co przychodzi mi na myśl, gdy czytasz słowa „wynajem nieruchomości?”Dla mnie to czysta ekscytacja. W tych dwóch prostych słowach widzę możliwości pełne potencjału. Nie jest tajemnicą, że uważam, że posiadanie własności jest jednym z najlepszych sposobów na rozwój długoterminowego i pokoleniowego bogactwa. Może być doskonałym źródłem pasywnego dochodu, a ostatecznie może pomóc ci osiągnąć prawdziwą wolność finansową.
jeśli siedzisz na ogrodzeniu, nie wiesz, czy posiadanie i wynajmowanie nieruchomości jest właśnie dla ciebie, to właśnie dla Ciebie., W tym poście chciałbym podzielić się tym, jak kupiłem swój pierwszy budynek mieszkalny i pokazać, że nie jestem niczym szczególnym. W zasadzie, popełniłem sporo błędów, niektóre z nich są tutaj podkreślone, ale w końcu okazało się, że dobrze.
ok, tak, to mój pierwszy i jedyny budynek–ale optymistycznie planuję przyszłe posty (drugi, trzeci, piąty itp.)., Posiadam ułamkowe udziały niektórych innych nieruchomości poprzez inwestycje w kilka syndykatów i crowdfunding, ale uważam, że jest to nieco inne niż faktycznie posiadanie go i możliwość podejmowania własnych decyzji o tym, jak obsługiwać inwestycję.
mimo, że zdecydowałem się zrobić to DIY, istnieją inne świetne opcje, takie jak crowdfunding nieruchomości dla tych z Was, którzy mogą nie chcieć wziąć na siebie tego, co zrobiłem początkowo.
zamierzam podzielić ten post na kilka różnych, łatwych do strawienia części, tak, że może, tylko może, można zastosować je do własnych przedsięwzięć.,
więc, bez zbędnych ceregieli, zaczynajmy.
the SETUP
o inwestowaniu w budynki mieszkalne czytałem od 2011 roku. Powiedziałem sobie, że kiedy będę miał wystarczająco dużo kapitału, podejmę decyzję. Kilka lat później udało mi się uratować stolicę . . . ale wciąż się wahałem. Co jeśli nawaliłem i kupiłem zły budynek? Czy stracę wszystkie moje pieniądze? Ryzyko wydawało się zbyt duże.
potem, w 2015 roku, przyszedł do mnie mój przyjaciel (który również był lekarzem) i zapytał mnie, czy rozważyłbym zakup budynku mieszkalnego z nim., Bylibyśmy równymi partnerami, dzielilibyśmy koszty, a ponieważ oboje nie mieliśmy doświadczenia, uczylibyśmy się razem.
Ale oboje zdawaliśmy się mieć właściwą postawę: chęć uczenia się. Zdecydowaliśmy się również umieścić wszystko na piśmie, aby było bardzo mało nieporozumień. Postanowiliśmy połączyć nasze zasoby i iść na to.
polowanie
zrobiliśmy największy krok, po prostu decydując się na zakup nieruchomości na wynajem. Ale to nie znaczy, że wiedzieliśmy, dokąd iść., Na szczęście nasz wspólny przyjaciel (również lekarz) kupił niedawno własny budynek, więc zabraliśmy go na kawę, aby trochę połapać się w mózgu.
poprosiliśmy go, aby opowiedział nam o swoim doświadczeniu, mając nadzieję, że zdobędzie wgląd w to, co powinniśmy zrobić dalej. Natychmiast zasugerował, żebyśmy skorzystali z jego brokera, a oni nas nauczą. Zaoferował również pomoc w razie jakichkolwiek pytań.
idąc zgodnie z jego sugestią, skontaktowaliśmy się z jego pośrednikiem w obrocie nieruchomościami i wyraziliśmy zainteresowanie zakupem nieruchomości na wynajem., Broker zapytał, ile jesteśmy gotowi włożyć. Każdy z nas doszedł do konsensusu, że biorąc pod uwagę „właściwą własność”, każdy z nas byłby skłonny umieścić w $100,000-$200,000. Na szczęście oszczędzałem na ten moment. Z tego rodzaju zaliczki na kredyt komercyjny (który prawdopodobnie wymaga 30-35%), możemy szukać nieruchomości o wartości do miliona dolarów.
Po tym wszystkim broker zaczął rozglądać się po mieście. Sugerowane przez niego kryteria były proste: musi być w naszym przedziale cenowym i musi mieć co najmniej pięć jednostek. Dlaczego minimum pięć jednostek?, Ponieważ w pięciu jednostkach i powyżej, będziesz w stanie uzyskać kredyt komercyjny z łatwiejszymi standardami kredytowania. Dzieje się tak dlatego, że Twoja „pożyczka” –czyli prawdopodobieństwo otrzymania pożyczki–zależy bardziej od samego budynku, a nie twoich osobistych kwalifikacji. Zazwyczaj oznacza to o wiele mniej papierkowej roboty i o wiele płynniejszą transakcję.
