rata de capitalizare sau rata de capac este un termen adesea aruncat în jurul valorii în discuții Imobiliare. Cu toate acestea, mulți oameni nu înțeleg cu adevărat ce înseamnă. La urma urmei, poate fi confundat cu returnările în numerar și cu rata de rentabilitate. Când investiți în proprietăți producătoare de venituri, căutați fluxul de numerar. De asemenea, vă așteptați să realizați un câștig de capital, vânzând proprietatea la un moment dat în viitor pentru un profit., Atunci când analizează oportunitățile de investiții, investitorii imobiliari evaluează o multitudine de factori diferiți.dar un investitor tipic va fi interesat de venitul pe care proprietatea îl poate genera acum și în viitor. Acest investitor este probabil să utilizeze capitalizarea veniturilor ca o metodă de estimare a valorii. Este unul dintre conceptele cele mai fundamentale în investiții imobiliare și este cea mai mare parte menționată în calcule ca „rata de capac.”Iată ce trebuie să știți despre rata PAC, de la definiția sa la metodele de calcul.

care este rata de capitalizare?,

rata de capitalizare este similară cu rata de rentabilitate a investiției. Acesta vă permite să comparați valoarea relativă a investițiilor imobiliare independent de valoarea lor Dolar. Formula standard a ratei cap este venitul net din exploatare împărțit la valoarea de piață. Rata de Cap este una dintre cele mai importante calcule efectuate de investitorii imobiliari.

rata de plafonare este ideală pentru evaluarea proprietăților comparabile din aceeași zonă de piață., Un calculator rata de cap este un instrument util, deoarece vă permite să obțineți rapid o estimare pentru cât de mult bani este de așteptat să facă proprietatea, și modul în care acest lucru se compară cu proprietăți similare în zona.cele două componente ale unei rate de capitalizare sunt venitul net din exploatare (NOI) și prețul de achiziție al investiției imobiliare. NOI este egal cu toate veniturile din proprietate, minus toate cheltuielile de exploatare necesare în mod rezonabil., NOI este o cifră înainte de impozitare, care apare pe contul de venituri și fluxul de numerar al unei proprietăți, care exclude plățile principale și dobânzile la împrumuturi, cheltuieli de capital, depreciere și amortizare.cu alte cuvinte, rata de plafon măsoară randamentul unei proprietăți pe o bază anuală, ceea ce face mai ușor pentru investitori să compare profilurile de risc și de rentabilitate ale diferitelor active. Este o estimare a rentabilității potențiale a unui investitor pe o investiție imobiliară., Mai mulți factori pot afecta rata de plafonare a unei proprietăți, cum ar fi cererea de pe piață sau ratele dobânzilor, dar unul dintre factorii cei mai critici este ocuparea acesteia.gradul de ocupare a unei proprietăți afectează în mod direct cantitatea de NOI pe care o poate genera. O rată de neocupare este opusul ratei de ocupare. Se referă la procentul de unități care sunt vacante sau neocupate într-o anumită proprietate. Ratele de neocupare joacă un rol important în afaceri și pot ajuta investitorii să determine dacă fac o mișcare bună punând banii în anumite tranzacții imobiliare., O proprietate complet ocupată va genera un NOI mai mare și o rată mai mare a capacului la un preț dat decât una care este ocupată doar pe jumătate.

exemplu de calcul al ratei Cap

rata de capitalizare este NOI împărțită la prețul de achiziție și este reprezentată ca procent.acum, că știți ecuațiile de bază utilizate pentru a calcula rata de capac, mai jos este un exemplu pentru a ilustra mai bine modul în care este utilizat acest lucru. În primul rând, să ne găsim valorile.,valoarea proprietății (sau prețul de achiziție): $250,000

  • venituri totale: patru unități x $1,000/lună în chirie = $48,000/an

    • Cheltuieli totale:

    • Manager de proprietate salariu – $20,000
    • curățenie și întreținere – $10,000
    • taxe de inspecție și broker – $5,000

