många affärs-och investeringstillgångar som hyresfastigheter kan skrivas av för skatteändamål för att minska beskattningsbar inkomst. Men när en investering säljs måste avskrivningen återerövras och sedan beskattas.

i den här artikeln kommer vi att diskutera hur avskrivningar och hyresfastigheter avskrivningar fungerar och hur du kan undvika att betala skatt när du säljer en inkomstproducerande egendom.

Vad är hyra egendom avskrivningar återta?

avskrivningar sker när en hyresfastighet säljs., Återerövra avskrivningar är den process IRS använder för att samla in skatter på vinsten du har gjort från din inkomst egendom och att återvinna de förmåner du fått genom att använda avskrivningskostnaden för att minska din skattepliktiga inkomst.

förstå hyra egendom avskrivningar

innan vi diskuterar återta avskrivningar för en hyresfastighet, låt oss snabbt granska hur och varför avskrivningar sker i första hand.,

en av de största fördelarna med att investera i fastigheter är att IRS kan du avskriva fastigheten för varje år av ägande, upp till 27,5 år för bostäder hyresfastigheter. Internal Revenue-tjänsten förutsätter att egendomen – men inte marken-slits ut eller skrivs av över tiden, och att avskrivningskostnaden används för att kompensera beskattningsbar nettoinkomst.,

använda avskrivningar för att minska NOI

till exempel, om du betalat $120,000 för en hyresfastighet och värdet på partiet är $20,000, har du en avskrivningskostnad på cirka $3,636 per år:

  • $100,000 fastighetsvärde (exklusive partiet) / 27.5 år = $3,636 årlig avskrivningskostnad

Du kan sedan använda den årliga avskrivningskostnaden för att minska din beskattningsbara nettoinkomst., Om din NOI är $ 6,000 per år din skattepliktiga inkomst reduceras till $ 2,364 tack vare kraften i avskrivningar:

  • $ 6,000 NOI- $ 3,636 avskrivningar bekostnad = $ 2,364 skattepliktig inkomst

men vad IRS ger de också ta tillbaka när du säljer fastigheten genom att återerövra avskrivningen.

hur hyra egendom avskrivningar Recapture fungerar

förutom att sänka din skattepliktiga inkomst, avskrivningar minskar också eller justerar kostnadsbasen för din egendom., Efter 10 års ägande är fastighetsjusterad kostnadsbas:

  • $ 100,000 originalkostnadsbas – $ 36,360 avskrivningar ($3,636 x 10 år) = $ 63,640 justerad kostnadsbas

tack vare din stora lokala fastighetsförvaltare har hyresfastigheten genererat konsekvent starkt kassaflöde från kvalificerade hyresgäster. En annan investerare erbjuder att köpa din egendom för $ 240,000-dubbla vad du betalat för det 10 år sedan.,

När du säljer återerövrar IRS din avskrivning genom att kräva att du använder din justerade kostnadsbas för att beräkna din vinst vid försäljning istället för ditt ursprungliga inköpspris:

  • $240,000 fastighetsförsäljningspris – $63,640 justerade kostnadsbasis = $176,360 erkänd vinst

om din totala inkomst är $225,000 per år är din vanliga skattesats 24% och din långsiktiga kapitalvinstskattesats är 15% (baserat på 2020-skattetabellerna för gift arkivering gemensamt ). Det skulle vara trevligt att ha din totala erkända vinst på $176,360 beskattas till den lägre kapitalvinstskatten.,

men IRS är inte så trevligt. Istället kommer du att beskattas med din högre vanliga skattesats på 24% för de avskrivningsavdrag du har tagit de senaste 10 åren, med resten av din vinst beskattas till den lägre kapitalvinstskatten:

vad händer om din vinst är mindre än avskrivningskostnaden?

om din totala redovisade vinst är mindre än din avskrivningskostnad, IRS kräver att du använder din vanliga ränta vid beräkning av skatt skyldig.

till exempel, låt oss säga fastighetsmarknaden är i en normal nedåtgående cykel., Även om det är en köparens marknad, av personliga eller affärsmässiga skäl du väljer att sälja till en köpare som erbjuder att betala $ 105,000., Eftersom din vinst är mindre än din totala avskrivningar skatteavdrag under de 10 år du har ägt fastigheten, är din skatt baserad på din vanliga skattesats:

  • $99,000 fastighetsförsäljningspris – $63,640 justerat kostnadsbas = $35,360 total erkänd vinst

eftersom din avskrivningskostnad på $36,360 är större än din totala erkända vinst på $35,360, betalar du skatt baserat på din vanliga skattesats:

  • Total skatt owed = $35,360 35,360 redovisad vinst x 24% vanlig skattesats = $8,486

gäller avskrivningar för egendom som säljs till förlust?,

om du säljer din hyresfastighet för förlust gäller inte reglerna för återtagande avskrivningar. Men kom ihåg att även om du förlorar pengar på försäljningen har du fortfarande gynnats genom att kunna använda avskrivningsavdraget på $36,360 under de senaste 10 åren för att minska din skattepliktiga inkomst.

