skattelagen ger flera fördelar för personer som äger sina hem. Den största fördelen är att ägarna inte betalar skatt på den beräknade hyresinkomsten från sina egna hem. De behöver inte räkna hyresvärdet av sina hem som skattepliktig inkomst, även om det värdet är lika mycket en avkastning på investeringar som är aktieutdelningar eller ränta på ett sparkonto. Det är en form av inkomst som inte beskattas.,
villaägare kan dra av både inteckning ränta och fastighetsskatt betalningar samt vissa andra kostnader från deras federala inkomstskatt om de specificera sina avdrag. I en väl fungerande inkomstskatt skulle alla inkomster vara beskattningsbara och alla kostnader för att tjäna denna inkomst skulle vara avdragsgilla. Således, i en väl fungerande inkomstskatt, bör det finnas avdrag för hypotekslån och fastighetsskatter. Vårt nuvarande system beskattar emellertid inte den beräknade hyresinkomsten som husägare får, så motiveringen för att ge avdrag för kostnaderna för att tjäna den inkomsten är inte tydlig.,
slutligen, villaägare kan utesluta, upp till en gräns, kapitalvinsten de inser från försäljning av ett hem. Alla dessa förmåner är värda mer för skattebetalarna inom högre inkomstskattefästen än för dem inom lägre parentes.
Beräknad hyra
att köpa ett hem är en investering, en del av avkastningen är möjligheten att leva i hemhyran gratis. Till skillnad från avkastning från andra investeringar är avkastningen på homeownership—vad ekonomer kallar ”beräknad hyra”—utesluten från skattepliktig inkomst., Däremot måste hyresvärdar räknas som inkomst den hyra de får, och hyresgästerna får inte dra av den hyra de betalar. En husägare är effektivt både hyresvärd och hyresgäst, men skattelagstiftningen behandlar husägare på samma sätt som hyresgäster samtidigt ignorera deras samtidiga roll som sina egna hyresvärdar. US Department of the Treasury, Office of Tax Analysis (OTA) uppskattar att uteslutningen av beräknad hyra minskade federala intäkter med nästan 121,3 miljarder i räkenskapsåret 2019.,
hypotekslån ränteavdrag
villaägare som specificerar avdrag kan minska sin beskattningsbara inkomst genom att dra av ränta som betalas på ett bostadslån. Skattebetalare som inte äger sina hem har ingen jämförbar förmåga att dra av ränta som betalas på skuld för att köpa varor och tjänster.
skattesänkningar och Jobb Act (TCJA) trimmade denna viktiga skattelättnad för villaägare. Före TCJA var avdraget begränsat till ränta som betalades på upp till 1 miljon dollar av skuld som uppstod för att köpa eller väsentligt rehabilitera ett hem., Villaägare kan också dra av ränta betalas på upp till $ 100,000 av hem kapital skuld, oavsett hur de använde lånade medel. TCJA begränsade avdraget till ränta på upp till $750,000 av hypotekslån som uppkommit efter December 14, 2017, för att köpa eller förbättra ett första eller andra hem.
OTA uppskattar att hypotekslånetränteavdraget kostar cirka 25,1 miljarder dollar under räkenskapsåret 2019. Före antagandet av TCJA uppskattade OTA att kostnaden för hypotekslånetränteavdraget skulle ha varit $74,5 miljarder under räkenskapsåret 2018., Den beräknade kostnaden minskade till stor del eftersom andra bestämmelser i TCJA resulterade i många färre skattebetalare specificera sina avdrag och i liten del på grund av den lägre tak på avdragsgill inteckning ränta. Urban-Brookings Tax Policy Center uppskattar att endast cirka 8 procent av den skatt enheter dragit nytta av avdraget 2018, jämfört med cirka 20 procent under 2017, före TCJA.
avdrag för fastighetsskatt
husägare som specificerar avdrag kan också minska sin beskattningsbara inkomst genom att dra av fastighetsskatt som de betalar på sina hem., Detta avdrag är effektivt en överföring av federala medel till jurisdiktioner som ålägger en fastighetsskatt (mestadels lokala men också vissa statliga regeringar), så att de kan höja fastighetsskatteintäkterna till en lägre kostnad för sina väljare. OTA uppskattar att avdraget sparade miljontals husägare totalt $ 6 miljarder i inkomstskatt i räkenskapsåret 2019. Kostnaden för detta avdrag gick långt ner på grund av TCJA, så många färre husägare specificerade och eftersom TCJA satte ett totalt tak på $ 10,000 på staten och lokala skatter som skattebetalarna kan dra av.,
vinster från hemförsäljning
skattebetalare som säljer tillgångar måste i allmänhet betala kapitalvinstskatt på eventuella vinster som görs på försäljningen. Men villaägare kan utesluta från beskattningsbar inkomst upp till $ 250,000 ($500,000 för gemensamma filers) av kapitalvinster vid försäljning av sina hem om de uppfyller vissa kriterier: de måste ha behållit hemmet som sin huvudsakliga bostad i två av de föregående fem åren, och de i allmänhet inte kan ha krävt kapitalvinst uteslutning för försäljning av ett annat hem under de senaste två åren., OTA uppskattar att undantagsbestämmelsen sparade husägare $ 43,6 miljarder i inkomstskatt under räkenskapsåret 2019.
effekten av avdrag och uteslutningar
de avdrag och uteslutningar som är tillgängliga för villaägare är värda mer för skattebetalare inom högre skattefästen än för dem inom lägre parentes. Till exempel sparar avdrag $2,000 för fastighetsskatt betalas en skattebetalare i den 37 procent övre skattefästet $740, men sparar en skattebetalare i 22 procent fästet endast $440., Dessutom, även om de bara representerar cirka 26 procent av alla skatteenheter, de med intäkter på $100,000 eller mer fick över 90 procent av skatten förmåner från inteckning ränta avdrag i 2018. Denna skillnad beror till stor del på tre faktorer: jämfört med lägre inkomst villaägare, de med högre inkomster står inför högre marginalskattesatser, betalar vanligtvis mer inteckning ränta och fastighetsskatt, och är mer benägna att specificera avdrag på deras skattedeklarationer.