    $13,000 (noi) /$250,000 (valoarea proprietății) = .052, sau 5.2% rata de capac.aceeași formulă poate fi utilizată pentru a calcula prețul de achiziție dacă aveți rata de capac și NOI. Pentru a rezolva prețul, trebuie doar să rearanjați formula originală la:

    prețul de achiziție = rata NOI / Cap.,

    prețul de achiziție = $13,000 / 5.2% = $250,000

    acum, să presupunem că există o investiție imobiliară similară (B) având aceeași NOI, dar o rată mai mare de 6.5%.

    prețul de achiziție al B = $13,000 / 6.5% = $200,000

    ambele proprietăți au același NOI de $13,000, dar un capac mai mic produce un preț de achiziție mai mare și invers. Pe măsură ce rata de acoperire crește la 6,5%, aceasta scade valoarea proprietății cu 50.000 USD.notă un aspect foarte important care implică un calcul al ratei de plafon prezentat mai sus. Prețul de achiziție se bazează pe o achiziție în numerar., Nu au fost implicate sau luate în calcul împrumuturi sau ipoteci. Banii cu efect de levier care sunt utilizați pentru a achiziționa o investiție imobiliară trebuie să fie contabilizați în orice calcul care implică o rată de rentabilitate. Prin urmare, un plafon bazat pe o achiziție în numerar nu poate niciodată să fie egal cu o rată de rentabilitate.

    ce este un calculator rata de capac în domeniul imobiliar?

    un calculator rata de capac este utilizat în imobiliare pentru a găsi valoarea comparativă a unei bucăți de proprietate pentru a determina dacă ar fi o investiție bună., Se calculează prin echilibrarea costurilor deținerii și menținerii unei proprietăți, a valorii de piață a proprietății și a câștigurilor directe primite din acea proprietate.

    de exemplu, spuneți că clientul dvs. dorește să cumpere o proprietate pentru 250.000 USD. În prezent are patru unități și primește 1000 USD în chirie de la fiecare chiriaș în fiecare lună. Proprietarul actual a plătit $35,000 / an în taxe de inspecție, taxe de întreținere și curățenie și salariul unui manager de proprietate. Calculatorul ratei cap ia în considerare fiecare dintre acești factori pentru a veni cu un procent simplu, ușor de comparat între proprietăți.,

    Cap rata Calculator ecuația

    CAP rata calculator ecuația este destul de simplă, presupunând că aveți toate informațiile necesare la îndemână. Pentru a calcula rata de plafon, luați venitul net din exploatare(NOI) / valoarea proprietății. De obicei, puteți lua prețul cerut ca valoare a proprietății sau există o mulțime de instrumente online disponibile care pot oferi și estimări ale valorii proprietății.,cum se calculează venitul net din exploatare (NOI)

    venind cu NOI pentru o proprietate este un pic mai complicat, nu pentru că matematica este complicată, ci pentru că necesită o mulțime de numere diferite în avans. Ecuația pentru NOI este venitul Total-cheltuielile totale. Venitul Total este de obicei chiria anuală colectată de la chiriași și / sau dobânda câștigată pe parcursul anului., Cheltuielile pot include orice număr de factori, cum ar fi:

    • Broker sau taxe de inspecție
    • Pest control
    • întreținere
    • Property Management salariu
    • Tenant screening
    • impozitele pe proprietate

    pentru a găsi NOI, adăugați împreună sursele de venituri pentru anul, apoi scade suma cheltuielilor combinate. Puteți utiliza apoi acest număr pentru a calcula rata de capac. Este important să rețineți că rata de plafonare nu ia în considerare plățile ipotecare, deoarece acesta nu este un factor care afectează valoarea proprietății în sine.,

    beneficiile utilizării unui calculator de proprietăți De închiriere a ratei de Cap

    există multe modalități de a utiliza rata de cap atunci când evaluați proprietățile de închiriere. În general, vă puteți gândi la rata de plafon ca o estimare care este folosită pentru a obține terenul pentru investiții imobiliare. Exemple de utilizări diferite pentru o proprietate de închiriere cap rata calculator includ:

