wiele aktywów biznesowych i inwestycyjnych, takich jak wynajem nieruchomości można amortyzować do celów podatkowych w celu zmniejszenia dochodu podlegającego opodatkowaniu. Jednak w przypadku sprzedaży inwestycji amortyzacja musi zostać odzyskana, a następnie opodatkowana.

w tym artykule omówimy, jak działają amortyzacje i amortyzacje najmu nieruchomości oraz jak można uniknąć płacenia podatku przy sprzedaży nieruchomości przynoszącej dochód.

na czym polega amortyzacja Nieruchomości najmu?

amortyzacja następuje w przypadku sprzedaży nieruchomości najmu., Odzyskiwanie amortyzacji to proces, który IRS wykorzystuje do zbierania podatków od zysku osiągniętego z majątku dochodowego i odzyskiwania korzyści, które otrzymałeś, wykorzystując koszt amortyzacji w celu zmniejszenia dochodu podlegającego opodatkowaniu.

zrozumienie amortyzacji nieruchomości najmu

zanim omówimy odzyskanie amortyzacji dla nieruchomości najmu, szybko przyjrzyjmy się, jak i dlaczego amortyzacja występuje w pierwszej kolejności.,

jedną z największych zalet inwestowania w nieruchomości jest to, że IRS pozwala na amortyzację nieruchomości za każdy rok posiadania, do 27,5 roku dla nieruchomości na wynajem mieszkań. Urząd Skarbowy zakłada, że nieruchomość-ale nie Grunt – zużywa się lub amortyzuje w czasie, a koszt amortyzacji służy do wyrównania dochodu netto podlegającego opodatkowaniu.,

korzystanie z amortyzacji w celu zmniejszenia NOI

na przykład, jeśli zapłaciłeś 120 000 USD za wynajętą nieruchomość, a wartość działki wynosi 20 000 usd, koszt amortyzacji wynosi około 3 636 USD rocznie:

  • 100 000 USD wartość nieruchomości (z wyłączeniem działki) / 27,5 lat = 3 636 USD roczny koszt amortyzacji

Możesz następnie użyć roczny koszt amortyzacji w celu zmniejszenia dochodu netto podlegającego opodatkowaniu., Jeśli twój NOI wynosi $ 6,000 rocznie, Twój dochód podlegający opodatkowaniu zostanie zmniejszony do $2,364 dzięki mocy amortyzacji:

  • $6,000 NOI – $3,636 koszt amortyzacji = $2,364 dochód podlegający opodatkowaniu

jednak to, co IRS daje, również odbiera, gdy sprzedajesz nieruchomość, odzyskując amortyzację.

jak działa amortyzacja najmu nieruchomości

oprócz obniżenia dochodu podlegającego opodatkowaniu, amortyzacja zmniejsza lub dostosowuje podstawę kosztową nieruchomości., Po 10 latach posiadania nieruchomość skorygowana podstawa kosztów wynosi:

  • 100 000 USD pierwotna podstawa kosztów – 36 360 USD amortyzacja (3 636 USD x 10 lat) = 63 640 USD skorygowana podstawa kosztów

dzięki Twojemu wspaniałemu zarządcy nieruchomości wynajem nieruchomości generuje niezmiennie silne przepływy pieniężne od wykwalifikowanych najemców. Inny inwestor oferuje kupno twojej nieruchomości za 240 000 dolarów – dwa razy tyle, ile zapłaciłeś za nią 10 lat temu.,

kiedy sprzedajesz, IRS odzyskuje amortyzację, wymagając użycia SKORYGOWANEJ podstawy kosztów do obliczenia zysku ze sprzedaży zamiast pierwotnej ceny zakupu:

  • $240,000 Cena sprzedaży nieruchomości – $63,640 skorygowana podstawa kosztów = $176,360 uznany zysk

