Self Storage Blog (Polski)

Self Storage Investment Opportunity

prawdziwy komercyjny rozwój self storage rozpoczął się pod koniec lat 60.przez pionierów branży self storage, którzy dostrzegli rosnące zapotrzebowanie na przechowywanie w budynkach mieszkalnych i komercyjnych. Byli to deweloperzy, którzy odważyli się i stworzyli scenę dla branży, którą znamy dzisiaj-branży, która podwoiła się.

branża self storage nie różni się od jakiejkolwiek innej branży, jeśli porównamy ekonomię podaży i popytu., Wraz ze wzrostem popytu na magazyny mieszkaniowe i komercyjne, rośnie również zapotrzebowanie na obiekty, które je zaopatrują. Olbrzymi rozwój przemysłu w ciągu ostatnich 25 lat można przypisać większej świadomości społecznej na temat ekonomicznych i osobistych zalet produktu. Ten ciągły wzrost popytu, połączony z doskonałym potencjałem inwestycyjnym, sprawił, że self storage od 1978 roku stał się jedną z wiodących gałęzi przemysłu w kraju.,

Po ustaleniu popytu w danej branży, siłą napędową tych towarów lub usług niezbędnych do jego zaspokojenia zawsze był kapitał i zwrot z inwestycji. Aby zrozumieć potencjał self storage jako inwestycji, należy najpierw zrozumieć jego podstawową ekonomię. Tabela 1 to model finansowy typowego rozwoju self storage, wyjaśniający „dolną linię” takiej inwestycji. Istnieje wiele kosztów rozwoju self storage na różnych rynkach w całym kraju. Dlatego też model ten wykorzystuje krajowe średnie branżowe do reprezentowania indywidualnych kosztów rozwoju, czynszów i wielkości projektu., Zakłada udział kapitałowy w wysokości 20 procent całkowitego kosztu, a pozostałe 80 procent jest finansowane.

koszt inwestycji w jednostki magazynowe

analiza przepływów pieniężnych

„Zestawienie przepływów pieniężnych” w tabeli 1 pokazuje, że obiekt typu self storage o powierzchni najmu 40 000 stóp kwadratowych netto, na rynku z rocznym czynszem wynoszącym 9 USD za stopę kwadratową, wygeneruje 450 000 USD rocznego czynszu brutto przy 100 procentowym wynajmie. Inne dochody pochodzą z opłat za zwłokę, sprzedaży detalicznej, opłat administracyjnych, prowizji od wynajmu samochodów ciężarowych itp., a zwykle stanowi dodatkowy dochód w wysokości 5 proc.,

Osiągnięcie i utrzymanie średniego obłożenia na poziomie co najmniej 90 procent powinno być celem każdego projektu i powinno być wykorzystane do oceny potencjału inwestycyjnego projektu.

normalne koszty operacyjne zwykle wahają się od 2,75 do 3,25 USD za stopę kwadratową brutto inwestycji. Ta zmienność wydatków wynika ze zmiennych kosztów na różnych rynkach, takich jak podatki od nieruchomości, wynagrodzenia menedżerów i koszty mediów.,

zysk operacyjny netto (Noi) jest Saldem przychodów dewelopera po zapłaceniu kosztów operacyjnych. Utrzymanie najwyższego możliwego poziomu NOI jest niezwykle ważne, ponieważ służy do określenia obecnej i przyszłej wartości obiektu. NOI powinna wynosić od 60 procent do 67 procent efektywnego dochodu brutto rozwoju.

obsługa zadłużenia dla tego konkretnego modelu finansowego opiera się na kwocie pożyczki 1,59 mln USD, stopie procentowej 10 procent i stopie amortyzacji 25 lat., Obsługa zadłużenia całkowicie zależy od umowy finansowej wynegocjowanej z pożyczkodawcą. Kondycja finansowa inwestora i postrzeganie ryzyka przez kredytodawcę będą często określać stopę procentową, kwotę kredytu i okres amortyzacji.

po określeniu faktycznego NOI rozwoju i obsługi zadłużenia, które mają być spłacone w czasie, wyprowadza się przewidywany przepływ środków pieniężnych. W modelu finansowym przedstawionym w tabeli 1 inwestycja w wysokości 397 615 USD wygenerowała dodatni przepływ gotówki w wysokości 117 761 USD lub 29,6 procent zwrotu z inwestycji” gotówka na gotówkę”., Jest to typowy zwrot z inwestycji dla inwestorów self storage, co jest jedną z głównych przyczyn ogromnego wzrostu branży w ciągu ostatnich 25 lat.

