stopa kapitalizacji lub stopa kapitalizacji jest terminem często rzucanym w dyskusje na temat nieruchomości. Jednak wiele osób tak naprawdę nie rozumie, co to znaczy. W końcu można go pomylić ze zwrotami gotówkowymi i stopą zwrotu. Inwestując w nieruchomości generujące dochód, szukasz przepływów pieniężnych. Spodziewasz się również osiągnąć zysk kapitałowy, sprzedając nieruchomość w pewnym momencie w przyszłości dla zysku., Analizując możliwości inwestycyjne, inwestorzy nieruchomości oceniają wiele różnych czynników.

ale typowy inwestor będzie zainteresowany dochodami, jakie nieruchomość może wygenerować teraz i w przyszłości. Inwestor ten prawdopodobnie wykorzysta kapitalizację dochodu jako jedną z metod szacowania wartości. Jest to jedno z najbardziej podstawowych pojęć w inwestowaniu w nieruchomości i jest najczęściej określany w obliczeniach jako ” Cap Rate.”Oto, co musisz wiedzieć o stawce granicznej, od jej definicji po metody obliczeń.

jaki jest kurs kapitalizacji?,

stopa kapitalizacji jest zbliżona do stopy zwrotu z inwestycji. Pozwala porównać względną wartość inwestycji w nieruchomości niezależnie od ich wartości w dolarach. Standardową formułą cap rate jest zysk operacyjny netto podzielony przez wartość rynkową. Cap rate jest jednym z najważniejszych obliczeń wykonywanych przez inwestorów nieruchomości.

wskaźnik cap jest idealny do oceny porównywalnych właściwości na tym samym obszarze rynku., Kalkulator stawki cap jest użytecznym narzędziem, ponieważ pozwala szybko uzyskać oszacowanie, ile pieniędzy oczekuje się, że nieruchomość, i jak to porównuje się do podobnych nieruchomości w okolicy.

dwoma składnikami stopy kapitalizacji są dochód operacyjny netto (NOI) oraz cena zakupu nieruchomości inwestycyjnej. NOI równa się wszystkim dochodom z nieruchomości, minus wszystkie rozsądnie niezbędne koszty operacyjne., NOI to kwota przed opodatkowaniem, pojawiająca się na rachunku dochodów i przepływów pieniężnych nieruchomości, która nie obejmuje spłaty kapitału i odsetek od pożyczek, wydatków inwestycyjnych, amortyzacji i amortyzacji.

innymi słowy, stopa pułapu mierzy rentowność nieruchomości w ujęciu rocznym, ułatwiając inwestorom porównywanie profili ryzyka i rentowności różnych aktywów. Jest to oszacowanie potencjalnego zwrotu inwestora z inwestycji w nieruchomości., Kilka czynników może mieć wpływ na wskaźnik cap nieruchomości, takich jak popyt na rynku lub stopy procentowe, ale jednym z najbardziej krytycznych czynników jest jego wynajęcie.

obłożenie nieruchomości bezpośrednio wpływa na ilość NOI, jaką może wygenerować. Wskaźnik pustostanów jest przeciwieństwem wskaźnika obłożenia. Odnosi się do procentu jednostek, które są wolne lub niezamieszkane w danej nieruchomości. Wskaźniki pustostanów odgrywają dużą rolę w biznesie i mogą pomóc inwestorom w ustaleniu, czy wykonują dobry ruch, inwestując swoje pieniądze w określone transakcje na rynku nieruchomości., W pełni zajmowana nieruchomość generuje wyższe NOI i wyższą stopę ograniczenia po danej cenie niż ta, która jest tylko w połowie zajęta.

przykład obliczania stopy kapitalizacji

stopa kapitalizacji jest NOI podzieloną przez cenę zakupu i jest reprezentowana jako procent.

