kapitalizációs ráta vagy Cap Arány egy olyan kifejezés, amelyet gyakran dobnak az ingatlanbeszélgetésekben. Mégis sokan nem igazán értik, mit jelent. Végtére is, ez lehet összetéveszteni a cash-on-cash visszatér, valamint a megtérülési ráta. Ha befektetni jövedelemtermelő ingatlan, keres cash flow. Azt is elvárják, hogy észre tőkenyereség, értékesítés az ingatlan egy bizonyos időben a jövőben a profit., A befektetési lehetőségek elemzése során az ingatlanbefektetők számos különböző tényezőt értékelnek.

de egy tipikus befektető érdekli a jövedelmet, amelyet az ingatlan most és a jövőben generálhat. Ez a befektető valószínűleg a jövedelem kapitalizációját használja az érték becslésének egyik módszereként. Ez az ingatlanbefektetés egyik legalapvetőbb fogalma, amelyet a számítások többnyire “kap-aránynak” neveznek.”Itt van, amit tudnod kell a kap arányáról, annak meghatározásától a számítási módszerekig.

mi a nagybetűs Arány?,

a tőkésítési ráta hasonló a befektetés megtérülési rátájához. Ez lehetővé teszi, hogy összehasonlítsa az ingatlanbefektetések relatív értékét a dollár értékétől függetlenül. A standard kap ráta formula nettó működési jövedelem osztva a piaci érték. A Cap ráta az ingatlanbefektetők egyik legfontosabb számítása.

a kap-arány ideális az azonos piaci területen összehasonlítható tulajdonságok értékeléséhez., A cap rate calculator egy hasznos eszköz, mivel lehetővé teszi, hogy gyorsan kap egy becslést, hogy mennyi pénzt az ingatlan várhatóan, és hogyan hasonlítható össze a hasonló tulajdonságok a területen.

a tőkésítési ráta két összetevője a nettó működési jövedelem (NOI) és a befektetési ingatlan vételára. A NOI megegyezik az ingatlanból származó összes bevételgel, levonva az összes ésszerűen szükséges működési költséget., A NOI egy adózás előtti szám, amely az ingatlan jövedelmi és pénzforgalmi kimutatásában jelenik meg, amely kizárja a hitelek, a tőkekiadások, az értékcsökkenés és az amortizáció tőke-és kamatfizetését.

más szóval, a kap mértéke évente méri az ingatlan hozamát, megkönnyítve a befektetők számára a különböző eszközök kockázati és hozamprofiljainak összehasonlítását. Ez egy becslés egy befektető potenciális megtérülése egy ingatlan befektetés., Számos tényező befolyásolhatja az ingatlan felső határát, például a piaci keresletet vagy a kamatlábakat, de az egyik legfontosabb tényező a kihasználtság.

az ingatlan kihasználtsága közvetlenül befolyásolja a létrehozható NOI mennyiségét. Az üresedési ráta ellentétes a kihasználtsággal. Ez az egy adott ingatlanban üres vagy üres egységek százalékos arányára utal. Az üresedési ráta nagy szerepet játszik az üzleti életben, és segíthet a befektetőknek meghatározni, hogy jó lépést tesznek-e azáltal, hogy pénzüket bizonyos ingatlanügyletekbe helyezik., Egy teljesen elfoglalt ingatlan magasabb NOI-t és magasabb cap-rátát eredményez egy adott áron, mint egy, amely csak félig van elfoglalva.

Cap Rate Calculation Example

a kapitalizációs ráta a noi osztva a vételárral, és százalékban jelenik meg.

Cap Rate = NOI / vételár

most, hogy ismeri a cap arány kiszámításához használt alapegyenleteket, az alábbiakban egy példa arra, hogy jobban bemutassuk, hogyan használják ezt. Először keressük meg az értékeinket.,

  • ingatlan értéke (vagy vételár): $250,000
  • összes bevétel: négy egység x $1,000/hó bérleti díj = $48,000/év

összes költség:

  • ingatlan menedzser fizetés – $20,000
  • tisztítás és karbantartás – $10,000
  • 5,000

$13,000 (noi)/$250,000 (tulajdonság értéke) = .052, vagy 5,2% kap Arány.

ugyanaz a képlet használható a vételár kiszámítására, ha a felső határ és a NOI értéke van. Az ár megoldásához csak helyezze át az eredeti képletet:

beszerzési ár = Noi / Cap Arány.,

vételár = $13,000 / 5.2% = $250,000

most tegyük fel, hogy van egy hasonló befektetési ingatlan (B), amelynek ugyanaz a NOI, de magasabb, 6,5% – os felső határ.

