vad kommer att tänka på när du läser orden ”hyra egendom?”För mig är det Ren spänning. I dessa två enkla ord ser jag möjligheter bara fullmatat med potential. Det är ingen hemlighet att jag tror att äga egendom är ett av de bästa sätten att utveckla långsiktig och Generations rikedom. Det kan vara en stor källa till passiv inkomst och i slutändan kan det hjälpa dig att uppnå sann ekonomisk frihet.
om du har suttit på staketet, inte säker på om äga och hyra ut egendom är rätt för dig, detta är för dig., I det här inlägget vill jag dela hur jag köpte min första bostadshus och visa dig att jag inte är något speciellt. Faktum är att jag har gjort ett stort antal misstag, några av dem är markerade här, men i slutändan har det visat sig bra.
okej, ja, det är min första och enda byggnad – men jag planerar optimistiskt för framtida inlägg (andra, tredje, femte etc.)., Jag äger fraktionella aktier i några andra fastigheter genom investeringar i några syndikationer och crowdfunding, men jag anser att det är något annorlunda än att faktiskt äga det och kunna fatta egna beslut om hur man hanterar investeringen.
Även om jag valde att göra detta DIY, det finns andra bra alternativ där ute som fastigheter crowdfunding för er som kanske inte vill ta på vad jag gjorde från början.
Jag kommer att bryta det här inlägget upp i flera olika, lätt att smälta delar, så att kanske, bara kanske, du kan tillämpa dem på dina egna ansträngningar.,
så, utan vidare, Låt oss börja.
inställningen
Jag hade läst om att investera i flerbostadshus sedan 2011. Jag sa till mig själv att när jag hade tillräckligt med kapital skulle jag ta steget. Klipp till flera år senare, och jag hade sparat upp huvudstaden . . . men jag var fortfarande tveksam. Tänk om jag strulade till det och köpte fel byggnad? Skulle jag förlora alla mina pengar? Risken verkade för stor.
sedan 2015 kom en vän till mig (som också råkade vara läkare) till mig och frågade mig om jag skulle överväga att köpa en lägenhetsbyggnad med honom., Vi skulle vara jämlika partners, dela kostnaden, och eftersom vi båda hade ingen erfarenhet, skulle vi lära oss tillsammans.
förståeligt nog var jag lite försiktig med att investera med en vän. Men vi båda verkade ha rätt inställning: en vilja att lära sig. Vi bestämde oss också för att skriva allt så att det skulle bli väldigt lite missförstånd. Vi bestämde oss för att samla våra resurser och gå för det.
jakten
vi hade tagit det största steget genom att helt enkelt besluta att köpa en hyresfastighet i första hand. Men det betydde inte att vi visste vart vi skulle gå därifrån., Lyckligtvis hade en gemensam vän till oss (även en läkare) nyligen köpt en egen byggnad, så vi tog honom ut för kaffe för att välja sin hjärna lite.
vi bad honom att berätta allt om sin erfarenhet, i hopp om att få lite insikt om vad vi ska göra härnäst. Han föreslog omedelbart att vi använder hans mäklare och de skulle lära oss repen. Han erbjöd sig också att hjälpa oss med eventuella frågor vi kan ha.
gå rätt tillsammans med hans förslag, vi nådde ut till sin fastighetsmäklare och uttryckte vårt intresse för att köpa en hyresfastighet., Mäklaren frågade hur mycket vi var villiga att sätta in. Vi kom alla överens om att, med tanke på” rätt egendom”, skulle vi alla vara villiga att sätta in $100,000-$200,000. Lyckligtvis hade jag sparat för detta ögonblick. Med den typen av handpenning på ett kommersiellt lån (som sannolikt skulle kräva 30-35%), vi kan leta efter en fastighet på upp till en miljon dollar i värde.
med allt detta räknat ut, mäklaren började titta runt staden. Hans föreslagna kriterier var enkla: det måste ligga inom vår prispunkt, och det måste ha minst fem enheter. Varför minst fem enheter?, Eftersom vid fem enheter och ovan, du skulle kunna få ett kommersiellt lån med enklare utlåning standarder. Detta beror på att din” lendability ” –det vill säga sannolikheten för att få lånet–bestäms mer av själva byggnaden snarare än dina personliga kvalifikationer. Det betyder oftast mycket mindre pappersarbete och en mycket smidigare transaktion.
