ce îmi vine în minte când citiți cuvintele ” proprietate de închiriere?”Pentru mine, este emoție pură. În aceste două cuvinte simple, văd oportunități pline de potențial. Nu este un secret că cred că deținerea proprietății este una dintre cele mai bune modalități de a dezvolta bogăția pe termen lung și generațional. Poate fi o mare sursă de venit pasiv și, în cele din urmă, vă poate ajuta să obțineți adevărata libertate financiară.dacă ați stat pe gard, nu sunteți sigur dacă deținerea și închirierea proprietății este potrivită pentru dvs., aceasta este pentru dvs., În această postare, aș dori să împărtășesc cum am cumpărat prima mea clădire de apartamente și să vă arăt că nu sunt nimic special. De fapt, am făcut un număr mare de greșeli, unele dintre ele sunt evidențiate aici, dar în cele din urmă, sa dovedit bine.
bine, da, este prima și singura mea clădire–dar sunt optimist de planificare pentru posturi viitoare (a doua, a treia, a cincea, etc.)., Dețin acțiuni fracționate ale altor proprietăți prin investiții în câteva sindicate și crowdfunding, dar consider că este puțin diferit decât deținerea propriu-zisă și posibilitatea de a lua propriile decizii cu privire la modul de gestionare a investiției.chiar dacă am ales să fac acest DIY, există și alte opțiuni grozave, cum ar fi crowdfunding-ul imobiliar pentru aceia dintre voi care s-ar putea să nu vrea să-și asume ceea ce am făcut inițial.
voi împărți această postare în mai multe părți diferite, ușor de digerat, astfel încât poate, doar poate, să le puteți aplica propriilor eforturi.,deci, fără alte detalii, să începem.
configurarea
am citit despre investițiile în clădiri de apartamente din 2011. Mi-am spus că atunci când voi avea suficient capital, voi face pasul. Tăiat la câțiva ani mai târziu, și am salvat de capital . . . dar încă ezitam. Dacă am dat-o în bară și am cumpărat clădirea greșită? Mi-aș pierde toți banii? Riscul părea prea mare.apoi, în 2015, un prieten de-al meu (care s-a întâmplat să fie și medic) a venit la mine și m-a întrebat dacă aș lua în considerare cumpărarea unui bloc de apartamente cu el., Am fi parteneri egali, am împărți costurile și, din moment ce amândoi nu aveam experiență, am învăța împreună.în mod evident, am fost puțin precaut să investesc cu un prieten. Dar amândoi păreau să avem atitudinea corectă: dorința de a învăța. De asemenea, am decis să punem totul în scris, astfel încât să existe foarte puține probleme de comunicare. Am decis să ne reunim resursele și să mergem pentru asta.
vânătoarea
am făcut cel mai mare pas prin simpla decizie de a cumpăra o proprietate de închiriere în primul rând. Dar asta nu înseamnă că am știut unde să mergem de acolo., Din fericire, un prieten comun al nostru (de asemenea, un medic) a cumpărat recent o clădire proprie, așa că l-am scos la cafea pentru a-și alege puțin creierul.
l-am rugat să ne spună totul despre experiența sa, sperând să obțină o perspectivă asupra a ceea ce ar trebui să facem în continuare. El a sugerat imediat să folosim brokerul său și ne vor învăța frânghiile. De asemenea, s-a oferit să ne ajute cu orice întrebări pe care le-am putea avea.mergând chiar împreună cu sugestia lui, am ajuns la brokerul său imobiliar și ne-am exprimat interesul pentru achiziționarea unei proprietăți de închiriere., Brokerul a întrebat cât de mult am fost dispuși să pună în. Fiecare am ajuns la un consens că, având în vedere „dreptul de proprietate,” am fi fiecare dispus să pună în $100,000-$200,000. Din fericire, am economisit pentru acest moment. Cu acest tip de plată în jos pe un împrumut comercial (care ar necesita probabil 30-35%), am putea căuta o proprietate de până la un milion de dolari în valoare.cu toate acestea, brokerul a început să privească în jurul orașului. Criteriile sale sugerate au fost simple: trebuie să fie în punctul nostru de preț și trebuie să aibă cel puțin cinci unități. De ce minimul de cinci unități?, Pentru că la cinci unități și mai sus, veți putea obține un împrumut comercial cu standarde de creditare mai ușoare. Acest lucru se datorează faptului că „credibilitatea” dvs. –adică probabilitatea de a obține împrumutul–este determinată mai mult de clădirea în sine, decât de calificările dvs. personale. Asta înseamnă, de obicei, mult mai puține documente și o tranzacție mult mai lină.
