La tasa de capitalización o tasa de capitalización es un término que suele aparecer en las discusiones sobre bienes raíces. Sin embargo, muchas personas realmente no entienden lo que significa. Después de todo, se puede confundir con las devoluciones en efectivo y la tasa de retorno. Cuando invierte en propiedades que producen ingresos, está buscando flujo de efectivo. También espera obtener una ganancia de capital, vendiendo la propiedad en algún momento en el futuro para obtener un beneficio., Al analizar las oportunidades de inversión, los inversores inmobiliarios evalúan una multitud de factores diferentes.
pero un inversor típico estará interesado en los ingresos que la propiedad puede generar ahora y en el futuro. Es probable que ese inversor utilice la capitalización de los ingresos como un método para estimar el valor. Es uno de los conceptos más fundamentales en la inversión inmobiliaria y se refiere sobre todo en los cálculos como «tasa de capitalización.»Esto es lo que necesita saber sobre la tasa de capitalización, desde su definición hasta los métodos de cálculo.
¿Cuál es la tasa de capitalización?,
La tasa de capitalización es similar a la tasa de retorno de la inversión. Le permite comparar el valor relativo de las inversiones inmobiliarias independientemente de su valor en dólares. La fórmula de la tasa de capitalización estándar es el resultado neto de explotación dividido por el valor de mercado. La tasa de capitalización es uno de los cálculos más importantes realizados por los inversores inmobiliarios.
La tasa de capitalización es ideal para evaluar propiedades comparables en la misma área de mercado., Una calculadora de tasa de límite es una herramienta útil, ya que le permite obtener rápidamente una estimación de cuánto dinero se espera que gane la propiedad, y cómo se compara con propiedades similares en el área.
los dos componentes de una tasa de capitalización son el resultado neto de explotación (NOI) y el precio de compra del inmueble de inversión. NOI es igual a todos los ingresos de la propiedad, menos todos los gastos operativos razonablemente necesarios., NOI es una cifra antes de impuestos, que aparece en el estado de ingresos y flujo de efectivo de una propiedad, que excluye los pagos de capital e intereses de préstamos, gastos de capital, depreciación y amortización.
En otras palabras, la tasa de capitalización mide el rendimiento de una propiedad sobre una base anual, lo que facilita a los inversores comparar los perfiles de riesgo y rendimiento de diferentes activos. Es una estimación del rendimiento potencial de un inversor en una inversión inmobiliaria., Varios factores pueden afectar la tasa de capitalización de una propiedad, como la demanda del mercado o las tasas de interés, pero uno de los factores más críticos es su ocupación.
la ocupación de una propiedad afecta directamente la cantidad de NOI que puede generar. Una tasa de vacantes es lo opuesto a la tasa de ocupación. Se refiere al porcentaje de unidades que están vacantes o desocupadas en una propiedad determinada. Las tasas de vacantes juegan un papel importante en los negocios y pueden ayudar a los inversores a determinar si están haciendo un buen movimiento al poner su dinero en ciertas ofertas de bienes raíces., Una propiedad totalmente ocupada generará un NOI más alto y una tasa de capitalización más alta a un precio dado que una propiedad que solo está medio ocupada.
ejemplo de cálculo de tasa de capitalización
La tasa de capitalización es el NOI dividido por el precio de compra y se representa como un porcentaje.
Cap Rate = NOI / Purchase Price
Ahora que conoce las ecuaciones básicas utilizadas para calcular la tasa de cap, a continuación se muestra un ejemplo para ilustrar mejor cómo se usa. Primero, encontremos nuestros valores.,
- el Valor de la Propiedad (o el Precio de Compra): $250,000
- el Total de Ingresos: Cuatro unidades x $1.000/mes en alquiler = $48,000/año
el Total de Gastos:
- administrador de la Propiedad sueldo – $20,000
- Limpieza y mantenimiento – $10,000
- la Inspección y los honorarios del corredor – $5,000
$13,000 (NOI)/$250,000 (valor de la propiedad) = .052, o tasa de capitalización del 5,2%.
la misma fórmula se puede utilizar para calcular el precio de compra si tiene la tasa de Cap y NOI. Para resolver el precio, simplemente reorganice la fórmula original a:
Precio de compra = tasa Noi / Cap.,
Precio de compra = $13,000 / 5.2% = $250,000
ahora, supongamos que hay una propiedad de inversión similar (B) que tiene el mismo NOI pero una tasa de capitalización más alta del 6,5%.
