multe active de afaceri și de investiții, cum ar fi Închiriere de proprietate pot fi amortizate în scopuri fiscale pentru a reduce venitul impozabil. Cu toate acestea, atunci când o investiție este vândută, amortizarea trebuie recapturată și apoi impozitată.în acest articol, vom discuta cum funcționează amortizarea și recuperarea amortizării proprietății închiriate și cum puteți evita plata impozitului atunci când vindeți o proprietate producătoare de venituri.

ce este Recaptura de amortizare a proprietății de închiriere?recuperarea amortizării are loc atunci când se vinde o proprietate de închiriere., Recapturarea deprecierii este procesul pe care IRS îl folosește pentru a colecta impozite pe câștigul pe care l-ați făcut din proprietatea dvs. de venit și pentru a recupera beneficiile pe care le-ați primit folosind cheltuielile de amortizare pentru a reduce venitul impozabil.

Înțelegerea de Închiriere de Proprietate Deprecierea

Înainte de a discuta recupereze din depreciere pentru o proprietate de închiriere, să revizuiască rapid cum și de ce amortizarea apare în primul rând.,unul dintre cele mai mari beneficii ale investiției în imobiliare este că IRS vă permite să depreciați proprietatea pentru fiecare an de proprietate, până la 27,5 ani pentru proprietăți rezidențiale de închiriere. Internal Revenue Service își asumă proprietatea-dar nu terenul-se uzează sau se depreciază în timp și că cheltuiala cu amortizarea este utilizată pentru a compensa venitul net impozabil.,

Utilizarea de amortizare pentru a reduce NOI

De exemplu, dacă ați plătit 120.000 de dolari pentru o proprietate de închiriere și valoarea lotului este de 20.000 de dolari, ai o depreciere cheltuieli de aproximativ $3,636 pe an:

  • de 100.000 de dolari valoarea proprietății (cu excepția multe) / 27.5 ani = $3,636 anuale cu amortizarea

apoi, puteți utiliza anuale cu amortizarea pentru a reduce impozabil venitul net., Dacă NOI este de 6.000 de dolari pe an, venitul impozabil este redus la $2,364 datorită puterii de amortizare:

  • $6.000 de NOI – $3,636 cheltuieli cu amortizarea = $2,364 venituri impozabile

cu toate Acestea, ceea ce FISCUL dă-au, de asemenea, să ia înapoi, atunci când vinde proprietatea de retraiasca deprecierea.în plus față de scăderea venitului impozabil, amortizarea reduce sau ajustează baza de cost a proprietății., După 10 ani de proprietate de proprietate de cost ajustat baza este:

  • de 100.000 de dolari original bază de cost – $36,360 depreciere ($3,636 x 10 ani) = $63,640 cost ajustat baza

vă Mulțumim pentru marea ta locală manager de proprietate de proprietate de închiriere a generat în mod constant flux de numerar puternic de către chiriași. Un alt investitor oferă să cumpere proprietatea dvs. pentru $240,000-dublu ceea ce ați plătit pentru ea acum 10 ani.,

atunci Când vinde, IRS redobandeste ta de amortizare necesită să utilizați ajustat costurile de bază pentru calcularea câștig rezultat din vânzare în loc de prețul de achiziție inițial:

  • $240.000 de proprietate, prețul de vânzare – $63,640 cost ajustat baza = $176,360 recunoscut câștig

în Cazul în care venitul total este de 225.000 de dolari pe an, obișnuit rata de impozitare este de 24% și pe termen lung câștigurile de capital rata de impozitare este de 15% (pe baza 2020 tabele fiscale pentru a căsătorit depunerea în comun). Ar fi frumos să aveți câștigul dvs. total recunoscut de $176,360 impozitat la rata inferioară a impozitului pe câștigurile de capital.,

dar, IRS nu este atât de frumos. În schimb, vei fi impozitate la mai mare rată de impozitare ordinară de 24% pentru deduceri de amortizare ai luat din ultimii 10 ani, cu restul de câștig impozitate la cele mai mici câștiguri de capital rata de impozitare:

Ce se Întâmplă Dacă Câștigul Tău este Mai mic Decât Cheltuielile cu Amortizarea?dacă câștigul dvs. total recunoscut este mai mic decât cheltuielile de amortizare, IRS vă cere să utilizați rata obișnuită atunci când calculați impozitul datorat. de exemplu, să presupunem că piața imobiliară se află într-un ciclu normal descendent., Chiar dacă este o piață a cumpărătorului, din motive personale sau de afaceri, decideți să vindeți unui cumpărător care se oferă să plătească 105,000 USD., Deoarece câștigul tău este mai mică decât amortizarea total deduceri fiscale de peste 10 ani le-am deținut în proprietate, impozitul dvs. este bazat pe dumneavoastră obișnuit rata de impozitare:

  • $99.000 de proprietate, prețul de vânzare – $63,640 cost ajustat baza = $35,360 total recunoscut câștig

Deoarece cheltuielile cu amortizarea de $36,360 este mai mare decât totalul recunoscut câștig de $35,360, va plăti impozit pe baza obișnuit rata de impozitare:

  • Total impozit datorat = $35,360 recunoscut obține x 24% obișnuit rata de impozitare = $8,486

