Önálló Tároló Befektetési Lehetőség
Igazi kereskedelmi fejlesztési önálló tároló-ben kezdődött, 1960-as évek végén az úttörők az önálló tároló üzleti, aki felismerte a növekvő kereslet lakossági, kereskedelmi tároló. Ezek voltak az ingatlanfejlesztők, akik merészkedtek, és megteremtették a színpadot az iparág számára, amelyet ma ismerünk–egy olyan iparág, amely megduplázódott.
az öntároló ipar nem különbözik bármely más iparágtól, ha összehasonlítjuk a kereslet-kínálat gazdaságosságát., Ahogy nőtt a lakossági és kereskedelmi tárolók iránti kereslet, úgy nőtt az azt ellátó létesítmények iránti igény is. Az elmúlt 25 évben tapasztalt óriási iparági növekedés annak tudható be, hogy a lakosság jobban ismeri a termék gazdasági és személyes előnyeit. Ez a folyamatos kereslet-növekedés, amely kiváló befektetési potenciállal párosul, 1978 óta az ország egyik vezető növekedési iparágává tette az öntárolást.,
egy iparág keresletének létrejöttét követően a teljesítéshez szükséges áruk vagy szolgáltatások mögött mindig is a tőke és a ROI állt. Ahhoz, hogy megértsük az öntárolás befektetési potenciálját, először meg kell értenünk annak alapvető gazdaságosságát. Az 1. táblázat egy tipikus öntárolási fejlesztés pénzügyi modellje, amely elmagyarázza egy ilyen befektetés “alsó sorát”. Vannak a különböző önálló tárolási fejlesztési költségek különböző piacokon szerte az országban. Ezért ez a modell a nemzeti iparági átlagokat használja fel az egyéni fejlesztési költségek, bérleti díjak és projektméret ábrázolására., A teljes költség 20% – ának megfelelő sajáttőke-részesedést feltételez, a fennmaradó 80% – ot pedig finanszírozzák.
A tárolási egységek beruházási költsége
Cashflow Analysis
az 1.táblázatban szereplő” cash flow kimutatás ” azt mutatja, hogy egy 40 000 nettó bérelhető négyzetlábú önálló tároló, egy 9 négyzetméteres éves bérleti díjakkal rendelkező piacon 450 000 $bruttó éves bérleti díjat generál 100 százalékos kihasználtsággal. Egyéb jövedelem származik késedelmi díjak, kiskereskedelmi értékesítés, igazgatási díjak, teherautó-bérleti jutalékok, stb .. , általában 5 százalékos többletbevételt jelent.,
a teljes tervezett jövedelem 10 százalékos kiigazítása gyakori, mivel ez a szokásos tervezett üresedési és beszedési veszteségeket jelenti. A legalább 90 százalékos átlagos kihasználtság elérése és fenntartása minden fejlesztés célja, és a projekt beruházási potenciáljának értékelésére kell használni.
normál működési költségek általában tartomány $ 2.75 hogy $3.25 per bruttó négyzetméter a fejlesztés. Ez a költségeltérés a különböző piacokon változó költségeknek, például az ingatlanadóknak, a vezetői fizetéseknek és a közüzemi költségeknek köszönhető.,
a nettó működési jövedelem (NOI) a fejlesztés bevételének egyenlege a működési költségek kifizetése után. A lehető legmagasabb NOI fenntartása rendkívül fontos, mivel a létesítmény jelenlegi és jövőbeli értékének meghatározására szolgál. A NOI – nak a fejlesztés tényleges bruttó jövedelmének 60% – ról 67% – ra kell lennie.
az adott pénzügyi modell Adósságszolgálata 1,59 millió dollár hitelösszegre, 10 százalékos kamatlábra és 25 éves amortizációs kamatlábra épül., Az adósságszolgálat teljes mértékben a hitelezővel tárgyalt pénzügyi megállapodástól függ. A befektető pénzügyi egészsége és a hitelező kockázati megítélése gyakran meghatározza a kamatlábat, a hitel összegét és az amortizációs időszakot.
a fejlesztés tényleges NOI-jának és az idővel kifizetendő adósságszolgálatnak a meghatározásával várható cash flow-t kapunk. Az 1. táblázatban megadott pénzügyi modellben a 397,615 dolláros befektetés pozitív cash-flow-t eredményezett 117,761 dollár vagy 29,6 százalékos “cash-on-cash” megtérülés., Ez egy tipikus ROI az öntároló befektetők számára, ami az egyik fő oka az iparág óriási növekedésének az elmúlt 25 évben.