Jeśli całkowity dochód wynosi $225,000 rocznie, twoja zwykła stawka podatkowa wynosi 24%, a Twój długoterminowy podatek od zysków kapitałowych stawka wynosi 15% (na podstawie tabel podatkowych z 2020 r.dla wspólnego składania ślubów). Byłoby miło, aby twój całkowity uznany zysk w wysokości $176,360 opodatkowany był niższą stawką podatku od zysków kapitałowych.,

ale urząd skarbowy nie jest taki miły. Zamiast tego, będziesz opodatkowany wyższą zwykłą stawką podatkową w wysokości 24% za odpisy amortyzacyjne, które podjąłeś w ciągu ostatnich 10 lat, a reszta Twojego zysku opodatkowana jest niższą stawką podatku od zysków kapitałowych:

co się stanie, jeśli twój zysk jest mniejszy niż koszt amortyzacji?

Jeśli twój całkowity zysk jest mniejszy niż koszt amortyzacji, IRS wymaga użycia zwykłej stawki przy obliczaniu należnego podatku.

Załóżmy na przykład, że rynek nieruchomości znajduje się w normalnym cyklu spadkowym., Nawet jeśli jest to rynek kupującego, z powodów osobistych lub biznesowych decydujesz się sprzedać Kupującemu, który oferuje zapłacenie $105,000., Ponieważ twój zysk jest mniejszy niż całkowita amortyzacja odliczeń podatkowych w ciągu 10 lat, które posiadasz nieruchomość, Twój podatek opiera się na zwykłej stawce podatkowej:

  • $99,000 Cena sprzedaży nieruchomości – $63,640 skorygowana podstawa kosztów = $35,360 całkowity uznany zysk

ponieważ twój koszt amortyzacji w wysokości $36,360 jest większy niż twój całkowity uznany zysk w wysokości $35,360, zapłacisz podatek na podstawie zwykłej stawki podatkowej:

p>

  • suma należnego podatku = 35.360 zł zysk x 24% zwykła stawka podatku = 8.486 zł

czy amortyzacja dotyczy nieruchomości sprzedanej ze stratą?,

Jeśli sprzedajesz nieruchomość najmu ze stratą, Zasady amortyzacji nie mają zastosowania. Należy jednak pamiętać, że nawet jeśli stracisz pieniądze na sprzedaży, nadal korzystasz, będąc w stanie skorzystać z odliczenia od amortyzacji w wysokości $36,360 w ciągu ostatnich lat 10, aby zmniejszyć swój dochód podlegający opodatkowaniu.

Urząd Skarbowy pozwala również na przeniesienie straty z najmu nieruchomości poprzez zmianę wcześniejszych deklaracji podatkowych. Możesz również przenieść stratę z inwestycji w Wynajem nieruchomości, aby skompensować przyszły dochód. Temat Nr, 425 Działalność Bierna-straty i kredyty oraz publikacja 544 z IRS wyjaśnia szczegółowo, w jaki sposób straty działają w przypadku działalności związanej z wynajmem nieruchomości.

jak działa amortyzacja częściowa W roku

w powyższych przykładach wykorzystaliśmy cały rok amortyzacji, który wynosi 3,363% wartości nieruchomości każdego roku. Jednak w realnym świecie inwestowania w nieruchomości, oferty odbywają się co miesiąc w roku.

amortyzacja częściowa za rok jest obliczana na podstawie miesiąca oddania do użytku wynajmowanej nieruchomości., Ogólnie rzecz biorąc, wynajmowana nieruchomość jest oddana do użytku, gdy jest gotowa i dostępna do wynajęcia, a nie gdy najemca przejmuje w posiadanie, zgodnie z publikacją IRS 527.

oznacza to, że jeśli twój najem jest dostępny do wynajęcia 1 lutego, ale najemca nie podpisze umowy najmu i wprowadzi się do niej dopiero 1 kwietnia, nadal możesz rozpocząć amortyzację pierwszego dnia lutego. Urząd Skarbowy określa również dokładnie, jak działa amortyzacja częściowa za rok, aby nie popełnić błędu:

