6 rzeczy, które należy wiedzieć przed zakupem timeshare

dla niektórych osób, timeshare są dobrym rozwiązaniem, a około jeden na co 12 Amerykanów (7,9%) posiadał jeden w 2014 roku, w porównaniu z 7,2% w 2012 roku, mówi ARDA. Timeshares może zagwarantować Ci czas wakacji, ponieważ często pochodzą z ustalonymi rocznymi datami dla prawa użytkowania. Ponadto Ośrodki timeshare zazwyczaj oferują większe zakwaterowanie (często dwie sypialnie lub więcej) i więcej udogodnień w pokoju, takich jak kuchnie i pralki, niż pokój hotelowy. Właściciele Timeshare mogą również „wymieniać” swoje udziały na noclegi w innych ośrodkach na całym świecie.,

ARDA twierdzi, że wizerunek właścicieli timeshare jako starszych seniorów grających w shuffleboard również się zmienił, a właściciele timeshare stają się młodsi i bardziej zróżnicowani etnicznie z medianą wieku 39 dla właścicieli i ponad 40% amerykańskich właścicieli Afroamerykanów lub Hiszpanów. Prawie trzy czwarte właścicieli ma wykształcenie wyższe, a 23% ma dyplomy ukończenia studiów, a mediana dochodu wynosi prawie 95 000 dolarów, mówi ARDA.

Zanim zgodził się zostać kupiony przez Bethesda, Md.,Marriott MAR , Starwood Hotels & Resorts Worldwide sprzedał ponad 6 miliardów dolarów nieruchomości wakacyjnych do ponad 220 000 właścicieli w ciągu ostatnich 30 lat.

na krótko przed fuzją z Marriott, Starwood planował spin off swojej działalności timeshare z ponad 923 milionów dolarów rocznych przychodów jako oddzielna firma znana jako Vistana, ale została kupiona przez Interval Leisure Group US:IILG z siedzibą w Miami za 1,5 miliarda dolarów w październiku 2015 roku., Interval Leisure Group podała w ogłoszeniu, że miała ponad 280 000 właścicieli timeshare i roczne przychody w wysokości ponad 670 milionów dolarów.

ale timeshare są również związane z taktyką sprzedaży pod presją, która jest nieustannie wyśmiewana w popkulturze i często są sprzedawane ze stratą, gdy przychodzi czas na rozładunek. Ponadto pochodzą one z rocznych opłat za utrzymanie, które mogą łatwo przekroczyć kilka tysięcy dolarów i które często rosną każdego roku, niezależnie od tego, czy korzystasz z timeshare, czy nie.,

„powiedziano ci, aby zamknąć transakcję i powiedzieć im wszystko, co musisz im powiedzieć”, powiedziała Dana Micallef, były sprzedawca timeshare, który spędził tydzień w 2000 roku w Orlando sprzedając przed odejściem z tego, co powiedział, był oburzony tym procesem. „Ubierz go (jako inwestycję)i obiecaj im, że będą mogli go odsprzedać, gdy szanse na jego sprzedaż są niewielkie.”

który rozpoczął w 2004 roku, aby pomóc ludziom wydostać się z ich zobowiązań w zakresie korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie., Teraz, gdy jest po drugiej stronie stołu, „w końcu był w stanie powiedzieć (właścicielom timeshare) prawdę”, powiedział.

oto kilka rzeczy, o których eksperci mówią, aby pamiętać przed zakupem timeshare:

nie płać pełnej ceny

podobnie jak większość transakcji na rynku nieruchomości (nawet pobyty w hotelu), cena jest zwykle do negocjacji. Ceny początkowe Timeshare zazwyczaj średnio prawie $16,000. Branża timeshare lubi zwracać uwagę, że w ciągu 20 lat czteroosobowa rodzina mogłaby zaoszczędzić ponad 25 000 USD na zakwaterowaniu, przebywając w timeshare w porównaniu z tym, co zapłaciliby za pobyt w hotelu.,

niemniej jednak, biorąc pod uwagę, ile opcji masz, jeśli chodzi o wakacje, masz przewagę, jeśli chodzi o cenę. W związku z tym firmy korzystające z timeshare lubią oferować bezpłatne prezenty, takie jak kolacje i bilety na pokaz lub bezpłatne wypożyczenia „wypróbuj” potencjalnym nabywcom.