Cap Rate = NOI/cena zakupu

teraz, gdy znasz podstawowe równania używane do obliczania cap rate, poniżej znajduje się przykład, aby lepiej zilustrować, jak to jest używane. Najpierw znajdźmy nasze wartości.,

  • wartość nieruchomości (lub cena zakupu): $250,000
  • całkowity przychód: cztery jednostki x $1,000/miesiąc w czynszu = $48,000/rok

całkowite wydatki:

  • wynagrodzenie zarządcy nieruchomości – $20,000
  • sprzątanie i konserwacja – $10,000
  • Inspekcja i opłaty brokerskie – $5 000

13 000$(noi)/250 000$(wartość nieruchomości) = .052, czyli 5,2% stawki Capture.

ten sam wzór może być użyty do obliczenia ceny zakupu, jeśli masz kurs Cap I NOI. Aby rozwiązać cenę, po prostu zmień oryginalną formułę na:

cena zakupu = NOI / Cap Rate.,

cena zakupu = $13,000 / 5.2% = $250,000

Załóżmy teraz, że istnieje podobna nieruchomość inwestycyjna (B) o tym samym NOI, ale wyższym wskaźniku Cap wynoszącym 6,5%.

cena zakupu B = $13,000 / 6.5% = $200,000

obie nieruchomości mają ten sam NOI $13,000, ale niższy limit powoduje wyższą cenę zakupu i vice-versa. Ponieważ stopa Cap wzrasta do 6,5%, zmniejsza wartość nieruchomości o 50 000 USD.

zwróć uwagę na bardzo ważną uwagę związaną z obliczeniem stopy ograniczenia przedstawioną powyżej. Cena zakupu jest oparta na zakupie gotówkowym., W obliczeniach nie uwzględniono ani kredytów ani kredytów hipotecznych. Pieniądze lewarowane, które są wykorzystywane do nabycia nieruchomości inwestycyjnej, muszą być uwzględniane w wszelkich obliczeniach obejmujących stopę zwrotu. Dlatego też limit oparty na zakupie gotówkowym nigdy nie może równać się stopie zwrotu.

Co To jest kalkulator stóp procentowych w Nieruchomościach?

Kalkulator cap rate jest używany w Nieruchomościach, aby znaleźć wartość porównawczą kawałka nieruchomości, aby określić, czy byłaby to dobra inwestycja., Jest obliczany przez Bilansowanie kosztów posiadania i utrzymania nieruchomości, wartości rynkowej nieruchomości i bezpośrednich zysków otrzymanych z tej nieruchomości.

na przykład powiedzmy, że twój klient chce kupić nieruchomość za 250 000 dolarów. Obecnie ma cztery jednostki i otrzymuje $ 1000 w czynszu od każdego najemcy każdego miesiąca. Obecny właściciel zapłacił $ 35,000 / rok w opłatach za inspekcję, utrzymanie i sprzątanie opłat i wynagrodzenia zarządcy nieruchomości. Kalkulator cap rate bierze pod uwagę każdy z tych czynników, aby wymyślić prosty procent, który jest łatwy do porównania w różnych właściwościach.,

Cap Rate Calculator równanie

cap rate calculator równanie jest dość proste, zakładając, że masz wszystkie niezbędne informacje pod ręką. Aby obliczyć stopę ograniczenia, należy przyjąć dochód operacyjny netto (NOI) / wartość nieruchomości. Zazwyczaj można wziąć cenę wywoławczą jako wartość nieruchomości, lub istnieje wiele narzędzi online dostępnych, które mogą dostarczyć szacunki wartości nieruchomości, jak również.,

Jak obliczyć dochód operacyjny netto (NOI)

wymyślanie NOI dla nieruchomości jest nieco trudniejsze, nie dlatego, że matematyka jest skomplikowana, ale dlatego, że wymaga wielu różnych liczb z góry. Równanie dla NOI jest sumarycznym przychodem – sumarycznym wydatkiem. Całkowity przychód to zazwyczaj roczny czynsz pobrany od najemców i/lub odsetki uzyskane w ciągu roku., Wydatki mogą obejmować dowolną liczbę czynników, takich jak:

