osoby niezamężne mogą wykluczyć do 250,000 w zyskach z podatku od zysków kapitałowych, gdy sprzedają swoje główne miejsce zamieszkania, dzięki wykluczeniu sprzedaży domu przewidzianemu przez Internal Revenue Code (IRC). Małżonkowie podatnicy mogą wykluczyć do $ 500,000 zysków.
ta ulga podatkowa jest wyłączeniem w sekcji 121, częściej określanym jako wyłączenie sprzedaży domu.
Dom Sprzedaż praca?,
Twój zysk kapitałowy—lub strata-to różnica między ceną sprzedaży a podstawą w nieruchomości, czyli to, co za nią zapłaciłeś plus pewne koszty kwalifikowane. Zyskałbyś $ 200,000, gdybyś kupił swój dom za $150,000 i sprzedał go za $ 350,000. Nie musiałbyś zgłaszać żadnej z tych pieniędzy jako dochodu podlegającego opodatkowaniu w zeznaniu podatkowym, jeśli jesteś singlem, ponieważ $ 200,000 to mniej niż $ 250,000 wykluczenie.,
Obliczanie podstawy kosztowej i zysku kapitałowego
formuła obliczania zysku polega na odjęciu podstawy kosztowej od ceny sprzedaży. Zacznij od tego, co zapłaciłeś za dom, a następnie dodaj koszty poniesione przy zakupie, takie jak opłaty za tytuł, opłaty escrow i prowizje Agenta Nieruchomości.
teraz dodaj koszty wszelkich istotnych ulepszeń, takich jak wymiana dachu lub pieca. Niestety malowanie pokoju rodzinnego się nie liczy. Słowo kluczowe to ” major.,”
Odjmij wszelkie skumulowane odpisy amortyzacyjne, które mogłeś wziąć na przestrzeni lat, np. jeśli kiedykolwiek wziąłeś odliczenie z urzędu. Uzyskany numer jest podstawą kosztów.
Twój zysk kapitałowy będzie ceną sprzedaży domu pomniejszoną o podstawę kosztów. Poniosłeś stratę, jeśli jest to liczba ujemna. Niestety, nie można ubiegać się o odliczenie od straty ze sprzedaży domu głównego, lub dla innych dóbr osobistych. Osiągnąłeś zysk, jeśli wynik jest dodatni. Odejmij kwotę wykluczenia, a saldo, jeśli w ogóle, jest Twoim zyskiem do opodatkowania.,
reguła 2 z 5 lat
Twoja nieruchomość musi być twoim głównym miejscem zamieszkania, a nie nieruchomością inwestycyjną, aby zakwalifikować się do wykluczenia sprzedaży domu. Musisz mieszkać w domu przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat bezpośrednio poprzedzających datę sprzedaży. Dwa lata nie muszą być jednak kolejne i nie musisz tam mieszkać w dniu sprzedaży.,
możesz mieszkać w domu przez rok, wynajmować go na trzy lata, a następnie wprowadzić się na 12 miesięcy. Urząd Skarbowy twierdzi, że jeśli spędzisz tyle czasu pod tym dachem, Dom kwalifikuje się jako Twoje główne miejsce zamieszkania.
możesz użyć tej zasady 2 z 5 lat, aby wykluczyć swoje zyski za każdym razem, gdy sprzedasz swój główny dom, ale oznacza to, że możesz ubiegać się o wyłączenie tylko raz na dwa lata, ponieważ musisz spędzić co najmniej tyle czasu w miejscu zamieszkania. Nie można wykluczyć zysku z innego domu w ciągu ostatnich dwóch lat.,
wyjątki od Zasady 2 z 5 lat
Możesz być w stanie wykluczyć przynajmniej część swojego zysku, jeśli mieszkasz w domu mniej niż 24 miesiące, ale kwalifikujesz się do jednej z kilku szczególnych okoliczności.
możesz obliczyć i ubiegać się o częściowe wykluczenie sprzedaży domu na podstawie czasu rzeczywistego zamieszkania, jeśli kwalifikujesz się na podstawie jednej ze specjalnych zasad.