broker zapytał nas, w których obszarach chcielibyśmy zacząć szukać., Oczywiście, punkt cenowy pomógł określić wiele z tego (w naszej okolicy, nasz najwyższy punkt cenowy ledwo dostać się do domu jednorodzinnego). Musieliśmy szukać w obszarach, które zostały uznane za mniej pożądane pod względem lokalizacji i prawdopodobnie nie najlepszy stan (powszechnie określane jako obszary klasy B lub C). Ale nie chcieliśmy też jeździć wiele godzin za każdym razem, gdy odwiedzaliśmy budynek.
i tak zaczęło się polowanie. Nasz broker ustawiał dla nas nieruchomości, a w wolny dzień dla nas obu, wsiadaliśmy do samochodu i jeździliśmy dookoła., Patrzyliśmy na budynek po budynku starając się wyczuć, jak daleko posuną się nasze pieniądze i czego szukać w kategoriach nieruchomości (stan, otoczenie itp.).
po kilku tygodniach oboje osiedliliśmy się w pewnej części miasta. W okolicy działo się wiele nowych rzeczy i budowano nowy transport publiczny w postaci linii metra. Oboje byliśmy w stanie spojrzeć poza obecny stan rozwoju, aby zobaczyć jego prawdziwy potencjał. Więc zdecydowaliśmy się skupić tutaj.,
na rynku było tylko kilka budynków i w ciągu zaledwie dwóch tygodni zawęziliśmy go do jednego. Nasz agent dał nam znać, że cena wywoławcza $800,000 była uczciwa, a przy odrobinie targowania, sprzedaż zakończyła się na $795,000. Wskaźnik cap * wyniósł około 5% , a przy czynszach rynkowych możemy osiągnąć poziom cap zbliżony do 7-8%. Więc nie było plusy, które mogłyby znacznie zwiększyć wartość budynku. (*Cap rate to zasadniczo stopa zwrotu z nieruchomości w oparciu o bieżące dochody, które przynosi.,)
Kontrola
gdy nasza oferta została zaakceptowana, zatrudniliśmy inspektora i sami przeszliśmy jednostki. Opierając się na raporcie inspektora i naszych własnych obserwacjach, było oczywiste, że budynek nie był tak dobrze utrzymany. Nieruchomość była starsza, ale na szczęście miała dobre kości i została uznana za solidną konstrukcyjnie. To samo nie można było powiedzieć o dachu i instalacji wodno-kanalizacyjnej, jednak i był możliwy (duży) przyszły wydatek., Opierając się na tych rzeczach, broker kazał nam wrócić do sprzedawcy i chociaż nie otrzymaliśmy pełnego kredytu, który chcieliśmy, otrzymaliśmy trochę pieniędzy, aby przeznaczyć je na te wydatki kapitałowe.
pieniądze
będąc początkującym nabywcą komercyjnym, znalezienie pożyczki nie było takie proste. Musieliśmy działać szybko i skończyło się na jednym z większych banków. Byli znani z tego, że byli bardzo pobłażliwi dla kupujących po raz pierwszy, ale ich warunki nie zawsze były najlepsze. Zamknęliśmy się w ramieniu 5/1 i musieliśmy wpłacić zaliczkę w wysokości 35% (~$278,000 lub $139,000 każdy).,
teraz, jeśli niedawno kupiłeś dom, wiesz, jaki może to być koszmar. Ale w porównaniu z tym proces ten był bardzo prosty. Nigdy nawet nie musieliśmy dostarczać własnych wyciągów bankowych. Bank stawiał na nieruchomość i wiedząc, że oboje jesteśmy profesjonalistami, to wystarczyło.
po 60 dniach budynek był nasz i czuliśmy, że otrzymaliśmy najlepszą możliwą edukację—taką, która pochodzi tylko z doświadczenia. Moglibyśmy zrobić lepszą analizę? Zdecydowanie. Czy moglibyśmy wynegocjować więcej od sprzedawcy? Prawdopodobnie., Było wiele powodów, aby nie inwestować w tę nieruchomość, ale być może największym był strach przed nieznanym. Na szczęście udało nam się przezwyciężyć ten strach.
NEXT
w następnym poście o budynku mieszkalnym podzielę się tym, co się wydarzyło od tamtej pory. To była szalona jazda, a jeśli chodzi o doświadczenie, była niezwykle cenna., Wystarczy powiedzieć, że to już dwa lata później, a niedawna wycena naszego budynku wykazała, że jego wartość wzrosła aż o 52%. Oczywiście, nie wszystko to jest czysty zwrot (niektóre pieniądze odwykowe były wymagane, aby dostać się do tego punktu), ale zarobiliśmy pieniądze. Masz wykształcenie i zarabiasz pieniądze w tym samym czasie? To coś, na co nigdy nie usłyszysz, jak narzekam.
teraz, gdy mamy głębsze zrozumienie procesu tak lepiej, jestem przekonany, że będziemy tylko lepiej następnym razem. Najwyraźniej, gdy już zaczniesz, polowanie nigdy się nie skończy.,
czy ktoś kupił nieruchomość wielorodzinną? Jak poszła twoja pierwsza umowa?
