6 saker att veta innan du köper en timeshare

För vissa människor är timeshares ett bra alternativ, och ungefär en av varje 12 amerikaner (7.9%) ägde en i 2014, upp från 7.2% i 2012, säger ARDA. Timeshares kan garantera dig semester tid eftersom de ofta kommer med fasta årliga Datum för rätt användning. Dessutom erbjuder timeshare resorts vanligtvis större boende (ofta två sovrum eller fler) och fler bekvämligheter på rummet, såsom kök och tvättmaskiner, än ett hotellrum. Timeshare ägare kan också ”byta” sina aktier för boende på andra orter runt om i världen.,

ARDA säger att bilden av timeshare-ägare som äldre seniorer som spelar shuffleboard har förändrats också, med timeshare-ägare blir yngre och mer etniskt olika med en medianålder på 39 för ägare och mer än 40% av amerikanska ägare, antingen afroamerikanska eller spansktalande. Nästan tre fjärdedelar av ägarna har högskoleexamen och 23% har examen, och har en medianinkomst på nästan $ 95,000, säger ARDA.

Timeshares har också varit stora vinstcentraler för hotellföretag. Innan det gick med på att köpas av Bethesda, Md.,-baserade Marriott MAR , Starwood Hotels & Resorts Worldwide hade sålt mer än $6 miljarder i semester timeshare fastigheter till mer än 220.000 ägare under de senaste 30 åren.

Strax före samgåendet med Marriott, Starwood planerat att knoppa av sin timeshare-företag med mer än $923 miljoner i årliga intäkter som ett separat bolag för att bli känd som Vistana, men det var köpt av Miami-baserade Intervall Leisure Group USA:IILG för 1,5 miljarder dollar i oktober 2015., Intervall Leisure Group sade i tillkännagivandet att det hade mer än 280.000 timeshare ägare och årliga intäkter på mer än $ 670 miljoner.

men timeshares är också förknippade med högtrycksförsäljningstaktik som blir mocked obevekligt i popkulturen och de säljs ofta med förlust när det är dags att lossa en. Plus, de kommer med årliga underhållsavgifter som lätt kan toppa flera tusen dollar och som ofta ökar varje år om du använder timeshare eller inte.,

”Du blev tillsagd att avsluta affären och berätta för dem vad du var tvungen att berätta för dem”, säger Dana Micallef, en tidigare timeshare-säljare som tillbringade en vecka i 2000 i Orlando som sålde innan han slutade i vad han sa var avsky för processen. ”Klä upp det (som en investering) och lova dem världen att de kan sälja den, när chanserna att sälja den är smal till ingen.”

Micallef, 40, driver nu ett företag som heter American Consumer Credit i Ormond Beach, Fla. som han började 2004 för att hjälpa människor att komma ur sina tidsdelat boende skyldigheter., Nu när han är på andra sidan bordet, han ”kunde äntligen berätta (timeshare ägare) sanningen”, sade han.

här är några saker som experter säger att komma ihåg innan du köper en timeshare:

betala inte fullt pris

liksom de flesta fastighetstransaktioner (även hotellvistelser) är priset vanligtvis förhandlingsbart. Timeshare initiala priser vanligtvis genomsnitt nästan $ 16,000. Timeshare industrin gillar att påpeka att under en 20-årsperiod, en familj på fyra kunde spara över $25,000 på boende genom att bo i en timeshare jämfört med vad de skulle betala för hotellvistelser.,

ändå, med tanke på hur många alternativ du har när det gäller semester, har du hävstångseffekt när det gäller pris. Som sådan, timeshare företag gillar att erbjuda gratis gåvor som middagar och visa biljetter, eller gratis ”try-it-out” uthyrning till potentiella köpare.