Nu Depreciere Recupereze Aplica Pentru bunurile Vândute în Pierdere?,

Dacă vindeți proprietatea dvs. de închiriere pentru o pierdere, regulile pentru recapturarea deprecierii nu se aplică. Cu toate acestea, rețineți că, chiar dacă pierdeți bani la vânzare, ați beneficiat în continuare de posibilitatea de a utiliza deducerea de depreciere de 36,360 USD în ultimii 10 ani pentru a reduce venitul impozabil.IRS, de asemenea, vă permite să transporta înapoi pierderea de la o proprietate de închiriere prin modificarea declarațiilor fiscale anterioare. De asemenea, puteți reporta pierderea din investiția dvs. imobiliară de închiriere pentru a compensa veniturile viitoare. Subiect Nr., 425 activități pasive-pierderi și credite și publicarea 544 de la IRS explică în detaliu modul în care pierderile de lucru pentru activități imobiliare de închiriere.

Cum Parțială An Amortizarea Funcționează

În exemplele de mai sus, am folosit un an plin de amortizare, care este 3.363% din valoarea proprietății în fiecare an. Cu toate acestea, în lumea reală a investițiilor imobiliare, tranzacțiile au loc în fiecare lună a anului.amortizarea parțială a anului se calculează pe baza lunii în care proprietatea de închiriere este pusă în funcțiune., În general, o proprietate de închiriere este pusă în funcțiune atunci când este gata și disponibilă pentru a fi închiriată, nu atunci când un chiriaș intră în posesie, potrivit publicației IRS 527.asta înseamnă că, dacă închirierea dvs. este disponibilă pentru ocupare la 1 februarie, dar un chiriaș nu semnează un contract de închiriere și se mută până la 1 aprilie, puteți începe deprecierea în prima zi a lunii februarie. IRS determină, de asemenea, exact cum funcționează amortizarea parțială a anului, astfel încât să nu faceți o greșeală:

după primul an parțial de serviciu, proprietatea de închiriere este amortizată 3.,636% pentru fiecare an complet de serviciu și apoi s-a depreciat parțial din nou în funcție de luna anului pe care îl vindeți.

puteți evita revendicarea deprecierii?

în acest moment, este posibil să vă întrebați dacă puteți evita să vă ocupați de recuperarea amortizării proprietății de închiriere, pur și simplu, fără a pretinde deprecierea în primul rând. Din păcate, răspunsul este nu.secțiunea 1250 a Codului de venituri interne prevede că amortizarea trebuie recapturată dacă amortizarea a fost permisă sau permisă., Deci, chiar dacă nu revendicați cheltuielile anuale de amortizare pentru proprietatea de închiriere la care aveți dreptul legal, va trebui totuși să plătiți impozit pe câștigul datorat deprecierii atunci când decideți să vindeți.

aceasta este vestea proastă. Vestea bună este că, deși nu puteți evita revendicarea deprecierii, IRS vă permite să amânați plata impozitului pe câștigurile de capital.

Cum de a amâna plata impozitului pe câștigurile de Capital

o secțiune IRC 1031 impozit amânat schimb este procesul care permite investitorilor imobiliari să amâne plata impozitelor pe câștigurile de capital.,

procesul merge, de asemenea, de alte nume, cum ar fi un „schimb Starker”, un „schimb de impozit amânat”, un „schimb ca-fel”, sau chiar doar un „1031.”Indiferent de termenul folosit, un schimb 1031 provine din secțiunea 1031 din Codul De Venituri Interne al SUA. această secțiune a Codului de venituri interne permite investitorilor să vândă sau să renunțe la o proprietate de investiții, să reinvestească veniturile într-o proprietate de investiții de înlocuire de natură similară și o valoare mai mare sau Egală și să amâne plata oricărui impozit pe câștigurile de capital., există șapte reguli simple de urmat care vă permit să amânați toate impozitul pe câștigurile de capital:

  1. proprietatea trebuie să fie ca un fel imobiliare de aceeași natură sau caracter, dar pot diferi în Tip, calitate sau grad (cum ar fi proprietatea comercială fiind înlocuită cu o proprietate de închiriere de o singură familie, o clădire multifamilială sau teren brut).
  2. Imobiliare trebuie să fie utilizate pentru investiții sau de afaceri numai, nu ca proprietate personală sau nu ca o reședință primară.,
  3. proprietatea trebuie să aibă o valoare egală sau mai mare, incluzând atât prețul total de vânzare, cât și înlocuirea unei sume ipotecare egale (dacă există o ipotecă), pentru a evita plata impozitului pe boot.
  4. Boot-ul apare atunci când valoarea proprietății de înlocuire este mai mică decât valoarea proprietății abandonate.
  5. titlul proprietății de înlocuire achiziționate trebuie să fie în același nume ca și proprietatea cedată vândute., alte avantaje de la un 1031 schimb:
    • Creșterea randamentelor și revine totală de vânzare o neperformante de proprietate si cumpara una cu mai mare preconizate a se întoarce
    • Diversificarea unei investiții imobiliare portofoliu cu distanțe lungi investiții imobiliare, prin achiziționarea de proprietăți în diferite locații geografice
    • Consolideze mai multe proprietăți mai mici, într-o mare proprietate, sau împărți o singură proprietate mare în mai multe mai mici, de multe ori pentru scopuri de planificare imobiliare
    • Evita recupereze de depreciere și creșterea rezultată în venitul impozabil