Co to są koszty rozwoju Self storage

również wymienione w tabeli 1 jest pełna lista średnich kosztów rozwoju dla uruchomienia działalności self storage. Tutaj znowu, istnieją zmienne, ale większość ogranicza się do rzeczywistych kosztów gruntów i jednostek self storage koszty budowy.,

jedną z największych zmiennych i jednym z najbardziej decydujących czynników dla określenia wykonalności inwestycji jest rzeczywisty koszt gruntu pod zabudowę. Analiza finansowa wykazała, że cena zakupu ziemi wynosi 3,25 USD za stopę kwadratową. Jednak ze względu na pokrycie terenu około 45,91 procent, koszt netto ziemi na stopę kwadratową netto wynosi 6,82 USD. Powierzchnia netto najemcy jest całkowicie zależna od dopuszczalnego pokrycia terenu., Maksymalizacja zasięgu sieci leasingowej na terenie zależy od czynników, takich jak utrudnienia w zagospodarowaniu przestrzennym, służebności, mediów, wymagań dotyczących zgodności z kodem budynku oraz topografii i rzeczywistego fizycznego układu terenu. Normalne pokrycie terenu wynosi od 35 procent do 50 procent.

jeśli chodzi o koszty budowy, prace na budowie i media to największe koszty zmienne. Normalne koszty rozwoju witryny wahają się od $4.25 do $8 i ponownie zależą całkowicie od rzeczywistej topografii i fizycznego układu witryny. Oczyszczanie/karczowanie, wykopy, odwadnianie burzowe, media itp.,, wszystkie są specyficzne dla witryny, a ich koszty będą się różnić w zależności od witryny. Zatrudnienie inżyniera budownictwa z doświadczeniem w self storage powinno zapewnić zminimalizowanie tych kosztów. Uważaj na koszty gruntów poniżej wartości rynkowych. Najczęściej niska cena gruntów oznacza, że istnieje problem, który będzie wymagał dużych nakładów na zagospodarowanie terenu.

oczywiście koszt budowy self storage zależy od rodzaju produktu, który się rozwija. Koszty budowy różnią się jednak nieznacznie w porównaniu z kosztami zmiennymi gruntów i zagospodarowania terenu., Średni koszt budowy, w tym prace na budowie/narzędzia, waha się od $23 do $28 za stopę kwadratową brutto budynku, czyli około 67 procent ogólnego budżetu na rozwój.

pozostałe koszty rozwoju różnią się tylko nieznacznie, z wyjątkiem kosztów finansowania i przenoszenia odsetek. Kondycja finansowa inwestora i jego umiejętności negocjacyjne zadecydują o tych kosztach. Typowy koszt rozwoju self storage waha się od $34 do $42 za budynek brutto stóp kwadratowych. Ponownie wariancja ta zależy od gruntu, budowy i kosztów finansowania., Należy jednak pamiętać, że istnieje zależność między czynszami rynkowymi a kosztami rozwoju. Im wyższe są koszty na rynku, tym wyższe będą czynsze.

dlaczego projekcje finansowe są ważne?

przedstawiony model finansowy wskazuje, że inwestycja w wysokości $397,615 realizuje zwrot z inwestycji gotówkowej w wysokości 29,6 procent, gdy inwestycja utrzyma 90 procent obłożenia. Ponadto pokazuje, że przyszła wartość rynkowa firmy, oparta na stopie kapitalizacji 10 procent i istniejących warunkach finansowych, wyniesie 2,85 miliona dolarów., W związku z tym inwestor może osiągnąć zysk w wysokości 864 425 USD po sprzedaży firmy w przyszłości.

kolejną ważną statystyką finansową, na którą należy zwrócić uwagę, jest próg rentowności dla modelu przedstawionego w tabeli 1. Ten konkretny model projektów, że obłożenie 65 procent pokryje wszystkie koszty operacyjne i dłużne usługi. Normalny break even obłożenia na usługi zadłużenia w Self storage oferty wahają się od 60 procent do 72 procent. Jest to znacznie poniżej normalnego progu rentowności dla innych rodzajów nieruchomości., Niższe niż przeciętne ceny najmu związane z inwestycjami typu self storage minimalizują ryzyko inwestora i dają mu większą elastyczność w radzeniu sobie z wahaniami rynkowymi lub ekonomicznymi.