    • înțelege valoarea unei proprietăți în raport cu vecinii săi – este evident motivul că proprietățile în cartiere similare cu active similare ar trebui să aibă rate de capac similare., Puteți utiliza rata de plafonare pentru a identifica dacă o anumită proprietate are un preț prea mare sau prea mic sau dacă pot exista probleme de bază care contribuie la o rată de plafonare neobișnuită.
    • obțineți o imagine a tendințelor pieței mai mari într – o zonă-rata de plafonare este un indicator util al schimbărilor mai largi într-un anumit oraș sau zonă dintr-un oraș. De exemplu, ratele de plafonare care se schimbă într-un anumit cartier, dar rămân plat într-o altă zonă similară poate indica o schimbare a interesului cumpărătorului/chiriașului.,
    • furnizați estimări utile clienților – pentru agenți, cea mai importantă utilizare pentru un calculator de rate de plafon este să puteți oferi estimări exacte clienților pentru valoarea proprietății, un factor important atunci când luați o decizie de cumpărare.
    • identificați oportunitățile sub-radar – dacă o proprietate are o rată de plafonare vizibil ridicată pentru zonă, aceasta ar putea fi o indicație de gestionare defectuoasă și o oportunitate pentru o rentabilitate mai mare a investiției dacă operațiunile ar fi mai simplificate și cheltuielile anuale reduse.,

    dezavantaje ale utilizării unui calculator de proprietate de închiriere a ratei de Cap

    deși rata de cap este, fără îndoială, o estimare utilă a valorii unei proprietăți, există câteva limitări la utilizarea acestei valori.

    • necesită comparații pentru a fi utile – deoarece ratele de plafonare sunt cel mai des utilizate în comparație cu proprietățile de dimensiuni, active și zone similare, acestea necesită o piață robustă pentru a fi valoroase. Acest lucru le limitează gradul de utilizare atât pe piețele mai mici, cât și pentru proprietățile unice, cum ar fi atracțiile turistice, unde de obicei nu există suficiente proprietăți similare cu care să se compare.,
    • se bazează pe cunoașterea costurilor istorice – deoarece calculul ratei PAC include venitul net din exploatare, care la rândul său necesită cunoașterea cheltuielilor anuale ale proprietății, poate fi dificil să obțineți o estimare exactă fără înregistrările corespunzătoare. Pentru proprietățile gestionate greșit sau chiar proprietățile care au fost deținute de o singură familie pentru o lungă perioadă de timp, urmărirea acestor informații poate să nu fie posibilă.
    • doar exacte cu venituri constante și costuri de cheltuieli – ca orice estimare, rata de plafonare poate fi aruncată de orice puncte de date periferice în ceea ce privește veniturile suplimentare sau costurile neașteptate., Lucruri cum ar fi inundații daune pot oblic de întreținere date de cost pentru anul respectiv sau de sezon neașteptat de afaceri poate crește drastic veniturile, provocând o inexacte rata maximă care nu poate fi de fapt valoarea tipică de la an la an.

    ce este Cash-on-Cash Return?rentabilitatea cash-on-cash a unei investiții imobiliare este o măsurare a fluxului său de numerar împărțit la valoarea capitalului pe care l-ați investit inițial. Acest lucru este de obicei calculat pe fluxul de numerar înainte de impozitare și este de obicei exprimat ca procent.,returnările Cash-on-cash sunt cele mai exacte atunci când sunt calculate pe fluxul de numerar preconizat pentru primul an. Ea devine mai puțin precisă și mai puțin utilă atunci când este utilizată în anii viitori, deoarece acest calcul nu ia în considerare valoarea în timp a banilor (principiul că banii dvs. de astăzi vor fi lipsiți de valoare în viitor).prin urmare, rentabilitatea cash-on-cash nu este o măsură puternică, dar face ca o „verificare rapidă” ușoară și populară a unei proprietăți să o compare cu alte investiții. De exemplu, o proprietate vă poate oferi un randament de numerar de 7% în primul an față de 2.,5% randamentul pe un CD bancar.rentabilitatea numerarului în numerar se calculează prin împărțirea fluxului anual de numerar la numerarul investit:

    fluxul anual de numerar / numerar investit = returnarea numerarului în numerar

    1. calculați fluxul anual de numerar înainte de impozitare pentru proprietate.
    2. determinați cât de mult ați pune pe proprietate de la plata în avans la costurile de reabilitare. Total aceste cheltuieli pentru a găsi investiția totală în numerar.
    3. împărțiți fluxul anual de numerar înainte de impozitare la totalul numerarului investit.
    4. rezultatul este returnarea cash-on-cash sau CoC.,

    să ne asigurăm că înțelegem cele două părți ale acestei ecuații:

