ogifta individer kan utesluta upp till $ 250,000 i vinster från kapitalvinstskatt när de säljer sin primära personliga bostad, tack vare en hem försäljning uteslutning som föreskrivs i Internal Revenue Code (IRC). Gifta skattebetalare kan utesluta upp till $ 500,000 i vinster.
denna skatteavbrott är avsnitt 121 uteslutning, mer allmänt kallad uteslutning av hemförsäljning.
Uteslutningsarbetet för hemförsäljning?,
din kapitalvinst—eller förlust—är skillnaden mellan försäljningspriset och din grund i fastigheten, vilket är vad du betalade för det plus vissa kvalificerande kostnader. Du skulle ha en vinst på $ 200,000 om du köpte ditt hem för $ 150.000 och du säljer den för $350.000. Du skulle inte behöva rapportera någon av dessa pengar som skattepliktig inkomst på din självdeklaration om du är singel, eftersom $ 200,000 är mindre än $ 250.000 uteslutning.,
beräkna din kostnadsbas och kapitalvinst
formeln för att beräkna din vinst innebär att du subtraherar din kostnadsbas från ditt försäljningspris. Börja med vad du betalat för hemmet, sedan lägga till de kostnader som du uppkommit i köpet, såsom titelavgifter, spärra avgifter, och fastighetsmäklare provisioner.
lägg nu till kostnaderna för alla större förbättringar du gjort, till exempel byte av tak eller ugn. Tyvärr räknas inte målningen i vardagsrummet. Nyckelordet här är ”major.,”
subtrahera eventuella ackumulerade avskrivningar som du kan ha tagit över åren, till exempel om du någonsin tog ett avdrag på hemmakontoret. Det resulterande numret är din kostnadsbas.
din kapitalvinst skulle vara försäljningspriset för ditt hem mindre din kostnadsbas. Du har lidit en förlust om det är ett negativt tal. Tyvärr, du kan inte göra anspråk på ett avdrag för en förlust från försäljningen av din huvudsakliga hem, eller för någon annan personlig egendom. Du har gjort en vinst om det resulterande numret är positivt. Subtrahera beloppet för din uteslutning och balansen, om någon, är din beskattningsbara vinst.,
2-Out-of-5-årsregeln
din egendom måste vara din primära bostad, inte en investering egendom, att kvalificera sig för hem försäljning uteslutning. Du måste ha bott i hemmet i minst två av de senaste fem åren omedelbart före försäljningsdagen. De två åren behöver inte vara i följd, dock, och du behöver inte bo där på dagen för försäljningen.,
Du kan bo i hemmet i ett år, hyra ut det i tre år och sedan flytta tillbaka i 12 månader. Skattemyndigheten anser att om du tillbringade så mycket tid under taket, hem kvalificerar som din huvudsakliga bostad.
Du kan använda denna 2-out-of-5-årsregel för att utesluta dina vinster varje gång du säljer ditt huvudhem, men det betyder att du kan göra anspråk på uteslutningen endast en gång vartannat år eftersom du måste spendera minst så mycket tid i bostaden. Du kan inte ha uteslutit vinsten på ett annat hem under den senaste tvåårsperioden.,
undantag från 2-Out-of-5 årsregeln
Du kanske kan utesluta åtminstone en del av din vinst om du bodde i ditt hem mindre än 24 månader men du kvalificerar dig för en av en handfull speciella omständigheter.
Du kan beräkna och göra anspråk på en partiell uteslutning av hemförsäljningen baserat på hur lång tid du faktiskt bodde i bostaden om du uppfyller kraven i någon av de särskilda reglerna.
räkna de månader du var bosatt och dela sedan numret med 24., Multiplicera detta förhållande med $ 250,000, eller med $ 500,000 om du är gift och du kvalificerar dig för dubbel uteslutning. Resultatet är mängden vinst du kan utesluta från din beskattningsbara inkomst.
till exempel kan du ha bott i ditt hem i 12 månader, då var du tvungen att sälja det av en kvalificerad anledning. Du är inte gift. Tolv månader delat med 24 månader kommer ut till .50. Multiplicera detta med din maximala uteslutning av $ 250.000. Resultatet: du kan utesluta upp till $125,000, eller 50% av din vinst.,
du skulle bara inkludera beloppet för din vinst över $125,000 som skattepliktig inkomst på din självdeklaration om din vinst var mer än $125,000. Till exempel skulle du rapportera och betala skatt på $25,000 om du insåg en $150.000 vinst. Du kan utesluta hela beloppet från din skattepliktiga inkomst om din vinst var lika med eller mindre än $125,000.
kvalificerade förfaller i hemvist
du behöver inte räkna tillfälliga frånvaro från ditt hem som inte bor där., Du får tillbringa tid på semester eller av affärs-eller utbildningsskäl, förutsatt att du fortfarande behåller fastigheten som din bostad och du tänker återvända dit.
och du kan kvalificera dig för en partiell uteslutning om du tvingas flytta på grund av omständigheter utanför din kontroll. Till exempel kan du utesluta en del av din vinst om din arbetsplats ändras så att du var tvungen att flytta innan du hade bott i ditt hus för kvalificerade två år., Detta undantag skulle gälla om du startade ett nytt jobb, eller om din nuvarande arbetsgivare krävde att du skulle flytta till en ny plats.