  • opłaty za pośrednictwo lub inspekcję
  • Zwalczanie szkodników
  • utrzymanie
  • wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomościami
  • Kontrola najemców
  • podatki od nieruchomości

aby znaleźć NOI, dodajesz źródła przychodów dla danego roku, a następnie odejmujesz łączną kwotę wydatków. Następnie można użyć tej liczby do obliczenia współczynnika ograniczenia. Ważne jest, aby pamiętać, że stawka cap nie uwzględnia rat kredytu hipotecznego, ponieważ nie jest to czynnik, który wpływa na wartość samej nieruchomości.,

korzyści z korzystania z Cap Rate wynajem nieruchomości Kalkulator

istnieje wiele sposobów, aby użyć cap rate przy ocenie wynajmu nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, można myśleć o stawce WPR jako oszacowanie, które jest wykorzystywane do uzyskania lay ziemi do inwestowania w nieruchomości. Przykłady różnych zastosowań kalkulatora pułapu wartości nieruchomości na wynajem obejmują:

  • zrozumieć wartość nieruchomości w stosunku do jej sąsiadów – wynika z tego, że nieruchomości w podobnych dzielnicach z podobnymi aktywami powinny mieć podobne stawki pułapu., Możesz użyć stawki maksymalnej, aby określić, czy dana nieruchomość jest wyceniana zbyt wysoko lub zbyt nisko, lub czy mogą występować podstawowe problemy przyczyniające się do nietypowej stawki maksymalnej.
  • uzyskaj obraz większych trendów rynkowych w danym obszarze – wskaźnik Cap jest przydatnym wskaźnikiem szerszych zmian w danym mieście lub obszarze w mieście. Na przykład zmiana stawek cap w określonej okolicy, ale mieszkanie w innym podobnym obszarze może wskazywać na zmianę zainteresowania kupującym / najemcą.,
  • dostarczyć użyteczne szacunki dla klientów – dla Agentów, najważniejszym zastosowaniem kalkulatora stawki WPR jest być w stanie zapewnić dokładne szacunki dla klientów dla wartości nieruchomości, ważnym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o zakupie.
  • Zidentyfikuj możliwości poza radarem-jeśli nieruchomość ma wyraźnie wysoki wskaźnik pułapu dla obszaru, może to być oznaką niegospodarności i szansą na wyższy zwrot z inwestycji, jeśli operacje mają być bardziej usprawnione i roczne wydatki zminimalizowane.,

wady korzystania z Cap Rate Rental Property Calculator

chociaż stawka cap jest niewątpliwie użytecznym oszacowaniem wartości nieruchomości, istnieje kilka ograniczeń w użyciu tej metryki.

  • wymaga porównań, aby były użyteczne – ponieważ wskaźniki pułapów są najczęściej używane w porównaniu z nieruchomościami o podobnej wielkości, aktywami i obszarami, wymagają one solidnego rynku, aby był cenny. Ogranicza to ich użyteczność zarówno na mniejszych rynkach, jak i na wyjątkowych obiektach, takich jak atrakcje turystyczne, gdzie zazwyczaj nie ma wystarczającej liczby podobnych właściwości do porównania.,
  • opiera się na znajomości kosztów historycznych – ponieważ obliczanie stawki maksymalnej obejmuje dochód operacyjny netto, co z kolei wymaga znajomości rocznych wydatków nieruchomości, może być trudne do uzyskania dokładnego oszacowania bez odpowiedniej dokumentacji. W przypadku źle zarządzanych nieruchomości lub nawet nieruchomości, które od dawna należą do jednej rodziny, śledzenie tych informacji może nie być możliwe.
  • , Takie rzeczy, jak szkody powodziowe mogą przekrzywiać dane dotyczące kosztów utrzymania w danym roku lub nieoczekiwana działalność sezonowa może drastycznie zwiększyć dochody, powodując niedokładny pułap, który może nie być w rzeczywistości typową kwotą z roku na rok.

czym jest zwrot gotówki?