Precio de compra de B = $13,000 / 6.5% = $200,000
ambas propiedades tienen el mismo NOI de $13,000 pero un límite más bajo produce un precio de compra más alto y viceversa. A medida que la tasa de límite aumenta al 6.5%, disminuye el valor de la propiedad en 5 50,000.
tenga en cuenta una consideración muy importante que implica un cálculo de la tasa de tope que se muestra arriba. El precio de compra se basa en una compra en efectivo., En el cálculo no se incluyeron ni se tuvieron en cuenta préstamos ni hipotecas. El dinero apalancado que se utiliza para adquirir una propiedad de inversión debe tenerse en cuenta en cualquier cálculo que implique una tasa de rendimiento. Por lo tanto, un límite basado en una compra en efectivo nunca puede igualar una tasa de rendimiento.
¿qué es una calculadora de tasa de capitalización en Bienes Raíces?
Una calculadora de tasa de capitalización se utiliza en bienes raíces para encontrar el valor comparativo de una propiedad para determinar si sería una buena inversión., Se calcula equilibrando los costos de poseer y mantener una propiedad, el valor de mercado de la propiedad y las ganancias directas recibidas de esa propiedad.
por ejemplo, digamos que su cliente quiere comprar una propiedad por $250,000. Actualmente tiene cuatro unidades y recibe 1 1000 en alquiler de cada inquilino cada mes. El propietario actual pagó 3 35,000 / año en honorarios de inspección, mantenimiento y limpieza, y el salario de un administrador de la propiedad. La calculadora de tasa de límite tiene en cuenta cada uno de estos factores para llegar a un porcentaje simple que es fácil de comparar entre las propiedades.,
ecuación de la calculadora de tasa de capitalización
la ecuación de la calculadora de tasa de capitalización es bastante sencilla, suponiendo que tenga toda la información necesaria a mano. Para calcular la tasa de capitalización, toma el valor neto de la utilidad de operación (NOI) / propiedad. Por lo general, puede tomar el precio de venta como el valor de la propiedad, o hay muchas herramientas en línea disponibles que también pueden proporcionar estimaciones del valor de la propiedad.,
Cómo calcular la utilidad de operación neta (NOI)
El Noi para una propiedad es un poco más complicado, no porque las matemáticas sean complicadas, sino porque requiere muchos números diferentes por adelantado. La ecuación para NOI es ingresos totales-gastos totales. Los ingresos totales son típicamente el alquiler anual recaudado de los inquilinos y / o los intereses ganados durante el año., Los gastos pueden incluir cualquier número de factores tales como:
- honorarios de agente o de inspección
- Control de plagas
- mantenimiento
- salario de administración de propiedades
- detección de inquilinos
- impuestos a la propiedad
para encontrar NOI, suma sus fuentes de ingresos para el año, luego resta el monto de los gastos combinados. A continuación, puede utilizar este número para calcular la tasa de capitalización. Es importante tener en cuenta que la tasa de tope no tiene en cuenta los pagos de la hipoteca, ya que este no es un factor que afecte el valor de la propiedad en sí.,
beneficios de usar una calculadora de propiedad de alquiler con tasa de límite
hay muchas maneras de usar la tasa de límite al evaluar propiedades de alquiler. En general, puede pensar en la tasa de capitalización como una estimación que se utiliza para obtener la disposición de la tierra para invertir en bienes raíces. Ejemplos de los diferentes usos para una calculadora de tasa de límite de propiedad de alquiler incluyen:
- entender el valor de una propiedad en relación con sus vecinos – es lógico pensar que las propiedades en vecindarios similares con activos similares deberían tener tasas de límite similares., Puede utilizar la tasa de límite para identificar si una propiedad en particular tiene un precio demasiado alto o demasiado bajo, o si puede haber problemas subyacentes que contribuyan a una tasa de límite inusual.