B vételár = $13,000 / 6.5% = $200,000

mindkét tulajdonságnak ugyanaz a NOI $13,000, de az alacsonyabb sapka magasabb vételárat eredményez, és fordítva. Mivel a kap aránya 6,5% – ra nő, 50 000 dollárral csökkenti az ingatlan értékét.

jegyezzen meg egy nagyon fontos szempontot, amely magában foglalja a fent bemutatott felső határérték-számítást. A vételár minden készpénzes vásárláson alapul., A számításba nem vontak be hitelt vagy jelzálogot. A befektetési vagyon megszerzésére használt tőkeáttételes pénzt minden olyan számításban el kell számolni, amely megtérülési rátát tartalmaz. Ezért az összes készpénzes vásárláson alapuló sapka soha nem lehet egyenlő a megtérülési rátával.

mi a Cap arány kalkulátor ingatlan?

a cap arány kalkulátor használják az ingatlan, hogy megtalálja az összehasonlító értéke egy darab ingatlan annak megállapítására, hogy lenne egy jó befektetés., Ezt úgy számítják ki, hogy kiegyenlítik az ingatlan birtoklásának és fenntartásának költségeit, az ingatlan piaci értékét és az adott ingatlanból származó közvetlen jövedelmet.

például, mondjuk az ügyfél akar vásárolni egy ingatlant $ 250,000. Jelenleg négy egységgel rendelkezik, havonta 1000 dollár bérleti díjat kap minden bérlőtől. A jelenlegi tulajdonos évi 35 000 dollárt fizetett ellenőrzési, karbantartási és takarítási díjakban, valamint egy Ingatlankezelő fizetésében. A cap rate calculator figyelembe veszi ezeket a tényezőket, hogy dolgozzon ki egy egyszerű százalékos, hogy könnyű összehasonlítani az egész tulajdonságait.,

Cap Rate Calculator egyenlet

a cap rate calculator egyenlet elég egyszerű, feltételezve, hogy az összes szükséges információt kéznél. A kap arány kiszámításához vegye be a nettó működési jövedelmet(NOI) / Ingatlanértéket. Általában a kért árat ingatlanértékként veheti igénybe, vagy rengeteg online eszköz áll rendelkezésre, amelyek ingatlanérték-becsléseket is nyújthatnak.,

Hogyan számoljuk ki a nettó működési jövedelem (NOI)

jön a NOI egy tulajdonság egy kicsit trükkösebb, nem azért, mert a matematika bonyolult, hanem azért, mert szükség van egy csomó különböző számok előre. A NOI egyenlete a teljes bevétel-teljes költségek. A teljes bevétel jellemzően a bérlőktől beszedett éves bérleti díj és/vagy az év során szerzett kamat., A költségek tetszőleges számú tényezőt tartalmazhatnak, mint például:

  • bróker vagy ellenőrzési díjak
  • Pest control
  • karbantartás
  • ingatlankezelési fizetés
  • bérlő szűrés
  • ingatlanadó

a noi megkereséséhez összeadja az év bevételi forrásait, majd kivonja a kombinált költségösszeget. Ezután ezt a számot használhatja a kap arányának kiszámításához. Fontos megjegyezni, hogy a kap mértéke nem veszi figyelembe a jelzálog-kifizetéseket, mivel ez nem olyan tényező, amely befolyásolja az ingatlan értékét.,

A Cap Rate Rental Property Calculator használatának előnyei

számos módja van a cap Arány használatának a bérleti tulajdonságok értékelésekor. Általában, akkor úgy gondolja, a kap arány, mint egy becslést, hogy használják, hogy a laikus a föld ingatlan befektetés. Példák a különböző felhasználási egy Bérleti Ingatlan cap arány kalkulátor közé:

