När du säljer ett hus eller en av ägarna flyttar ut, kan det vara vettigt att överföra lånet till den nya ägaren. I stället för att ansöka om ett nytt lån, betala stängning kostnader, och börjar med högre räntekostnader, ägaren skulle bara ta över de aktuella betalningarna. Det är möjligt att överföra en inteckning, men det är inte alltid lätt.

Assumable Mortgages

om ett lån är ”assumable”, har du tur: det betyder att du kan överföra lånet till någon annan., Det finns inget språk i låneavtalet som hindrar dig från att slutföra en överföring. Men även assumable inteckningar kan vara svårt att överföra.

i de flesta fall måste den nya låntagaren kvalificera sig för lånet. Långivaren kommer att titta på låntagarens kredit betyg och skuld-till-inkomstförhållanden för att utvärdera låntagarens förmåga att återbetala lånet. Processen är i grunden densamma som om låntagaren var att ansöka om ett helt nytt lån (men naturligtvis låntagaren kan ta över det befintliga lånet).,

långivare godkände den ursprungliga låneansökan baserat på den ursprungliga sökandens kredit och inkomst, och de vill inte låta någon av kroken om det inte finns en ersättningslåntagare som är lika sannolikt att återbetala.

för att slutföra en överföring av ett assumable lån, begär ändringen med din långivare. Du måste fylla i ansökningar, verifiera intäkter och tillgångar och betala en avgift under processen.

var man kan hitta en

tyvärr är assumable inteckningar inte allmänt tillgängliga., Din bästa insats kan vara om du har ett FHA lån eller ett VA lån. Andra konventionella inteckningar är sällan assumable. Istället, långivare använder en due-on-sale klausul, vilket innebär att lånet måste betalas ut när du överför äganderätten till hemmet.

långivare brukar inte dra nytta av att låta dig överföra en inteckning, så de är inte angelägna om att godkänna överföringar. Köpare skulle komma fram genom att få en mer ”mogna” lån, med tidiga räntebetalningar ur vägen (och de kanske kan få en lägre ränta)., Säljare skulle få sälja sitt hus lättare-eventuellt till ett högre pris – tack vare samma fördelar.

undantag från regeln

i vissa fall kan du fortfarande överföra ett lån—även med en klausul om förfallodatum. Överföringar mellan familjemedlemmar är ofta tillåtna, och din långivare kan alltid välja att vara mer generös än vad ditt låneavtal säger. Det enda sättet att veta säkert är att fråga din långivare och granska ditt avtal med en lokal advokat.,

även om långivare säger att det inte är möjligt, kan en advokat hjälpa dig att räkna ut om din bank ger korrekt information.

Kom ihåg att byta namn på ett lån endast påverkar lånet. Du kan fortfarande behöva ändra vem som äger fastigheten genom att överföra titel, använda en quitclaim handling, eller vidta andra åtgärder som krävs i din situation.

Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) lagar hindrar långivare från att utöva sin möjlighet att påskynda betalningen under vissa omständigheter., Granska med din advokat för att se om du kvalificerar. Flera av de vanligaste situationerna är överföring:

  • till en efterlevande gemensam hyresgäst när den andra dör
  • till en släkting efter en låntagares död
  • till en låntagares make eller barn
  • som ett resultat av skilsmässo-och separationsavtal
  • till ett inter vivos trust (living trust) där låntagaren är en förmånstagare

inofficiella överföringar

om du inte kan få din förfrågan godkänd kan du bli frestad att skapa ett ”informellt” arrangemang., Till exempel kan du sälja ditt hus, lämna det befintliga lånet på plats och få köparen att ersätta dig för hypotekslån.

det här är en dålig idé. Din inteckning avtal förmodligen inte tillåter detta, och du kan även hitta dig själv i juridiska problem, beroende på hur saker och ting går. Dessutom är du fortfarande ansvarig för lånet – även om du inte längre bor i huset.

vad kan gå fel? Några möjligheter är:

  • Om köparen slutar betala är lånet i ditt namn, så det är fortfarande ditt problem., Sena betalningar visas på din kredit rapporter, och långivare kommer efter dig.
  • Om hemmet säljs i avskärmning för mindre än det är värt, kan du vara ansvarig för eventuella brister.

det finns andra sätt att erbjuda säljaren finansiering till en potentiell köpare, inklusive att tillåta en hyra-till-eget arrangemang där en del av hyran går mot en handpenning om hyresgästen väljer att köpa.

dina alternativ

om du inte kan få en inteckning överförs, har du fortfarande alternativ, beroende på din situation.,

död, skilsmässa och familjeöverföringar kan ge dig rätt att göra överföringar, även om din långivare säger något annat.

om du står inför avskärmning: vissa statliga program gör det lättare att hantera inteckning—även om du är under vattnet eller arbetslös. Kontakta den amerikanska institutionen för bostäder och stadsutveckling för att ta reda på vad som gäller i din situation.

Om du blir skild: fråga din advokat hur du hanterar alla dina skulder och hur du skyddar dig om din ex-make inte gör betalningar.,

om en husägare har dött: en lokal advokat kan hjälpa dig att avgöra vad du ska göra härnäst.

om du överför tillgångar till ett förtroende: dubbelkolla med din fastighetsplaneringsadvokat för att säkerställa att du inte utlöser en accelerationsklausul.

refinansiering

om ett lån inte är assumable och du inte kan hitta ett undantag till en due-on-sale klausul, refinansiering lånet kan vara ditt bästa alternativ. I likhet med ett antagande, den nya låntagaren kommer att behöva tillräcklig inkomst och kredit för att kvalificera sig för lånet.,

den nya husägaren kommer helt enkelt att ansöka om ett nytt lån individuellt och använda det lånet för att betala av den befintliga hypotekslån. Du kan behöva samordna med dina långivare att få panträtter bort (om inte den nya låntagaren och nya långivaren är överens om dem) så att du kan använda huset som säkerhet, men det är ett bra, rent sätt att få jobbet gjort.,