mi jut eszembe, amikor elolvassa a ” bérleti ingatlan?”Számomra ez tiszta izgalom. E két egyszerű szó, látom lehetőségek csak csupa potenciális. Nem titok, hogy úgy gondolom, hogy a tulajdon birtoklása az egyik legjobb módja a hosszú távú és generációs vagyon fejlesztésének. Ez lehet egy nagy forrása a passzív jövedelem, és végül, ez segíthet elérni a valódi pénzügyi szabadságot.
Ha már ül a kerítésen, nem biztos, hogy birtokló, bérbe ingatlan az Ön számára, ez az Ön számára., Ebben a bejegyzésben szeretném megosztani, hogyan vettem meg az első lakóházat, és megmutatni, hogy nem vagyok semmi különleges. Sőt, jó néhány hibát elkövettem, ezek közül néhányat kiemeltek itt, de végül jól sikerült.
Oké, igen, ez az első és egyetlen épületem–de optimistán tervezem a jövőbeli álláshelyeket (második, harmadik, ötödik stb.)., Néhány más ingatlan részvényeit is birtokolom néhány szindikátusba és közösségi finanszírozásba történő befektetéssel, de úgy gondolom, hogy ez kissé különbözik attól, hogy ténylegesen birtokolja, és képes legyen saját döntéseket hozni a befektetés kezeléséről.
annak ellenére, hogy ezt a DIY-t választottam, vannak más nagyszerű lehetőségek is, mint például az ingatlan közösségi finanszírozás azok számára, akik esetleg nem akarják átvenni azt, amit kezdetben tettem.
meg fogom szakítani ezt a bejegyzést több különböző, könnyen emészthető részre, hogy talán, csak talán, alkalmazhatja őket saját törekvéseire.,
tehát, minden további nélkül, kezdjük.
A beállítás
2011 óta olvastam a lakóépületekbe történő befektetésről. Azt mondtam magamnak, hogy ha elég tőkém van, belevágok. Néhány évvel később átvágtam, és megmentettem a fővárost . . . de még mindig tétováztam. Mi van,ha elrontottam és rossz épületet vettem? Elveszíteném az összes pénzem? A kockázat túl nagynak tűnt.
aztán 2015-ben egy barátom (aki történetesen orvos is volt) odajött hozzám, és megkérdezte tőlem, hogy fontolóra vennék-e vele egy lakóházat., Egyenlő partnerek lennénk, megosztanánk a költségeket, és mivel mindkettőnknek nem volt tapasztalata,együtt tanulnánk.
érthető módon egy kicsit óvatos voltam egy barátommal való befektetéssel. De mindketten úgy tűnt, hogy a helyes hozzáállás: a hajlandóság tanulni. Mi is úgy döntöttünk, hogy mindent írásban, így nem lenne nagyon kevés félreértés. Úgy döntöttünk, összevonjuk az erőforrásainkat, és belevágunk.
A vadászat
megtettük a legnagyobb lépést azzal, hogy egyszerűen úgy döntöttünk, hogy elsősorban bérleti ingatlant vásárolunk. De ez nem azt jelentette, hogy tudtuk, hová menjünk onnan., Szerencsére, egy közös barátunk (szintén orvos) nemrég vásárolt egy saját épületet, ezért elvittük kávéra, hogy kicsit kiválassza az agyát.
megkértük, hogy mondja el nekünk a tapasztalatait, remélve, hogy némi betekintést nyerünk arról, hogy mit kell tennünk. Azonnal javasolta, hogy használjuk a brókerét, és megtanítják nekünk a köteleket. Azt is felajánlotta, hogy segít nekünk bármilyen kérdése lehet, hogy.
a javaslatával együtt megkerestük ingatlanközvetítőjét, és érdeklődésünket fejeztük ki egy bérlakás megvásárlása iránt., A bróker megkérdezte, hogy mennyit hajlandóak vagyunk tenni. Mindannyian arra a konszenzusra jutottunk, hogy a “megfelelő tulajdon” miatt mindannyian hajlandóak lennénk $ 100,000 – $200,000. Szerencsére én már megtakarítás ebben a pillanatban. Az ilyen típusú előleg egy kereskedelmi hitel (ami valószínűleg szükség 30-35%), tudtuk keresni egy ingatlan akár egymillió dollár értékű.
mindezek alapján a bróker elkezdett körülnézni a városban. A javasolt kritériumok egyszerűek voltak: az árponton belül kell lennie, és legalább öt egységnek kell lennie. Miért legalább öt egység?, Mert öt egység felett, akkor képes lesz arra, hogy egy kereskedelmi hitel könnyebb hitelezési szabványoknak. Ennek oka az ,hogy” hitelképességét ” –vagyis a kölcsön megszerzésének valószínűségét–inkább az épület határozza meg, nem pedig a személyes képesítéseit. Ez általában sokkal kevesebb papírmunkát és sokkal simább tranzakciót jelent.
a bróker ezután megkérdezte tőlünk, hogy mely területeken szeretnénk keresni., Nyilvánvaló, hogy az árpont segített meghatározni ennek nagy részét (a mi területünkön a legmagasabb árpont alig kap egy családi otthont). Meg kellett néznünk azokat a területeket, amelyeket hely szempontjából kevésbé kívánatosnak tekintettek, és valószínűleg nem a legnagyobb állapot (általában B vagy C osztályú területeknek nevezik). De nem akartunk több órát vezetni minden alkalommal, amikor meglátogattuk az épületet.