zrozum, że modele finansowe to tylko projekcje. Różne czynniki wewnętrzne i zewnętrzne mogą mieć wpływ na ogólne wyniki finansowe inwestycji oraz zwrot z inwestycji dla inwestora. Jednak model finansowy w tabeli 1 jest naprawdę reprezentatywny dla typowej działalności self storage i projektów, których inwestor może normalnie oczekiwać od swojej inwestycji., Self storage był i nadal będzie jednym z najlepszych instrumentów inwestycyjnych dostępnych w tym kraju.

czy Self Storage to udana inwestycja?

jednym z najlepszych sposobów porównywania inwestycji w nieruchomości jest spojrzenie na wyniki self storage i innych inwestycji w nieruchomości w ciągu ostatniej dekady. Ostatnio moja firma ukończyła dogłębne badanie wydajności budynków wielorodzinnych, biurowych, detalicznych i magazynów samoobsługowych w Teksasie, Oklahomie, Nowym Meksyku, Kolorado i Luizjanie w ciągu ostatnich 10 lat., Badanie skupiło się na wskaźniku niepowodzeń tych wydarzeń, które rozpoczęły się w latach 1980-1987 i działały podczas recesji gospodarczej, która rozpoczęła się w tych państwach w połowie lat 80., Wyniki badania są następujące:

• Multifamily = wskaźnik awaryjności 58%
• Office = wskaźnik awaryjności 63%
• Retail = wskaźnik awaryjności 53%
• Self storage = wskaźnik awaryjności 8%

liczba nieruchomości samoobsługowych, które trafiły do sprzedaży w portfelu nieruchomości FDIC lub RTC, była znacznie mniejsza niż inne nieruchomości w tym samym okresie., Spośród tych 8 procent awarii self-storage, znaczna liczba przedsiębiorstw została przejęta przez instytucje finansowe, ponieważ stanowiły zabezpieczenie kredytów na innych nieruchomościach.

Dlaczego istnieje znacząca różnica w sukcesie między self storage a innymi nieruchomościami? Jakie są kluczowe elementy, które dają self storage dodatkową przewagę w przetrwaniu trudnych czasów ekonomicznych? Pierwszą rzeczą, którą inwestor musi zrozumieć, jest to, co dzieje się z użytkownikiem końcowym–klientami mieszkaniowymi i komercyjnymi–podczas wahań w gospodarce rynkowej.,

Rynek Self Storage

w czasach, gdy rynek przeżywa ożywienie gospodarcze, biznes zaczyna się rozwijać, rosną możliwości zatrudnienia, a sprzedaż nowych i istniejących domów jednorodzinnych zaczyna wzrastać. Można by oczekiwać, że właściwości self storage będą dobrze działać; najczęściej tak jest. Ocena typowych rolek wynajmu nieruchomości self storage w tym czasie zwykle pokazuje wysoki odsetek klientów mobilnych-osób wprowadzających się na rynek po raz pierwszy lub klientów „kupujących” od starter homes.,

Po stronie komercyjnej zwiększenie aktywności gospodarczej oznacza zwiększenie liczby najemców komercyjnych typu self storage. I odwrotnie, gdy gospodarka zaczyna słabnąć, to samo dzieje się z biznesem, zatrudnieniem i nieruchomościami w ogóle. Jednak efekt odwrotny nadal powoduje tę samą mobilność, która najczęściej korzysta z self storage. Ludzie zaczynają wyprowadzać się z rynku lub sprzedawać swoje domy i przenosić się do mniejszych domów lub mieszkań.

firmy komercyjne zmniejszają lub szukają bardziej ekonomicznych środków do przechowywania zapasów., Oszałamiająca gospodarka ma negatywny wpływ na self storage, ale spójrz, jak self storage nieruchomości w porównaniu do innych projektów nieruchomości. W okresie spowolnienia gospodarczego liczba mieszkań wielorodzinnych spada aż o 25 proc. , a biurowych i handlowych – o 30 proc. Kim są najemcy biur i sklepów? Firmy, które nie powiodły się, zmniejszyły operacje i przeniosły się do tańszej nieruchomości lub całkowicie przeniosły się na inny rynek. Jest to utracony dochód dla nieruchomości biurowych i handlowych i nie jest odzyskiwany, dopóki gospodarka rynkowa nie poprawi się.,

Self storage również będzie miał początkowy spadek obłożenia, który różni się w zależności od Rynku, ale zwykle średnio między 15 a 20 procent. Jednak typowa nieruchomość self storage z dźwignią finansową charakteryzuje się zerowym wskaźnikiem obłożenia między 60 a 72 procentami. Porównaj to z aktywowanymi obiektami wielorodzinnymi, biurowymi i handlowymi, których wskaźnik najmu wynosi od 80 do 90 procent. Które inwestycje w nieruchomości mają więcej miejsca na wchłonięcie spadków na rynku?