  • megérteni az ingatlan értékét kapcsolatban a szomszédok-ez áll az oka, hogy a hasonló környéken hasonló eszközök kell hasonló kap árak., Használhatja a kap mértéke annak megállapítására, hogy egy adott ingatlan ára túl magas vagy túl alacsony, vagy ha lehetnek mögöttes problémák hozzájárulnak a szokatlan kap Arány.
  • készítsen képet egy terület nagyobb piaci trendjeiről – a kap-arány hasznos mutatója egy adott város vagy terület szélesebb változásainak. Például a kap-árak egy adott környéken változnak, de egy másik hasonló területen lakás maradása a vevő/bérlő érdeklődésének eltolódását jelezheti.,
  • hasznos becsléseket nyújt az ügyfelek számára-az ügynökök számára a cap rate kalkulátor legfontosabb használata az, hogy pontos becsléseket nyújtson az ügyfeleknek az ingatlan értékére, ami fontos tényező a vásárlási döntés meghozatalakor.
  • azonosítsa a radar alatti lehetőségeket – ha egy ingatlannak feltűnően magas a kap aránya a területen, ez a rossz gazdálkodás jele lehet, és lehetőséget jelenthet a beruházások magasabb megtérülésére, ha a műveleteket racionálisabban és évente minimalizálják.,

hátrányai a Cap Rate Rental Property Calculator

bár a cap Arány kétségtelenül hasznos becslés egy ingatlan értékét, van néhány korlátozás, hogy használja ezt a mutatót.

  • az összehasonlításoknak hasznosnak kell lenniük – mivel a kap-arányokat leggyakrabban a hasonló méretű, vagyontárgyak és területek tulajdonságaihoz képest használják, ezért erős piacra van szükségük ahhoz, hogy értékesek legyenek. Ez korlátozza használhatóságukat mind a kisebb piacokon, mind az olyan egyedi tulajdonságoknál, mint például a turisztikai látványosságok, ahol általában nincs elég hasonló tulajdonság ahhoz, hogy összehasonlítsák.,
  • a történelmi költségek ismeretére támaszkodik – mivel a kap-ráta kiszámítása magában foglalja a nettó működési jövedelmet, ami viszont megköveteli az ingatlan éves költségeinek ismeretét, nehéz lehet pontos becslést szerezni a megfelelő nyilvántartások nélkül. A rosszul kezelt ingatlanok vagy akár olyan ingatlanok esetében, amelyek hosszú ideje egyetlen család tulajdonában vannak, előfordulhat, hogy ezen információk nyomon követése nem lehetséges.
  • csak a folyamatos jövedelem – és költségköltségekkel pontos-mint minden becslés, a kap-rátát minden külső adatpont levonhatja a többletjövedelem vagy a váratlan költségek tekintetében., Az olyan dolgok, mint az árvízkár, az adott évre vonatkozó karbantartási költségadatok vagy a váratlan szezonális üzleti tevékenység drasztikusan növelhetik a jövedelmet, pontatlan kap-arányt okozva, amely valójában nem lehet a tipikus összeg évről évre.

mi a cash-on-Cash Return?

a befektetési célú ingatlan cash-on-cash megtérülése a pénzforgalom mérése, osztva az eredetileg befektetett tőke összegével. Ezt általában az adózás előtti cash flow-ra számítják, és jellemzően százalékban fejezik ki.,

Cash-on-cash returns are most accurate when calculated on the first year ‘ s expected cash flow. Kevésbé pontos és kevésbé hasznos, ha a következő években használják, mert ez a számítás nem veszi figyelembe a pénz időértékét (az az elv, hogy a pénzed ma a jövőben értéktelen lesz).

ezért a cash-on-cash hozam nem egy erőteljes mérés, de lehetővé teszi egy egyszerű és népszerű “gyors ellenőrzés” egy ingatlan összehasonlítani más befektetésekkel. Például egy ingatlan adhat egy 7% cash return az első évben, szemben a 2.,5% hozam egy bank CD-n.

a cash-on-cash return kiszámítása úgy történik, hogy az éves cash flow-t elosztjuk a befektetett készpénzzel:

éves Cash Flow / Cash Invested = Cash-on-Cash Return

  1. Számítsa ki az ingatlan éves adózás előtti cash flow-ját.
  2. határozza meg, hogy mennyit rakott le az ingatlanra az előlegtől a rehabilitációs költségekig. Összesen ezeket a költségeket, hogy megtalálja a teljes készpénz befektetés.
  3. ossza meg az éves adózás előtti cash flow-t a befektetett összes készpénzzel.
  4. az eredmény a cash-on-cash vagy CoC visszatérés.,

győződjünk meg róla, hogy megértjük ennek az egyenletnek a két részét:

  1. az első éves cash flow (vagy éves cash flow) az a pénzösszeg, amelyet az ingatlan első működési évében várhatóan generál. Ismét ez általában cash flow adózás előtt.
  2. a kezdeti befektetés (vagy befektetett készpénz) általában az előleg. Egyes befektetők azonban magukban foglalják zárási költségeiket, mint például a hitelpontok, a letéti és a címdíjak, az értékelési és az ellenőrzési költségek. Amelynek összegét az akvizíció költségének is nevezik.,

$3,000 / $30,000 = 10%

bár a cash-on-cash hozam gyors és könnyen kiszámítható, ez nem a legjobb módja annak, hogy az intézkedés a teljesítmény és a minőség egy ingatlan befektetés.

nézzünk még egy példát, figyelembe véve a javításokat és felújításokat:

tegyük fel, hogy 20.000 dollárt akarsz letenni egy 100.000 dolláros házra. Ez 20% – kal csökken. 2000 dollár díjat kell fizetnie. Havi ezer dollárért bérli egy bérlőnek. Ez hozamok 12,000 dollárt évente bérleti jövedelem évente., És van egy ultra-olcsó 3000 dollárod évente, vagy 250 havonta.

Az éves cash flow $ 12,000 – $3,000 vagy $ 9,000.

a befektetett teljes készpénz az előleg és a díjak. Ebben a forgatókönyvben, ez a 20,000 Dollár előleg és 2,000 javítások összesen 22,000 Dollár.

a cash-on-cash return 9000 osztva 22.000 vagy 0.41. Ez 41 százalékos megtérülést jelent.

mi van, ha az ingatlan nem volt szükség további javításra? Ezután a befektetett összes készpénz 20 000. A pénzforgalom változatlan, 9000 dollár.,

a készpénz vissza, majd 9000/20000 vagy 0,45 vagy 45%.

Ha az ingatlannak 10 000 dollár javításra és felújításra volt szüksége, a befektetett pénz eléri a 30 000 dollárt. Ossza meg a 9,000-et 30,000-rel, a készpénz visszatérítése pedig 0.3 vagy 30%.

a felső határérték segítségével becsülheti meg a NOI értéket. A NOI lesz az ingatlan piaci értéke szorozva a kapitalizációs ráta. Ha eladnak egy ingatlant 150.000 dollárért, és azt mondják, hogy 8 százalékos felső határa van, akkor a NOI évi 12.000 Dollár., Összehasonlításképpen, ésszerű a bérleti jövedelem nagyjából egyharmadának NOI-jét feltételezni.

és bármely ingatlan valós piaci értéke a felső határ mértékével becsülhető meg. Oszd meg a NOI-t a kap arányával. A fenti forgatókönyv szerint egy 12 000 dolláros NOI-val és egy 8 százalékos felső határral rendelkező ingatlan 150 000 dollárt ér.

a készpénzes visszatérítést használhatja a felújítások megtérülésének felmérésére, amely lehetővé teszi a bérleti díj emelését. Adja hozzá a felújítási vagy korszerűsítési költségeket a teljes készpénzbefektetési számhoz, és határozza meg, hogy mennyivel többet számíthat fel a szebb ingatlan bérleti díja.,

az arány összehasonlítja az éves alapon szerzett teljes készpénzt (adózás előtti) a befektetett készpénz összegével. Cash-on-cash arányok helyett használt megtérülés, mivel ROI számítások ferde, ha veszel egy ingatlan nagy mennyiségű adósság.

különbség a Cap ráta és a Cash-on-Cash Return

a kapitalizáció vagy cap arány gyakran összekeverik a készpénz vagy COC return. Ezt a problémát súlyosbítja az a tény, hogy a caprate és cash on cash returns a két fő mutató, amelyet az egyes ingatlanügyletek értékelésére használnak., Mint fentebb említettük, készpénz készpénz vagy CoC return kiszámítja a készpénz jövedelem szerzett készpénz vissza a beruházás.