IRS kan du också bära tillbaka förlusten från en hyresfastighet genom att ändra din tidigare skattedeklarationer. Du kan också föra fram förlusten från din hyresfastighetsinvestering för att kompensera framtida intäkter. Ämne Nr., 425 passiva aktiviteter-förluster och krediter och publikation 544 från IRS förklarar i detalj hur förluster fungerar för uthyrning fastighetsverksamhet.

hur Delårsavskrivningar fungerar

i ovanstående exempel har vi använt ett helt år av avskrivningar, vilket är 3,363% av fastighetsvärdet varje år. Men i den verkliga världen av fastigheter investerar, erbjudanden sker varje månad på året.

delårsavskrivningar beräknas baserat på den månad hyresfastigheten tas i bruk., Generellt sett tas en hyresfastighet i bruk när den är klar och tillgänglig att hyras, inte när en hyresgäst tar i besittning, enligt IRS publikation 527.

det betyder att om din hyra är tillgänglig för beläggning den 1 februari men en hyresgäst inte undertecknar ett leasingavtal och flyttar in till 1 April, kan du fortfarande börja avskrivningar den första dagen i februari. IRS bestämmer också exakt hur delårsavskrivningen fungerar, så att du inte gör ett misstag:

efter ditt första delårstjänst skrivs hyresfastigheten av 3.,636% för varje helår av tjänsten, och sedan delvis avskrivas igen beroende på vilken månad på året du säljer.

kan du undvika att kräva avskrivningar?

vid denna punkt, kanske du undrar om du kan undvika att hantera hyra egendom avskrivningar återta helt enkelt genom att inte hävda avskrivningar i första hand. Tyvärr är svaret nej.

Internal Revenue Code avsnitt 1250 anger att avskrivningar måste återtas om avskrivningar var tillåtna eller tillåtna., Så, även om du inte hävdar den årliga avskrivningskostnaden på hyresfastigheter som du har laglig rätt till, måste du fortfarande betala skatt på vinsten på grund av avskrivningar när du bestämmer dig för att sälja.

det är de dåliga nyheterna. Den goda nyheten är att även om du inte kan undvika att hävda avskrivningar, IRS gör att du kan skjuta upp betala kapitalvinstskatt.

hur man skjuter upp att betala kapitalvinstskatt

en IRC-sektion 1031 skatteuppskjuten utbyte är den process som gör det möjligt för fastighetsinvesterare att skjuta upp betalningen av kapitalvinstskatter.,

processen går också med andra namn som en ”Starker exchange”, en ”Tax-deferred exchange”, en ”like-kind exchange” eller till och med bara en ” 1031.”Oavsett vilken term som används kommer en 1031-utbyte från avsnitt 1031 i US Internal Revenue Code.

det här avsnittet i Internal Revenue Code tillåter investerare att sälja eller avstå från en förvaltningsfastighet, återinvestera intäkterna i en ersättningsinvesteringsfastighet av liknande slag och större eller lika värde och skjuta upp betalningen av kapitalvinstskatt.,

det finns sju enkla regler att följa som gör att du kan skjuta upp all kapitalvinstskatt:

  1. egendom måste vara typ av fastigheter av samma natur eller karaktär men kan skilja sig åt i typ, kvalitet eller kvalitet (t.ex. kommersiell egendom ersätts med en enda familj hyresfastighet, en multifamiljebyggnad eller rå mark).
  2. fastigheter måste endast användas för investeringar eller företag, inte som personlig egendom eller inte som primär bostad.,
  3. egendom måste vara lika med eller högre värde, inklusive både det totala försäljningspriset och ersättning av ett lika stort hypoteksbelopp (om en inteckning finns), för att undvika att betala skatt vid uppstart.
  4. Boot uppstår när värdet på ersättningsegenskapen är mindre än värdet på den avlämnade egenskapen.
  5. titeln på den köpta ersättningsegenskapen måste ha samma namn som den sålda avlämnade egendomen., andra fördelar med en 1031 utbyte:
    • öka avkastningen och totalavkastningen genom att sälja en underpresterande fastighet och köpa en med högre projicerad avkastning
    • diversifiera en fastighetsinvesteringsportfölj med långdistansfastighetsinvestering, genom att köpa fastigheter på olika geografiska platser
    • konsolidera flera mindre fastigheter till en stor egendom, eller dela en enda stor egendom i flera mindre, ofta för fastighetsplanering
    • undvika återgång av avskrivningar och den resulterande ökningen av beskattningsbar inkomst
    • /ul >