gondolkodjon befektetési ingatlan megvásárlásáról? Ingatlan termelt sok a világ leggazdagabb ember, így rengeteg oka van azt gondolni, hogy ez egy megbízható befektetés. A szakértők azonban egyetértenek abban, hogy mint minden befektetés esetében, jobb, ha jól ismerik, mielőtt több százezer dollárral merülnének be. Itt vannak a dolgok, meg kell vizsgálni, és vizsgálja.
Key Takeaways
- befektetési ingatlan vásárlása a bérleti jövedelem megszerzéséhez kockázatos lehet.,
- a vásárlóknak általában legalább 20% – os előleget kell biztosítaniuk.
- bérbeadónak lenni széles körű készségeket igényel, amelyek ugyanolyan változatosak lehetnek, mint az alapvető bérlői jog megértése a szivárgó csaptelep rögzítéséhez.
- A szakértők azt javasolják, hogy pénzügyi párnával rendelkezzenek, ha nem bérli ki az ingatlant, vagy ha a bérleti jövedelem nem fedezi a jelzálogot.
1. Ön vágott ki, hogy egy földesúr?
ismeri az utat egy eszköztár körül? Hogyan javítja a gipszkartont vagy a WC-t?, Persze, felhívhat valakit, hogy tegye meg az Ön számára, vagy felvehet egy ingatlankezelőt, de ez meg fogja enni a nyereségét. Azok az ingatlantulajdonosok, akiknek egy vagy két otthona van, gyakran saját javításokat végeznek, hogy pénzt takarítsanak meg.
természetesen ez megváltozik, amikor több tulajdonságot ad hozzá a portfóliójához. Lawrence Pereira, elnöke King Harbor Wealth Management Redondo Beach, Kalifornia., a nyugati parton él, de a keleti parton található ingatlanokkal rendelkezik. Mint valaki, aki azt mondja, hogy egyáltalán nem praktikus, ő teszi a munka. Hogyan? “Szilárd csapatot állítottam össze a takarítókból, a kézisekből és a vállalkozókból” – mondja Pereira.,
Ez nem ajánlott az új befektetők számára, de mivel az ingatlanbefektetés függőben van, nem kell helyi maradnia.
Ha nem a praktikus típus, és nincs sok tartalék készpénz, hogy a bérbeadó nem lehet megfelelő az Ön számára.
2. Fizesse le a személyes adósságot
a hozzáértő befektetők portfólióbefektetési stratégiájuk részeként hordozhatják az adósságot, de az átlagembernek ezt el kell kerülnie., Ha diákhitele van, nem fizetett orvosi számlák, vagy olyan gyermekek, akik hamarosan egyetemre járnak, akkor a bérleti ingatlan megvásárlása nem feltétlenül a megfelelő lépés.
Pereira egyetért azzal, hogy az óvatosság kulcsfontosságú, mondván: “Nem szükséges visszafizetni az adósságot, ha az ingatlanból való visszatérése nagyobb, mint az adósság költsége. Ez a számítás, amit meg kell tennie.”Pereira azt javasolja, hogy legyen készpénzpárna. “Ne tegye magát olyan helyzetbe, ahol hiányzik a készpénz az adósság kifizetéséhez. Mindig van egy biztonsági határ.”
3., Biztonságos a Downpayment
a befektetési ingatlanok általában nagyobb előleget igényelnek, mint a tulajdonos által elfoglalt ingatlanok; szigorúbb jóváhagyási követelményekkel rendelkeznek. A 3% Lehet, hogy letette az otthoni, ahol jelenleg él nem fog dolgozni egy befektetési ingatlan. Legalább 20% – os előlegre lesz szüksége, mivel a jelzálogbiztosítás nem áll rendelkezésre a bérleti ingatlanokon. Lehet, hogy banki finanszírozással, például személyi kölcsönnel szerezheti be az előleget.
4., Keresse meg a megfelelő helyet
az utolsó dolog, amit szeretne, hogy beragadjon egy bérleti ingatlanhoz egy olyan területen, amely inkább csökken, mint stabil, vagy felveszi a gőzt. Egy város vagy terület, ahol a lakosság növekszik, és egy revitalizációs terv folyamatban van, potenciális befektetési lehetőséget jelent.
nyereséges Bérleti Ingatlan kiválasztásakor keressen egy helyet alacsony ingatlanadókkal, egy tisztességes iskolai körzetgel, valamint rengeteg kényelmi szolgáltatással, például parkokkal, bevásárlóközpontokkal, éttermekkel és mozikkal., Emellett az alacsony bűnözési rátával, a tömegközlekedéshez való hozzáféréssel és a növekvő munkaerőpiaccal rendelkező szomszédság a potenciális bérlők nagyobb csoportját jelentheti.