Cash on cash return kizárja az adósságot, és csak a befektetett készpénzösszeget vizsgálja; ez általában az előleg az ingatlanon. Ha egy ingatlanért minden készpénzt fizet, akkor a készpénzes kamatláb megegyezik a sapka mértékével. A legtöbb ingatlanbefektető azonban nem fizet a készpénz 100 százalékát az ingatlanokért. A készpénzes számítás azonban továbbra is előnyös lehet számukra.,

a készpénzes számításhoz olyan projektek megfelelő összehasonlítására van szükség, amelyek jelentős beruházásokat igényelnek hiteldíjak, rehabilitációs költségek, valamint zárási költségek formájában az előleg vagy készpénz vásárlás mellett. Bármi, amit meg kell fizetni, hogy az ingatlan készen áll a bérlők ebbe a kategóriába tartozik.

a kap mértéke felhasználható annak felmérésére, hogy az ingatlan mennyire jó befektetés, míg a készpénzes számítások lehetővé teszik annak meghatározását, hogy mely ügyleteknek van a legmagasabb hozama.

hogyan kell használni Cap Arány, mint a bérleti ingatlan befektető?,

a kap Arány használható összehasonlítani a relatív siker, mint egy ingatlan befektető vagy az érték egy adott tulajdonság. Például kiszámíthatja a teljes portfólió felső határát, és azonosíthatja az alulteljesítőket. Vagy megtanulhatja az adott szomszédság átlagos felső határát, majd felmérheti egy ingatlan értékét a felső határ mértéke alapján. Ha alacsonyabb a kap aránya, akkor kevesebbet ér, mint egy összehasonlítható otthon, ahol magasabb a kap aránya.

tudja, hogy nem kell magas felső határú területekre mennie, hogy nyereséges befektetéseket találjon., Az alacsony kap-terület jelentős javulást eredményezhet. Keresse meg azokat a területeket, ahol gyorsan növekszik a bérleti díjak, mert ezek azok a helyek, ahol a kap mértéke jövőre jobb lesz, mint ebben az évben. Ez a magasabb kap-arány pedig az ingatlanértékek egy-két év alatt történő növekedéséhez vezet.

Az ideális ingatlanok bérleti díja változatlan költségekkel együtt emelkedik. Ha azonban a működési költségek az egekbe szöknek, a NOI fel fog emelkedni, és meg fogja ölni ezt a nagy kap-arányt a folyó naptári évre. Ez kockázatot jelent a régebbi épületeknél, amelyek jelentős munkát igényelnek., Ha jó állapotban talál ingatlanokat, sőt még régebbi is, hosszú távú értéket hozhat létre, ha valamit vásárol a NOI-n keresztül növekszik.

ingatlanérték becslése a tőkésítési rátával

a felső határ mértéke csupán egy évre vetített megtérülést jelent, mintha az ingatlant minden készpénzzel megvásárolták volna. De mivel általában nem vásárolunk ingatlant minden készpénz felhasználásával, más intézkedéseket, például készpénz-visszatérítést alkalmaznánk az ingatlan pénzügyi teljesítményének értékelésére.,

a felső határ mértékét úgy számítják ki, hogy az ingatlan nettó működési jövedelmét (NOI) figyelembe veszik, és azt elosztják az ingatlan valós piaci értékével (FMV). Minél magasabb a kap mértéke, annál jobb az ingatlan jövedelme és piaci értéke. A Kap Arány a következőképpen számítják ki:

Tőkésítési Ráta = Nettó Működési Jövedelem / Érték

Tőkésítési Ráta = Nettó Működési Jövedelem / Érték
Tőkésítési Ráta = $50,000 / $625,000
Tőkésítési Ráta = 8.0%

egy másik példaként tegyük fel, hogy keresnek, vásárolnak egy tulajdonság, hogy a nettó működési jövedelem a $20,000., Egy kis kutatásból tudod, hogy a terület átlagos kap aránya 7.0%. Által átültető a formula ki tudjuk számítani, hogy a becsült piaci értéket a következőképpen:

Érték = Nettó Működési Jövedelem / Tőkésítési Ráta
Value = $20,000 / 7.0%
Value = $285,715

az előnye, hogy a Kap Értékelje, hogy ez biztosítja, hogy egy külön intézkedés érték ahhoz képest, értékelések, ahol értéket származik nemrég eladta comparables (amelyek elsődlegesen a fizikai jellemzők). Ez különösen igaz a kereskedelmi jövedelmi tulajdonságok összehasonlításakor.,

vegye figyelembe, hogy a kap-Arány kis különbsége nem tűnik soknak, de nagy különbséget jelenthet az értékelésében. Például, a különbség a 7.0% – OS és 7.5% – os Cape Arány, puszta 0.5% különbség, egy ingatlan egy $50,000 nettó működési jövedelem egy $47,619 értékkülönbség! Tehát győződjön meg róla, hogy kétszer ellenőrizze a számok pontosságát.