Po pierwszym częściowym roku świadczenia usług nieruchomość najmu jest amortyzowana 3.,636% za każdy pełny rok pracy, a następnie częściowo amortyzowane ponownie w zależności od tego, który miesiąc roku sprzedajesz.

czy można uniknąć naliczania amortyzacji?

w tym momencie możesz się zastanawiać, czy możesz uniknąć amortyzacji nieruchomości najmu, po prostu nie domagając się amortyzacji w pierwszej kolejności. Niestety, odpowiedź brzmi nie.

paragraf 1250 Kodeksu Skarbowego stanowi, że amortyzacja musi być odzyskana, jeżeli amortyzacja była dozwolona lub dopuszczalna., Tak więc, nawet jeśli nie ubiegasz się o roczną amortyzację od nieruchomości najmu, do której jesteś prawnie uprawniony, nadal będziesz musiał zapłacić podatek od zysku z tytułu amortyzacji, gdy zdecydujesz się sprzedać.

to zła wiadomość. Dobrą wiadomością jest to, że chociaż nie można uniknąć twierdzenia amortyzacji, IRS pozwala odroczyć płacenie podatku od zysków kapitałowych.

jak odroczyć płatność podatku od zysków kapitałowych

sekcja IRC 1031 tax-deferred exchange jest procesem, który pozwala inwestorom nieruchomości odroczyć płatność podatku od zysków kapitałowych.,

proces ten występuje również pod innymi nazwami, takimi jak „Starker exchange”, „Tax-deferred exchange”, „Like-kind exchange” lub nawet po prostu „1031.”Niezależnie od używanego terminu, wymiana 1031 pochodzi z sekcji 1031 U. S. Internal Revenue Code.

Ta sekcja Kodeksu przychodów wewnętrznych umożliwia inwestorom sprzedaż lub rezygnację z nieruchomości inwestycyjnej, reinwestowanie wpływów w nieruchomość inwestycyjną o podobnym rodzaju i większej lub równej wartości oraz odroczenie zapłaty podatku od zysków kapitałowych.,

istnieje siedem prostych zasad, które pozwalają odroczyć podatek od zysków kapitałowych:

  1. nieruchomość musi być nieruchomością podobnego rodzaju o tym samym charakterze lub charakterze, ale może różnić się rodzajem, jakością lub klasą (np. Nieruchomość komercyjna zastąpiona nieruchomością jednorodzinną, budynkiem wielorodzinnym lub gruntem surowym).
  2. nieruchomości muszą być wykorzystywane wyłącznie do celów inwestycyjnych lub biznesowych, a nie jako własność prywatna lub nie jako siedziba główna.,
  3. nieruchomość musi mieć równą lub większą wartość, w tym zarówno całkowitą cenę sprzedaży, jak i wymianę równej kwoty kredytu hipotecznego (jeśli istnieje hipoteka), aby uniknąć płacenia podatku od rozruchu.
  4. Boot występuje, gdy wartość właściwości zastępczej jest mniejsza niż wartość właściwości zrzekniętej.
  5. Tytuł zakupionej nieruchomości zastępczej musi być w tej samej nazwie, co SPRZEDANA nieruchomość., inne zalety giełdy 1031:
    • zwiększenie rentowności i całkowitych zysków poprzez sprzedaż Nieruchomości o słabszych wynikach i zakup nieruchomości o wyższych prognozowanych zyskach
    • dywersyfikacja portfela inwestycyjnego nieruchomości z inwestowaniem w nieruchomości na odległość, poprzez zakup nieruchomości w różnych lokalizacjach geograficznych
    • Konsolidacja kilku mniejszych nieruchomości w jedną dużą nieruchomość lub podzielenie jednej dużej nieruchomości na kilka mniejszych, często do celów planowania nieruchomości
    • unikaj odzyskania amortyzacji i wynikającego z tego wzrostu dochodu podlegającego opodatkowaniu