15 wskazówek dotyczących zakupu pierwszej nieruchomości na wynajem

myślisz o zakupie nieruchomości inwestycyjnej? Nieruchomości wyprodukowało wielu najbogatszych ludzi świata, więc istnieje wiele powodów, aby sądzić, że jest to solidna inwestycja. Eksperci zgadzają się jednak, że jak w przypadku każdej inwestycji, lepiej być dobrze zorientowanym przed nurkowaniem z setkami tysięcy dolarów. Oto rzeczy, które powinieneś rozważyć i zbadać.

1. Chcesz być właścicielem?

czy znasz się na narzędziowni? Jak radzisz sobie z naprawą płyt gipsowo-kartonowych lub odklejaniem toalety?, Jasne, możesz zadzwonić do kogoś, kto zrobi to za Ciebie lub wynająć zarządcę nieruchomości, ale to zżre Twoje zyski. Właściciele nieruchomości, którzy mają jeden lub dwa domy, często wykonują własne naprawy, aby zaoszczędzić pieniądze.

oczywiście zmienia się to wraz z dodaniem kolejnych nieruchomości do portfolio. Lawrence Pereira, prezes King Harbor Wealth Management w Redondo Beach, Kalifornia., mieszka na zachodnim wybrzeżu, ale posiada nieruchomości na Wschodnim Wybrzeżu. Jako ktoś, kto mówi, że nie jest zręczny, sprawia, że to działa. Jak? „Zebrałem solidny zespół sprzątaczy, majsterkowiczów i wykonawców” – mówi Pereira.,

nie jest to wskazane dla nowych inwestorów, ale jak się powiesić inwestowania w nieruchomości nie trzeba pozostać lokalnym.

2. Spłacanie długów osobistych

, Jeśli masz kredyty studenckie, niezapłacone rachunki medyczne lub dzieci, które wkrótce uczęszczają na studia, zakup nieruchomości na wynajem może nie być właściwym posunięciem.

Pereira zgadza się, że bycie ostrożnym jest kluczem, mówiąc: „nie jest konieczne spłacanie długu, jeśli zwrot z nieruchomości jest większy niż koszt długu. To jest obliczenie, które musisz wykonać.”Pereira sugeruje posiadanie poduszki gotówkowej. „Nie stawiaj się w sytuacji, w której brakuje Ci gotówki na spłatę długu. Zawsze miej margines bezpieczeństwa.”

3., Zabezpiecz zadatek

Nieruchomości inwestycyjne zazwyczaj wymagają większych zadatków niż nieruchomości zajmowane przez właściciela; mają bardziej rygorystyczne wymagania zatwierdzania. 3%, które możesz odłożyć na dom, w którym obecnie mieszkasz, nie będzie pracować na nieruchomość inwestycyjną. Będziesz potrzebował co najmniej 20% zaliczki, biorąc pod uwagę, że ubezpieczenie kredytu hipotecznego nie jest dostępne na wynajem nieruchomości. Możesz być w stanie uzyskać zaliczkę poprzez finansowanie bankowe, takie jak pożyczka osobista.

4., Znajdź odpowiednią lokalizację

Miasto lub miejscowość, w której liczba ludności rośnie i realizowany jest plan rewitalizacji, stanowi potencjalną szansę inwestycyjną.

wybierając dochodową nieruchomość na wynajem, Szukaj lokalizacji z niskimi podatkami od nieruchomości, przyzwoitej dzielnicy szkolnej i mnóstwem udogodnień, takich jak parki, centra handlowe, restauracje i kina., Ponadto dzielnica o niskim wskaźniku przestępczości, dostęp do transportu publicznego i rosnący rynek pracy mogą oznaczać większą pulę potencjalnych najemców.

5. Kupować czy finansować?

czy lepiej kupić za gotówkę czy sfinansować nieruchomość inwestycyjną? To zależy od twoich celów inwestycyjnych. Płacenie gotówki może pomóc wygenerować dodatni miesięczny przepływ gotówki. Wynajmij nieruchomość, która kosztuje $100,000. Z dochodów z wynajmu, podatków, amortyzacji i podatku dochodowego, nabywca gotówki może zobaczyć $ 9,500 w rocznych zarobkach lub 9,5% rocznego zwrotu z inwestycji $100,000..,

z drugiej strony finansowanie może dać większy zwrot. Dla inwestora, który odkłada 20% na dom, z compounding na 4% na hipotece, po zaciągnięciu kosztów operacyjnych i dodatkowych odsetek, zarobki sumują się do około $5,580 rocznie. Przepływ środków pieniężnych jest niższy dla inwestora, ale 27,9% roczny zwrot z inwestycji w wysokości 20 000 usd jest znacznie wyższy niż 9,5% zarobiony przez kupującego gotówkę.