5. Vásároljon vagy finanszírozzon?
jobb, ha készpénzzel vásárol, vagy finanszírozza befektetési ingatlanát? Ez a befektetési céloktól függ. A készpénz fizetése segíthet pozitív havi cash flow létrehozásában. Vegyünk egy Bérleti Ingatlan, amely költségek $100,000 vásárolni. A bérleti jövedelem, adók, értékcsökkenés, jövedelemadó, a készpénz vevő lehetett látni $9,500 éves jövedelem, vagy egy 9.5% éves hozam a $100,000 beruházás..,
másrészt a finanszírozás nagyobb megtérülést eredményezhet. Egy olyan befektető számára, aki 20% – ot tesz le egy házra, 4% – kal a jelzálogra, a működési költségek és a további kamatok levonása után a jövedelem évente nagyjából 5,580 dollárt tesz ki. A pénzforgalom alacsonyabb a befektető számára, de a 20 000 dolláros befektetés 27, 9% – os éves megtérülése sokkal magasabb, mint a készpénzvásárló által szerzett 9, 5%.
6., Óvakodj a magas kamatlábaktól
a hitelfelvétel költsége 2020-ban viszonylag olcsó lehet, de egy befektetési ingatlan kamatlába általában magasabb, mint a hagyományos Jelzálogkamat. Ha úgy dönt, hogy finanszírozza a vásárlást, szüksége van egy alacsony jelzálog fizetés, amely nem eszik bele a havi nyereség túl sok.
a jelzáloghitelezés diszkriminációja illegális., Ha úgy gondolja, hogy faji, vallási, szexuális, családi állapot, állami támogatás, nemzeti származás, fogyatékosság vagy életkor alapján diszkrimináltak, akkor lépéseket tehet. Az egyik ilyen lépés a jelentés benyújtása a fogyasztóvédelmi hivatalhoz vagy az amerikai Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériumhoz (HUD).
7. Számítsa ki a margókat
a bajba jutott ingatlanokat vásárló Wall Street-i cégek 5-7% – os megtérülést céloznak meg, mivel többek között a költségeket is meg kell fizetniük. Az egyéneknek meg kell határozniuk a 10% – os hozam célját., Becsülje meg a karbantartási költségeket az ingatlan értékének 1% – án évente. Egyéb költségek közé tartozik a lakástulajdonosok biztosítás, lehetséges lakástulajdonosok társulási díjak, ingatlanadó, havi költségek, mint a kártevők elleni védekezés, valamint a tereprendezés, valamint a rendszeres karbantartási költségek javításra.
8. Fektessen be a bérbeadó biztosításába
védje meg új befektetését: a lakástulajdonosok biztosításán kívül fontolja meg a bérbeadó biztosításának megvásárlását., Ez a fajta biztosítás általában kiterjed az anyagi kárra, az elveszett bérleti jövedelemre, valamint a felelősségvédelemre —abban az esetben, ha a bérlő vagy a látogató anyagi karbantartási problémák következtében sérülést szenved.
a költségek csökkentése érdekében vizsgálja meg, hogy a biztosítási szolgáltató megengedi-e a bérbeadó biztosítását a háztulajdonos biztosítási kötvényével.
9. Tényező a váratlan költségek
ez nem csak a karbantartási és fenntartási költségek, hogy enni a bérleti jövedelem., Mindig van lehetőség arra, hogy vészhelyzet alakuljon ki-például egy hurrikán tetőkárosodása, vagy olyan csövek felrobbanása, amelyek elpusztítják a konyha padlóját. Tervezze félre 20% hogy 30% a bérleti jövedelem az ilyen típusú költségek, így van egy alap fizetni időben javítás.
10. Kerülje a Fixer-Upper
Ez csábító, hogy keresse meg a házat, hogy lehet kapni egy alku, flip egy Bérleti Ingatlan. Ha azonban ez az első ingatlanod, akkor ez valószínűleg rossz ötlet., Hacsak nincs olyan vállalkozója, aki minőségi munkát végez az olcsó—vagy nagy léptékű otthoni fejlesztésekben jártas -, akkor valószínűleg túl sokat fizetne a felújításhoz. Ehelyett keressen egy olyan otthont, amely a piac alatt van, és csak kisebb javításokat igényel.
