kiedy sprzedajesz dom lub wyprowadza się jeden z właścicieli, może sensowne jest przeniesienie kredytu hipotecznego na nowego właściciela. Zamiast ubiegać się o nową pożyczkę, płacić koszty zamknięcia i zaczynać od początku z wyższymi opłatami odsetkowymi, właściciel po prostu przejmie bieżące płatności. Możliwe jest przeniesienie kredytu hipotecznego, ale nie zawsze jest to łatwe.
kredyty hipoteczne z możliwością spłaty
jeśli kredyt jest „z możliwością spłaty”, masz szczęście: oznacza to, że możesz przenieść kredyt hipoteczny na kogoś innego., W umowie pożyczki nie ma języka, który uniemożliwiałby dokonanie przelewu. Jednak nawet hipoteka może być trudna do przeniesienia.
w większości przypadków nowy kredytobiorca musi kwalifikować się do kredytu. Kredytodawca spojrzy na wyniki kredytowe kredytobiorcy i wskaźniki zadłużenia do dochodów, aby ocenić zdolność kredytobiorcy do spłaty kredytu. Proces jest w zasadzie taki sam, jak gdyby pożyczkobiorca miał ubiegać się o zupełnie nową pożyczkę (ale oczywiście pożyczkobiorca może przejąć istniejącą pożyczkę).,
pożyczkodawcy zatwierdzili pierwotny wniosek o pożyczkę na podstawie kredytu i dochodów pierwotnego wnioskodawcy (- ów) i nie będą chcieli nikogo wypuścić, chyba że istnieje pożyczkobiorca zastępczy, który jest tak samo prawdopodobny do spłaty.
aby dokonać przelewu z tytułu pożyczki, poproś o zmianę swojego pożyczkodawcy. Będziesz musiał wypełnić wnioski, zweryfikować dochody i aktywa oraz uiścić opłatę w trakcie procesu.
gdzie taki znaleźć
Niestety kredyty hipoteczne nie są powszechnie dostępne., Najlepszym rozwiązaniem może być, jeśli masz pożyczkę FHA lub pożyczkę VA. Inne konwencjonalne kredyty hipoteczne są rzadko akceptowalne. Zamiast tego pożyczkodawcy używają klauzuli due-on-sale, co oznacza, że pożyczka musi zostać spłacona, gdy przeniesiesz własność domu.
kredytodawcy zazwyczaj nie korzystają z możliwości przeniesienia kredytu hipotecznego, więc nie chcą zatwierdzać przelewów. Kupujący wyszliby na przód, uzyskując bardziej” dojrzały ” kredyt, z wcześniejszymi spłatami odsetek (i mogą być w stanie uzyskać niższą stopę procentową)., Sprzedający mogliby łatwiej sprzedać swój dom-być może po wyższej cenie-dzięki tym samym korzyściom.
wyjątki od reguły
w niektórych przypadkach nadal można przenieść pożyczkę—nawet z klauzulą „due-on-sale”. Transfery między członkami rodziny są często dozwolone, a pożyczkodawca zawsze może wybrać bardziej hojny niż mówi umowa pożyczki. Jedynym sposobem, aby mieć pewność, jest poproszenie pożyczkodawcy i sprawdzenie umowy z lokalnym prawnikiem.,
nawet jeśli kredytodawcy twierdzą, że nie jest to możliwe, adwokat może pomóc ci dowiedzieć się, czy twój bank podaje dokładne informacje.
pamiętaj, zmiana nazwy na pożyczkę wpływa tylko na pożyczkę. Może nadal trzeba zmienić, kto jest właścicielem nieruchomości, przenosząc tytuł, za pomocą quitclaim deed, lub podejmując wszelkie inne kroki wymagane w swojej sytuacji.
przepisy Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) uniemożliwiają kredytodawcom skorzystanie z opcji przyspieszenia płatności w pewnych okolicznościach., Sprawdź u swojego adwokata, czy się kwalifikujesz. Kilka najczęstszych sytuacji obejmuje przeniesienie:
- na żyjącego wspólnego najemcę, gdy drugi umiera
- na krewnego po śmierci kredytobiorcy
- na współmałżonka lub dzieci kredytobiorcy
- w wyniku umów rozwodowych i separacji
- na fundusz inter vivos, w którym kredytobiorca jest beneficjentem
nieoficjalne przelewy
Jeśli nie możesz uzyskać zatwierdzenia wniosku, możesz pokusić się o ustanowienie „Nieformalnego” układu., Na przykład możesz sprzedać dom, pozostawić istniejący kredyt na miejscu i zlecić Kupującemu Zwrot płatności hipotecznych.
to zły pomysł. Twoja umowa kredytu hipotecznego prawdopodobnie na to nie pozwala, a możesz nawet znaleźć się w tarapatach prawnych, w zależności od tego, jak sprawy idą. Co więcej, nadal jesteś odpowiedzialny za pożyczkę-nawet jeśli nie mieszkasz już w domu.
co może pójść nie tak? Kilka możliwości to:
- Jeśli kupujący przestaje płacić, pożyczka jest na twoje nazwisko, więc nadal jest to twój problem., Opóźnione płatności pojawią się w raportach kredytowych, A kredytodawcy przyjdą po ciebie.
- Jeśli dom zostanie sprzedany za mniej niż jest wart, Możesz być odpowiedzialny za wszelkie braki.
istnieją inne sposoby oferowania finansowania sprzedającemu potencjalnemu nabywcy, w tym umożliwienie umowy najmu na własność, w której część czynszu przeznaczana jest na zaliczkę, jeśli najemca zdecyduje się na zakup.
Twoje opcje
Jeśli nie możesz uzyskać przeniesienia kredytu hipotecznego, nadal masz opcje, w zależności od sytuacji.,
śmierć, rozwód i transfery rodzinne mogą dać ci prawo do dokonywania transferów, nawet jeśli twój pożyczkodawca mówi inaczej.
Jeśli masz do czynienia z hipoteką: niektóre rządowe programy ułatwiają radzenie sobie z hipoteką—nawet jeśli jesteś pod wodą lub bezrobotny. Skontaktuj się z amerykańskim Departamentem Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, aby dowiedzieć się, co ma zastosowanie w twojej sytuacji.
jeśli się rozwodzisz: zapytaj swojego prawnika, jak obsłużyć wszystkie twoje długi i jak chronić się w przypadku, gdy twój były małżonek nie dokonuje płatności.,
Jeśli właściciel domu zmarł: miejscowy prawnik może pomóc ustalić, co zrobić dalej.
Jeśli przenosisz aktywa do trustu: Sprawdź dwukrotnie u swojego prawnika od planowania nieruchomości, aby upewnić się, że nie uruchomisz klauzuli przyspieszenia.
refinansowanie
jeśli kredyt nie jest możliwy do przyjęcia i nie możesz znaleźć wyjątku od klauzuli wymagalności sprzedaży, refinansowanie kredytu może być najlepszym rozwiązaniem. Podobnie jak założenie, nowy kredytobiorca będzie potrzebował wystarczających dochodów i kredytu, aby zakwalifikować się do kredytu.,
nowy właściciel domu po prostu złoży wniosek o nowy kredyt indywidualnie i wykorzysta go do spłacenia istniejącego zadłużenia hipotecznego. Być może będziesz musiał skoordynować ze swoimi pożyczkodawcami, aby usunąć zastawy (chyba że nowy pożyczkobiorca i Nowy pożyczkodawca zgodzą się na to), abyś mógł użyć domu jako zabezpieczenia, ale jest to dobry, czysty sposób na wykonanie zadania.,