- obtenga una imagen de las tendencias de mercado más grandes en un área: la tasa de capitalización es un indicador útil de cambios más amplios en una determinada ciudad o área dentro de una ciudad. Por ejemplo, las tasas de tope que cambian en un vecindario específico pero permanecen planas en otra área similar pueden indicar un cambio en el interés del comprador/inquilino.,
- proporcionar estimaciones útiles a los clientes – para los agentes, el uso más importante de una calculadora de tasa de capitalización es poder proporcionar estimaciones precisas a los clientes para el valor de la propiedad, un factor importante al tomar una decisión de compra.
- Identificar oportunidades bajo el radar – si una propiedad tiene una tasa de capitalización notablemente alta para el área, esto podría ser una indicación de mala administración y una oportunidad para un mayor retorno de la inversión si las operaciones fueran más agilizadas y los gastos anuales minimizados.,
inconvenientes de usar una calculadora de propiedad de alquiler con tasa de límite
aunque la tasa de límite es, sin duda, una estimación útil del valor de una propiedad, hay algunas limitaciones para usar esta métrica.
- requiere que las comparaciones sean útiles: debido a que las tasas de capitalización se usan con mayor frecuencia en comparación con propiedades de tamaños, activos y áreas similares, requieren un mercado sólido para ser valioso. Esto limita su usabilidad tanto en mercados más pequeños como para propiedades únicas como atracciones turísticas, donde normalmente no hay suficientes propiedades similares para comparar.,
- se basa en conocer los costos históricos-ya que el cálculo de la tasa cap incorpora los ingresos netos de explotación, lo que a su vez requiere conocer los gastos anuales de la propiedad, puede ser difícil obtener una estimación precisa sin los registros adecuados. Para propiedades mal administradas o incluso propiedades que han sido propiedad de una sola familia durante mucho tiempo, rastrear esta información puede no ser posible.
- solo precisa con ingresos y costos de gastos constantes: al igual que cualquier estimación, la tasa de capitalización puede ser eliminada por cualquier punto de datos periférico en términos de ingresos adicionales o costos inesperados., Cosas como daños por inundación pueden sesgar los datos de costos de mantenimiento para ese año o negocios estacionales inesperados pueden aumentar drásticamente los ingresos, causando una tasa de límite inexacta que puede no ser la cantidad típica año tras año.
¿qué es la devolución de dinero en efectivo?
El retorno efectivo sobre efectivo de una propiedad de inversión es una medida de su flujo de efectivo dividido por la cantidad de capital que invirtió inicialmente. Esto generalmente se calcula sobre el flujo de efectivo antes de impuestos y generalmente se expresa como un porcentaje.,
Las devoluciones de efectivo sobre efectivo son más precisas cuando se calculan sobre el flujo de efectivo esperado del primer año. Se vuelve menos preciso y menos útil cuando se usa en años futuros porque este cálculo no tiene en cuenta el valor temporal del dinero (el principio de que su dinero hoy no tendrá ningún valor en el futuro).
Por lo tanto, el retorno efectivo sobre efectivo no es una medida poderosa, pero hace que sea un «control rápido» fácil y popular en una propiedad para compararla con otras inversiones. Por ejemplo, una propiedad podría darle un 7% de retorno en efectivo en el primer año frente a un 2.,5% de retorno en un CD bancario.
El retorno de efectivo sobre efectivo se calcula dividiendo el flujo de efectivo anual por su efectivo invertido:
flujo de efectivo anual/efectivo invertido = retorno de efectivo sobre efectivo
- Calcule el flujo de efectivo anual antes de impuestos para la propiedad.
- Determine cuánto pondría en la propiedad desde el pago inicial hasta los costos de rehabilitación. Total de estos gastos para encontrar su inversión total en efectivo.
- divida el flujo de caja anual antes de impuestos por el efectivo total invertido.