mäklaren frågade oss i vilka områden vi skulle vilja börja leta., Självklart hjälpte prispunkten att bestämma mycket av det(i vårt område skulle vår högsta prispunkt knappt få dig ett enfamiljshus). Vi var tvungna att titta i områden som ansågs mindre önskvärda när det gäller plats och eventuellt inte det största villkoret (vanligen kallad B-eller C-Klassområden). Men vi ville inte heller köra flera timmar varje gång vi besökte byggnaden.
och så började jakten. Vår mäklare skulle rada upp fastigheter för oss och på en ledig dag för oss båda, vi skulle alla hoppa i bilen och köra runt., Vi tittade på byggnaden efter byggnaden försöker få en känsla för hur långt våra pengar skulle gå, och vad man ska leta efter när det gäller fastigheten (skick, omgivningar, etc.).
efter ett par veckor verkade vi båda bosätta oss på ett visst område i staden. Det var en hel del ny utveckling som hände i området och nya kollektivtrafik i form av en tunnelbanelinje byggdes. Vi kunde båda se bortom det nuvarande läget för utvecklingen för att se sin sanna potential. Så vi bestämde oss för att fokusera här.,
det fanns bara ett par byggnader på marknaden i det området, och på bara två veckor hade vi minskat ner det till en. Vår agent lät oss veta att det begärda priset på $ 800,000 var rättvist, och med lite köpslående slutade försäljningen på $ 795,000. GJP-räntan* var omkring 5% och med marknadshyror kunde vi hamna i en GJP-takt närmare 7-8%. Så det fanns uppsida som dramatiskt kan öka värdet på byggnaden. (*Takräntan är i huvudsak avkastningen på fastigheten baserat på nuvarande inkomst det medför.,)
inspektionen
När vårt erbjudande accepterades anställde vi en inspektör och gick enheterna själva. Baserat på inspektörens rapport och våra egna observationer var det uppenbart att byggnaden inte hade upprätthållits så bra. Fastigheten var äldre, men tack och lov hade det bra ben och ansågs strukturellt ljud. Detsamma kunde inte sägas om taket och VVS, dock, och var en möjlig (stor) framtida bekostnad., Baserat på dessa saker, mäklaren fick oss att gå tillbaka till säljaren,och medan vi inte fick full kredit vi ville, vi fick lite pengar tillbaka för att sätta mot dessa investeringar.
pengarna
att vara första gången kommersiella köpare, att hitta ett lån var inte så lätt. Vi var tvungna att flytta snabbt och hamnade gå med en av de större bankerna. De var kända för att vara mycket lenient med första gången köpare, men deras villkor var inte alltid bäst. Vi låste in en 5/1 ARM och var tvungna att göra en handpenning på 35% (~$278,000 eller $139,000 vardera).,
Nu, om du nyligen har köpt ett hem, vet du vilken mardröm det kan vara. Men denna process var en bris jämfört med det. Vi behövde aldrig ens ge våra egna personliga kontoutdrag. Banken satsade på fastigheten och visste att vi båda var professionella, det var nog.
efter totalt 60 dagar var byggnaden vår, och vi kände att vi hade fått den bästa möjliga utbildningen—den typ som bara kommer från erfarenhet. Kunde vi ha gjort en bättre analys? Definitivt. Kan vi ha förhandlat mer från säljaren? Förmodligen., Det fanns gott om skäl att inte investera i den egenskapen, men kanske den största var rädsla för det okända. Tack och lov kunde vi driva förbi denna rädsla.
nästa
i mitt nästa inlägg om lägenhetsbyggnaden delar jag vad som hänt sedan. Det har varit en vild åktur, för att vara säker, och när det gäller erfarenhet har det varit oerhört värdefullt., Det räcker med att säga, det är nu två år senare, och en ny bedömning av vår byggnad visade att dess värde har ökat en rejäl 52%. Naturligtvis är inte allt detta ren avkastning (vissa rehab pengar krävdes för att komma till denna punkt), men vi har gjort pengar. Fick en utbildning och tjänade pengar samtidigt? Det kommer du aldrig att höra mig klaga på.
nu när vi har en djupare förståelse för processen så mycket bättre, är jag övertygad om att vi bara kommer att göra bättre nästa gång. Tydligen, när du har börjat, slutar jakten aldrig.,
har någon där ute köpt en multifamiljefastighet? Hur gick din första affär?