    1. fluxul de numerar din primul an (sau fluxul de numerar anual) este suma de bani pe care ne așteptăm ca proprietatea să o genereze în primul an de funcționare. Din nou, acesta este de obicei fluxul de numerar înainte de impozitare.
    2. investiția inițială (sau numerar investit) este, în general, plata în jos. Cu toate acestea, unii investitori includ costurile de închidere, cum ar fi punctele de împrumut, Comisioanele escrow și titlu, evaluarea și costurile de inspecție. Suma care este, de asemenea, menționată ca costul de achiziție.,

    $3,000 / $30,000 = 10%deși randamentul cash-on-cash este rapid și ușor de calculat, nu este cel mai bun mod de a măsura performanța și calitatea unei investiții imobiliare.să ne uităm la încă un exemplu, luând în considerare reparațiile și renovările: să presupunem că doriți să puneți 20.000 de dolari pe o casă de 100.000 de dolari. Acest lucru este de 20 la sută în jos. Va trebui să plătească 2.000 de dolari în taxe. O închiriezi cu o mie de dolari pe lună unui chiriaș. Aceasta produce 12.000 de dolari pe an în venituri din chirii pe an., Și ai un ultra-ieftin 3000 de dolari pe an sau 250 pe lună.fluxul anual de numerar este de $12,000 – $3,000 sau $9,000.valoarea totală a numerarului investit este avansul și Comisioanele. În acest scenariu, este de 20.000 de dolari în jos de plată și 2.000 în reparații pentru un total de 22.000 de dolari.randamentul cash-on-cash este de 9000 împărțit la 22.000 sau 0,41. Acest lucru se traduce printr-un randament de 41 la sută.ce se întâmplă dacă proprietatea nu a avut reparații suplimentare necesare? Apoi, suma totală investită este de 20.000. Fluxul de numerar este neschimbat la 9.000 de dolari.,

    numerar la întoarcere în numerar este apoi 9000/20000 sau 0.45 sau 45%.dacă proprietatea avea nevoie de 10.000 de dolari în reparații și renovări, numerarul investit atinge 30.000 de dolari. Împărțiți 9.000 la 30.000, iar numerarul la returnarea numerarului este de 0,3 sau 30%.

    puteți utiliza rata cap pentru a estima NOI. NOI va fi valoarea de piață a proprietății înmulțită cu rata de capitalizare. Dacă vând o proprietate pentru 150.000 de dolari și spun că are o rată de 8%, atunci NOI este de 12.000 de dolari pe an., Pentru comparație, este rezonabil să presupunem un NOI de aproximativ o treime din venitul din chirii.și valoarea de piață justă a oricărei proprietăți poate fi estimată utilizând rata de plafonare. Împărțiți NOI la rata de plafonare. În scenariul de mai sus, o proprietate cu un dolar 12,000 NOI și o rată de 8% este în valoare de dolari 150,000.

    puteți utiliza cash on cash return pentru a evalua rentabilitatea renovărilor care vă permit să ridicați chiria. Adăugați costurile de renovare sau upgrade la numărul total de investiții în numerar și determinați cât de mult ați putea percepe chiria pentru proprietatea mai frumoasă.,raportul compară numerarul total câștigat anual (înainte de impozitare) cu suma de numerar investită. Ratele de numerar pe numerar sunt utilizate în locul rentabilității investiției, deoarece calculele ROI sunt înclinate atunci când cumpărați o proprietate cu o sumă mare de datorii.