Policz miesiące pobytu, a następnie podziel liczbę przez 24., Pomnóż ten współczynnik przez $250,000 lub przez $500,000, jeśli jesteś żonaty i kwalifikujesz się do podwójnego wykluczenia. Rezultatem jest kwota zysku, który możesz wyłączyć z dochodu podlegającego opodatkowaniu.
na przykład możesz mieszkać w swoim domu przez 12 miesięcy, a następnie musisz go sprzedać z kwalifikującego się powodu. Nie jesteś żonaty. Dwanaście miesięcy podzielonych przez 24 miesiące wychodzi na jaw .50. Pomnóż to przez maksymalne wykluczenie $250,000. Wynik: możesz wykluczyć do $125,000 lub 50% swojego zysku.,
w zeznaniu podatkowym uwzględniłbyś tylko kwotę swojego zysku powyżej 125 000 usd jako dochód podlegający opodatkowaniu, jeśli zysk był większy niż 125 000 USD. Na przykład, możesz zgłosić i zapłacić podatki od $25,000, jeśli zrealizujesz zysk w wysokości $150,000. Możesz wykluczyć całą kwotę z dochodu podlegającego opodatkowaniu, jeśli zysk był równy lub mniejszy niż $125,000.
nie musisz liczyć tymczasowych nieobecności w domu jako nie mieszkających tam., Możesz spędzać czas na wakacjach lub z powodów biznesowych lub edukacyjnych, zakładając, że nadal utrzymujesz nieruchomość jako miejsce zamieszkania i zamierzasz tam wrócić.
i możesz zakwalifikować się do częściowego wykluczenia, Jeśli jesteś zmuszony do przeprowadzki z powodu okoliczności niezależnych od Ciebie. Na przykład możesz wykluczyć część zysków, jeśli Twoja lokalizacja pracy zmieniła się, więc zostałeś zmuszony do przeprowadzki, zanim zamieszkałeś w swoim domu przez kwalifikujące się dwa lata., Ten wyjątek będzie miał zastosowanie, jeśli rozpocząłeś nową pracę lub jeśli twój obecny pracodawca wymagał od Ciebie przeniesienia się do nowej lokalizacji.
udokumentuj swój stan i sytuację za pomocą oświadczenia od lekarza, jeśli jesteś zmuszony sprzedać dom z powodów medycznych lub zdrowotnych. To również pozwala żyć w domu przez mniej niż dwa lata, ale nadal kwalifikują się do wykluczenia. Nie musisz składać listu ze swoim zeznaniem podatkowym, ale zachowaj go ze swoimi danymi osobowymi na wypadek, gdyby Urząd Skarbowy chciał potwierdzenia.,
będziesz również chciał udokumentować wszelkie nieprzewidziane okoliczności, które mogą zmusić cię do sprzedaży domu, zanim zamieszkasz w nim przez wymagany okres czasu. Według IRS, nieprzewidziane okoliczności to ” wydarzenie, którego nie mogłeś racjonalnie przewidzieć przed zakupem i okupacją swojego głównego domu.”
klęski żywiołowe, zmiana zatrudnienia, która sprawiła, że nie możesz pokryć podstawowych kosztów utrzymania, śmierci, rozwodu i wielokrotnych porodów z tej samej ciąży, kwalifikowałyby się jako nieprzewidziane okoliczności zgodnie z przepisami IRS.,
członkowie służby czynnej nie podlegają zasadzie pobytu. Mogą oni odstąpić od tej zasady na okres do 10 lat, jeśli są na przedłużonym, wykwalifikowanym stanowisku służbowym—rząd nakazał ci przebywać w mieszkaniach rządowych przez co najmniej 90 dni lub przez okres czasu bez określonej daty zakończenia. Kwalifikujesz się również, jeśli zostaniesz oddelegowany na posterunek, który znajduje się 50 mil lub więcej od Twojego domu.
reguła własności
musisz również posiadać nieruchomość przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat., Możesz go posiadać w czasie, gdy nie mieszkasz tam, lub możesz żyć tam przez pewien czas bez posiadania go.
twoje dwa lata pobytu i dwa lata posiadania nie muszą być równoległe.