Andy Doran, en nu 44-årig forskare vid Lawrence Berkeley National Laboratory i Berkeley, Calif., påminner om att ta en timeshare företag upp på sitt erbjudande om en gratis Las Vegas semester om han och hans fästmö deltog i en presentation över bukten från deras Berkeley hem i Burlingame, en San Francisco förort. ”Det var ett traumatiskt par timmar av hård, hård, hård försäljning”, sa han i en intervju. ”Vi lyckades avsluta med kupongen och ingen timeshare men vi betalade aldrig in det”, sa han.,

ofta är ”hard-sell” – metoden från vissa timeshare-företag för att de har så mycket konkurrens och försäljnings-och marknadsföringskostnader är så höga, ibland så höga som 55%, säger Gary Prado, chef för marknadsföring och affärsutveckling för RedWeek.com, en timeshare försäljning och hyra webbplats. ”Anledningen till att timeshares ständigt blir hånade är hur de säljs”, sa han. ”Folk går inte ut och säger ” jag vill köpa en timeshare idag”, det säljs som ett tungt impulsköp”, sa han.,

dessutom måste enstaka orter spendera mer för att locka köpare än namnmärken som Marriott (som nyligen köpte Starwood-varumärkena), Hyatt och Hilton. ”Vi är en såld bra, Inte en eftertraktad bra”, säger Howard Nusbaum,Ardas president. ”Människor älskar produkten men hatar (försäljning) processen.”

Micallef håller dock inte med och säger att hans erfarenhet är att cirka åtta av varje 10-klienter som han ser ut att lossa sin egendom faktiskt aldrig har använt sin timeshare.,

vet vad du faktiskt köper

eftersom timeshare företag vet att du sannolikt kan hitta billigare alternativ från befintliga köpare, ofta från webbplatser som Timeshare användare grupp och RedWeek.com, där allt du betalar är en liten notering avgift, de brukar erbjuda stängning incitament och andra förmåner. Men dessa förmåner brukar inte ta igen de pengar du skulle spara från att köpa från en befintlig ägare.,

det är också viktigt att veta vilken typ av fastighetsintresse du faktiskt äger när du köper en timeshare. I ca 95% av timeshare försäljning i USA får du faktiskt en handling till en fastighet, som kallas en ”timeshare estate” enligt statlig lag, vilket ofta innebär att du kan hyra ut dela ut, sälja den eller byta ut den och vidarebefordra den till dina arvingar. ”Det är som alla andra gärningar i fastigheter”, säger Ardas Nusbaum. ”Du kan hålla det i evighet”, sa han, även om du måste betala underhållsavgifterna varje år, precis som fastighetsskatt., Dessutom, om du inte gör dina betalningar, timeshare företaget kan utestänga, Nusbaum varnar.

de flesta andra utanför USA (t.ex. i Mexiko) är helt enkelt kända som ”timeshare licenser” eller ”medlemskap” som vanligtvis bara ger dig en ”rätt att använda” för bara så länge kontraktet tillåter och kan ha andra begränsningar. Dessutom, om du tecknar ett kontrakt utanför USA för en timeshare i ett annat land, kommer du inte att skyddas av amerikanska lagar.,

slutligen, om du köper en timeshare i en oavslutad egendom, rekommenderar Federal Trade Commission att pengar ska placeras på ett spärrkonto registrerat till en lokal bank tills fastigheten är klar och inkludera en” icke-prestanda ” – klausul i försäljningsavtalet. På så sätt går timeshare-utvecklaren i konkurs eller standard innan fastigheten och enheten är klar, du kan få dina pengar tillbaka, säger FTC.

förutom de regelbundna underhållsavgifterna varje år kan det ofta göras särskilda bedömningar., En chockad grupp av flera tusen timeshare ägare i Kauai, Hawaii befann sig på kroken för nästan $ 5,800 i särskild bedömning underhållsavgifter ett år, på toppen av deras $ 1,400 i årsavgifter, när orten ägare, Diamond Resorts International, sade i 2011 orten på Poipu Beach skulle behöva vara praktiskt taget ombyggd för $ 65 miljoner på grund av vattenskador.,

vet din stats rätt att vägra på tidsdelat boende kontrakt

på grund av många dokumenterade fall av missbruk på timeshare försäljning och återförsäljning, de flesta stater har lagt i ganska generösa opt-out klausuler för konsumenter, känd som ”rätt att häva.”Vanligtvis konsumenterna kan ha upp till en vecka att upphäva ett försäljningsavtal för en timeshare, av någon anledning. I Florida, till exempel, där nästan 25% av amerikanska timeshares finns, det är 10 dagar, och pengar måste återbetalas tillbaka till konsumenten inom 20 dagar efter att ha fått ett avbokningsmeddelande.,