Andy Doran, obecnie 44-letni naukowiec w Lawrence Berkeley National Laboratory w Berkeley, Kalifornia., przypomina, że firma timeshare skorzystała ze swojej oferty na bezpłatne wakacje w Las Vegas, jeśli on i jego narzeczona uczestniczyli w prezentacji po drugiej stronie zatoki z ich domu w Berkeley w Burlingame, przedmieściu San Francisco. „To było traumatyczne kilka godzin ciężkiej, twardej, twardej sprzedaży” – powiedział w wywiadzie. „Udało nam się wyjść z kuponem i bez timeshare, ale nigdy go nie zrealizowaliśmy” – powiedział.,

często podejście „hard-sell” z niektórych firm timeshare jest dlatego, że mają tak dużą konkurencję, a koszty sprzedaży i marketingu są tak wysokie, czasami nawet 55%, mówi Gary Prado, dyrektor marketingu i rozwoju biznesu dla RedWeek.com, sprzedaż i wynajem nieruchomości. „Powodem, dla którego timeshare ciągle są wyśmiewane, jest sposób, w jaki są sprzedawane” – powiedział. „Ludzie nie wychodzą i nie mówią „Chcę kupić timeshare dzisiaj”, to sprzedawane jako ciężki impuls kupić, ” powiedział.,

Co więcej, single site resorts muszą wydać więcej, aby przyciągnąć kupujących niż Marriott (który niedawno kupił marki Starwood), Hyatt i Hilton. „Jesteśmy dobrem sprzedanym, a nie poszukiwanym” – mówi Howard Nusbaum, prezes ARDA. „Ludzie kochają produkt, ale nienawidzą procesu (sprzedaży).”

Micallef jednak się nie zgadza, mówiąc, że jego doświadczenie jest takie, że około ośmiu na 10 klientów, których widzi, którzy chcą rozładować swoją własność, w rzeczywistości nigdy nie korzystało ze swojego timeshare.,

wiedzieć, co faktycznie kupujesz

ponieważ firmy timeshare wiedzą, że prawdopodobnie możesz znaleźć tańsze opcje od istniejących nabywców, często z witryn takich jak Timeshare Users Group i RedWeek.com, gdzie wszystko, co płacisz, to niewielka opłata za ofertę, zwykle oferują zachęty do zamykania i inne korzyści. Ale te korzyści zwykle nie odzyskują pieniędzy, które można zaoszczędzić od zakupu od istniejącego właściciela.,

ważne jest również, aby wiedzieć, jakiego rodzaju nieruchomości faktycznie jesteś właścicielem, kupując timeshare. W około 95% sprzedaży nieruchomości w oznaczonym czasie w USA dostaniesz akt własności, zwany” majątkiem w oznaczonym czasie ” zgodnie z prawem stanowym, co często oznacza, że możesz wynająć udział, sprzedać go lub wymienić i przekazać go spadkobiercom. „To jak każdy inny akt w nieruchomości” – mówi Nusbaum ARDA. „Możesz go trzymać na zawsze”, powiedział, choć musisz płacić opłaty alimentacyjne każdego roku, podobnie jak podatki od nieruchomości., Ponadto, jeśli nie dokonasz płatności, firma timeshare może przejąć, ostrzega Nusbaum.

większość innych osób spoza USA (takich jak Meksyk) jest po prostu znana jako „licencje timeshare” lub „członkostwo”, które zazwyczaj dają Ci „prawo do korzystania” tylko tak długo, jak umowa na to pozwala i mogą mieć inne ograniczenia. Ponadto, jeśli podpiszesz umowę poza Stanami Zjednoczonymi dotyczącą korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie w innym kraju, nie będziesz chroniony przez prawo amerykańskie.,

wreszcie, jeśli kupujesz timeshare w niedokończonej nieruchomości, Federalna Komisja Handlu zaleca, aby pieniądze były umieszczane na rachunku powierniczym zarejestrowanym w lokalnym banku do czasu ukończenia nieruchomości, i zawierać klauzulę „niewykonania” w umowie sprzedaży. W ten sposób deweloper timeshare zbankrutuje lub domyśli się, zanim nieruchomość i jednostka zostaną ukończone, możesz odzyskać swoje pieniądze, mówi FTC.

poza regularnymi opłatami za utrzymanie, co roku, często mogą być wystawiane specjalne oceny., Jedna zszokowana grupa kilku tysięcy właścicieli timeshare w Kauai na Hawajach znalazła się na haku za prawie $5,800 w specjalnych opłatach za utrzymanie oceny jednego roku, na szczycie ich $1,400 w rocznych opłatach, kiedy właściciel kurortu, Diamond Resorts International, powiedział w 2011 roku ośrodek na plaży Poipu musiałby być praktycznie odbudowany za 65 milionów dolarów z powodu szkód wodnych.,

poznaj prawo swojego państwa do odmowy umów o korzystanie z nieruchomości w oznaczonym czasie