na przykład możesz wynająć swój dom i mieszkać w nim przez trzy lata, a następnie zakupić go od właściciela. Wyprowadziłeś się i wynająłeś go nowemu najemcy, a potem sprzedałeś dwa lata później. Poznałeś zarówno zasady własności, jak i rezydencji, ponieważ mieszkałeś tam przez trzy lata i byłeś właścicielem go przez dwa lata.,
członkowie Serwisu mogą również odstąpić od tej zasady na okres do 10 lat, jeśli pełnią kwalifikowaną służbę służbową.
małżonkowie podatnicy
małżonkowie podatnicy muszą złożyć wspólne deklaracje, aby ubiegać się o wyłączenie, i muszą spełniać zasadę rezydencji 2 z 5 lat. Nie muszą jednak mieszkać w tym samym czasie w miejscu zamieszkania i tylko jeden małżonek musi spełnić test własności.
wykluczenie sprzedaży mieszkania nie jest dostępne dla podatników, którzy zdecydują się złożyć oddzielne zeznania podatkowe.,
żyjący małżonek może wykorzystać pobyt zmarłego małżonka i czas własności jako swój własny, jeśli jeden z małżonków umiera w okresie posiadania, a pozostały przy życiu nie ożenił się ponownie.
rozwiedzeni podatnicy
własność domu i czas przebywania w domu twojego byłego małżonka może być zaliczana do twojej własności, jeśli nabyłeś nieruchomość w trakcie rozwodu. Możesz dodać te miesiące do czasu posiadania, a także do czasu zamieszkania, aby spełnić Zasady własności i pobytu.,
raportowanie zysku
każdy zysk ze sprzedaży domu jest raportowany zgodnie z harmonogramem D jako zysk kapitałowy, jeśli osiągniesz zysk przekraczający kwoty wykluczenia lub jeśli nie kwalifikujesz się do wykluczenia. Zysk jest zgłaszany jako krótkoterminowy zysk kapitałowy, jeśli posiadałeś swój dom przez rok lub mniej. To jest zgłaszane jako długoterminowy zysk, jeśli posiadasz nieruchomość przez więcej niż jeden rok.
krótkoterminowe zyski są opodatkowane według tej samej stawki, co regularne dochody, zgodnie z przedziałem podatkowym., Stawki na długoterminowe zyski są bardziej korzystne: zero, 15% lub 20%, w zależności od dochodu podlegającego opodatkowaniu. Urząd Skarbowy wskazuje, że większość podatników płaci nie więcej niż 15% stawki.
stawka 20% długoterminowych zysków kapitałowych nie ma zastosowania, chyba że ogólny dochód podlegający opodatkowaniu wynosi $434,550 dla więcej od 2020 roku i jesteś singlem lub $488,850 jeśli jesteś żonaty i złożysz wspólny zwrot.
prowadzenie dokładnych zapisów jest kluczowe. Upewnij się, że pośrednik wie, że kwalifikujesz się do wykluczenia, Jeśli to zrobisz, i dostarczyć dowód w razie potrzeby., W przeciwnym razie Twój pośrednik musi wydać Ci formularz 1099-s rejestrujący Twój zysk i musi wysłać kopię do IRS, jak również. To nie uniemożliwi ci ubiegania się o wykluczenie, ale może to skomplikować sprawy i możesz potrzebować pomocy specjalisty podatkowego, aby je wyprostować.
musisz zgłosić sprzedaż domu w zeznaniu podatkowym, jeśli otrzymasz formularz 1099-S. skonsultuj się z doradcą podatkowym, aby upewnić się, że nie przyjmiesz podatku, którego nie musisz przyjmować.
a co z przejęciem lub krótką sprzedażą?,
jest mało prawdopodobne, aby zysk wynikał z niefortunnych okoliczności, które skutkują przejęciem przez pożyczkodawcę kredytu hipotecznego lub wyrażeniem zgody na krótką sprzedaż. Ale każde z tych zdarzeń może spowodować opodatkowanie dochodu do ciebie, jeśli pożyczkodawca również „wybaczył” lub anulował wszelkie pozostałe saldo hipoteki po sprzedaży nieruchomości.
, Przepis początkowo miał wygasnąć pod koniec 2017 r., ale został przedłużony do końca 2020 r., wpływając na zeznanie podatkowe, które złożysz w 2021 r.,