mint mindig, több pénzügyi intézkedést szeretne megvizsgálni a jövedelemtulajdon értékelésekor, beleértve a készpénz-visszafizetést, az adósságfedezeti arányt és a belső megtérülési rátát.,

az alábbiakban néhány további tisztázó válasz található a kap-arányszámokkal kapcsolatos Gyakran feltett kérdésekre.

mi a jó kap Arány?

az ingatlan kapitalizációs aránya negatív számtól kétjegyű hozamig terjedhet. A CBRE 2019-es észak-amerikai kap-ráta felmérése szerint a szokásos kap-arány általában 4-8% között van. Azonban nincs olyan dolog, mint a” jó ” kap Arány., Mindez attól függ, hogy az ingatlantulajdonos milyen kockázati szinttel rendelkezik, és hogyan viszonyul a kap mértéke a terület hasonló tulajdonságaihoz.

egyes befektetők azt mondják, hogy nem vásárolnak semmit kevesebb, mint 8 százalékos felső határral. Nehéz, de lehetséges, hogy megtalálja tulajdonságok egy 20 százalékos kap Arány.

a magas felső határt általában az alacsony vételár (beleértve a bajba jutott eladókat is) vagy a magas NOI okozza. A kulcs annak ismerete, hogy miért magasabb a kap aránya a normálnál, nem utasítja el az ingatlant, mert a KAP aránya sokkal magasabb az átlagnál.,

az alacsony kap Arány kevésbé kockázatos, míg a magas kap Arány kockázatosabb, de lehetőség van több jövedelem megszerzésére. Mint korábban említettük, a szokatlanul magas vagy alacsony kap-arány (a terület más tulajdonságaihoz képest) azt jelezheti, hogy valami “ki van kapcsolva” az ingatlannal.

mit jelent a 7,5% – os felső határ?

a 7,5% – os kap arány önmagában nem jelent sokat. Inkább az ingatlan nettó működési jövedelmének és piaci értékének, jelen esetben 7,5% – ának az arányát jelzi., A kap mértéke annak bemutatására szolgál, hogy az ingatlan egy év alatt mennyit fog keresni a bevétel, a működési költségek és az ingatlan piaci értéke közötti kapcsolat felhasználásával.

Ez a jó vagy rossz befektetési vagy dollárösszegek szempontjából a helyzettől függ. Tegyük fel például, hogy olyan otthont szeretne vásárolni, amely 1 millió dollárba kerül, a várható nettó működési jövedelem (más néven éves bevétel) 75 000 dollár. A noi (75,000)/property value (1,000,000,) cap-egyenlet használatával 7,5% – os kapókulcsot kap., Ezután könnyen összehasonlíthatja a terület többi kap-arányával a befektetés értékeléséhez.

mi az elfogadható felső határ?

az elfogadható felső határ mértéke a helyzettől függően változik. Az átlagos kap-arány jellemzően 4-8 százalék között van, de az elfogadható érték attól függ, hogy a befektető mekkora kockázattal rendelkezik.

jobb a kap magasabb aránya?

a magasabb kap arány nem feltétlenül jobb. Ismét attól függ, hogy milyen kockázatokkal hajlandó foglalkozni az ingatlantulajdonos., Egy gazdag befektető keres, hogy néhány gyors jövedelem essek egy ingatlan lehet boldog-val egy magasabb kap arány, mert a nagyobb kereseti potenciál, míg a kapcsolódó kockázat nem aggodalomra ad okot. Másrészről, egy fiatal pár, aki a belátható jövőben otthon szeretne letelepedni és gyerekeket nevelni ott, valószínűleg alacsony kap-arányt akar, amelynek ennek megfelelően alacsonyabb a kockázata, és valószínűleg lassan növekszik az idő múlásával.

miért kockázatosabb a magasabb kap-Arány?

nem mindig. Az ingatlan kapitalizációs aránya nem feltétlenül jelzi a kockázatot., Ez éles ellentétben áll a részvényekkel és kötvényekkel, ahol a megtérülési ráta arányos a kockázattal. A kap mértéke azonban csak jövedelemtermelő ingatlanokkal használható fel. A képlet csak nem működik, ha megy vásárolni ingatlant most eladni később, mint például, ha keres egy fix, flip.