ze względu na wiele udokumentowanych przypadków nadużyć dotyczących sprzedaży i odsprzedaży nieruchomości w oznaczonym czasie większość państw wprowadziła dość hojne klauzule opt-out dla konsumentów, znane jako „prawo do odstąpienia.”Zazwyczaj konsumenci mogą mieć do tygodnia na odstąpienie od umowy sprzedaży w oznaczonym czasie, z dowolnego powodu. Na przykład na Florydzie, gdzie znajduje się prawie 25% udziałów czasowych w Stanach Zjednoczonych, jest to 10 dni, a pieniądze muszą zostać zwrócone konsumentowi w ciągu 20 dni od otrzymania powiadomienia o anulowaniu.,

ponadto, jeśli kupujesz timeshare, pamiętaj, że niektóre państwa mają silniejsze prawa do odstąpienia od umowy niż inne, a firmy korzystające z timeshare dobrze wiedzą, które są słabsze. Uważaj na każdą firmę, która wymaga podpisania dokumentów umowy w innym stanie niż w którym planujesz kupić, ponieważ możesz zawierać umowę w stanie, który ma mniej zabezpieczeń.

jeśli zrezygnujesz, FTC zaleca wysłanie listu listem uwierzytelnionym lub dostarczonym ręcznie z podpisanym pokwitowaniem. Ponadto pamiętaj, aby zachować zapisy wszelkiej korespondencji i z kim rozmawiałeś, mówi FTC.,

wiedz, jak wymienic przedzial w timeshare lub wymienic go na timeshare w innym resorcie, gdy nie mozesz z niego korzystac

jesli chcesz wymienic przedzial w innym resorcie, musisz wiedziec, jak to zrobic. Często handel może być dokonany wewnętrznie, jeśli twój ośrodek jest częścią większej grupy lub ośrodka. W przeciwnym razie będziesz musiał przejść przez firmę wymiany-RCI jest najbardziej widoczne-gdzie będziesz musiał zapłacić dodatkowe członkostwo i opłaty za wymianę. I nawet wtedy, nie masz gwarancji na wymianę, którą chcesz.,

nawet rezerwacja czasu we własnym timeshare może być trudna, ponieważ wiele ośrodków timeshare odchodzi od ustalonych czasów. „Jeśli zadzwonisz z rocznym wyprzedzeniem, wszystko będzie dobrze” – powiedział Jeff Weir, rzecznik prasowy RedWeek.com „jeśli zadzwonisz cztery miesiące wcześniej, zwykle nie ma miejsca w gospodzie”, powiedział. Weir mówi jednak, że jeśli chcesz spakować się i wyruszyć w ciągu 30 do 60 dni, często możesz uzyskać wybrane miejsce.,

uważaj na oszustwa

niektórzy niezadowoleni właściciele timeshare mogą napotkać system, w którym są zimni i oferują „nabywcę” za swój timeshare, zwykle za zawyżoną cenę ponad cenę, którą pierwotnie zapłacili. „Jeśli ktoś zadzwoni do ciebie, aby kupić od Ciebie coś, czego nie reklamowałeś, powinieneś się rozłączyć”, mówi Gary Prado z RedWeek.com.

bardzo często firma po drugiej stronie telefonu zbierze setki, a nawet tysiące dolarów w tzw. „przelewie akcyjnym” lub „opłatach marketingowych”, ale nigdy nie dokończy „sprzedaży”, powiedział Micaleff., „Obiecują zatrzymać krwawienie, ale to wszystko są oszustwa” – powiedział. Federalna Komisja Handlu, wraz z państwami takimi jak Floryda, w ostatnich latach złamał oszustw odsprzedaży timeshare i FTC oferuje wytyczne dotyczące tego, jak nie być podjęte w, gdy chcesz rozładować swój timeshare.

„Jest milion przepisów, które łamią regularnie” podczas procesu sprzedaży i zakupu, powiedział., Ale jego usługa nie jest tania, zwykle kosztuje od $1,800 do $3,400 w zależności od liczby udziałów czasowych, które posiada klient.

mimo to większość firm timeshare woli zwolnić indywidualnych właścicieli z umowy, niż iść do sądu i ryzykować przegraną. „Woleliby uniknąć zakłopotania, a uwolnienie klienta jest łatwiejsze”

to nie jest inwestycja w nieruchomości

, Ponadto, mówi, aby uzyskać jak najwięcej z timeshare, trzeba go używać. „Timeshares nigdy nie powinny być traktowane jako inwestycje finansowe”, mówi. Zamiast tego, jedyną inwestycją właścicieli timeshare są dobre wspomnienia z wakacji. „Ludzie nie budzą się z pragnieniem korzystania z timeshare, ale ludzie chcą jechać na wakacje” – powiedział.

28, 2016.