zwrot gotówkowy nieruchomości inwestycyjnej jest miarą jej przepływów pieniężnych podzielonych przez kwotę kapitału, który początkowo zainwestowałeś. Jest to zwykle obliczane na podstawie przepływów pieniężnych przed opodatkowaniem i jest zwykle wyrażone w procentach.,

zwroty gotówkowe są najbardziej dokładne, gdy obliczane są na podstawie oczekiwanych przepływów pieniężnych w pierwszym roku. Staje się mniej dokładny i mniej przydatny, gdy jest używany w przyszłych latach, ponieważ obliczenia te nie uwzględniają wartości pieniądza w czasie (zasada, że Twoje pieniądze dzisiaj będą bezwartościowe w przyszłości).

dlatego zwrot gotówkowy nie jest potężnym pomiarem, ale umożliwia łatwe i popularne „szybkie sprawdzenie” nieruchomości w celu porównania jej z innymi inwestycjami. Na przykład nieruchomość może dać zwrot gotówki w wysokości 7% w pierwszym roku w porównaniu z 2.,5% zwrotu na płycie bankowej.

zwrot gotówki obliczany jest przez podzielenie rocznego przepływu gotówki przez zainwestowaną gotówkę:

roczny przepływ gotówki/zainwestowana Gotówka = zwrot gotówki

  1. Oblicz roczny przepływ gotówki przed opodatkowaniem dla nieruchomości.
  2. Suma tych wydatków, aby znaleźć całkowitą inwestycję gotówkową.
  4. wynikiem jest zwrot cash-on-cash lub COC.,

upewnijmy się, że rozumiemy dwie części tego równania:

  1. przepływy pieniężne w pierwszym roku (lub roczne przepływy pieniężne) to kwota pieniędzy, jakiej oczekujemy, że nieruchomość wygeneruje w pierwszym roku eksploatacji. Ponownie, jest to zwykle przepływ środków pieniężnych przed opodatkowaniem.
  2. początkową inwestycją (lub zainwestowaną gotówką) jest zazwyczaj Zaliczka. Jednak niektórzy inwestorzy obejmują koszty zamknięcia, takie jak punkty kredytowe, opłaty escrow i tytuł, wycenę i koszty inspekcji. Których suma jest również określana jako koszt nabycia.,

$3,000 / $30,000 = 10%

chociaż zwrot gotówkowy jest szybki i łatwy do obliczenia, nie jest to najlepszy sposób na mierzenie wydajności i jakości inwestycji w nieruchomości.

przyjrzyjmy się jeszcze jednemu przykładowi uwzględniającemu naprawy i remonty:

Załóżmy, że chcesz postawić 20 000 dolarów na dom za 100 000 dolarów. To 20% mniej. Będziesz musiał zapłacić 2000 dolarów w opłatach. Wynajmujesz go za tysiąc dolarów miesięcznie lokatorowi. Daje to 12 000 dolarów rocznie w przychodach z wynajmu., I masz ultra-tanie 3000 dolarów rocznie lub 250 miesięcznie.

roczny przepływ środków pieniężnych wynosi 12 000 – 3 000 USD lub 9 000 USD.

suma zainwestowanych środków pieniężnych to zaliczka i opłaty. W tym scenariuszu jest to 20 000 dolarów zaliczki i 2000 w naprawach w sumie 22 000 dolarów.

zwrot gotówki w gotówce wynosi 9000 podzielonych przez 22 000 lub 0,41. Przekłada się to na 41 procent zwrotu.

Co zrobić, jeśli nieruchomość nie wymaga dodatkowych napraw? Następnie całkowita zainwestowana gotówka wynosi 20,000. Przepływ środków pieniężnych nie zmienił się i wyniósł 9000 dolarów.,

gotówka przy zwrocie gotówki wynosi wtedy 9000/20000 lub 0,45 lub 45%.

jeśli nieruchomość potrzebowała 10 000 dolarów na naprawy i remonty, zainwestowana gotówka przekroczy 30 000 dolarów. Podziel 9,000 przez 30,000, a gotówka na zwrot gotówki wynosi 0,3 lub 30%.