dokumentera ditt tillstånd och situationen med ett uttalande från din läkare om du är tvungen att sälja ditt hus av medicinska eller hälsoskäl. Detta gör det också möjligt för dig att bo i hemmet i mindre än två år men ändå kvalificera sig för uteslutningen. Du behöver inte lämna in brevet med din självdeklaration, men behåll det med dina personliga register ifall IRS vill ha bekräftelse.,
du vill också dokumentera oförutsedda omständigheter som kan tvinga dig att sälja ditt hem innan du har bott där den önskade tidsperioden. Enligt IRS är en oförutsedd omständighet ” en händelse som du inte rimligen kunde ha förväntat innan du köper och ockuperar ditt huvudhem.”
naturkatastrofer, en förändring av sysselsättningen som gjorde att du inte kunde möta grundläggande levnadskostnader, död, skilsmässa och flerbarnsfödsel från samma graviditet skulle alla kvalificera sig som oförutsedda omständigheter enligt IRS-reglerna.,
aktiva tjänstemedlemmar omfattas inte av residensregeln. De kan avstå från regeln i upp till 10 år om de är på kvalificerad officiell utökad plikt—regeringen beordrade dig att bo i statliga bostäder i minst 90 dagar eller under en tidsperiod utan ett visst slutdatum. Du kvalificerar dig också om du är inlagd på en station som är 50 miles eller mer från ditt hem.
Ägarregeln
Du måste också ha ägt fastigheten i minst två av de senaste fem åren., Du kan äga det vid en tidpunkt då du inte bor där, eller du kan bo där under en tid utan att faktiskt äga den.
dina två år av bosättning och de två åren av ägande behöver inte vara samtidiga.
till exempel kan du ha hyrt ditt hem och bott där i tre år, sedan köpte du det från din hyresvärd. Du flyttade ut och hyrde den till en ny hyresgäst, sen sålde du den två år senare. Du har träffat både ägandet och residency tvååriga regler eftersom du bodde där i tre år och ägde det i två.,
tjänstemedlemmar kan avstå från denna regel också i upp till 10 år om de är på kvalificerad officiell utökad tjänst.
gifta skattebetalare
gifta skattebetalare måste lämna gemensam avkastning för att kräva uteslutning, och måste båda uppfylla 2-out-of-5 år residency regeln. De behöver inte ha bott i bostaden samtidigt, dock, och endast en make måste uppfylla ägande testet.
uteslutningen av hemförsäljningen är inte tillgänglig för gifta skattebetalare som väljer att lämna in separata skattedeklarationer.,
en efterlevande make kan använda sin avlidna makes hemvist och ägartid som sin egen om en make dör under ägarperioden och den efterlevande inte har gift om sig.
skilda skattebetalare
din ex-makes ägande av hemmet och tiden som bor i hemmet kan räknas som din egen om du förvärvar fastigheten i en skilsmässa. Du kan lägga till dessa månader till din äganderättstid, liksom till din tid för bosättning, för att uppfylla ägar-och bostadsreglerna.,
rapportera vinsten
all vinst från försäljningen av ditt hem rapporteras på Schema D som en kapitalvinst om du inser en vinst som överstiger uteslutningsbeloppen, eller om du inte kvalificerar dig för uteslutningen. Vinsten redovisas som en kortsiktig kapitalvinst om du ägde ditt hem i ett år eller mindre. Det rapporteras som en långsiktig vinst om du ägde fastigheten i mer än ett år.
kortsiktiga vinster beskattas i samma takt som din ordinarie inkomst, enligt din skatteklass., Priserna på långsiktiga vinster är mer gynnsamma: noll, 15% eller 20%, beroende på din skattepliktiga inkomst. IRS tyder på att de flesta skattebetalarna betalar inte mer än 15% ränta.
den långsiktiga kapitalvinstfrekvensen på 20% gäller inte om din totala skattepliktiga inkomst är $434,550 för mer från och med 2020 och du är singel, eller $488,850 om du är gift och lämnar in en gemensam avkastning.
att hålla korrekta poster är nyckeln. Se till att din fastighetsmäklare vet att du uppfyller kraven för uteslutning om du gör, och ge bevis om det behövs., Annars måste din fastighetsmäklare utfärda ett formulär 1099-S inspelning din vinst och måste skicka en kopia till IRS samt. Detta kommer inte att hindra dig från att hävda uteslutning, men det kan komplicera saker och du kan behöva hjälp av en skatt professionell att räta ut det.
Du måste rapportera försäljningen av ditt hem på din självdeklaration om du får ett formulär 1099-S. rådgör med en skatteproffs för att se till att du inte tar en skatt hit som du inte behöver ta.
vad sägs om avskärmning eller en kort försäljning?,
det är osannolikt att en vinst skulle bero på olyckliga omständigheter som resulterar i din långivare utestänga på ditt hypotekslån eller godkänna en kort försäljning. Men någon av dessa händelser kan resultera i skattepliktig inkomst till dig om din långivare också ”förlät” eller annulleras eventuella återstående saldo av din inteckning efter fastigheten säljs.
kongressen utökade en skattelagsbestämmelse som låter dig utesluta denna typ av vinst från din skattepliktiga inkomst också., Bestämmelsen var ursprungligen inställd att löpa ut i slutet av 2017, men den har förlängts till slutet av 2020, vilket påverkar den självdeklaration du kommer att lämna in i 2021.,