11. Számítsa ki a működési költségeket
az új ingatlan működési költségei a bruttó működési jövedelem 35-80% – át teszik ki. Ha 1500 dollárt számít fel a bérleti díjért, és a költségek havonta 600 dollárba kerülnek, akkor 40% – on vagy a működési költségekért. A még könnyebb számítás érdekében használja az 50% – os szabályt., Ha a bérleti díjat $ 2,000 havonta, várható, hogy fizetni $1,000 teljes költségek.
12. Határozza meg a megtérülést
minden befektetett dollár esetén, mi az a dollár megtérülése? A részvények 7,5% – os cash-on-cash hozamot kínálhatnak, míg a kötvények 4,5% – ot fizethetnek. A 6% – os hozam az első évben, mint a bérbeadó tekinthető egészséges, különösen azért, mert ez a szám kell emelkednie az idő múlásával.
13. Vásároljon olcsó otthont
minél drágább az otthon, annál nagyobb lesz a folyamatos költsége., Egyes szakértők azt javasolják, hogy kezdjenek egy $150,000 otthonról egy feltörekvő környéken. Ezenkívül a szakértők azt tanácsolják, hogy soha ne vásárolják meg a legszebb házat a blokkban, a Ditto-t a blokk legrosszabb házához.
14. Ismerje meg jogi kötelezettségeit
a bérleti tulajdonosoknak ismerniük kell a bérbeadó-bérlő törvényeit az államukban és a helyiségben. Fontos megérteni például a bérlők jogait, valamint a biztonsági betétekkel, a bérleti követelményekkel, a kilakoltatási szabályokkal, a tisztességes lakhatással kapcsolatos kötelezettségeit a jogi problémák elkerülése érdekében.
15., Mérje meg a kockázatokat vs. a jutalmak
minden pénzügyi döntésnél meg kell határoznia, hogy a kifizetés megéri-e a lehetséges kockázatokat. Van befektetés az ingatlan még mindig van értelme az Ön számára?
-
mivel jövedelme passzív, a kezdeti befektetési és fenntartási költségek ellenére pénzt kereshet, miközben ideje és energiája nagy részét a szokásos munkájába helyezi.
-
Ha az ingatlanértékek növekednek, akkor a befektetés értéke is növekedni fog.
-
akkor tegye ingatlan egy önálló irányított IRA (SDIRA).,
-
A bérleti jövedelem nem szerepel a társadalombiztosítási adó hatálya alá tartozó jövedelem részeként.
-
a befektetési célú ingatlanhitel után fizetendő kamat levonható.
-
egy újabb válság után az ingatlanértékek általában stabilabbak, mint a tőzsde.
-
ellentétben a készletekbe vagy más pénzügyi termékekbe történő befektetéssel, amelyeket nem láthat vagy érinthet, az ingatlan tárgyi fizikai eszköz.,
-
bár a bérleti jövedelem passzív, a bérlők fájdalmat okozhatnak, ha nem használnak Ingatlankezelő társaságot.
-
Ha a korrigált bruttó jövedelem (AGI) több mint $200,000 (egyetlen) vagy $250,000 (házas bejelentés együttesen), akkor lehet, hogy egy 3.8% surtax nettó befektetési jövedelem, beleértve a bérleti jövedelem.
-
A bérleti jövedelem nem fedezheti a teljes jelzálogfizetést.
-
a készletekkel ellentétben nem tud azonnal eladni ingatlanokat, ha a piacok megromlanak, vagy készpénzre van szüksége.,
-
a belépési és kilépési költségek magasak lehetnek.
-
ha nincs bérlője, akkor továbbra is meg kell fizetnie az összes költséget.
A végső szó
legyen reális az elvárásaidban. Mint minden beruházás, Bérleti Ingatlan nem fog termelni egy nagy havi fizetést azonnal, és felvette a rossz ingatlan lehet katasztrofális hiba.
az első Bérleti Ingatlan, úgy dolgozik egy tapasztalt partner. Vagy bérbe saját otthonában egy ideig, hogy tesztelje a hajlam, hogy a bérbeadó.,