15 Tips för att köpa din första hyresfastighet

Funderar du på att köpa en förvaltningsfastighet? Fastigheter har producerat många av världens rikaste människor, så det finns gott om skäl att tro att det är en sund investering. Experter är dock överens om att som med alla investeringar är det bättre att vara välkänd innan du dyker in med hundratusentals dollar. Här är de saker du bör överväga och undersöka.

1. Ska du bli hyresvärd?

vet du din väg runt en verktygslåda? Hur är du på att reparera gips eller rensa en toalett?, Visst, du kan ringa någon att göra det för dig eller din kan anställa en fastighetsförvaltare, men det kommer att äta i dina vinster. Fastighetsägare som har ett eller två hem gör ofta sina egna reparationer för att spara pengar.

det ändras naturligtvis när du lägger till fler egenskaper i din portfölj. Lawrence Pereira, ordförande för King Harbor Wealth Management i Redondo Beach, Kalifornien., bor på västkusten men äger fastigheter på östkusten. Som någon som säger att han inte alls är praktisk, får han det att fungera. Hur? ”Jag sätter ihop ett solidt team av städare, hantverkare och entreprenörer”, säger Pereira.,

detta är inte tillrådligt för nya investerare, men när du får kläm på fastigheter som investerar behöver du inte vara lokal.

2. Betala ner personliga skulder

kunniga investerare kan bära skuld som en del av sin portföljinvesteringsstrategi, men den genomsnittliga personen bör undvika det., Om du har studielån, obetalda medicinska räkningar, eller barn som kommer att delta i college snart, sedan köpa en hyra egendom kan inte vara rätt drag.

Pereira håller med om att vara försiktig är nyckeln och säger: ”Det är inte nödvändigt att betala ner skulden om din avkastning från din fastighet är större än kostnaden för skulden. Det är den beräkning du behöver göra.”Pereira föreslår att ha en kontantkudde. ”Don’ t sätta dig i en position där du saknar kontanter för att göra betalningar på din skuld. Har alltid en säkerhetsmarginal.”

3., Säkra en nedbetalning

investeringsfastigheter kräver i allmänhet en större nedbetalning än ägarbebodda egenskaper; de har strängare godkännandekrav. De 3% Du kan ha lagt ner på hemmet där du bor för närvarande inte kommer att arbeta för en förvaltningsfastighet. Du kommer att behöva minst en 20% nedbetalning, med tanke på att inteckning försäkring är inte tillgänglig på hyresfastigheter. Du kanske kan få nedbetalning genom bankfinansiering, till exempel ett personligt lån.

4., Hitta rätt plats

det sista du vill är att fastna med en hyresfastighet i ett område som minskar snarare än stabil eller hämtar ånga. En stad eller ort där befolkningen växer och en revitaliseringsplan pågår representerar en potentiell investeringsmöjlighet.

När du väljer en lönsam hyresfastighet, leta efter en plats med låga fastighetsskatter, en anständig skoldistrikt, och massor av bekvämligheter, såsom parker, köpcentra, restauranger och biografer., Dessutom kan ett grannskap med låga brott, tillgång till kollektivtrafik och en växande arbetsmarknad innebära en större pool av potentiella hyresgäster.

5. Ska du köpa eller finansiera?

är det bättre att köpa med kontanter eller att finansiera din förvaltningsfastighet? Det beror på dina investeringsmål. Att betala kontanter kan bidra till att generera positivt månatligt kassaflöde. Ta en hyresfastighet som kostar $ 100,000 att köpa. Med hyresintäkter, skatter, avskrivningar och inkomstskatt kunde kontantköparen se $9.500 i årsinkomst eller en 9.5% årlig avkastning på $100,000-investeringen..,

däremot kan finansiering ge dig en större avkastning. För en investerare som lägger ner 20% på ett hus, med compounding vid 4% på hypotekslånet, efter att ha tagit ut driftskostnader och extra ränta, lägger intäkterna upp till ungefär $5.580 per år. Kassaflödet är lägre för investeraren, men en 27.9% årlig avkastning på $20,000-investeringen är mycket högre än 9.5% som förvärvats av kontantköparen.

