Self Storage Investment Opportunity
sann kommersiell utveckling av Self storage började i slutet av 1960-talet av pionjärerna i Self storage business, som erkände en växande efterfrågan på bostäder och kommersiell Lagring. Dessa var fastighetsutvecklare som vågade ut och satte scenen för den bransch som vi känner idag – en bransch som har fördubblats i.
självlagringsindustrin är inte annorlunda än någon annan bransch om man jämför utbud och efterfrågan ekonomi., Eftersom efterfrågan på bostäder och kommersiell Lagring har ökat, så har behovet av anläggningar som levererar den. Den enorma industrins tillväxt som upplevs under de senaste 25 åren kan hänföras till större allmän medvetenhet om produktens ekonomiska och personliga fördelar. Denna fortsatta ökning av efterfrågan, tillsammans med utmärkt investeringspotential, har gjort självlagring till en av de ledande tillväxtindustrierna i landet sedan 1978.,
När en branschs efterfrågan har etablerats har drivkrafterna bakom de varor eller tjänster som krävs för att möta det alltid varit kapital och avkastning. För att förstå self storage potential som en investering, måste man först förstå dess grundläggande ekonomi. Tabell 1 är en finansiell modell av en typisk självlagringsutveckling som förklarar ”bottenlinjen” av en sådan investering. Det finns en mängd olika självlagringsutvecklingskostnader på olika marknader över hela landet. Därför använder denna modell nationella branschgenomsnitt för att representera individuella utvecklingskostnader, hyror och projektstorlek., Det förutsätter ett aktieinnehav på 20 procent av den totala kostnaden, med resterande 80 procent finansieras.
kostnaden för investeringar i lagringsenheter
kassaflödesanalys
”kassaflödesanalysen” i Tabell 1 visar att en Self storage facility med 40,000 Net-leasable kvadratfot, på en marknad med $9-per-square-foot årliga hyror, kommer att generera $450,000 i brutto årliga hyror på 100 procent beläggning. Övriga intäkter härrör från sena avgifter, detaljhandel, administrativa avgifter, lastbilshyra provisioner etc., och vanligtvis står för extra inkomst på 5 procent.,
en 10-procentig justering av den totala beräknade inkomsten är vanlig eftersom den representerar normala beräknade lediga platser och insamlingsförluster. Att uppnå och upprätthålla en genomsnittlig beläggning på minst 90 procent bör vara målet för varje utveckling och bör användas för att utvärdera projektets investeringspotential.
normala driftskostnader varierar i allmänhet från $2,75 till $3,25 per brutto kvadratfot av utvecklingen. Denna varians i kostnader beror på den rörliga kostnaden på olika marknader, såsom fastighetsskatt, chefslöner och allmännyttiga kostnader.,
rörelseresultatet netto (NOI) är balansen i utvecklingens resultat efter att rörelsekostnaderna har betalats. Att upprätthålla högsta möjliga NOI är oerhört viktigt eftersom det används för att bestämma anläggningens nuvarande och framtida värde. NOI bör vara från 60 procent till 67 procent av den effektiva bruttoinkomsten av en utveckling.
Skuldtjänst för denna specifika finansiella modell är baserad på lånebeloppet på $1,59 miljoner, en ränta på 10 procent och en amorteringsränta på 25 år., Skuld tjänsten beror helt på det finansiella arrangemanget förhandlas med långivaren. Investerarens finansiella hälsa och långivarens uppfattning om risken kommer ofta att bestämma räntan, lånebeloppet och amorteringsperioden.
med fastställandet av en utvecklings faktiska NOI och den skuldtjänst som ska betalas över tiden, beräknas ett beräknat kassaflöde. I den finansiella modellen som anges i Tabell 1 har en investering på $397 615 genererat ett positivt kassaflöde på $117,761 eller en 29,6 procent ”cash-on-cash” avkastning på investeringar., Detta är en typisk ROI för självlagringsinvesterare, vilket är en av huvudorsakerna till branschens enorma tillväxt under de senaste 25 åren.
