15 Consejos para comprar su primera propiedad de alquiler

• la Compra de una propiedad de inversión a ganar ingresos de alquiler, puede ser riesgoso.,
• Los compradores generalmente necesitarán asegurar al menos un pago inicial del 20%.
• Ser propietario requiere una amplia gama de habilidades, que podrían ser tan diversas como entender la ley básica de inquilinos para poder arreglar un grifo con fugas.
• Los expertos recomiendan tener un colchón financiero, en caso de que no alquile la propiedad, o si los ingresos por alquiler no cubren la hipoteca.

2. Pagar la deuda Personal

los inversores inteligentes pueden tener deuda como parte de su estrategia de inversión de cartera, pero la persona promedio debe evitarla., Si tiene préstamos estudiantiles, facturas médicas sin pagar o hijos que asistirán a la universidad pronto, comprar una propiedad de alquiler puede no ser la decisión correcta.

Pereira está de acuerdo en que ser cauteloso es clave, diciendo: «no es necesario pagar la deuda si su rendimiento de sus bienes raíces es mayor que el costo de la deuda. Ese es el cálculo que necesitas hacer.»Pereira sugiere tener un colchón de efectivo. «No te pongas en una posición en la que carezcas del efectivo para hacer los pagos de tu deuda. Siempre tenga un margen de seguridad.»

3., Secure a Downpayment

Las propiedades de inversión generalmente requieren un pago inicial más grande que las propiedades ocupadas por sus propietarios; tienen requisitos de aprobación más estrictos. El 3% que puede haber puesto en la casa donde actualmente vive no va a trabajar para una propiedad de inversión. Necesitará al menos un pago inicial del 20%, dado que el seguro hipotecario no está disponible en las propiedades de alquiler. Es posible que pueda obtener el pago inicial a través de financiamiento bancario, como un préstamo personal.

4., Encuentre la ubicación correcta

lo último que desea es quedarse atascado con una propiedad de alquiler en un área que está disminuyendo en lugar de estable o tomando vapor. Una ciudad o lugar donde la población está creciendo y un plan de revitalización está en marcha representa una potencial oportunidad de inversión.

al elegir una propiedad de alquiler rentable, busque una ubicación con bajos impuestos a la propiedad, un distrito escolar decente y muchos servicios, como parques, centros comerciales, restaurantes y cines., Además, un vecindario con bajas tasas de criminalidad, acceso al transporte público y un mercado laboral en crecimiento puede significar un grupo más grande de inquilinos potenciales.

5. ¿Debe comprar o financiar?

¿es mejor comprar con efectivo o financiar su propiedad de inversión? Eso depende de sus objetivos de inversión. Pagar en efectivo puede ayudar a generar un flujo de efectivo mensual positivo. Tome una propiedad de alquiler que cuesta 1 100,000 para comprar. Con los ingresos de alquiler, impuestos, depreciación e impuestos sobre la renta, el comprador en efectivo podría ver earnings 9,500 en ganancias anuales, o un 9.5% de retorno anual sobre la inversión de $100,000..,

Por otro lado, la financiación puede dar una mayor rentabilidad. Para un inversionista que pone el 20% en una casa, con una capitalización del 4% en la hipoteca, después de sacar los gastos operativos y los intereses adicionales, las ganancias suman aproximadamente 5 5,580 por año. El flujo de efectivo es menor para el inversor, pero un 27.9% de retorno anual sobre la inversión de $20,000 es mucho más alto que el 9.5% ganado por el comprador en efectivo.

6., Tenga cuidado con las altas tasas de interés

el costo de pedir dinero prestado podría ser relativamente barato en 2020, pero la tasa de interés en una propiedad de inversión es generalmente más alta que una tasa de interés hipotecaria tradicional. Si decide financiar su compra, necesita un pago hipotecario bajo que no consuma demasiado sus ganancias mensuales.

7. Calcule sus márgenes

Las empresas de Wall Street que compran propiedades en subasta aspiran a rendimientos del 5% al 7% porque, entre otros gastos, necesitan pagar al personal. Los individuos deben establecer una meta de un 10% de retorno., Estimar los costos de mantenimiento al 1% del valor de la propiedad anualmente. Otros costos incluyen seguro de propietarios, posibles cuotas de la Asociación de propietarios, impuestos a la propiedad, gastos mensuales como control de plagas y jardinería, junto con los gastos de mantenimiento regulares para las reparaciones.

8. Invierta en un seguro para Propietarios

Proteja su nueva inversión: además del seguro para Propietarios, considere comprar un seguro para Propietarios., Este tipo de seguro generalmente cubre daños a la propiedad, pérdida de ingresos por alquiler y protección de responsabilidad civil, en caso de que un inquilino o un visitante sufra lesiones como resultado de problemas de mantenimiento de la propiedad.

9. Tenga en cuenta los costos inesperados

no son solo los costos de mantenimiento y mantenimiento los que consumirán sus ingresos por alquiler., Siempre existe la posibilidad de que surja una emergencia: daños en el techo por un huracán, por ejemplo, o la rotura de tuberías que destruyen el piso de una cocina. Planee reservar del 20% al 30% de sus ingresos de alquiler para este tipo de costos para que tenga un fondo para pagar las reparaciones oportunas.

10. Evite un Fixer-Upper

es tentador buscar la casa que puede obtener en una ganga y voltear a una propiedad de alquiler. Sin embargo, si esta es su primera propiedad, probablemente sea una mala idea., A menos que tenga un contratista que haga un trabajo de calidad a bajo costo, o que tenga experiencia en mejoras de viviendas a gran escala, es probable que pague demasiado para renovar. En su lugar, busque una casa que tenga un precio por debajo del mercado y solo necesite reparaciones menores.

11. Calcule los gastos operativos

los gastos operativos en su nueva propiedad estarán entre el 35% y el 80% de sus ingresos operativos brutos. Si cobra $1,500 por alquiler y sus gastos ascienden a 6 600 por mes, está en el 40% de los gastos operativos. Para un cálculo aún más fácil, utilice la regla del 50%., Si el alquiler que cobra es de 2 2,000 por mes, espere pagar expenses 1,000 en gastos totales.

12. Determine su retorno

por cada dólar que invierte, ¿Cuál es su retorno sobre ese Dólar? Las acciones pueden ofrecer un 7.5% de devolución de dinero en efectivo, mientras que los bonos pueden pagar 4.5%. Un retorno del 6% en su primer año como propietario se considera saludable, especialmente porque ese número debe aumentar con el tiempo.

13. Compre una casa de bajo costo

cuanto más cara sea la casa, mayores serán sus gastos continuos., Algunos expertos recomiendan comenzar con una casa de 1 150,000 en un vecindario prometedor. Además, los expertos aconsejan nunca comprar la casa más bonita para la venta en el bloque, lo mismo para la peor casa en el bloque.

14. Conozca sus obligaciones legales

los propietarios de alquileres deben estar familiarizados con las leyes de propietarios e inquilinos en su estado y localidad. Es importante entender, por ejemplo, los derechos de sus inquilinos y sus obligaciones con respecto a los depósitos de seguridad, los requisitos de arrendamiento, las reglas de desalojo, la vivienda justa y más para evitar problemas legales.

15., Sopese los riesgos frente a las Recompensas

en cada decisión financiera, debe determinar si la recompensa vale la pena los riesgos potenciales involucrados. ¿Invertir en bienes raíces todavía tiene sentido para usted?