możesz użyć wskaźnika cap do oszacowania NOI. Noi będzie wartością rynkową nieruchomości pomnożoną przez stopę kapitalizacji. Jeśli sprzedają nieruchomość za 150,000 dolarów i mówią, że ma 8 procent stawki, to NOI wynosi 12,000 dolarów rocznie., Dla porównania rozsądne jest założenie NOI w wysokości około jednej trzeciej dochodu z najmu.

i godziwą wartość rynkową każdej nieruchomości można oszacować za pomocą stawki maksymalnej. Podziel NOI przez współczynnik ograniczenia. W powyższym scenariuszu nieruchomość z Noi dolarem 12,000 i stawką ograniczenia procentowego 8 jest warta 150,000 dolarów.

możesz użyć gotówki na zwrot gotówki, aby ocenić zwrot z remontu, który pozwala podnieść czynsz. Dodaj koszty remontu lub modernizacji do całkowitej liczby inwestycji gotówkowych i określ, o ile więcej możesz naliczyć czynsz za ładniejszą nieruchomość.,

wskaźnik porównuje łączną kwotę środków pieniężnych zarobionych w ujęciu rocznym (przed opodatkowaniem) do kwoty zainwestowanych środków pieniężnych. Wskaźniki Cash-on-cash są używane zamiast zwrotu z inwestycji, ponieważ obliczenia ROI są przekrzywione, gdy kupujesz nieruchomość z dużą ilością zadłużenia.

różnica między stopą Cap a stopą Cash-on-Cash

kapitalizacja lub stopa cap jest często mylona z stopą cash-on-cash lub stopą CoC. Problem ten jest potęgowany przez fakt, że stopa ograniczenia i środki pieniężne na zwrotach pieniężnych są dwoma głównymi wskaźnikami używanymi do oceny poszczególnych transakcji na rynku nieruchomości., Jak wspomniano powyżej, Cash on cash lub COC return oblicza dochód pieniężny uzyskany z gotówki zwróconej na inwestycję.

gotówka przy zwrocie gotówkowym wyklucza dług i patrzy tylko na kwotę zainwestowaną w gotówkę; jest to zazwyczaj zaliczka na nieruchomość. Jeśli zapłacisz całą gotówkę za nieruchomość, stawka Cash-on-Cash będzie taka sama jak stawka cap. Jednak większość inwestorów nieruchomości nie płaci 100 procent gotówki za nieruchomości. Jednak gotówka na gotówce obliczenia mogą być nadal korzystne dla nich.,

aby prawidłowo porównać projekty, które będą wymagały znacznych inwestycji w postaci opłat kredytowych, kosztów rehabilitacji i kosztów zamknięcia, oprócz zaliczki lub zakupu gotówkowego, potrzebujesz kalkulacji gotówkowej. Wszystko, co musisz zapłacić, aby przygotować nieruchomość dla najemców, należy do tej kategorii.

wskaźnik cap może być użyty do określenia, jak dobra jest inwestycja w nieruchomość, a obliczenia gotówkowe pozwalają określić, które transakcje mają najwyższe zyski.

jak wykorzystać Cap Rate jako inwestora nieruchomości na wynajem?,

wskaźnik cap może być użyty do porównania względnego sukcesu inwestora nieruchomości lub wartości danej nieruchomości. Na przykład można obliczyć pułap dla całego portfela i zidentyfikować niedostatecznych wykonawców. Możesz też nauczyć się średniej stawki cap dla danej dzielnicy, a następnie ocenić wartość nieruchomości na podstawie jej stawki cap. Jeśli ma niższą stopę ograniczenia, jest warta mniej niż porównywalny Dom z wyższą stopą ograniczenia.

wiedz, że nie musisz wchodzić w obszary high cap, aby znaleźć opłacalne inwestycje., Obszar niskiego pułapu może mieć miejsce na znaczną poprawę. Poszukaj obszarów, w których gwałtownie rosną stawki czynszów, ponieważ są to miejsca, w których stawka WPR będzie lepsza w przyszłym roku niż w tym roku. I że wyższy pułap doprowadzi do wzrostu wartości nieruchomości w ciągu roku lub dwóch.