Vad är Self Storage Development Cost
också anges i Tabell 1 är en komplett lista över genomsnittliga utvecklingskostnader för start av en self storage business. Här igen, det finns variabler, men de flesta är begränsade till den faktiska kostnaden för mark och Self Storage enheter byggkostnader.,
en av de största variablerna och enskilt mest avgörande faktorerna för att bestämma en utvecklings genomförbarhet är den faktiska kostnaden för marken till utvecklingen. Den ekonomiska analysen som anger köpeskillingen för marken är $ 3,25 per kvadratfot. Men på grund av att ha en webbplats täckning av cirka 45.91 procent, är nettokostnaden för marken per net-leasable kvadratfot $6.82. En utvecklings Net-leasable square footage är helt beroende av den tillåtna täckningen av webbplatsen., Maximera netto leasable täckning på webbplatsen är beroende av faktorer som zonindelning bakslag, easements, verktyg, bygg-kod efterlevnad krav, och topografi och faktiska fysiska layout av webbplatsen. Normal plats täcker varierar från 35 procent till 50 procent.
När det gäller kostnaden för konstruktion, webbplatsarbete och verktyg är de största rörliga kostnaderna. Normal site-utvecklingskostnader varierar från $ 4.25 till $ 8 och, återigen, beror helt på den faktiska topografi och fysisk layout av webbplatsen. Clearing/röjning, utgrävning, storm dränering, verktyg, etc.,, är alla platsspecifika och deras kostnader varierar från en plats till en annan. Anställning av en civilingenjör med självlagringserfarenhet bör säkerställa att dessa kostnader minimeras. Akta dig för markkostnaden under marknadsvärdena. Oftast innebär ett lågt markpris att det finns ett problem som kommer att kräva stora utgifter för webbplatsutveckling.naturligtvis beror kostnaden för självlagringskonstruktion på vilken typ av produkt man utvecklar. Byggnadskostnaderna varierar dock endast något jämfört med de rörliga kostnaderna för mark-och anläggningsutvecklingen., Den genomsnittliga kostnaden för konstruktion, inklusive webbplatsarbete/verktyg, varierar från $ 23 till $ 28 per brutto byggnad kvadratfot, eller cirka 67 procent av den totala utvecklingsbudgeten.
de återstående utvecklingskostnaderna varierar endast något utom för finansieringskostnader och räntekostnader. En investerares finansiella hälsa och hans förmåga att förhandla kommer att bestämma dessa kostnader. Den typiska Self storage utvecklingskostnaden varierar från $ 34 till $ 42 per brutto byggnad kvadratfot. Återigen är denna varians beroende av mark, konstruktion och finansieringskostnad., Det är dock viktigt att komma ihåg att det finns ett samband mellan marknadshyror och utvecklingskostnader. Ju högre kostnaderna är på en marknad, desto högre hyror kommer att vara.
Varför är finansiella prognoser viktiga?
den finansiella modellen som tillhandahålls indikerar att en investering på $397.615 realiserar en 29.6-procent cash-on-cash ROI när utvecklingen har behållit en 90-procentig beläggning. Dessutom visar det att företagets framtida marknadsvärde, baserat på en kapitaliseringsgrad på 10 procent och de befintliga finansiella villkoren, skulle vara 2,85 miljoner dollar., Därför kunde en investerare realisera en vinst på $864,425 vid försäljningen av verksamheten vid ett framtida datum.
en annan viktig finansiell statistik att märka är break-even beläggning för modellen i Tabell 1. Denna modell projekt som en beläggning på 65 procent kommer att täcka alla drifts-och skuldtjänster kostnader. Normal break-even beläggning på skuldtjänster i Self storage erbjudanden varierar från 60 procent till 72 procent. Detta är långt under normala break-even beläggning för andra typer av fastigheter., De lägre än genomsnittliga break-even-beläggning som är förknippade med självlagringsutvecklingen minimerar investerarens risk och ger honom mer flexibilitet att hantera marknad eller ekonomiska fluktuationer.
förstå att finansiella modeller bara är prognoser. En mängd interna och externa faktorer kan påverka det övergripande ekonomiska resultatet av en utveckling och investerarens avkastning. Den finansiella modellen i Tabell 1 är dock verkligen representativ för den typiska självlagringsverksamheten och projekt som investeraren normalt kan förvänta sig av sin investering., Självlagring har varit och kommer att fortsätta att vara en av de bästa investeringsinstrument som finns i detta land.
