¿qué viene a la mente cuando lee las palabras » rental property?»Para mí, es pura emoción. En esas dos simples palabras, veo oportunidades rebosantes de potencial. No es ningún secreto que creo que poseer una propiedad es una de las mejores maneras de desarrollar riqueza generacional y a largo plazo. Puede ser una gran fuente de ingresos pasivos y, en última instancia, puede ayudarlo a lograr una verdadera libertad financiera.
si ha estado sentado en la valla, no está seguro de si ser propietario y alquilar una propiedad es adecuado para usted, esto es para usted., En este post, me gustaría compartir cómo compré mi primer edificio de apartamentos y mostrarte que no soy nada especial. De hecho, he cometido un buen número de errores, algunos de ellos se destacan aquí, pero al final, ha salido bien.
Está bien, sí, es mi primer y único edificio, pero estoy planeando con optimismo para futuras publicaciones(segunda, tercera, quinta, etc.)., Hago propias fracciones de acciones de algunas otras propiedades a través de inversiones en un par de consorcios y crowdfunding, pero considero que es ligeramente diferente de llegar a poseer y ser capaz de tomar sus propias decisiones sobre cómo manejar la inversión.
a pesar de que elegí hacer este BRICOLAJE, hay otras grandes opciones como el crowdfunding inmobiliario para aquellos de ustedes que tal vez no quieran asumir lo que hice inicialmente.
voy a dividir este post en varias partes diferentes, fáciles de digerir, para que tal vez, solo tal vez, puedas aplicarlas a tus propios esfuerzos.,
así que, sin más preámbulos, comencemos.
la configuración
había estado leyendo sobre la inversión en edificios de apartamentos desde 2011. Me dije a mí mismo que cuando tuviera suficiente capital, daría el paso. Corté a varios años más tarde, y había ahorrado el capital . . . pero aún dudaba. ¿Y si metí la pata y compré el edificio equivocado? ¿Perdería todo mi dinero? El riesgo parecía demasiado grande.
entonces, en 2015, un amigo mío (que resultó ser también médico) vino a mí y me preguntó si consideraría comprar un edificio de apartamentos con él., Seríamos socios iguales, dividiríamos el costo, y como los dos no teníamos experiencia, aprenderíamos juntos.
comprensiblemente, yo era un poco cauteloso de invertir con un amigo. Pero ambos parecíamos tener la actitud correcta: la voluntad de aprender. También decidimos poner todo por escrito para que hubiera muy poca falta de comunicación. Decidimos unir nuestros recursos e ir a por ello.
the HUNT
habíamos dado el mayor paso al simplemente decidir comprar una propiedad de alquiler en primer lugar. Pero eso no significaba que supiéramos a dónde ir a partir de ahí., Afortunadamente, un amigo nuestro en común (también médico) había comprado recientemente un edificio propio, así que lo llevamos a tomar un café para recoger su cerebro un poco.
le pedimos que nos contara todo sobre su experiencia, con la esperanza de obtener alguna idea sobre lo que deberíamos hacer a continuación. Inmediatamente sugirió que usáramos a su agente y nos enseñarían las cuerdas. También se ofreció a ayudarnos con cualquier pregunta que pudiéramos tener.
siguiendo su sugerencia, nos pusimos en contacto con su agente de bienes raíces y expresamos nuestro interés en comprar una propiedad de alquiler., El corredor preguntó cuánto estábamos dispuestos a poner en. Cada uno de nosotros llegó al consenso de que, dada la «propiedad correcta», cada uno estaría dispuesto a poner 1 100,000-2 200,000. Por suerte había estado ahorrando para este momento. Con ese tipo de pago inicial en un préstamo comercial (que probablemente requeriría 30-35%), podríamos buscar una propiedad de hasta un millón de dólares en valor.
Con todo eso resuelto, el corredor comenzó a mirar alrededor de la ciudad. Sus criterios sugeridos eran simples: debe estar dentro de nuestro precio, y debe tener al menos cinco unidades. ¿Por qué el mínimo de cinco unidades?, Porque a partir de cinco unidades, usted podría obtener un préstamo comercial con estándares de préstamo más fáciles. Esto se debe a que su «prestabilidad», es decir, la probabilidad de obtener el préstamo, está determinada más por el edificio en sí que por sus calificaciones personales. Eso generalmente significa mucho menos papeleo y una transacción mucho más fluida.
el broker nos preguntó en qué áreas nos gustaría comenzar a buscar., Obviamente, el punto de precio ayudó a determinar gran parte de eso (en nuestra área, nuestro punto de precio más alto apenas le conseguiría una casa unifamiliar). Tuvimos que buscar en áreas que se consideraban menos deseables en términos de ubicación y posiblemente no la mejor condición (comúnmente conocidas como áreas de Clase B O C). Pero tampoco queríamos conducir varias horas cada vez que visitábamos el edificio.
