- Autor :The Peck Law Group
California Lis Pendens: un efecto escalofriante en la venta de bienes raíces
naturaleza de una litispendencia
En el derecho inmobiliario, una de las armas más potentes que tiene un demandante cuando presenta una acción que afecta el título o la posesión de bienes inmuebles es registrar una litispendencia., Con la economía anémica, espere ver muchos más de ellos.
una litispendencia es un documento que se registra con un registrador del Condado después (pero nunca antes) de la presentación de una demanda en la que el Demandante (es decir, la persona que está demandando) pide al tribunal que emita una orden u otro fallo que afecta el título o la posesión de una pieza específica de propiedad real.
el propósito de la litispendencia es dar aviso (más técnicamente, «aviso constructivo») a todos en el mundo que puedan estar interesados en la propiedad que es objeto del litigio., El nombre técnico de una litispendencia es un » aviso de pendencia de acción.»
una vez que la litispendencia se registra con el registrador del Condado en el condado en el que se encuentra el inmueble, todas las personas que a partir de entonces se ocupan de la propiedad están obligadas por todas las decisiones pasadas y futuras del tribunal en el litigio en cuestión.
en comparación, una litispendencia es un poco como un primer acto de FIDEICOMISO. Cualquier persona que a partir de entonces presta dinero y asegura el préstamo con una segunda escritura de FIDEICOMISO contra la propiedad, está obligado por los Términos de la escritura de FIDEICOMISO previamente registrada., Del mismo modo, la litispendencia constituye un gravamen contra el título del propietario de la propiedad. Si él / ella lo vende o lo refinancia después de la inscripción de la lis endens, el nuevo comprador o prestamista estará sujeto y obligado por cualquier decisión del tribunal.el caso más frecuente de la inscripción de una litispendencia es por un comprador que sostiene que él y el propietario son partes en un contrato ejecutable, mientras que el vendedor sostiene que el contrato fue cancelado o es de otra manera inaplicable., Así, el proponente de la litispendencia sostiene que tiene derecho a comprar la propiedad, mientras que el propietario afirma que el contrato ya no es efectivo.
uno de estos escenarios podría ocurrir cuando el propietario de la propiedad que vende cancela el depósito en garantía sobre la base de una afirmación de que el comprador no realizó a tiempo. El vendedor trata entonces de revender la propiedad a un nuevo comprador. El comprador original, que disputa la posición del vendedor, luego presenta una demanda y registra una litispendencia antes de que el vendedor pueda consumar un fideicomiso con un nuevo comprador.,
si el nuevo comprador procede a aceptar el título de la propiedad y cerrar el depósito en garantía, actúa bajo su propio riesgo. Esto se debe a que si el tribunal determina que el contrato con el primer comprador era ejecutable, el Tribunal retirará el título del nuevo comprador y lo volverá a entregar al comprador original una vez que el comprador haya pagado el precio de compra al vendedor.
por lo tanto, la inscripción de una litispendencia tiene un efecto disuasorio sobre cualquier reventa o refinanciación de la propiedad en espera de la conclusión del litigio.,
Sobre el Autor
el Abogado Steven Peck ha estado practicando la ley desde 1981. Peck inicialmente centró su carrera legal en el derecho de los negocios. Dentro de los primeros tres años, después de que algunos colegas y padres de amigos sufrieran negligencia en hogares de ancianos y abuso de ancianos, continuó su educación para comenzar a practicar la Ley de ancianos y la Ley de abuso en hogares de ancianos.