idealne nieruchomości będą miały rosnące czynsze połączone z niezmienionymi wydatkami. Jeśli jednak koszty operacyjne wzrosną, NOI pójdzie w górę i zabije tę wielką stopę ograniczenia w bieżącym roku kalendarzowym. Jest to ryzyko w przypadku starszych budynków, które wymagają poważnych prac., Jeśli znajdziesz nieruchomości w dobrym stanie, a nawet starsze, możesz stworzyć długoterminową wartość, kupując coś przez podwyżki NOI.

Szacowanie wartości nieruchomości ze stopą kapitalizacji

stopa kapitalizacji stanowi jedynie przewidywany zwrot za jeden rok, tak jakby nieruchomość została kupiona za całą gotówkę. Ale ponieważ zwykle nie kupujemy nieruchomości za pomocą całej gotówki, użylibyśmy innych środków, takich jak zwrot gotówki, aby ocenić wyniki finansowe Nieruchomości.,

wskaźnik pułapu oblicza się, biorąc dochód operacyjny netto nieruchomości (NOI) i dzieląc go przez godziwą wartość rynkową nieruchomości (FMV). Im wyższa stopa ograniczenia, tym lepsze dochody i wartość rynkowa nieruchomości. Stopa kapitalizacji jest obliczana w następujący sposób:

stopa kapitalizacji = dochód operacyjny netto / wartość

stopa kapitalizacji = dochód operacyjny netto / wartość
stopa kapitalizacji = 50 000 USD / 625 000 USD
stopa kapitalizacji = 8,0%

jako kolejny przykład, załóżmy, że patrzysz na zakup nieruchomości, która ma dochód operacyjny netto w wysokości 20 000 USD., Z odrobiny badań wiesz, że średnia stopa ograniczenia dla obszaru wynosi 7,0%. Dzięki transponowaniu wzoru możemy obliczyć szacunkową wartość rynkową w następujący sposób:

wartość = dochód operacyjny netto / stopa kapitalizacji
wartość = 20 000 USD/7,0%
wartość = 285 715 USD

zaletą kursu Cap jest to, że zapewnia oddzielną miarę wartości w porównaniu do wycen, w których wartość pochodzi z niedawno sprzedanych porównywalnych produktów (które są głównie oparte na cechach fizycznych). Jest to szczególnie prawdziwe przy porównywaniu nieruchomości komercyjnych dochodów.,

zauważ, że niewielka różnica w stopie Cap może nie wydawać się duża, ale może mieć duże znaczenie w Twojej wycenie. Na przykład różnica między stawką Cape 7.0% i 7.5%, zaledwie 0.5% różnicy, na nieruchomości z dochodem operacyjnym netto 50,000 jest $47,619 różnica w wartości! Więc pamiętaj, aby dwukrotnie sprawdzić dokładność swoich liczb.

jak zawsze, chcesz spojrzeć na wiele środków finansowych przy ocenie własności dochodu, w tym zwrot gotówki na gotówkę, wskaźnik pokrycia zadłużenia i wewnętrzną stopę zwrotu.,

Najczęściej zadawane pytania dotyczące wskaźnika pułapu

Poniżej znajduje się kilka dodatkowych wyjaśnień na niektóre z najczęściej zadawanych pytań dotyczących kalkulatorów pułapu.