- El resultado es la devolución de dinero en efectivo o CoC.,
asegurémonos de entender las dos partes de esta ecuación:
- El flujo de caja del primer año (o flujo de caja anual) es la cantidad de dinero que esperamos que genere la propiedad durante su primer año de operación. Una vez más, esto es generalmente flujo de efectivo antes de impuestos.
- La inversión inicial (o efectivo invertido) es generalmente el pago inicial. Sin embargo, algunos inversores incluyen sus costos de cierre, como puntos de préstamo, cargos por depósito en garantía y título, tasación e inspección. La suma de los cuales también se conoce como el costo de adquisición.,
$3,000 / $30,000 = 10%
aunque el retorno efectivo sobre efectivo es rápido y fácil de calcular, no es la mejor manera de medir el rendimiento y la calidad de una inversión inmobiliaria.
veamos un ejemplo más teniendo en cuenta las reparaciones y renovaciones:
supongamos que desea poner 20,000 dólares en una casa de 100,000 dólares. Esto es un 20 por ciento menos. Tendrás que pagar 2.000 dólares En honorarios. Lo estás alquilando por mil dólares al mes a un inquilino. Esto produce 12,000 dólares al año en ingresos por alquiler por año., Y tienes 3000 dólares al año o 250 al mes.
El flujo de caja anual es de $12,000 – $3,000 o $9,000.
el efectivo total invertido es el pago inicial y las tarifas. En este escenario, es el pago inicial de 20.000 dólares y 2.000 en reparaciones para un total de 22.000 dólares.
la devolución de dinero en efectivo es 9000 dividido por 22,000 o 0.41. Esto se traduce en un retorno del 41 por ciento.
¿Qué pasaría si la propiedad no tuviera reparaciones adicionales necesarias? Entonces el efectivo total invertido es de 20.000. El flujo de caja no ha cambiado en 9.000 dólares.,
la devolución de efectivo en efectivo es entonces 9000/20000 o 0.45 o 45%.
si la propiedad necesitó 10.000 dólares en reparaciones y renovaciones, el efectivo invertido alcanza los 30.000 dólares. Divida 9,000 por 30,000 y la devolución de efectivo en efectivo es de 0.3 o 30%.
Puede utilizar la tasa de capitalización para estimar el NOI. El NOI va a ser el valor de mercado de la propiedad multiplicado por la tasa de capitalización. Si están vendiendo una propiedad por 150,000 dólares y dicen que tiene una tasa de tope del 8 por ciento, entonces el NOI es de 12,000 dólares al año., A modo de comparación, es razonable suponer un NOI de aproximadamente un tercio de los ingresos por alquiler.
y el valor justo de mercado de cualquier propiedad se puede estimar utilizando la tasa de capitalización. Divida el NOI por la tasa de capitalización. En el escenario anterior, una propiedad con un NOI de 12,000 dólares y una tasa de capitalización del 8 por ciento vale 150,000 dólares.
Puede utilizar la devolución de efectivo en efectivo para medir el rendimiento de las renovaciones que le permiten aumentar el alquiler. Agregue los costos de renovación o actualización al número total de inversión en efectivo y determine cuánto más podría cobrar en alquiler por la propiedad más agradable.,
el ratio compara el efectivo total ganado sobre una base anual (antes de impuestos) con la cantidad de efectivo invertido. Los ratios de efectivo sobre efectivo se utilizan en lugar del retorno de la inversión, ya que los cálculos de ROI son sesgados cuando compra una propiedad con una gran cantidad de deuda.
diferencia entre la tasa de capitalización y la devolución de efectivo sobre efectivo
la capitalización o tasa de capitalización a menudo se confunde con la devolución de efectivo sobre efectivo o COC. Ese problema se complica por el hecho de que la tasa de límite y el efectivo sobre los rendimientos en efectivo son las dos métricas principales utilizadas para evaluar las ofertas de bienes raíces individuales., Como se mencionó anteriormente, Cash on cash o COC return calcula los ingresos en efectivo obtenidos en efectivo devuelto por la inversión.
