kodeks podatkowy zapewnia wiele korzyści dla osób, które są właścicielami swoich domów. Główną korzyścią jest to, że właściciele nie płacą podatków od przypisanego dochodu z wynajmu z własnych domów. Nie muszą liczyć wartości najmu swoich domów jako dochodu podlegającego opodatkowaniu, nawet jeśli wartość ta jest tak samo zwrotem z inwestycji, jak dywidendy z akcji lub odsetki na rachunku oszczędnościowym. Jest to forma dochodu, która nie jest opodatkowana.,
właściciele domów mogą odliczyć zarówno odsetki od kredytu hipotecznego, jak i płatności podatku od nieruchomości, a także niektóre inne wydatki z federalnego podatku dochodowego, jeśli wyszczególnią swoje odliczenia. W dobrze funkcjonującym podatku dochodowym cały dochód podlegałby opodatkowaniu, a wszystkie koszty uzyskania tego dochodu podlegałyby odliczeniu. Tak więc w dobrze funkcjonującym podatku dochodowym należy odliczyć odsetki od kredytów hipotecznych i podatki od nieruchomości. Jednak nasz obecny system nie opodatkowuje naliczanych przychodów z najmu, które otrzymują właściciele domów, więc uzasadnienie odliczenia kosztów uzyskania przychodów nie jest jasne.,
wreszcie, właściciele domów mogą wykluczyć, do pewnego stopnia, zyski kapitałowe, które realizują ze sprzedaży domu. Wszystkie te świadczenia są warte więcej dla podatników w wyższych przedziałach podatku dochodowego niż dla tych w niższych przedziałach.
czynsz przypisany
zakup domu to inwestycja, której częścią jest możliwość mieszkania w domu za darmo. W przeciwieństwie do zwrotów z innych inwestycji, zwrot z lokalu mieszkalnego—co ekonomiści nazywają „czynszem naliczonym” – jest wyłączony z dochodu podlegającego opodatkowaniu., Natomiast wynajmujący muszą liczyć jako dochód czynsz, który otrzymują, a najemcy nie mogą odliczyć czynszu, który płacą. Właściciel domu jest skutecznie zarówno właściciel i najemca, ale Ordynacja podatkowa traktuje właścicieli domów tak samo jak najemców, ignorując jednocześnie ich rolę jako własnych właścicieli. Amerykański Departament Skarbu, Office of Tax Analysis (OTA) szacuje, że wyłączenie naliczonego czynszu zmniejszyło przychody federalne o prawie 121,3 mld w roku podatkowym 2019.,
odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego
właściciele domów, którzy dokonują odliczeń, mogą obniżyć swój dochód podlegający opodatkowaniu poprzez odliczenie odsetek zapłaconych od kredytu hipotecznego. Podatnicy, którzy nie posiadają własnego mieszkania, nie mają porównywalnej możliwości odliczenia odsetek zapłaconych od długu zaciągniętego na zakup towarów i usług.
Ustawa o cięciach podatkowych i zatrudnieniu (TCJA) ograniczyła tę ważną ulgę podatkową dla właścicieli domów. Przed tcja odliczenie ograniczało się do odsetek zapłaconych od do 1 miliona dolarów długu zaciągniętego na zakup lub znaczną rehabilitację domu., Właściciele domów mogli również odliczyć odsetki zapłacone od do $100,000 długu własnego domu, niezależnie od tego, jak wykorzystali pożyczone środki. TCJA ograniczyła odliczenie do odsetek od do 750,000 długu hipotecznego zaciągniętego po 14 grudnia 2017 r., aby kupić lub ulepszyć pierwszy lub drugi dom.
OTA szacuje, że odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego kosztuje około 25,1 mld USD w roku podatkowym 2019. Przed uchwaleniem TCJA, OTA oszacował, że koszt odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego byłby $74.5 miliard w roku podatkowym 2018., Szacowany koszt spadł w dużej mierze dlatego, że inne przepisy TCJA spowodowały o wiele mniejszą liczbę podatników rozliczających swoje odliczenia, a w małej części ze względu na niższy pułap odliczanych odsetek hipotecznych. Centrum polityki podatkowej Urban-Brookings szacuje, że tylko około 8 procent jednostek podatkowych skorzystało z odliczenia w 2018 r., w porównaniu do około 20 procent w 2017 r., przed TCJA.
odliczenie podatku od nieruchomości
właściciele domów, którzy dokonują odliczeń, mogą również zmniejszyć swój dochód podlegający opodatkowaniu poprzez odliczenie podatku od nieruchomości, który płacą od swoich domów., Odliczenie to jest w rzeczywistości transferem funduszy federalnych do jurysdykcji, które nakładają podatek od nieruchomości( głównie lokalne, ale także niektóre rządy stanowe), pozwalając im zwiększyć dochody z podatku od nieruchomości po niższych kosztach dla swoich wyborców. OTA szacuje, że odliczenie zaoszczędziło miliony właścicieli domów w sumie 6 miliardów dolarów podatku dochodowego w roku podatkowym 2019. Koszt tego odliczenia znacznie spadł z powodu TCJA, ponieważ o wiele mniej właścicieli domów i dlatego, że TCJA nałożyła ogólny limit w wysokości $10,000 na podatki państwowe i lokalne, które podatnicy mogą odliczyć.,
zyski ze sprzedaży domu
Podatnicy, którzy sprzedają aktywa, muszą zasadniczo płacić podatek od zysków kapitałowych od wszelkich zysków ze sprzedaży. Ale właściciele domów mogą wykluczyć z dochodu podlegającego opodatkowaniu do $250,000 ($500,000 dla Joint filers) zysków kapitałowych ze sprzedaży swoich domów, jeśli spełniają one pewne kryteria: muszą utrzymywać dom jako ich główne miejsce zamieszkania w dwóch z poprzednich pięciu lat, i na ogół nie mogą twierdzić wyłączenia zysków kapitałowych na sprzedaż innego domu w ciągu poprzednich dwóch lat., OTA szacuje, że przepis wykluczający uratował właścicieli domów $43.6 mld w podatku dochodowym w roku podatkowym 2019.
skutki odliczeń i wyłączeń
ulgi i wyłączenia dostępne dla właścicieli lokali są dla podatników w wyższych przedziałach podatkowych większe niż dla podatników w niższych przedziałach. Na przykład odliczenie $2,000 za zapłacone podatki od nieruchomości oszczędza podatnika w 37 procentowym górnym przedziale podatkowym $740, ale oszczędza podatnika w przedziale procentowym 22 tylko $ 440., Dodatkowo, mimo że stanowią one tylko około 26 procent wszystkich jednostek podatkowych, Ci z dochodem w wysokości $100,000 lub więcej otrzymali ponad 90 procent korzyści podatkowych z odliczenia odsetek hipotecznych w 2018. Ta różnica wynika w dużej mierze z trzech czynników: w porównaniu z właścicielami domów o niższych dochodach, Ci z wyższymi dochodami mają wyższe krańcowe stawki podatkowe, zazwyczaj płacą więcej odsetek hipotecznych i podatku od nieruchomości i są bardziej skłonni do odliczeń od swoich deklaracji podatkowych.