így kezdődött a vadászat. A brókerünk ingatlanokat állítana fel nekünk, és egy szabadnapon mindkettőnknek, mind beszállnánk a kocsiba és kocsikáznánk., Megnéztük az épület utáni építkezést, hogy milyen messzire megy a pénzünk ,és mit kell keresni az ingatlan (állapot, környék stb.).
néhány hét múlva mindketten úgy tűnt, hogy letelepedünk egy bizonyos városrészben. A térségben sok új fejlesztés történt, új tömegközlekedést építettek metróvonal formájában. Mindketten képesek voltunk túlmutatni a fejlődés jelenlegi állapotán, hogy meglássuk valódi potenciálját. Tehát úgy döntöttünk, hogy itt koncentrálunk.,
csak néhány épület volt a piacon ezen a területen, és mindössze két hét alatt leszűkítettük egyre. Ügynökünk tudatta velünk, hogy a 800.000 dolláros vételár tisztességes volt, és egy kis alkudozással az eladás 795.000 dolláron ért véget. A kap mértéke* 5% körül volt, a piaci bérleti díjakkal pedig 7-8% – nál közelebb kerülhetünk a kap arányához. Tehát volt olyan fejjel, amely drámaian megnövelheti az épület értékét. (*Kap arány lényegében a megtérülési ráta az ingatlan alapján a jelenlegi jövedelem hoz.,)
az ellenőrzés
az ajánlat elfogadása után felvettünk egy ellenőrt, és magunk sétáltunk az egységeken. Az ellenőr jelentése és a saját megfigyeléseink alapján nyilvánvaló volt, hogy az épületet nem tartották ilyen jól. Az ingatlan régebbi volt, de szerencsére jó csontjai voltak, szerkezetileg hangosnak tekintették. Ugyanez azonban nem mondható el a tetőről és a vízvezetékről, és ez egy lehetséges (nagy) jövőbeli költség volt., Ezek alapján a bróker visszavett minket az eladóhoz, és bár nem kaptuk meg a teljes hitelt, amit szerettünk volna, mégis kaptunk egy kis pénzt a tőkeköltségek fedezésére.
A pénz
mivel első alkalommal kereskedelmi vásárlók voltak, a kölcsön megtalálása nem volt olyan egyszerű. Gyorsan kellett mozognunk, és végül az egyik nagyobb banknál kötöttünk ki. Ők voltak ismert, hogy nagyon elnéző az első alkalommal vásárlók, de a feltételek nem mindig a legjobb. Mi zárva egy 5/1 kar és kellett, hogy egy előleg 35% (~$278,000 vagy $ 139,000 minden).,
most, ha nemrég vásárolt otthont, tudod, milyen rémálom lehet. De ez a folyamat szellő volt ehhez képest. Soha nem is kellett, hogy a saját személyes bankszámlakivonatok. A bank az ingatlanra fogadott, és tudván, hogy mindketten profik vagyunk, ez elég volt.
összesen 60 nap elteltével az épület a miénk volt, és úgy éreztük, hogy a lehető legjobb oktatást kaptuk—az a fajta, amely csak tapasztalatból származik. Csinálhattunk volna jobb elemzést? Határozottan. Lehet, hogy többet tárgyaltunk az eladótól? Valószínűleg., Rengeteg oka volt annak, hogy ne fektessenek be az ingatlanba, de talán a legnagyobb volt az ismeretlen félelme. Szerencsére sikerült túllépnünk ezen a félelmen.
NEXT
az apartmanházról szóló következő hozzászólásomban megosztom, mi történt azóta. Ez egy vad utazás volt, ami biztos, és a tapasztalat szempontjából rendkívül értékes., Elég csak annyit mondani, hogy most két évvel később, és egy közelmúltbeli értékelése az épület azt mutatta, hogy az értéke nőtt egy izmos 52%. Természetesen nem minden tiszta visszatérés (néhány rehabilitációs pénzre volt szükség ahhoz, hogy idáig eljussunk), de pénzt tettünk. Tanult és pénzt keresett egyszerre? Ez olyasmi, amit soha nem fogsz hallani panaszkodni.
most, hogy sokkal jobban megértjük a folyamatot, biztos vagyok benne, hogy legközelebb csak jobb lesz. Úgy tűnik, amint elkezdted, a vadászat soha nem áll meg.,
vásárolt valaki többcsaládos ingatlant? Hogy ment az első alku?