mik önálló tárolási fejlesztési költség
is szerepel a táblázat 1 egy teljes listát az átlagos fejlesztési költségek indításakor önálló tároló vállalkozás. Itt is vannak változók, de a legtöbb korlátozódik a tényleges költségek a föld, önálló tároló egységek építési költségek.,
a fejlesztés megvalósíthatóságának meghatározására az egyik legnagyobb változó és egyetlen döntő tényező a föld tényleges költsége a fejlesztéshez. A pénzügyi elemzés szerint a föld vételára négyzetméterenként 3,25 dollár. Mivel azonban a webhely lefedettsége körülbelül 45, 91 százalék, a föld nettó bérleti négyzetméterenkénti nettó költsége 6, 82 dollár. A fejlesztés nettó leasable alapterülete teljesen függ a megengedett lefedettség a helyszínen., Maximalizálása net-leasable lefedettség a helyszínen függ tényezők, mint a rendezési kudarcok, szolgalmi, közművek, épület-kód megfelelési követelmények, valamint a topográfia, valamint a tényleges fizikai elrendezés a helyszínen. A normál webhelyburkolatok 35% – ról 50% – ra terjednek ki.
ami az építési költségeket illeti, a telekmunka és a közművek a legnagyobb változó költségek. Normál site-fejlesztési költségek között mozog $4.25 hogy $8, és ismét, teljesen függ a tényleges topográfia, valamint a fizikai elrendezés a helyszínen. Tisztítás/kivágás, ásatás, viharelvezetés, közművek stb.,, az összes helyspecifikus, költségeik webhelyenként változnak. Az öntárolási tapasztalattal rendelkező építőmérnök foglalkoztatásának biztosítania kell, hogy ezek a költségek minimalizálódjanak. Óvakodj a piaci értékek alatti földköltségektől. Leggyakrabban az alacsony földár azt jelenti, hogy van egy probléma, amely nagy területfejlesztési kiadásokat igényel.
természetesen az öntárolási konstrukció költsége attól függ, hogy milyen típusú termék alakul ki. Az építési költségek azonban csak kismértékben változnak a földterület és a területfejlesztés változó költségeihez képest., Az átlagos költsége építési, beleértve a helyszíni munka/közművek, tól $23 nak nek $28 per bruttó épület négyzetméter, vagy körülbelül 67 százaléka a teljes fejlesztési költségvetés.
a fennmaradó fejlesztési költségek csak kismértékben változnak, kivéve a finanszírozás és a kamathordozás költségeit. Egy befektető pénzügyi egészsége és tárgyalási képessége határozza meg ezeket a költségeket. A tipikus önálló tároló fejlesztési költség tól $34 nak nek $42 per bruttó épület négyzetméter. Ez a szórás ismét a földtől, az építéstől és a finanszírozás költségétől függ., Fontos azonban megjegyezni, hogy összefüggés van a piaci bérleti díjak és a fejlesztési költségek között. Minél magasabbak a költségek egy piacon, annál magasabbak lesznek a bérleti díjak.
miért fontosak a pénzügyi előrejelzések?
A költségvetési modell biztosított azt jelzi, hogy egy dolláros beruházás 397,615 rájön, hogy egy 29.6 százalék cash-a-cash ROI egyszer a fejlesztési fenntartotta 90% kihasználtság. Továbbá azt is mutatja, hogy a vállalkozás jövőbeli piaci értéke, amely 10 százalékos tőkésítési rátán és a meglévő pénzügyi feltételeken alapul, 2,85 millió dollár lenne., Ezért egy befektető 864,425 dolláros nyereséget realizálhat az üzlet jövőbeli értékesítésekor.
egy másik fontos pénzügyi statisztika, amelyet észre kell venni, a modell nullszaldós kihasználtsága az 1.táblázatban. Ez a modell azt vetíti előre, hogy a 65 százalékos kihasználtság fedezi az összes működési és adósságszolgálati költséget. Az öntárolási ügyletekben az adósságszolgálatok normál nullszaldós kihasználtsága 60% – ról 72% – ra változik. Ez jóval elmarad a normál nullszaldós kihasználtságtól más típusú ingatlanok esetében., Az öntárolási fejlesztésekhez kapcsolódó, az átlagosnál alacsonyabb bérszakadás minimalizálja a befektető kockázatát, és nagyobb rugalmasságot biztosít számára a piaci vagy gazdasági ingadozások kezelésére.