Cash on cash return excluye la deuda y solo considera la cantidad de efectivo invertida; generalmente es el pago inicial de la propiedad. Si paga todo en efectivo por una propiedad, la tasa de efectivo sobre efectivo será la misma que la tasa de límite. Sin embargo, la mayoría de los inversionistas de propiedades no pagan el 100 por ciento del efectivo por propiedades. Sin embargo, el cálculo de efectivo en efectivo todavía puede ser de beneficio para ellos.,
necesita el cálculo de efectivo contra efectivo para comparar adecuadamente los proyectos que requerirán una inversión significativa en forma de tarifas de préstamo, costos de rehabilitación y costos de cierre, además de un pago inicial o una compra en efectivo. Cualquier cosa que tenga que pagar para tener la propiedad lista para los inquilinos cae en esta categoría.
La tasa de capitalización se puede utilizar para medir qué tan buena inversión es la propiedad, mientras que los cálculos de efectivo sobre efectivo le permiten determinar qué transacciones tienen los rendimientos más altos.
¿Cómo utilizar Cap Rate como inversor inmobiliario de alquiler?,
La tasa de capitalización se puede utilizar para comparar su éxito relativo como inversor inmobiliario o el valor de una propiedad determinada. Por ejemplo, puede calcular la tasa de capitalización para toda su cartera e identificar a los que tienen un rendimiento inferior. O puede aprender la tasa de límite promedio para un vecindario determinado y luego medir el valor de una propiedad en función de su tasa de límite. Si tiene una tasa de capitalización más baja, entonces vale menos que una casa comparable con una tasa de capitalización más alta.
sepa que no tiene que ir a áreas de alta capitalización para encontrar inversiones rentables., Un área de baja capitalización puede tener margen para mejoras significativas. Busque áreas donde hay tasas de alquiler que aumentan rápidamente porque estos son los lugares donde la tasa de tope será mejor el próximo año que este año. Y esa tasa de capitalización más alta conducirá a que los valores de las propiedades aumenten en uno o dos años.
Las propiedades ideales tendrán alquileres crecientes combinados con gastos sin cambios. Sin embargo, si los gastos operativos se disparan, NOI subirá y matará esa gran tasa de tope para el año calendario actual. Este es un riesgo con edificios más antiguos que necesitan grandes obras., Si puede encontrar propiedades en buenas condiciones e incluso rehabilitadas más antiguas, podría crear valor a largo plazo comprando algo a través de Noi increases.
estimación del valor de la propiedad con la tasa de capitalización
la tasa de capitalización simplemente representa el rendimiento proyectado para un año como si la propiedad se comprara con todo el efectivo. Pero como normalmente no compramos propiedades usando todo el dinero en efectivo, usaríamos otras medidas, como la devolución de dinero en efectivo, para evaluar el rendimiento financiero de una propiedad.,
la tasa de capitalización se calcula tomando los ingresos netos de explotación (NOI) de la propiedad y dividiéndolos por el valor justo de mercado (FMV) de la propiedad. Cuanto mayor sea la tasa de límite, mejor será el ingreso de la propiedad y el valor de mercado. La tasa de capitalización se calcula de la siguiente manera:
tasa de capitalización = ingreso / valor neto de operación
tasa de capitalización = ingreso / valor neto de operación
tasa de capitalización = 5 50,000 / 6 625,000
tasa de capitalización = 8.0%
como otro ejemplo, supongamos que está buscando comprar una propiedad que tiene un ingreso neto de operación de 2 20,000., Al hacer un poco de investigación, sabes que la tasa promedio de límite para el área es del 7.0%. Al transponer la fórmula, podemos calcular el valor de mercado estimado de la siguiente manera:
valor = utilidad de operación neta / tasa de capitalización
valor = $20,000 / 7.0%
Valor = 2 285,715
una ventaja de la tasa de capitalización es que le proporciona una medida separada del valor en comparación con las tasaciones donde el valor se deriva de comparables vendidos recientemente (que se basan principalmente en características físicas). Esto es especialmente cierto cuando se comparan las propiedades de ingresos comerciales.,
tenga en cuenta que una pequeña diferencia en la Tarifa tope puede no parecer mucho, pero puede hacer una gran diferencia en su valoración. Por ejemplo, la diferencia entre un 7.0% y 7.5% tasa de cabo, una mera diferencia de 0.5%, en una propiedad con un income 50,000 ingresos netos de explotación es una difference 47,619 diferencia de valor! Así que asegúrese de verificar la precisión de sus números.
como siempre, debe considerar múltiples medidas financieras al evaluar la propiedad de ingresos, incluida la devolución de efectivo sobre efectivo, la proporción de cobertura de deuda y la tasa interna de rendimiento.,
Preguntas Frecuentes sobre la tasa de Cap
a continuación se presentan algunas respuestas aclaratorias adicionales a algunas de las preguntas frecuentes sobre las calculadoras de tasa de cap.