6., Uwaga na wysokie stopy procentowe

w 2020 r. koszt zaciągnięcia kredytu może być stosunkowo tani, ale oprocentowanie nieruchomości inwestycyjnej jest na ogół wyższe niż tradycyjne oprocentowanie kredytu hipotecznego. Jeśli zdecydujesz się sfinansować zakup, potrzebujesz niskiej płatności kredytu hipotecznego, który nie będzie jeść do swoich miesięcznych zysków zbyt dużo.

7. Oblicz swoją marżę

firmy, które kupują nieruchomości, dążą do zwrotu od 5% do 7%, ponieważ, między innymi, muszą płacić pracownikom. Osoby powinny ustawić cel 10% zwrotu., Oszacuj koszty utrzymania na 1% wartości nieruchomości rocznie. Inne koszty obejmują ubezpieczenie właścicieli domów, możliwe opłaty stowarzyszenia właścicieli domów, podatki od nieruchomości, miesięczne wydatki, takie jak zwalczanie szkodników, i krajobrazu, wraz z regularnymi kosztami konserwacji napraw.

8. Zainwestuj w ubezpieczenie właściciela

Chroń swoją nową inwestycję: oprócz ubezpieczenia właścicieli domów, rozważ zakup ubezpieczenia właściciela., Ten rodzaj ubezpieczenia obejmuje na ogół szkody majątkowe, utracone dochody z najmu i ochronę odpowiedzialności-w przypadku, gdy najemca lub odwiedzający doznają obrażeń w wyniku problemów związanych z utrzymaniem nieruchomości.

9. Czynnik nieoczekiwanych kosztów

to nie tylko koszty utrzymania i utrzymania będą jeść do dochodów z wynajmu., Zawsze istnieje możliwość wystąpienia zagrożenia-na przykład uszkodzenia dachu przez huragan lub pęknięcia rur, które niszczą podłogę w kuchni. Planuj odłożyć 20% do 30% dochodów z wynajmu na tego rodzaju koszty, aby mieć Fundusz na pokrycie terminowych napraw.

10. Unikaj Fixer-Uper

kuszące jest szukanie domu, który można dostać na Targowisku i przerzucić na wynajem nieruchomości. Jeśli jednak jest to twoja pierwsza nieruchomość, prawdopodobnie jest to zły pomysł., Chyba że masz wykonawcę, który wykonuje wysokiej jakości prace na tanie-lub jesteś wykwalifikowany w dużych ulepszeń domu-prawdopodobnie zapłaciłbyś zbyt wiele do remontu. Zamiast tego poszukaj domu, który jest wyceniony poniżej rynku i wymaga tylko drobnych napraw.

11. Oblicz koszty operacyjne

koszty operacyjne na nowej nieruchomości będzie od 35% do 80% dochodu operacyjnego brutto. Jeśli pobierasz 1500 dolarów za czynsz, a twoje wydatki wynoszą 600 dolarów miesięcznie, jesteś w 40% na koszty operacyjne. Aby jeszcze łatwiej obliczyć, użyj reguły 50%., Jeśli czynsz, który pobierasz, wynosi $2,000 miesięcznie, spodziewaj się zapłacić $ 1,000 w całkowitych wydatkach.

12. Określ swój zwrot

dla każdego zainwestowanego dolara, jaki jest twój zwrot z tego dolara? Akcje mogą oferować zwrot gotówki w wysokości 7,5%, podczas gdy obligacje mogą płacić 4,5%. 6% zwrotu w pierwszym roku jako właściciel jest uważane za zdrowe, zwłaszcza, że liczba ta powinna rosnąć w czasie.

13. Kup tanio Dom

im droższy Dom, tym większe będą twoje bieżące wydatki., Niektórzy eksperci zalecają rozpoczęcie od domu za 150 000 dolarów w rozwijającej się dzielnicy. Ponadto eksperci radzą, aby nigdy nie kupować najładniejszego domu na sprzedaż w bloku, tak samo jak najgorszy dom w bloku.

14. Poznaj swoje obowiązki prawne

właściciele wynajmu muszą być zaznajomieni z prawem właściciel-najemca w ich stanie i lokalizacji. Ważne jest, aby zrozumieć na przykład prawa najemców i obowiązki dotyczące depozytów zabezpieczających, wymogów leasingowych, zasad eksmisji, uczciwego mieszkania i innych, aby uniknąć kłopotów prawnych.

15., Ważenie ryzyka a nagrody

w każdej decyzji finansowej musisz określić, czy wypłata jest warta potencjalnego ryzyka. Czy inwestowanie w nieruchomości nadal ma dla ciebie sens?

ostatnie słowo

bądź realistą w swoich oczekiwaniach. Jak w przypadku każdej inwestycji, wynajem nieruchomości nie będzie produkować dużą miesięczną wypłatę od razu, a wybranie niewłaściwej nieruchomości może być katastrofalnym błędem.

w przypadku pierwszego wynajmu nieruchomości warto rozważyć współpracę z doświadczonym partnerem. Lub wynająć własny dom na okres, aby sprawdzić swoją skłonność do bycia właścicielem.,