értsd meg, hogy a pénzügyi modellek csak előrejelzések. Számos belső és külső tényező befolyásolhatja a fejlesztés általános pénzügyi teljesítményét és a befektető ROI-ját. Azonban a pénzügyi modell 1. Táblázat valóban reprezentatív a tipikus önálló tároló üzleti projektek, amit a befektető általában elvárható, hogy a beruházás., Az öntárolás továbbra is az ország egyik legjobb befektetési eszköze.
sikeres befektetés az Öntárolás?
az ingatlanbefektetések összehasonlításának egyik legjobb módja az öntárolási és egyéb ingatlanberuházások teljesítményének vizsgálata az elmúlt évtizedben. A cégem nemrégiben mélyreható tanulmányt készített a multifamily, office, retail and self storage fejlesztések teljesítményéről Texasban, Oklahomában, Új-Mexikóban, Coloradóban és Louisianában az elmúlt 10 évben., A tanulmány azokra a fejleményekre összpontosított, amelyek 1980 és 1987 között kezdődtek, és az 1980-as évek közepén ezekben az Államokban kezdődött gazdasági recesszió idején működtek., A vizsgálat eredményei a következők:
- Multifamily = arány 58 százalék
- Iroda = arány 63 százalék
- Kiskereskedelmi = arány 53 százalék
- Önálló tároló = meghibásodás mértéke a 8%
A száma, önálló tároló tulajdonságok, amelyek végül eladó a FDIC, vagy RTC az ingatlan-portfólió jelentősen kevesebb, mint a többi igazi-ingatlan tulajdonságok ugyanebben az időszakban., Ennek 8% – a tároló hibák, jelentős számú vállalkozások vették vissza, a pénzügyi intézmények mert féltek, hogy a fedezetet a hitelek egyéb ingatlan.
miért van jelentős különbség a sikerben az öntárolás és az egyéb ingatlanok között? Melyek azok a kulcsfontosságú elemek, amelyek az önálló tárolást biztosítják a nehéz gazdasági idők túléléséhez? Az első dolog, amit egy befektetőnek meg kell értenie, hogy mi történik a végfelhasználóval-a lakossági és a kereskedelmi ügyfelekkel-a piacgazdaság ingadozásai során.,
Önálló Tároló Piaci
Idején, amikor a piacon tapasztalható gazdasági fellendülés, üzleti kezd virágozni, a foglalkoztatási lehetőségek növelése, valamint az értékesítési új, illetve meglévő családi házak mászni kezd. Azt várnánk, hogy az öntárolási tulajdonságok jól teljesítenek; leggyakrabban, ők. Értékelése tipikus önálló tároló ingatlan bérleti díj tekercsek ez idő alatt általában azt mutatják, nagy százaléka a mobil ügyfelek-az emberek beköltözik a piacra az első alkalommal, vagy az ügyfelek “felvásárlás” a starter homes.,
kereskedelmi oldalon a megnövekedett üzleti tevékenység az öntároló kereskedelmi bérlők megnövekedett mennyiségét jelenti. Ezzel szemben, amikor a gazdaság kezd megbomlik, ugyanez történik az üzleti, foglalkoztatási és ingatlan általában. A fordított hatás azonban továbbra is ugyanazt a mobilitást okozza, amely leggyakrabban az öntárolás előnyeit szolgálja. Az emberek elkezdenek kiköltözni a piacról, vagy eladják otthonaikat, és kisebb lakásokba vagy lakásokba költöznek.
a kereskedelmi vállalkozások lemérik vagy önálló tárolásra törekednek a készletek tárolására szolgáló gazdaságosabb eszközök érdekében., A megdöbbentő gazdaság negatív hatással van az öntárolásra, de nézd meg, hogy az öntároló tulajdonságok hogyan hasonlítanak össze más ingatlanprojektekkel. A gazdaság visszaesése során a családi házak kihasználtsága akár 25 százalékkal is csökkenhet, míg az irodai és kiskereskedelmi ingatlanok kihasználtsága akár 30 százalékkal is csökkenhet. Kik az irodai és kiskereskedelmi bérlők? Azok a vállalkozások, amelyek vagy kudarcot vallottak, leépítették a műveleteket, olcsóbb ingatlanba költöztek, vagy teljesen más piacra költöztek. Ez az iroda-és kiskereskedelmi ingatlanok bevételét veszíti el, és addig nem térül meg, amíg a piac gazdasága nem javul.,
az Öntárolás kihasználtsága is csökken, ami piaconként eltér, de általában átlagosan 15-20 százalék között mozog. Egy tipikus tőkeáttételes önraktározó azonban 60-72 százalék közötti kihasználtsággal rendelkezik. Hasonlítsa össze ezt a 80-90 százalékos kihasználtsággal működő többcélú, irodai és kiskereskedelmi ingatlanokkal. Melyik ingatlanbefektetésnek van több helye a piaci visszaesések elnyelésére?
