számos üzleti és befektetési eszköz, például a bérleti ingatlan adócsökkentési célokra értékcsökkenhet az adóköteles jövedelem csökkentése érdekében. Ha azonban egy beruházást értékesítenek, az értékcsökkenést vissza kell vonni, majd adóztatni kell.

ebben a cikkben arról fogunk beszélni, hogyan működik az értékcsökkenés és a bérleti ingatlan értékcsökkenése, és hogyan kerülheti el az adófizetést, ha jövedelemtermelő ingatlant ad el.

mi a Bérleti Ingatlan értékcsökkenése?

Az értékcsökkenés akkor következik be, amikor egy bérleti ingatlant eladnak., Az értékcsökkenési leírás visszaszerzése az az eljárás, amelyet az IRS arra használ, hogy adót szedjen a jövedelemtulajdon nyereségéből, valamint hogy visszaszerezze a kapott előnyöket az értékcsökkenési költség felhasználásával az adóköteles jövedelem csökkentése érdekében.

A Bérleti Ingatlan értékcsökkenésének megértése

mielőtt megvitatnánk a bérleti ingatlan értékcsökkenésének visszaszerzését, gyorsan vizsgáljuk meg, hogyan és miért történik az értékcsökkenés.,

az ingatlanba történő befektetés egyik legnagyobb előnye, hogy az IRS lehetővé teszi az ingatlan értékcsökkenését minden tulajdonosi évre, akár 27, 5 évig lakóingatlan esetén. Az Internal Revenue Service vállalja – hogy az ingatlan – de nem a föld-idővel elhasználódik vagy leértékelődik, és hogy az értékcsökkenési ráfordítást az adóköteles nettó jövedelem ellensúlyozására használják.,

A értékcsökkenés, hogy csökkentse NOI

például, ha ön fizetett $120,000 egy bérlemény, az értéke pedig a sok 20,000, van egy értékcsökkenés körülbelül $3,636 / év:

  • $100,000 ingatlan értékét (kivéve a lot) / 27.5 év = $3,636 értékcsökkenés éves

ezután használhatja az éves értékcsökkenés, hogy csökkentse az adóköteles nettó jövedelem., Ha a NOI $ 6,000 évente az adóköteles jövedelem csökken $2,364 köszönhetően a hatalom az értékcsökkenés:

  • $6,000 NOI – $3,636 értékcsökkenési költség = $2,364 adóköteles jövedelem

azonban, Amit az IRS ad ők is vegye vissza, ha eladja az ingatlant újra az értékcsökkenés.

hogyan működik a Bérleti Ingatlan értékcsökkenése

az adóköteles jövedelem csökkentése mellett az értékcsökkenés csökkenti vagy módosítja az ingatlan költségalapját., Miután 10 éves tulajdonjog az ingatlan korrigált költség alapján:

  • $100,000 eredeti költség alapján – $36,360 értékcsökkenés ($3,636 x 10 év) = $63,640 korrigált költség alapján

köszönhetően a nagy helyi Ingatlankezelő a bérleti ingatlan generált következetesen erős cash flow képzett bérlők. Egy másik befektető 240 000 dollárért vásárolja meg ingatlanát-kétszerese annak, amit 10 évvel ezelőtt fizetett.,

Ha eladja, az APEH összesen a értékcsökkenés azáltal, hogy használja a korrigált költségek kiszámításának alapja a nyereség eladó, ahelyett, hogy az eredeti vételár:

  • $240,000 ingatlan eladási ár – $63,640 korrigált költség alapon = $176,360 elismert nyereség

Ha a teljes bevétel $225,000 évente, a rendes adó mértéke 24% a hosszú távú tőkenyereség adó mértéke 15% (attól függően, hogy a 2020-as adó táblák házas bejelentés közösen). Jó lenne, ha a teljes elismert nyereség $ 176,360 adózik az alacsonyabb tőkenyereség adó mértéke.,

de, az IRS nem olyan szép. Ehelyett a magasabb, 24% – os rendes adókulccsal adózik az elmúlt 10 év értékcsökkenési levonásai után, a nyereség fennmaradó részét pedig az alacsonyabb tőkenyereség-adókulccsal adóztatják:

mi történik, ha nyeresége kevesebb, mint az értékcsökkenési ráfordítás?

Ha a teljes elismert nyereség kevesebb, mint az értékcsökkenési ráfordítás, az IRS megköveteli, hogy használja a szokásos mértéke kiszámításakor adó tartozott.

például tegyük fel, hogy az ingatlanpiac normális lefelé irányuló ciklusban van., Annak ellenére, hogy ez egy vevő piaca, személyes vagy üzleti okokból úgy dönt, hogy eladja a vevőnek, aki 105 000 dollárt fizet., Mert a nyereség kevesebb, mint a teljes amortizációs adócsökkentés, több, mint 10 éve tulajdonában van az ingatlan, az adó alapja az átlagos adókulcs:

  • $99,000 ingatlan eladási ár – $63,640 korrigált költség alapon = $35,360 összesen elismert nyereség

Mert az értékcsökkenés dollár 36,360 nagyobb, mint a teljes elismert nyereség $35,360, majd fizetnie az adó alapja az átlagos adókulcs:

  • Teljes adót tartozott = $35,360 elismert nyereség x 24% – os átlagos adókulcs = $8,486

Nem Értékcsökkenés Visszaszerezni Alkalmazni Ingatlant Értékesített, a Veszteség?,