Co To jest dobry kurs Cap?

stopa kapitalizacji nieruchomości może wahać się od liczby ujemnej do dwucyfrowego zwrotu. Zgodnie z przeprowadzonym przez CBRE w 2019 r.północnoamerykańskim badaniem Cap Rate standardowa stawka podatku wynosi zazwyczaj od 4% do 8%. Jednak nie ma czegoś takiego jak „dobry” wskaźnik pułapu., Wszystko zależy od poziomu ryzyka, z którym właściciel nieruchomości czuje się komfortowo i jak wskaźnik pułapu porównuje się do podobnych nieruchomości w okolicy.

niektórzy inwestorzy twierdzą, że nie kupią niczego z niższą stawką niż 8 proc. Jest to trudne, ale możliwe, aby znaleźć właściwości z 20 procent stawki WPR.

wysoka stopa cap jest zazwyczaj spowodowana niską ceną zakupu (w tym sprzedawców w trudnej sytuacji) lub wysokim NOI. Kluczem jest wiedza, dlaczego wskaźnik pułapu jest wyższy niż normalnie, a nie odrzucenie nieruchomości, ponieważ wskaźnik pułapu jest znacznie wyższy niż średnia.,

niska stopa kapitalizacji jest mniej ryzykowna, podczas gdy wysoka stopa kapitalizacji jest bardziej ryzykowna, ale istnieje możliwość uzyskania większych dochodów. Jak wspomnieliśmy wcześniej, niezwykle wysoki lub niski współczynnik ograniczenia (w porównaniu do innych właściwości w okolicy) może wskazywać, że coś jest „wyłączone” z właściwością.

co oznacza stawka 7,5%?

stawka 7,5% sama w sobie niewiele znaczy. Wskazuje raczej stosunek dochodu operacyjnego netto nieruchomości do jej wartości rynkowej, w tym przypadku 7,5%., Cap rate to sposób wyświetlania, ile oczekuje się, że nieruchomość zarobi w ciągu roku, wykorzystując zależność między przychodami, kosztami operacyjnymi i wartością rynkową nieruchomości.

Co to oznacza w kategoriach dobrej lub złej inwestycji lub kwoty dolara zależy od sytuacji. Na przykład, powiedzmy, że chcesz kupić dom, który kosztuje $ 1 milion, z oczekiwanym przychodem operacyjnym netto (AKA roczny przychód) $75,000. Korzystając z równania cap rate Noi(75,000) / property value (1,000,000), otrzymujesz cap rate w wysokości 7,5%., Następnie możesz łatwo porównać z innymi stawkami cap w danym obszarze, aby ocenić swoją inwestycję.

Jaka jest dopuszczalna Stopa ograniczenia?

akceptowalny wskaźnik pułapu różni się w zależności od sytuacji. Średnia stopa pułapu wynosi zazwyczaj od 4% do 8%, ale to, co jest akceptowalne, zależy od ryzyka, z jakim inwestor jest zadowolony.

czy wyższa stopa procentowa jest lepsza?

wyższy wskaźnik cap niekoniecznie jest lepszy. Ponownie, to zależy od poziomu ryzyka właściciel nieruchomości jest skłonny do czynienia z., Bogaty inwestor, który chce uzyskać szybki dochód, przerzucając nieruchomość, może być zadowolony z wyższej stawki WPR ze względu na jej większy potencjał zarobkowy, podczas gdy związane z tym ryzyko nie jest problemem. Z drugiej strony, młoda para, która chce osiedlić się w domu i wychowywać tam dzieci w przewidywalnej przyszłości, prawdopodobnie będzie chciała niskiego wskaźnika pułapu, który ma odpowiednio niższe ryzyko i prawdopodobnie będzie powoli wzrastać w czasie.

dlaczego wyższy kurs Cap jest bardziej ryzykowny?

nie zawsze. Stopy kapitalizacji w Nieruchomościach niekoniecznie są wskaźnikiem ryzyka., W przeciwieństwie do akcji i obligacji, gdzie stopa zwrotu jest proporcjonalna do ryzyka. Jednak stawka graniczna może być stosowana tylko w przypadku nieruchomości generujących dochód. Formuła po prostu nie działa, jeśli masz zamiar kupić nieruchomość teraz, aby sprzedać ją później, na przykład, gdy szukasz fix I flip.

zwróć uwagę, że gotówka przy zwrocie gotówki nie uwzględnia podatków. Wysokie podatki mogą wymazać potencjalny zwrot z inwestycji. Oznacza to, że rzeczywiste zyski, które widzisz po opodatkowaniu, są niższe niż stawka graniczna., Stawka limitu będzie się różnić w zależności od kilku rzeczy, z których nie wszystkie bezpośrednio wpływają na wartość nieruchomości.