är Self Storage en framgångsrik investering?
ett av de bästa sätten att jämföra fastighetsinvesteringar är att titta på utförandet av Self storage och andra fastighetsinvesteringar under det senaste decenniet. Nyligen slutförde mitt företag en fördjupad studie av prestanda för multifamilj, kontor, detaljhandel och självlagringsutveckling i Texas, Oklahoma, New Mexico, Colorado och Louisiana under de senaste 10 åren., Studien fokuserade på misslyckandet av den utveckling som öppnade mellan 1980 och 1987 och var verksam under den ekonomiska lågkonjunkturen som började i dessa stater i mitten av 1980-talet., Resultaten av studien är följande:
- Multifamily = felfrekvens på 58 procent
- Office = felfrekvens på 63 procent
- Retail = felfrekvens på 53 procent
- Self storage = felfrekvens på 8 procent
antalet Self storage properties som hamnade till salu i FDIC eller RTC: s fastighetsportfölj var betydligt mindre än andra fastigheter under samma tidsperiod., Av detta 8 procent i Self-storage misslyckanden, ett stort antal företag togs tillbaka av finansinstitut eftersom de var säkerheter för lån på andra fastigheter.
Varför finns det en stor skillnad i framgång mellan Self storage och andra fastigheter? Vilka är de viktigaste delarna som ger självlagring extra kanten för att överleva tuffa ekonomiska tider? Det första en investerare måste förstå är vad som händer med slutanvändaren-bostäder och kommersiella kunder-under svängningarna i en marknadsekonomi.,
Self Storage Market
under tider när en marknad upplever en ekonomisk återhämtning börjar verksamheten frodas, sysselsättningsmöjligheterna ökar och försäljningen av nya och befintliga enfamiljshus börjar klättra. Man skulle förvänta sig Self storage egenskaper att göra bra; oftast gör de. En utvärdering av typiska Self storage property hyra rullar under denna tid skulle vanligtvis visa en hög andel av mobila kunder-människor flyttar in på marknaden för första gången eller kunder ”köpa upp” från start hem.,
på den kommersiella sidan innebär ökad affärsverksamhet en ökad volym Self storage kommersiella hyresgäster. Omvänt, när ekonomin börjar vackla, händer detsamma med företag, sysselsättning och fastigheter i allmänhet. Den omvända effekten orsakar emellertid fortfarande samma rörlighet som oftast gynnar självlagring. Människor börjar flytta ut från marknaden eller sälja sina hem och flytta till mindre hem eller lägenheter.
kommersiella företag downsize eller ser till självlagring för ett mer ekonomiskt sätt att lagra lager., En svindlande ekonomi har en negativ inverkan på Self storage, men titta på hur Self Storage egenskaper jämför med andra fastigheter projekt. Under nedgångar i ekonomin sjunker flerfamiljens ockupanter så mycket som 25 procent, medan kontors-och detaljhandeln sjunker så mycket som 30 procent. Vem är kontoret och detaljhandeln hyresgäster? Företag som antingen har misslyckats, nedskjutna verksamheter och flyttat till en billigare egendom, eller helt flyttat till en annan marknad. Detta är förlorad inkomst till kontors-och detaljhandelsfastigheter, och det återvinns inte förrän marknadsekonomin förbättras.,
Self storage kommer också att ha en initial nedgång i beläggning, som skiljer sig från en marknad till en annan, men vanligtvis genomsnitt mellan 15 procent och 20 procent. En typisk hävstång Self storage property har dock en break-even beläggning hastighet mellan 60 procent och 72 procent. Jämför detta med leveraged Multifamily, office och retail properties med en break-even beläggning mellan 80 procent och 90 procent. Vilka fastighetsinvesteringar har mer utrymme att absorbera marknadsnedgångar?
