherche, vous savez que le taux de plafonnement moyen pour la région est de 7,0%. En transposant la formule, nous pouvons calculer la valeur marchande estimée comme suit:

valeur = revenu D’exploitation Net / taux de capitalisation
valeur = 20 000/ / 7,0%
valeur = 285 715

le taux de plafonnement a l’avantage de vous fournir une mesure distincte de la valeur par rapport aux évaluations où la valeur est dérivée de biens comparables récemment vendus (qui sont principalement basés sur des caractéristiques physiques). Cela est particulièrement vrai lorsque l’on compare les propriétés à revenu commercial.,

Notez qu’une petite différence dans le Taux de capitalisation peut ne pas sembler beaucoup, mais il peut faire une grande différence dans votre évaluation. Par exemple, la différence entre un taux Cap de 7,0% et 7,5%, soit une différence de seulement 0,5%, sur une propriété avec un revenu d’exploitation net de 50 000 is est une différence de valeur de 47 619!! Assurez-vous donc de vérifier l’exactitude de vos chiffres.

Comme toujours, vous voulez examiner plusieurs mesures financières lors de l’évaluation des biens à revenu, y compris le rendement en espèces, le ratio de couverture de la dette et le taux de rendement interne.,

questions fréquemment posées sur le taux de plafonnement

Vous trouverez ci-dessous quelques réponses explicatives supplémentaires à certaines des questions fréquemment posées sur les calculateurs du taux de plafonnement.

Qu’est-ce qu’un bon taux de plafonnement?

Le taux de capitalisation de l’immobilier peut varier d’un nombre négatif à deux chiffres de retour. Un taux de plafonnement standard se situe généralement entre 4% et 8%, selon L’enquête nord-américaine sur les taux de plafonnement 2019 de CBRE. Cependant, il n’existe pas de « bon” taux de plafonnement., Tout dépend du niveau de risque avec lequel le propriétaire est à l’aise et de la façon dont le taux de plafonnement se compare à des propriétés similaires dans la région.

certains investisseurs disent qu’ils n’achèteront rien avec un taux de plafonnement inférieur à 8%. Il est difficile mais possible de trouver des propriétés avec un taux de plafond de 20%.

un taux de plafonnement élevé est généralement causé par un prix d’achat Bas (y compris les vendeurs en difficulté) ou un NOI élevé. La clé est de savoir pourquoi le taux de plafond est plus élevé que la normale, ne pas rejeter une propriété parce que le taux de plafond est beaucoup plus élevé que la moyenne.,

un taux de plafond bas est moins risqué, tandis qu’un taux de plafond élevé est plus risqué, mais il est possible de gagner plus de revenus. Comme nous l’avons mentionné précédemment, un taux de plafond inhabituellement élevé ou faible (par rapport à d’autres propriétés de la région) peut indiquer que quelque chose est « éteint” avec la propriété.

que signifie un taux plafond de 7,5%?

un taux de plafonnement de 7,5% ne signifie pas grand-chose en soi. Il indique plutôt le ratio entre le résultat net d’exploitation d’un bien et sa valeur marchande, dans ce cas, 7,5%., Le taux de plafonnement est un moyen d’afficher le montant que la propriété devrait gagner au cours d’une année en utilisant la relation entre les revenus, les coûts d’exploitation et la valeur marchande de la propriété.

ce que cela signifie en termes de bons ou mauvais investissements ou de montants en dollars dépend de la situation. Par exemple, disons que vous voulez acheter une maison qui coûte 1 million de dollars, avec un revenu d’exploitation net prévu (aka revenus annuels) de 75 000$. En utilisant L’équation du taux de plafond de NOI (75 000)/valeur de la propriété (1 000 000), vous obtiendrez un taux de plafond de 7,5%., Vous pouvez facilement comparer à d’autres taux de capitalisation dans la région pour évaluer votre investissement.

Qu’est-ce qu’un taux plafond Acceptable?

un taux de plafond acceptable varie selon la situation. Un taux de capitalisation moyen se situe généralement entre 4% et 8%, mais ce qui est acceptable varie selon le niveau de risque avec lequel l’investisseur est à l’aise.

le taux de plafond plus élevé est-il Meilleur?

un taux de plafond plus élevé n’est pas nécessairement meilleur. Encore une fois, cela dépend du niveau de risque que le propriétaire est prêt à gérer., Un investisseur riche qui cherche à faire un revenu rapide en retournant une propriété peut être heureux avec un taux de plafond plus élevé en raison de son plus grand potentiel de GAIN, tandis que le risque associé n’est pas une préoccupation. D « autre part, un jeune couple qui veut s » installer dans une maison et y élever des enfants dans un avenir prévisible voudra probablement un taux de plafond bas, qui a un risque proportionnellement plus faible et augmentera probablement lentement au fil du temps.

pourquoi un taux de capitalisation plus élevé est-il plus risqué?