wiek nieruchomości, atrakcyjność okolicy i zapotrzebowanie na wynajem nieruchomości w okolicy to tylko kilka takich czynników. Jeśli istnieje większy popyt na wynajem niż dostaw rynkowych, stawki czynszu i NOI mogą być stosunkowo wysokie pomimo umiarkowanych wartości domu.,

a jeśli jest nadpodaż luksusowych wynajmu w okolicy, masz zamiar zobaczyć niskie NOI i de facto ROI poprzez stawki cap, ponieważ Twoja nieruchomość może siedzieć pusty przez długi czas lub nie wynająć na tyle, aby pokryć koszty operacyjne.

istnieją inne problemy z limitem, które wyjaśniają, dlaczego musisz znać dodatkowe wartości, takie jak gotówka przy zwrocie gotówki. Na przykład wskaźnik WPR jest liczbą roczną. Upadnie, jeśli nieruchomość była pusta przez kilka miesięcy bez winy obecnego właściciela., Jednak wskaźnik ten wzrośnie Automatycznie wraz z inflacją, jeśli czynsze utrzymają się na poziomie rynkowym.

wskaźnik cap nie mówi ci, jak nieruchomość spisywała się w czasie; wskaźniki pustostanów i sprawozdania o dochodach to zrobią. Wyższy pułap jest bardziej ryzykowny z tego samego powodu, że każda inwestycja o wysokim procencie jest bardziej ryzykowna. Wszystko to ma związek z prawdopodobieństwem i potencjalną niepewnością, coś, co nazywa się ryzykiem i zwrotem, dobrze znaną zasadą inwestycyjną.,

matematyka stojąca za Tradeoffem ryzyka i zwrotu jest nieco skomplikowana, ale ten przewodnik z Model Investing dzieli rzeczy na łatwo zrozumiałe sekcje, jeśli chcesz dostać się do nitty-gritty.

czy Cap Rate jest taki sam jak ROI?

nie, wskaźnik cap nie jest taki sam jak ROI. Choć obie metryki używają NOI w swoich obliczeniach, mierzą różne rzeczy., Cap rate jest używany do oceny, jak dochodowy kawałek nieruchomości powinien być w porównaniu do rynku, niezależnie od nabywcy, podczas gdy ROI (return on investment) jest bardziej konkretne obliczenia pokazujące, ile konkretny właściciel będzie zarabiać każdego roku. ROI obejmuje płatności hipoteczne, podczas gdy stopa ograniczenia nie.

Jak obliczyć wartość nieruchomości za pomocą wskaźnika Cap & NOI?

, Dochód operacyjny netto jest równy całemu dochodowi z nieruchomości pomniejszonemu o wszystkie rozsądne koszty operacyjne. Jest to kwota przed opodatkowaniem. Nie obejmuje amortyzacji, amortyzacji, nakładów inwestycyjnych i płatności hipotecznych. NOI jest równoważny zyskom przed odsetkami i podatkami, jeśli porównujesz stopę kapitalizacji firmy, która jest na sprzedaż.

  1. Znajdź roczny dochód operacyjny netto lub NOI.
  2. ,

na przykład nieruchomość na wynajem w Dallas z przychodem operacyjnym netto w wysokości 30 000 USD i stopą ograniczenia wynoszącą 7 procent jest wyceniana na 428 571 USD. Ta sama nieruchomość z 10 procent stawki WPR będzie miał wartość $300,000. Innymi słowy, im wyższa stopa ograniczenia, tym niższa wartość nieruchomości.

mamy nadzieję, że poniższe wyjaśnienia były pomocne dla każdego agenta, który chce zapewnić swoim klientom bardziej całościowy obraz opcji nieruchomości.

teraz, gdy rozumiesz, jak działają stawki WPR, Oto prosty kalkulator, którego możesz użyć.