wynajem Self storage Business

Wynajem to kolejny klucz do sukcesu Self storage properties., Średnie roczne przedziały czynszu dla nieruchomości ankietowanych w naszym badaniu są następujące:

• wielorodzinne–od 7,5 do 12 USD za stopę kwadratową
• Biuro–od 14 do 24 USD za stopę kwadratową
• Handel detaliczny–od 16 do 20 USD za stopę kwadratową
• Self storage–od 6,5 do 12 USD za stopę kwadratową

wynajem Self storage mieści się w zakresie innych nieruchomości projekty. Nierzadko klienci płacą tyle samo lub więcej za metr kwadratowy za przechowywanie, co za mieszkanie., To porównanie czynszów jest jeszcze bardziej pouczające, gdy porównuje czynsze do średnich kosztów rozwoju na rodzaj nieruchomości. Średni koszt inwestycji na badaną nieruchomość jest następujący:

• wielorodzinny-od 60 do 70 USD za stopę kwadratową
• Biuro–od 50 do 100 USD za stopę kwadratową
• Handel detaliczny–od 50 do 80 USD za stopę kwadratową
• Self storage–od 34 do 42 USD za stopę kwadratową

porównując oba czynsze i całkowite koszty rozwoju, self storage najczęściej ma czynsze to jest nieco mniej., Ale self storage ma całkowity koszt rozwoju, który jest od jednej trzeciej do połowy koszt nieruchomości wielorodzinnych, biurowych lub handlowych. Dla inwestora oznacza to znacznie mniejszą kwotę inwestycji lub kredytów do obsługi przy porównywalnych czynszach do innych inwestycji w nieruchomości.

koszty operacyjne i rzeczywiste wymagania dotyczące zarządzania to kolejny kluczowy element, który jest atrakcyjny dla inwestorów. Jak wspomniano wcześniej, koszty operacyjne self storage wahają się od 2,75 USD do 3,25 USD za stopę kwadratową netto., Porównaj to z kosztami operacyjnymi dla innych badanych nieruchomości, które wahają się od $3.50 do $5 za stopę kwadratową. Mieszkania, nieruchomości biurowe i handlowe muszą stale utrzymywać grunty, urządzenia, instalacje wodno-kanalizacyjne, osprzęt elektryczny i wiele innych problemów związanych z konserwacją, które zwykle wymagają personelu konserwacyjnego.

są mieszkania „make-readies” i przebudowy wnętrz dla nowych najemców biurowych i handlowych. W porównaniu, self storage zwykle ma jednego lub dwóch menedżerów i bardzo niewiele z „bóle głowy” konserwacji związane z” live-in ” najemców., Ogólnie rzecz biorąc, inwestor self storage ma bardzo niewiele problemów związanych z innymi nieruchomościami.

„bottom line” w porównaniu self storage do innych inwestycji w nieruchomości jest to, że inwestor może osiągnąć znacznie wyższy ROI dla typowej nieruchomości self storage niż dla innych inwestycji w nieruchomości. Po drugie, początkowa inwestycja inwestora jest trzecią lub połowę wymaganą przez inne inwestycje w nieruchomości., Ze względu na niższe stopy procentowe najmu inwestor powinien wcześniej przewidzieć przepływ środków pieniężnych z inwestycji oraz znacznie niższy element ryzyka w związku ze spadkami gospodarczymi i ich wpływem na niższe powierzchnie najmu i czynsze. Inwestor nie musi martwić się dodatkowymi wymogami kapitałowymi związanymi z ulepszeniami najemców lub ciągłą konserwacją.

zalety inwestowania w self storage, o których mowa powyżej, były i będą kluczowymi elementami jej sukcesu. Przyszłość branży self storage jest bardzo jasna. Przemysł będzie nadal dojrzewać wraz z popytem na jego wykorzystanie., Ci inwestorzy, którzy zdecydują się na self storage, odkryją, co pionierzy branży zrobili 25 lat temu: Self storage jest jednym z najlepszych instrumentów inwestycyjnych dostępnych w tym kraju, teraz i w przyszłości.

Pobierz & wyświetl tabelę 1: model finansowy
A. Zestawienie przepływów pieniężnych
B. zestawienie kosztów rozwoju roczne
C. specyfikacje projektu
D. zmienne finansowe rozwoju
E. dane finansowe rozwoju