vegye figyelembe, hogy a készpénzes bevallás nem veszi figyelembe az adókat. A magas adók eltörölhetnek minden lehetséges befektetési hozamot. Ez azt jelenti, hogy az adózás utáni tényleges bevallások alacsonyabbak, mint a kap mértéke., A kap mértéke több dolog alapján változik, amelyek nem mindegyike közvetlenül befolyásolja az ingatlan értékét.

az ingatlan kora, a terület kívánatossága, valamint a környéken található bérleti ingatlanok iránti kereslet néhány ilyen tényező. Ha nagyobb a kereslet a bérleti díjak iránt, mint a piaci kínálat, a bérleti díjak, a NOI pedig viszonylag magas lehet a mérsékelt otthoni értékek ellenére.,

ha van túlkínálat luxus házak a környéken, látni fogsz egy alacsony NOI pedig de facto ROI keresztül kap arány, mert a tulajdon lehet ülni üres sokáig, vagy nem bérleti díj fedezi a működési költségeket.

vannak más kérdések a kap Arány, hogy miért kell tudni, hogy további értékeket, mint a készpénz készpénz vissza. Például a KAP mértéke éves szám. Összeomlik, ha az ingatlan több hónapig üres volt a jelenlegi tulajdonos hibája nélkül., A mutató azonban automatikusan emelkedni fog az inflációval, ha a bérleti díjak lépést tartanak a piaci árfolyamokkal.

a kap mértéke nem határozza meg, hogy az ingatlan hogyan teljesített az idő múlásával; az üresedési ráták és a jövedelemkimutatások ezt teszik. A magasabb kap-Arány kockázatosabb ugyanazon okból, hogy minden magas százalékos befektetés kockázatosabb. Mindennek köze van a valószínűséghez és a potenciális bizonytalansághoz, amit úgy hívnak, hogy kockázat-hozam kompromisszum, egy jól ismert befektetési elv.,

a kockázat-megtérülési kompromisszum mögötti matematika egy kicsit bonyolult, de ez a Model Investing útmutatója könnyen érthető szakaszokra bontja a dolgokat, ha be akar jutni a tetves kavicsba.

A Cap mértéke megegyezik a ROI-val?

nem, a kap mértéke nem azonos a ROI-val. Bár mindkét mutató a NOI-t használja a számításokban,különböző dolgokat mérnek., A kap-kamatlábat annak értékelésére használják, hogy egy ingatlannak mennyire nyereségesnek kell lennie a piachoz képest, vevőtől függetlenül, míg a ROI (befektetési megtérülés) egy konkrétabb számítás, amely megmutatja, hogy egy adott tulajdonos mennyi lesz minden évben. ROI magában jelzálog kifizetések, míg a kap mértéke nem.

hogyan lehet kiszámítani a tulajdonság értékét a Cap Rate segítségével & NOI?

az ingatlan értékének meghatározásához a kap-kulcs és a nettó működési jövedelem felhasználásával az értékelés jövedelmi megközelítésének nevezik., A nettó működési jövedelem megegyezik az ingatlanból származó összes jövedelemmel, levonva az összes ésszerű működési költséget. Ez egy adózás előtti szám. Nem tartalmazza az amortizációt, az értékcsökkenést, a tőkekiadásokat és a jelzálog-kifizetéseket. A NOI megegyezik a kamat-és adó előtti keresettel, ha összehasonlítjuk egy eladó vállalkozás tőkésítési rátáját.

  1. keresse meg az éves nettó működési jövedelmet vagy a NOI-t.
  2. Oszd meg a nettó működési jövedelmet a kap arányával.,

például egy Dallas-i bérleti ingatlan, amelynek nettó működési jövedelme $30,000, A 7 százalékos felső határ pedig $428,571. Ugyanaz az ingatlan, amelynek 10 százalékos felső határa van, 300 000 dollár értékű lenne. Más szóval, minél magasabb a kap aránya, annál alacsonyabb az ingatlan értéke.

reméljük, hogy a következő magyarázatok hasznosak voltak minden olyan ügynök számára, aki holisztikusabb képet szeretne nyújtani az ingatlan lehetőségeiről ügyfeleinek.

most, hogy megérted, hogyan működnek a cap árak, itt van egy egyszerű számológép, amelyet használhat.