el Código Tributario proporciona varios beneficios para las personas que son propietarias de sus casas. El principal beneficio es que los propietarios no pagan impuestos sobre los ingresos de alquiler imputados de sus propias casas. No tienen que contar el valor de alquiler de sus casas como ingresos imponibles, a pesar de que ese valor es tanto un retorno de la inversión como lo son los dividendos de acciones o los intereses de una cuenta de ahorros. Es una forma de ingresos que no está gravada.,
Los propietarios pueden deducir tanto los intereses hipotecarios como los pagos de impuestos sobre la propiedad, así como ciertos otros gastos de su impuesto federal sobre la renta si detallan sus deducciones. En un impuesto sobre la renta que funcione bien, todos los ingresos serían gravables y todos los costos de ganar esos ingresos serían deducibles. Por lo tanto, en un impuesto sobre la renta que funcione bien, debe haber deducciones por intereses hipotecarios e impuestos sobre la propiedad. Sin embargo, nuestro sistema actual no grava los ingresos de alquiler imputados que reciben los propietarios, por lo que la justificación para dar una deducción por los costos de ganar ese ingreso no está clara.,
finalmente, los propietarios pueden excluir, hasta un límite, la ganancia de capital que obtienen de la venta de una casa. Todos estos beneficios valen más para los contribuyentes en los tramos de impuestos sobre la renta más altos que para aquellos en los tramos más bajos.
alquiler imputado
comprar una vivienda es una inversión, siendo parte de los rendimientos la oportunidad de vivir en la vivienda sin alquiler. A diferencia de los rendimientos de otras inversiones, el rendimiento de la propiedad de la vivienda—lo que los economistas llaman «alquiler imputado»—está excluido de los ingresos imponibles., En contraste, los propietarios deben contar como ingresos el alquiler que reciben, y los inquilinos no pueden deducir el alquiler que pagan. Un propietario de vivienda es efectivamente tanto el propietario como el inquilino, pero el Código Tributario trata a los propietarios de vivienda de la misma manera que a los inquilinos mientras ignora su papel simultáneo como sus propios propietarios. El Departamento del Tesoro de los Estados Unidos, Oficina de análisis fiscal (OTA) estima que la exclusión de la renta imputada redujo los ingresos federales en casi 121.3 mil millones en el año fiscal 2019.,
deducción de intereses hipotecarios
Los propietarios que detallan las deducciones pueden reducir sus ingresos imponibles deduciendo los intereses pagados en una hipoteca de vivienda. Los contribuyentes que no son propietarios de sus casas no tienen una capacidad comparable para deducir los intereses pagados sobre la deuda incurrida para comprar bienes y servicios.
la Ley de recortes de impuestos y empleos (TCJA) recortó esta importante reducción de impuestos para los propietarios de viviendas. Antes de la TCJA, la deducción se limitaba a los intereses pagados sobre hasta 1 1 millón de deuda incurrida para comprar o rehabilitar sustancialmente una casa., Los propietarios de viviendas también podrían deducir los intereses pagados sobre hasta 1 100,000 de la deuda por el valor acumulado de la vivienda, independientemente de cómo utilizaron los fondos prestados. El TCJA limitó la deducción a intereses de hasta 7 750,000 de deuda hipotecaria incurrida después del 14 de diciembre de 2017, para comprar o mejorar una primera o segunda casa.
la OTA estima que la deducción del interés hipotecario costó alrededor de 2 25.1 mil millones en el año fiscal 2019. Antes de la promulgación de la TCJA, OTA estimó que el costo de la deducción de intereses hipotecarios habría sido de 7 74.5 mil millones en el año fiscal 2018., El costo estimado cayó en gran parte porque otras disposiciones de TCJA resultaron en muchos menos contribuyentes detallando sus deducciones y en pequeña parte debido al límite más bajo en el interés hipotecario deducible. El Urban-Brookings Tax Policy Center estima que solo alrededor del 8 por ciento de las unidades tributarias se beneficiaron de la deducción en 2018, en comparación con aproximadamente el 20 por ciento en 2017, antes del TCJA.
deducción del impuesto a la propiedad
Los propietarios que detallan las deducciones también pueden reducir sus ingresos imponibles deduciendo los impuestos a la propiedad que pagan sobre sus casas., Esa deducción es efectivamente una transferencia de fondos federales a las jurisdicciones que imponen un impuesto a la propiedad (en su mayoría locales, pero también algunos gobiernos estatales), lo que les permite aumentar los ingresos del impuesto a la propiedad a un costo menor para sus constituyentes. La OTA estima que la deducción ahorró a millones de propietarios un total de 6 6 mil millones en impuestos sobre la renta en el año fiscal 2019. El costo de esa deducción se redujo debido a la TCJA, ya que muchos menos propietarios detallaron y porque la TCJA puso un límite general de 1 10,000 en los impuestos estatales y locales que los contribuyentes pueden deducir.,
beneficios de las ventas de las casas
Los contribuyentes que venden activos generalmente deben pagar el impuesto sobre las ganancias de capital sobre cualquier beneficio realizado en la venta. Pero los propietarios pueden excluir de los ingresos imponibles hasta 2 250,000 (5 500,000 para los declarantes conjuntos) de ganancias de capital en la venta de sus casas si satisfacen ciertos criterios: deben haber mantenido la casa como su residencia principal en dos de los cinco años anteriores, y generalmente no pueden haber reclamado la exclusión de ganancias de capital para la venta de otra casa durante los dos años anteriores., La OTA estima que la disposición de exclusión ahorró a los propietarios homeowners 43.6 mil millones en impuestos sobre la renta en el año fiscal 2019.
efecto de las deducciones y exclusiones
las deducciones y exclusiones disponibles para los propietarios de viviendas valen más para los contribuyentes en tramos impositivos más altos que para aquellos en tramos más bajos. Por ejemplo, deducir 2 2,000 por impuestos a la propiedad pagados ahorra a un contribuyente en el tramo impositivo superior del 37 por ciento 7 740, pero ahorra a un contribuyente en el tramo impositivo del 22 por ciento solo 4 440., Además, a pesar de que solo representan alrededor del 26 por ciento de todas las unidades tributarias, aquellos con ingresos de $100,000 o más recibieron más del 90 por ciento de los beneficios tributarios de la deducción de intereses hipotecarios en 2018. Esa diferencia se debe en gran medida a tres factores: en comparación con los propietarios de viviendas de bajos ingresos, aquellos con ingresos más altos enfrentan tasas impositivas marginales más altas, generalmente pagan más intereses hipotecarios e impuestos sobre la propiedad, y es más probable que detallen las deducciones en sus declaraciones de impuestos.