brokerul ne-a întrebat apoi în ce domenii am dori să începem să căutăm., Evident, punctul de preț a ajutat la determinarea unei mari părți din acest lucru (în zona noastră, punctul nostru de preț cel mai mare abia v-ar obține o casă cu o singură familie). A trebuit să ne uităm în zone care au fost considerate mai puțin de dorit în ceea ce privește locația și, eventual, nu cea mai mare condiție (denumite în mod obișnuit zone din clasa B sau C). Dar, de asemenea, nu am vrut să conducem mai multe ore de fiecare dată când am vizitat clădirea.și așa a început vânătoarea. Brokerul nostru ar alinia proprietățile pentru noi și într-o zi liberă pentru amândoi, ne-am urca cu toții în mașină și ne-am plimba., Ne-am uitat la clădire după clădire încercând să înțelegem cât de departe ar merge banii noștri și ce să căutăm în ceea ce privește proprietatea (starea, zona înconjurătoare etc.).după câteva săptămâni, amândoi părea să se stabilească pe o anumită zonă a orașului. Nu a fost o afacere bună de dezvoltare noi întâmplă în zonă și noi de transport public sub forma unei linii de metrou a fost construit. Amândoi am putut să privim dincolo de stadiul actual al dezvoltării pentru a vedea adevăratul său potențial. Deci, am decis să ne concentrăm aici.,au existat doar câteva clădiri pe piață în acea zonă, și în doar două săptămâni, am redus-o la una. Agentul nostru ne-a anunțat că prețul cerut de $800,000 a fost corect și, cu puțină tocmeală, vânzarea s-a încheiat la $795,000. Rata de plafonare * a fost de aproximativ 5%, iar cu chiriile de pe piață am putea ajunge la o rată de plafonare mai aproape de 7-8%. Deci, a existat un avantaj care ar putea crește dramatic valoarea clădirii. (*Rata de Cap este, în esență, rata de rentabilitate a proprietății pe baza venitului curent pe care îl aduce.,)
INSPECȚIA
Odată ce oferta noastră a fost acceptată, am angajat un inspector și a intrat în unități de noi înșine. Pe baza raportului inspectorului și a propriilor noastre observații, era evident că clădirea nu a fost întreținută atât de bine. Proprietatea a fost mai vechi, dar din fericire a avut oase bune și a fost considerat structural sunet. Același lucru nu a putut fi spus de acoperiș și instalații sanitare, cu toate acestea, și a fost o posibilă (mare) cheltuieli viitoare., Pe baza acestor lucruri, brokerul ne-a făcut să ne întoarcem la vânzător și, în timp ce nu am obținut creditul complet pe care l-am dorit, am primit niște bani înapoi pentru a ne îndrepta către aceste cheltuieli de capital.
banii
fiind cumpărători comerciali pentru prima dată, găsirea unui împrumut nu a fost atât de ușoară. A trebuit să ne mișcăm repede și am ajuns să mergem cu una dintre băncile mai mari. Ei erau cunoscuți pentru că erau foarte îngăduitori cu cumpărătorii pentru prima dată, dar termenii lor nu erau întotdeauna cei mai buni. Am blocat un braț 5 / 1 și a trebuit să facem o plată în avans de 35% (~$278,000 sau $139,000 fiecare).,acum ,dacă ați achiziționat recent o casă, știți ce coșmar poate fi. Dar acest proces a fost o briză în comparație cu asta. Nici măcar nu a trebuit să furnizăm propriile noastre declarații bancare personale. Banca a pariat pe proprietate și, știind că suntem amândoi profesioniști, a fost suficient.
după un total de 60 de zile, clădirea a fost a noastră și am simțit că am primit cea mai bună educație posibilă—cea care vine doar din experiență. Am fi putut face o analiză mai bună? Categoric. Am fi putut negocia mai mult de la vânzător? Probabil., Au existat o mulțime de motive pentru a nu investi în acea proprietate, dar poate cea mai mare a fost frica de necunoscut. Din fericire, am reușit să depășim această teamă.
URMĂTOR
În următorul meu post despre clădirea de apartamente, voi împărtăși ceea ce s-a întâmplat atunci. A fost o plimbare sălbatică, pentru a fi sigur, și în ceea ce privește experiența, a fost extrem de valoros., Este suficient să spunem, este acum doi ani mai târziu, și o evaluare recentă a clădirii noastre a arătat că valoarea sa a crescut un voinic 52%. Desigur, nu toate acestea sunt întoarcere pură (unii bani de reabilitare au fost necesari pentru a ajunge la acest punct), dar am făcut bani. Ai o educație și a făcut bani în același timp? E ceva de care nu mă vei auzi plângându-mă.
acum, că avem o înțelegere mai profundă a procesului atât de mult mai bine, sunt încrezător că vom face doar mai bine data viitoare. Aparent, odată ce ați început, vânătoarea nu se oprește niciodată.,
a cumpărat cineva o proprietate multifamilială? Cum a mers prima ta afacere?