¿qué es una buena tasa de capitalización?
La tasa de capitalización para bienes raíces puede variar desde un número negativo hasta un retorno de dos dígitos. Una tasa de cap estándar suele estar entre el 4% y el 8%, según la Encuesta de CBRE sobre la tasa de Cap en América del Norte de 2019. Sin embargo, no existe tal cosa como una tasa de tope «buena»., Todo depende del nivel de riesgo con el que el propietario se sienta cómodo y cómo se compara la tasa de límite con propiedades similares en el área.
algunos inversores dicen que no comprarán nada con una tasa de capitalización inferior al 8 por ciento. Es difícil pero posible encontrar propiedades con una tasa de límite del 20 por ciento.
una tasa de capitalización alta generalmente es causada por un precio de compra bajo (incluidos los vendedores en dificultades) o un NOI alto. La clave es saber por qué la tasa de límite es más alta de lo normal, no rechazar una propiedad porque la tasa de límite es mucho más alta que la media.,
una tasa de capitalización baja es menos riesgosa, mientras que una tasa de capitalización alta es más riesgosa, pero hay una oportunidad de obtener más ingresos. Como mencionamos anteriormente, una tasa de capitalización inusualmente alta o baja (en comparación con otras propiedades en el área) puede indicar que algo está «apagado» con la propiedad.
¿Qué significa una tasa de capitalización del 7,5%?
una tasa de capitalización del 7,5% no significa mucho por sí sola. Más bien, indica la relación entre el resultado neto de explotación de una propiedad y su valor de mercado, en este caso, 7,5%., La tasa de capitalización es una forma de mostrar cuánto se espera que gane la propiedad en un año utilizando la relación entre los ingresos, los costos operativos y el valor de mercado de la propiedad.
lo que esto significa en términos de inversión buena o mala o cantidades en dólares depende de la situación. Por ejemplo, supongamos que desea comprar una casa que cuesta 1 1 millón, con un ingreso operativo neto esperado (también conocido como ingreso anual) de 7 75,000. Usando la ecuación de tasa de capitalización de NOI(75,000) / valor de la propiedad (1,000,000), obtendría una tasa de capitalización de 7.5%., A continuación, puede comparar fácilmente con otras tasas de capitalización en el área para evaluar su inversión.
¿qué es una tasa de capitalización aceptable?
una tasa de límite aceptable varía dependiendo de la situación. Una tasa de capitalización promedio suele estar entre el 4% y el 8%, pero lo que es aceptable varía según el riesgo con el que el inversor se sienta cómodo.
¿es mejor la tasa de capitalización más alta?
una tasa de capitalización más alta no es necesariamente mejor. Una vez más, depende del nivel de riesgo con el que el propietario está dispuesto a lidiar., Un inversor rico que busca obtener un ingreso rápido al voltear una propiedad puede estar contento con una tasa de capitalización más alta debido a su mayor potencial de ganancias, mientras que el riesgo asociado no es una preocupación. Por otro lado, una pareja joven que quiere instalarse en un hogar y criar a sus hijos allí en el futuro previsible probablemente querrá una tasa de límite baja, que tiene un riesgo correspondientemente menor y probablemente aumentará lentamente con el tiempo.
¿por qué una tasa de capitalización más alta es más riesgosa?