Pas toujours. Les taux de capitalisation dans l’immobilier ne sont pas nécessairement un indicateur de risque., Cela contraste fortement avec les actions et les obligations, où le taux de rendement est proportionnel au risque. Cependant, le taux plafond ne peut être utilisé qu’avec des biens productifs de revenus. La formule ne fonctionne tout simplement pas si vous allez acheter une propriété maintenant pour la vendre plus tard, par exemple lorsque vous cherchez un correctif et un retournement.

notez que le retour cash on cash ne prend pas en compte les taxes. Des impôts élevés peuvent anéantir tout retour d’investissement potentiel. Cela signifie que les rendements réels que vous voyez après impôt sont inférieurs au taux plafond., Le taux de plafonnement variera en fonction de plusieurs facteurs, qui n’affectent pas tous directement la valeur de la propriété.

l’âge de la propriété, l’opportunité de la zone et la demande de propriétés locatives dans le quartier sont quelques-uns de ces facteurs. S’il y a une plus grande demande de location que les offres du marché, les taux de location et les NOI peuvent être relativement élevés malgré les valeurs modérées des maisons.,

et s’il y a une offre excédentaire de locations de luxe dans la région, vous allez voir un faible NOI et de facto ROI via le taux de plafonnement, car votre propriété peut rester vide pendant une longue période ou ne pas louer suffisamment pour couvrir vos dépenses d’exploitation.

Il y a d’autres problèmes avec le taux de plafond qui expliquent pourquoi vous avez besoin de connaître des valeurs supplémentaires comme le cash on cash return. Par exemple, le taux de plafonnement est un chiffre annuel. Il s’écrasera si la propriété était vacante pendant plusieurs mois sans aucune faute du propriétaire actuel., Pourtant, la métrique augmentera automatiquement avec l’inflation si les loyers ont suivi les taux du marché.

le taux de plafonnement ne vous indique pas comment la propriété a fonctionné au fil du temps; les taux d’inoccupation et les états des revenus le feront. Un taux de capitalisation plus élevé est plus risqué pour la même raison que tout investissement à pourcentage élevé est plus risqué. Tout cela a à voir avec la probabilité et l’incertitude potentielle, ce qu’on appelle le compromis risque-rendement, un principe d’investissement bien connu.,

le calcul derrière le compromis risque-rendement est un peu compliqué, mais ce guide de Model Investing décompose les choses en sections facilement compréhensibles si vous voulez entrer dans le vif du sujet.

le taux de capitalisation est-il le même que le ROI?

non, le taux de plafonnement n’est pas le même que le ROI. Bien que les deux métriques utilisent NOI dans leurs calculs, elles mesurent des choses différentes., Le taux de capitalisation est utilisé pour évaluer la rentabilité d’un bien par rapport au marché, quel que soit l’acheteur, tandis que le ROI (retour sur investissement) est un calcul plus concret montrant combien un propriétaire spécifique fera chaque année. Le ROI intègre les paiements hypothécaires alors que le taux plafond ne le fait pas.

comment calculer la valeur de la propriété en utilisant le taux de plafond & NOI?

L’Utilisation du taux de plafonnement et du résultat net d’exploitation pour déterminer la valeur du bien immobilier est connue sous le nom d’approche de l’évaluation par le revenu., Le résultat Net d’exploitation est égal à tous les revenus du bien moins toutes les dépenses d’exploitation raisonnables. C’est un avant-impôt à la figure. Il n’inclut pas l’amortissement, l’amortissement, les dépenses en immobilisations et les paiements hypothécaires. Si vous comparez le taux de capitalisation d’une entreprise à vendre, L’indice D’intérêt équivaut au bénéfice avant intérêts et impôts.

  1. trouver le résultat d’exploitation net annuel ou NOI.
  2. divisez le résultat net d’exploitation par le taux de plafonnement.,

par exemple, un bien locatif à Dallas avec un résultat d’exploitation net de 30 000 $et un taux de plafond de 7% est évalué à 428 571$. La même propriété avec un taux plafond de 10 pour cent aurait une valeur de 300 000$. En d’autres termes, plus le taux de cap, moins la valeur de la propriété.

Nous espérons que les explications suivantes ont été utiles pour tout agent cherchant à fournir une vue plus globale des options de propriété à leurs clients.

maintenant que vous comprenez comment fonctionnent les taux de plafonnement, voici une calculatrice facile à utiliser.