6., Akta dig för höga räntor

kostnaden för att låna pengar kan vara relativt billigt 2020, men räntan på en förvaltningsfastighet är i allmänhet högre än en traditionell inteckning ränta. Om du bestämmer dig för att finansiera ditt köp, du behöver en låg inteckning betalning som inte äter i din månatliga vinster för mycket.

7. Beräkna dina marginaler

Wall Street-företag som köper nödställda egenskaper syftar till avkastning på 5% till 7% eftersom de bland annat måste betala personal. Individer bör sätta ett mål på en 10% avkastning., Uppskatta underhållskostnaderna till 1% av fastighetsvärdet årligen. Andra kostnader inkluderar villaägare ’försäkring, möjliga villaägare’ association avgifter, fastighetsskatt, månatliga kostnader som skadedjursbekämpning, och landskapsarkitektur, tillsammans med regelbundna underhållskostnader för reparationer.

8. Investera i hyresvärd försäkring

skydda din nya investering: förutom husägare försäkring, överväga att köpa hyresvärd försäkring., Denna typ av försäkring täcker i allmänhet egendomsskador, förlorade hyresintäkter och ansvarsskydd —om en hyresgäst eller en besökare lider skada till följd av fastighetsunderhållsproblem.

9. Faktor i oväntade kostnader

det är inte bara underhåll och underhållskostnader som kommer att äta i din hyresintäkter., Det finns alltid potential för en nödsituation att dyka upp-tak skador från en orkan, till exempel, eller brast rör som förstör ett köksgolv. Planera att avsätta 20% till 30% av din hyresintäkter för dessa typer av kostnader så att du har en fond för att betala för tid reparationer.

10. Undvik en Fixer-övre

det är frestande att leta efter huset som du kan få på ett fynd och vända in i en hyresfastighet. Men om detta är din första egendom, det är förmodligen en dålig idé., Om du inte har en entreprenör som gör kvalitetsarbete på billiga-eller du är skicklig på storskaliga hem förbättringar-du sannolikt skulle betala för mycket för att renovera. Istället leta efter ett hem som är prissatt under marknaden och behöver bara mindre reparationer.

11. Beräkna driftskostnaderna

driftskostnaderna för din nya fastighet kommer att ligga mellan 35% och 80% av ditt rörelseresultat brutto. Om du debiterar $ 1,500 för uthyrning och dina utgifter kommer in på $600 per månad, du är på 40% för driftskostnader. För en ännu enklare beräkning, använd 50% – regeln., Om hyran du debiterar är $2,000 per månad, räkna med att betala $ 1,000 i totala kostnader.

12. Bestäm din avkastning

för varje dollar som du investerar, vad är din avkastning på den dollarn? Aktier kan erbjuda en 7.5% cash-on-cash avkastning, medan obligationer kan betala 4.5%. En 6% avkastning under ditt första år som hyresvärd anses friska, särskilt eftersom det antalet bör stiga över tiden.

13. Köp ett billigt hem

ju dyrare hemmet desto större blir dina löpande utgifter., Vissa experter rekommenderar att börja med en $ 150.000 hem i en up-and-coming stadsdel. Dessutom rekommenderar experter att aldrig köpa det trevligaste huset till salu på blocket, ditto för det värsta huset på blocket.

14. Vet dina juridiska skyldigheter

hyresägare måste vara bekanta med hyresvärd-hyresgästen lagar i deras tillstånd och lokal. Det är viktigt att förstå, till exempel, dina hyresgästers rättigheter och dina skyldigheter när det gäller säkerhetsinlåning, leasingkrav, vräkning regler, fair housing, och mer för att undvika juridiska problem.

15., Väga riskerna mot belöningarna

i varje finansiellt beslut måste du avgöra om utbetalningen är värd de potentiella riskerna. Investerar i fastigheter fortfarande vettigt för dig?

ett sista ord

var realistisk i dina förväntningar. Som med alla investeringar, hyra egendom kommer inte att producera en stor månadslön direkt, och plocka fel egendom kan vara ett katastrofalt misstag.

för din första hyresfastighet, överväg att arbeta med en erfaren partner. Eller hyra ut ditt eget hem för en period för att testa din proclivity för att vara en hyresvärd.,