No siempre. Las tasas de capitalización en bienes raíces no son necesariamente un indicador de riesgo., Esto contrasta fuertemente con las acciones y los bonos, donde la tasa de rendimiento es proporcional al riesgo. Sin embargo, la tasa límite sólo puede utilizarse con bienes generadores de ingresos. La fórmula simplemente no funciona si va a comprar una propiedad ahora para venderla más tarde, como cuando está buscando una solución y voltear.
tenga en cuenta que la devolución de dinero en efectivo no tiene en cuenta los impuestos. Los altos impuestos pueden eliminar cualquier posible retorno de la inversión. Esto significa que los rendimientos reales que ve después de impuestos son más bajos que la tasa de tope., La tasa de límite variará en función de varias cosas, no todas las cuales afectan directamente el valor de la propiedad.
La edad de la propiedad, la conveniencia de la zona, y la demanda de propiedades de alquiler en el barrio son algunos de esos factores. Si hay una mayor demanda de alquileres que los suministros del mercado, las tasas de alquiler y NOI pueden ser relativamente altas a pesar de los valores moderados de las casas.,
y si hay un exceso de oferta de alquileres de lujo en la zona, vas a ver un bajo NOI y de facto ROI a través de la tasa de tope, porque su propiedad puede estar vacía durante mucho tiempo o no alquilar lo suficiente para cubrir sus gastos operativos.
hay otros problemas con la tasa de capitalización que explican por qué necesita conocer valores adicionales como la devolución de efectivo en efectivo. Por ejemplo, el tipo máximo es una cifra anual. Se bloqueará si la Propiedad estuvo vacante durante varios meses sin culpa del propietario actual., Sin embargo, la métrica aumentará automáticamente con la inflación si los alquileres se han mantenido al día con las tasas del mercado.
La tasa de capitalización no le dice cómo se ha desempeñado la propiedad a lo largo del tiempo; las tasas de vacantes y las declaraciones de ingresos lo harán. Una tasa de capitalización más alta es más riesgosa por la misma razón que cualquier inversión de alto porcentaje es más riesgosa. Todo tiene que ver con la probabilidad y la incertidumbre potencial, algo llamado el compromiso riesgo-rendimiento, un principio de inversión bien conocido.,
la matemática detrás de la compensación riesgo-retorno es un poco complicada, pero esta guía de Model Investing divide las cosas en secciones fácilmente comprensibles si desea entrar en el meollo de la cuestión.
¿la tasa de capitalización es la misma que el ROI?
No, la tasa de capitalización no es la misma que el ROI. Aunque ambas métricas usan NOI en sus cálculos, están midiendo cosas diferentes., La tasa de capitalización se utiliza para evaluar qué tan rentable debe ser una propiedad en comparación con el mercado, independientemente del comprador, mientras que el ROI (retorno de la inversión) es un cálculo más concreto que muestra cuánto ganará un propietario específico cada año. El ROI incorpora los pagos hipotecarios, mientras que la tasa límite no lo hace.
¿cómo calcular el valor de la propiedad utilizando la tasa de capitalización & NOI?
El uso de la tasa de capitalización y los ingresos netos de explotación para determinar el valor de los bienes inmuebles se conoce como método de valoración de los ingresos., Los ingresos netos de explotación son iguales a todos los ingresos de la propiedad menos todos los gastos de explotación razonables. Esta es una cifra antes de impuestos. No incluye amortización, depreciación, gastos de capital y pagos hipotecarios. El NOI es equivalente a las ganancias antes de intereses e impuestos si está comparando la tasa de capitalización de un negocio que está a la venta.
- buscar el resultado neto de explotación anual o NOI.
- dividir el resultado neto de explotación por la tasa de capitalización.,
por ejemplo, una propiedad de alquiler en Dallas con un ingreso operativo neto de 3 30,000 y una tasa de tope del 7 por ciento está valorada en $428,571. La misma propiedad con una tasa de tope del 10 por ciento tendría un valor de 3 300,000. En otras palabras, cuanto mayor sea la tasa de límite, menor será el valor de la propiedad.
esperamos que las siguientes explicaciones sean útiles para cualquier agente que busque proporcionar una visión más holística de las opciones de propiedad a sus clientes.
ahora que entiende cómo funcionan las tasas de capitalización, aquí hay una calculadora fácil que puede usar.