Y así comenzó la caza. Nuestro corredor alineaba propiedades para nosotros y en un día de descanso para los dos, todos nos subíamos al auto y manejábamos., Miramos edificio tras edificio tratando de tener una idea de hasta dónde iría nuestro dinero, y qué buscar en términos de la propiedad (condición, área circundante, etc.).
después de un par de semanas, ambos parecimos asentarnos en cierta zona de la ciudad. Había una buena cantidad de nuevos desarrollos sucediendo en el área y se estaba construyendo un nuevo transporte público en forma de una línea de metro. Ambos pudimos mirar más allá del estado actual del desarrollo para ver su verdadero potencial. Así que decidimos centrarnos aquí.,
solo había un par de edificios en el mercado en esa área, y en solo dos semanas, lo habíamos reducido a uno. Nuestro agente nos deja saber que el precio de venta de $800.000 era justa, y con un poco de regateo, la venta terminó en $795,000. La tasa límite * era de alrededor del 5% y con los alquileres de mercado podríamos terminar en una tasa límite cercana al 7-8%. Así que había una ventaja que podría aumentar dramáticamente el valor del edificio. (*La tasa de capitalización es esencialmente la tasa de rendimiento de la propiedad basada en los ingresos corrientes que aporta.,)
la inspección
Una vez que nuestra oferta fue aceptada, contratamos a un inspector y caminamos las unidades nosotros mismos. Basado en el informe del inspector y nuestras propias observaciones, era obvio que el edificio no se había mantenido tan bien. La propiedad era más antigua, pero afortunadamente tenía buenos huesos y se consideró estructuralmente sólida. Sin embargo, no se podía decir lo mismo del techo y la plomería, y era un posible gasto futuro (grande)., Basado en estas cosas, el corredor nos hizo volver al vendedor, y aunque no obtuvimos el crédito completo que queríamos, obtuvimos algo de dinero para invertir en esos gastos de capital.
el dinero
siendo compradores comerciales por primera vez, encontrar un préstamo no fue tan fácil. Tuvimos que movernos rápidamente y terminamos yendo con uno de los bancos más grandes. Eran conocidos por ser muy indulgentes con los compradores por primera vez, pero sus términos no siempre fueron los mejores. Bloqueamos un brazo 5/1 y tuvimos que hacer un pago inicial del 35% (~~278,000 o each 139,000 cada uno).,
ahora, si usted ha comprado recientemente una casa, usted sabe lo que puede ser una pesadilla. Pero este proceso fue una brisa en comparación con eso. Ni siquiera tuvimos que proporcionar nuestros propios estados de cuenta bancarios personales. El banco estaba apostando por la propiedad y, sabiendo que ambos éramos profesionales, eso fue suficiente.
después de un total de 60 días, el edificio era nuestro, y sentimos que habíamos recibido la mejor educación posible, del tipo que solo proviene de la experiencia. Podríamos haber hecho un mejor análisis? Definitivamente. ¿Podríamos haber negociado más del vendedor? Probablemente., Había muchas razones para no invertir en esa propiedad, pero quizás la más grande era el miedo a lo desconocido. Afortunadamente pudimos superar ese miedo.
NEXT
en mi siguiente post sobre el edificio de apartamentos, voy a compartir lo que ha pasado desde entonces. Ha sido un viaje salvaje, sin duda, y en términos de experiencia, ha sido inmensamente valioso., Baste decir que ahora es dos años más tarde, y una evaluación reciente de nuestro edificio mostró que su valor ha aumentado un fuerte 52%. Por supuesto, no todo eso es puro retorno (se requirió algo de dinero de rehabilitación para llegar a este punto), pero hemos ganado dinero. Recibieron una educación y dinero al mismo tiempo? Eso es algo de lo que nunca me oirás quejarme.
ahora que tenemos una comprensión más profunda del proceso mucho mejor, estoy seguro de que solo lo haremos mejor la próxima vez. Al parecer, una vez que has empezado, la caza nunca se detiene.,
¿alguien ha comprado una propiedad multifamiliar? ¿Cómo fue tu primer trato?