Self Storage Rental Business
a bérleti díjak az öntárolási tulajdonságok sikerének másik kulcsa., A tanulmányunkban megkérdezett ingatlanok átlagos éves bérleti díja a következő:
- Multifamily – $7,5 – $12 négyzetméterenként
- Iroda-$ 14 – $24 négyzetméterenként
- Kiskereskedelem–$16 – $20 négyzetméterenként
- önálló tárolás – $ 6,5 – $12 négyzetméterenként
önálló tárolási bérleti díjak más ingatlanprojektek tartományába tartoznak. Nem ritka, hogy az ügyfelek négyzetméterenként ugyanazt vagy többet fizetnek a tárolásért, mint a lakásban való tartózkodásért., Ez a bérleti díj-összehasonlítás még tanulságosabb, ha összehasonlítjuk a bérleti díjakat az ingatlantípusonkénti átlagos fejlesztési költséggel. Az átlagos fejlesztési költség ingatlan-ingatlan megkérdezett az alábbiak szerint:
- Multifamily–$60 $70 négyzetméterenként
- Iroda–$50 – $100 négyzetméterenként
- Kiskereskedelmi–$50 – $80 négyzetméterenként
- Self storage–$34 $42 négyzetméterenként
Ha összehasonlítjuk mind a bérleti díjak, illetve a teljes fejlesztési költségek, önálló tároló leggyakrabban rendelkezik, a díjak, hogy valamivel kevesebb., Az öntárolásnak azonban teljes fejlesztési költsége van, amely a többcsaládos, irodai vagy kiskereskedelmi ingatlanok harmada-fele. A befektető számára ez lényegesen kevesebb befektetést vagy hitelösszeget jelent, miközben hasonló bérleti díjakkal rendelkezik más ingatlanbefektetésekhez.
a működési költségek és a tényleges kezelési követelmények egy másik kulcsfontosságú elem, amely vonzó a befektetők számára. Amint azt korábban említettük, az öntárolási működési költségek 2, 75 dollárról 3, 25 dollárra terjednek nettó lízingelhető négyzetméterenként., Hasonlítsa össze ezt a többi vizsgált ingatlan üzemeltetési költségeivel, amelyek négyzetméterenként 3, 50 dollártól 5 dollárig terjednek. Lakás, iroda, valamint kiskereskedelmi ingatlanok, hogy folyamatosan fenntartsák az alapon, készülékek, csövek, elektromos szerelvények, valamint számos egyéb karbantartási vonatkozik, amely általában megkövetelik a karbantartó személyzet.
vannak lakás “make-readies” és belső átalakítás az új irodai és kiskereskedelmi bérlők. Összehasonlításképpen, az öntárolónak általában egy vagy két vezetője van, és nagyon kevés a karbantartó “fejfájás”, amely az “élő” bérlőkhöz kapcsolódik., Általában egy önálló tároló befektető nagyon kevés a kapcsolódó problémák más ingatlan tulajdonságait.
A “lényeg” összevetve önálló tároló más ingatlan-beruházások az, hogy a befektető, hogy sokkal magasabb ROI a tipikus tároló tulajdon, mint a többi ingatlan-beruházások. Másodszor, a befektető kezdeti befektetése egy harmadik vagy fél, amelyet más ingatlanbefektetések megkövetelnek., Miatt az alacsonyabb fedezeti occupancies, a befektető volna előre, befektetési cash-flow előbb egy sokkal kisebb kockázattal kapcsolatos gazdasági csökken a hatása alacsonyabb occupancies, valamint a bérleti díjak. A befektetőnek nem kell aggódnia a bérlői fejlesztésekkel vagy a folyamatos karbantartással kapcsolatos további tőkekövetelmények miatt.
a fent említett öntárolóba történő befektetés előnyei továbbra is a siker kulcselemei. Az önálló tároló ipar jövője nagyon fényes. Az ipar továbbra is érlelődik a felhasználás iránti kereslettel együtt., Azok a befektetők, akik az öntárolóba vállalkoznak, felfedezik, amit az iparág úttörői 25 évvel ezelőtt tettek:az Öntárolás az ország egyik legjobb befektetési eszköze, most és a jövőben.
letöltés& táblázat megtekintése 1: pénzügyi modell
A. Cashflow kimutatása
B. fejlesztési költség kimutatása éves
C. projekt SPECIFIKÁCIÓK
D. fejlesztési pénzügyi változók
E. fejlesztési pénzügyek