dessutom, om du köper en timeshare, var medveten om att vissa stater har starkare rättigheter till hävning än andra, och timeshare-företag är väl medvetna om vilka som är svagare. Var försiktig med alla företag som kräver att du undertecknar kontraktshandlingarna i ett annat tillstånd än där du planerar att köpa eftersom du kan ingå ett kontrakt i ett tillstånd som har färre skydd.

om du väljer bort, rekommenderar FTC att du skickar ett brev via Certifierad E-post eller hand levereras med ett signerat kvitto. Dessutom, var noga med att hålla register över all korrespondens och vem du pratade med, säger FTC.,

vet hur du handlar din timeshare intervall eller byta ut den för en timeshare på en annan utväg när du inte kan använda den

om du vill handla till en annan utväg, måste du veta hur man gör det. Ofta kan en handel göras internt om din utväg är en del av en större grupp eller utväg. Annars måste du gå igenom ett utbytesföretag-RCI är den mest framträdande-där du måste betala ytterligare medlemskap och växlingsavgifter. Och även då är du inte garanterad att få utbytet du vill ha.,

även bokningstid på din egen timeshare kan vara svårt eftersom många timeshare orter rör sig bort från fasta tider. ”Om du ringer ett år i förväg, kommer du att bli bra”, säger Jeff Weir, en talesman för RedWeek.com. ”om du ringer fyra månader i förväg finns det vanligtvis inget utrymme på värdshuset”, sa han. Weir säger dock om du är villig att packa upp och gå inom 30 till 60 dagar, du kan ofta få spåret efter eget val.,

akta dig för bedrägerier

vissa missnöjda timeshare-ägare kan stöta på ett system där de är kalla och erbjöd en ”köpare” för sin timeshare, vanligtvis för ett uppblåst pris över det pris de ursprungligen betalade. ”Om någon ringer upp dig för att köpa något från dig som du inte har annonserat, bör du lägga på,” säger Gary Prado av RedWeek.com.

ofta kommer företaget i den andra änden av telefonen att samla hundratals eller till och med tusentals dollar i så kallade ”handlingsöverföring” eller ”marknadsföring”-avgifter men sedan aldrig slutföra ”försäljningen”, säger Micaleff., ”De lovar dig att stoppa blödningen, men det är alla bedrägerier”, sa han. Federal Trade Commission, tillsammans med stater som Florida, har de senaste åren slagit ner på timeshare återförsäljning bedrägerier och FTC erbjuder riktlinjer om hur man inte ska tas in när du vill lossa din timeshare.

Micaleff sa att han har kunnat hjälpa konsumenterna att varva ner sin försäljning, vanligtvis letar efter fel i försäljningsprocessen eller kontraktet. ”Det finns en miljon lagar som de bryter regelbundet” under försäljningsprocessen och köpprocessen, sa han., Men hans tjänst är inte billig, vanligtvis kostar mellan $ 1,800 och $ 3,400 beroende på antalet timeshares som kunden äger.

Micaleff säger fortfarande att de flesta timeshare-företag föredrar att släppa enskilda ägare ur sitt kontrakt snarare än att gå till domstol och riskera att förlora. ”De skulle hellre undvika förlägenhet och släppa klienten är lättare,” sa han.

det är inte en fastighetsinvestering

Nusbaum, Ardas president, varnar för att timeshare egenskaper inte är för dem som vill tjäna pengar på fastigheter men för planering av framtida semester., Dessutom säger han, för att få ut det mesta av en timeshare, måste du använda den. ”Timeshares bör aldrig ses som finansiella investeringar”, säger han. Istället är den enda investeringen timeshare ägare gör bra semester minnen. ”Folk vaknar inte och vill ha en timeshare, men folk vill åka på semester”, sa han.

den här historien uppdaterades den Oktober. 28, 2016.