Self Storage Rental Business
hyror är en annan nyckel till framgång för Self storage properties., De genomsnittliga årliga hyresområdena för de fastigheter som undersöks i vår studie är följande:
- Multifamily–$7.5 till $12 per kvadratfot
- Office–$14 till $24 per kvadratfot
- Retail–$16 till $20 per kvadratfot
- Self storage–$6.5 till $12 per kvadratfot
Self storage hyrorna faller inom intervallet för andra fastighetsprojekt. Det är inte ovanligt för kunder att betala samma eller mer per kvadratmeter för lagring som de gör för att bo i en lägenhet., Denna hyra jämförelse är ännu mer upplysande när man jämför hyror till genomsnittlig utvecklingskostnad per typ av fastigheter. Den genomsnittliga utvecklingskostnaden per fastigheter tillfrågad egendom är följande:
- Multifamily – $ 60 till $70 per kvadratfot
- Office–$50 till $100 per kvadratfot
- Retail–$50 till $80 per kvadratfot
- Self storage–$34 till $42 per kvadratfot
När man jämför både hyror och totala utvecklingskostnader har Self storage oftast hyror som är något mindre., Men Self storage har en total utvecklingskostnad som är en tredjedel till hälften av multifamily, kontor eller detaljhandel egenskaper. För investeraren innebär detta ett avsevärt mindre investerings – eller lånebelopp som ska betjänas samtidigt som man har jämförbara hyror till andra fastighetsinvesteringar.
kostnaden för drift och de faktiska förvaltningskraven är ett annat nyckelelement som är tilltalande för investerare. Som tidigare nämnts, Self storage driftskostnader varierar från $ 2,75 till $ 3,25 per net-leasable kvadratfot., Jämför detta med driftskostnader för de andra fastigheter tillfrågade, som sträcker sig från $ 3,50 till $5 per kvadratfot. Lägenheter, kontor och detaljhandel egenskaper måste ständigt behålla grunderna, apparater, VVS, elektriska fixturer och en mängd andra underhållsproblem, som vanligtvis kräver en underhållspersonal.
det finns Lägenhet ”make-readies” och inredning remodeling för nya kontor och detaljhandel hyresgäster. I jämförelse har självlagring vanligtvis en eller två chefer och mycket få av underhållet ”huvudvärk” i samband med ”live-in” hyresgäster., I allmänhet har en självlagringsinvesterare mycket få av problemen i samband med andra fastighetsfastigheter.
”bottom line” för att jämföra självlagring med andra fastighetsinvesteringar är att investeraren kan inse mycket högre avkastning för den typiska självlagringsfastigheten än för andra fastighetsinvesteringar. För det andra är investerarens initiala investering en tredjedel eller hälften som krävs av andra fastighetsinvesteringar., På grund av den lägre break-even beläggning, investeraren bör förutse investeringar kassaflöde tidigare och en mycket lägre riskfaktor i förhållande till ekonomiska nedgångar och deras effekt på lägre beläggning och hyror. Investeraren behöver inte oroa sig för ytterligare kapitalkrav i samband med hyresgästförbättringar eller kontinuerligt underhåll.
fördelarna med att investera i Self storage som nämns ovan har varit och kommer att fortsätta att vara de viktigaste delarna för dess framgång. Self storage industry framtid är mycket ljus. Industrin kommer att fortsätta att mogna tillsammans med efterfrågan på dess användning., De investerare som vågar sig in i Self storage kommer att upptäcka vad branschpionjärerna gjorde för 25 år sedan: Self storage är ett av de bästa investeringsinstrumenten som finns i detta land, nu och i framtiden.
ladda ner& Visa tabell 1: finansiell modell
A. uttalande av kassaflöde
B. uttalande av utvecklingskostnad årlig
C. projektspecifikationer
D. utveckling Finansiella variabler
E. utveckling finansiärer