Ha a bérleti ingatlant veszteségért értékesíti, az értékcsökkenés visszaszerzésére vonatkozó szabályok nem érvényesek. Ne feledje azonban, hogy még akkor is, ha pénzt veszít az eladás során, még mindig részesült abban, hogy az elmúlt 10 évben 36,360 Dollár értékcsökkenési levonását felhasználhatja az adóköteles jövedelem csökkentése érdekében.

az IRS azt is lehetővé teszi, hogy a korábbi adóbevallások módosításával visszavigye a veszteséget egy bérleti ingatlanból. Azt is folytatni a veszteséget a bérleti ingatlan beruházás ellensúlyozására jövőbeni jövedelem. Téma Nem., 425 passzív tevékenység-veszteség és hitel, valamint az IRS 544 kiadványa részletesen elmagyarázza, hogyan működnek a veszteségek a bérleti ingatlan tevékenységeknél.

hogyan működik a részleges év értékcsökkenése

a fenti példákban az értékcsökkenés teljes évét használtuk, amely minden évben az ingatlan értékének 3,363% – a. Azonban a valós világban az ingatlan befektetés, foglalkozik kerül sor minden hónapban az év.

a részleges éves értékcsökkenést a bérleti ingatlan üzembe helyezésének hónapja alapján számítják ki., Általánosságban elmondható, hogy a bérleti ingatlant akkor helyezik üzembe, amikor készen áll, és bérelhető, nem akkor, amikor a bérlő birtokba veszi, az IRS 527 kiadványa szerint.

Ez azt jelenti, hogy ha a bérlet február 1-jén bérelhető, de a bérlő csak április 1-jén írja alá a bérleti szerződést és költözik be, akkor február első napján is megkezdheti az értékcsökkenést. Az IRS azt is meghatározza, hogy pontosan hogyan működik a részleges év értékcsökkenése, így nem hibázik:

az első részleges szolgálati év után a bérleti ingatlan értékcsökkenése 3.,636% minden teljes szolgáltatási évre, majd részben újra leértékelődött attól függően, hogy az év melyik hónapját értékesíti.

el tudja kerülni az értékcsökkenés igénylését?

Ezen a ponton, akkor lehet, hogy kíváncsi, ha lehet elkerülni foglalkozik Bérleti Ingatlan értékcsökkenés visszafogás egyszerűen nem azt állítja, értékcsökkenés az első helyen. Sajnos a válasz nem.

Belső Bevételi Kód 1250. szakasz kimondja, hogy az értékcsökkenést vissza kell vonni, ha az értékcsökkenés megengedett vagy megengedett., Így, akkor is, ha nem azt állítják, az éves értékcsökkenési ráfordítás a bérleti ingatlan, hogy te jogilag jogosult, akkor is meg kell adót fizetni a nyereség miatt értékcsökkenés, amikor úgy dönt, hogy eladja.

Ez a rossz hír. A jó hír az, hogy bár nem lehet elkerülni azt állítva, értékcsökkenés, az IRS nem teszi lehetővé, hogy elhalasztja kifizető tőkenyereség adó.

hogyan lehet elhalasztani a tőkenyereség-adó kifizetését

az IRC 1031.évi adó-halasztott csere az a folyamat, amely lehetővé teszi az ingatlanbefektetők számára, hogy elhalasszák a tőkenyereség-adók kifizetését.,

a folyamat más nevekkel is megy, mint például a “Starker exchange”, az “adó-halasztott csere”, a “hasonló jellegű csere”, vagy akár csak egy ” 1031.”Az alkalmazott kifejezéstől függetlenül az 1031 csere az amerikai Belső Bevételi Kódex 1031 szakaszából származik.

A Belső Bevételi Kódex ezen szakasza lehetővé teszi a befektetők számára, hogy befektetési ingatlant értékesítsenek vagy lemondjanak, a bevételt hasonló, nagyobb vagy egyenlő értékű helyettesítő befektetési ingatlanba fektessék vissza, és elhalasszák a tőkenyereség-adó megfizetését.,

hét egyszerű szabályt kell betartani, amely lehetővé teszi, hogy elhalasztja az összes tőkenyereség-adó:

  1. Ingatlan lehet, mint-olyan ingatlan ugyanaz a természet, vagy a karakter, de eltérő típusú, minőségű vagy fokozat (például a kereskedelmi ingatlanok, hogy helyébe egy családi bérleményt, egy multifamily épület, vagy a nyers földet).
  2. az ingatlant csak befektetésre vagy üzleti tevékenységre szabad felhasználni, nem személyes vagy nem elsődleges lakóhelyként.,
  3. az ingatlannak egyenlő vagy nagyobb értékűnek kell lennie, beleértve mind a teljes eladási árat, mind az egyenlő jelzálogösszeg cseréjét (ha van jelzálog), hogy elkerülje az adó megfizetését.
  4. a rendszerindítás akkor történik, ha a cseretulajdonság értéke kisebb, mint a lemondott tulajdonság értéke.
  5. a megvásárolt csereingatlan tulajdonjogának azonos névűnek kell lennie, mint az eladott átruházott ingatlannak., másik előnye, hogy egy 1031 csere:
    • hozamának Növelése, illetve a teljes visszatér eladásával egy alulteljesítő ingatlant vásárol egy nagyobb várható hozamot
    • Változatossá egy ingatlan befektetési portfólió hosszú távú ingatlan befektetés, megvásárlásával a tulajdonságok különböző földrajzi helyeken,
    • Megszilárdítása több kisebb tulajdonságok egy nagy, ingatlan, vagy oszd egyetlen nagy ingatlan több kisebb, gyakran alkalmazásában ingatlan tervezés
    • Elkerülni a visszaszerezni az értékcsökkenés, illetve az ebből eredő növekedése adóköteles jövedelem