    diferența dintre rata de capitalizare și rentabilitatea în numerar

    rata de capitalizare sau de capitalizare este adesea confundată cu returnarea numerarului în numerar sau a COC. Această problemă este agravată de faptul că rata de plafonare și numerarul la returnările în numerar sunt cele două valori principale utilizate pentru a evalua tranzacțiile imobiliare individuale., După cum sa discutat mai sus, Cash on cash sau coc return calculează venitul în numerar obținut din numerar returnat la investiție.Cash on cash return exclude datoria și se uită doar la suma de numerar investită; aceasta este, în general, plata în avans pe proprietate. Dacă plătiți toți banii pentru o proprietate, rata Cash-on-Cash va fi aceeași cu rata cap. Cu toate acestea, majoritatea investitorilor imobiliari nu plătesc 100% din numerar pentru proprietăți. Cu toate acestea, numerarul la calculul numerarului poate fi în continuare benefic pentru ei.,aveți nevoie de calculul cash-on-cash pentru a compara în mod corespunzător proiectele care vor necesita investiții semnificative sub formă de taxe de împrumut, costuri de reabilitare și costuri de închidere, pe lângă o plată în avans sau o achiziție în numerar. Tot ce trebuie să plătiți pentru a pregăti proprietatea pentru chiriași se încadrează în această categorie.

    rata de plafon poate fi utilizată pentru a evalua cât de bună este o investiție a proprietății, în timp ce calculele în numerar vă permit să determinați ce tranzacții au cele mai mari randamente.

    cum să utilizați rata de Cap ca un investitor de proprietate de închiriere?,

    rata de plafon poate fi utilizată pentru a compara succesul dvs. relativ ca investitor imobiliar sau valoarea unei proprietăți Date. De exemplu, puteți calcula rata de plafonare pentru întregul dvs. portofoliu și puteți identifica sub-performanții. Sau puteți afla rata medie a capacului pentru un anumit cartier și apoi puteți măsura valoarea unei proprietăți în funcție de rata capacului. Dacă are o rată a capacului mai mică, atunci merită mai puțin decât o casă comparabilă, cu o rată a capacului mai mare.

    știți că nu trebuie să mergeți în zone cu capac ridicat pentru a găsi investiții profitabile., O zonă cu capac scăzut poate avea loc pentru îmbunătățiri semnificative. Căutați zone în care există rate de închiriere în creștere rapidă, deoarece acestea sunt locurile în care rata PAC va fi mai bună anul viitor decât în acest an. Și că rata de capac mai mare va duce la valori de proprietate în creștere într-un an sau doi.proprietățile ideale vor avea chirii în creștere combinate cu cheltuieli neschimbate. Cu toate acestea, în cazul în care cheltuielile de exploatare sunt în creștere, NOI va crește și va ucide această rată mare de plafonare pentru anul calendaristic curent. Acesta este un risc pentru clădirile mai vechi care au nevoie de lucrări majore., Dacă puteți găsi proprietăți în stare bună și chiar rehabbed cele mai vechi, ai putea crea valoare pe termen lung prin cumpărarea ceva prin noi crește.

    estimarea valorii proprietății cu rata de capitalizare

    rata Cap reprezintă doar randamentul proiectat pentru un an ca și cum proprietatea a fost cumpărată cu toți banii. Dar, din moment ce în mod normal nu cumpărăm proprietăți folosind toți banii, am folosi alte măsuri, cum ar fi returnarea numerarului, pentru a evalua performanța financiară a unei proprietăți.,

    rata de plafonare se calculează luând venitul net din exploatare al proprietății (NOI) și împărțind-o la valoarea de piață justă a proprietății (FMV). Cu cât este mai mare rata de acoperire, cu atât este mai bună venitul și valoarea de piață a proprietății. Pac Rata este calculată după cum urmează:

    Rata de Capitalizare = Venitul Net din Exploatare / Valoarea

    Rata de Capitalizare = Venitul Net din Exploatare / Valoarea
    Rata de Capitalizare = $50,000 / 625.000 de dolari
    Rata de Capitalizare = 8.0%

    Ca un alt exemplu, să presupunem că sunteți în căutarea la cumpărare o proprietate care are un venit net din exploatare de 20.000 de dolari., De a face un pic de cercetare știți rata medie de capac pentru zona este de 7,0%. Prin transpunerea în formulă se poate calcula valoarea de piață estimată după cum urmează:

    Valoarea = Venit Net din Exploatare / Rata de Capitalizare
    Valoarea = 20.000 dolari / 7.0%
    Valoare = $285,715

    Un avantaj al Pac Rata este faptul că vă oferă o măsură separată de valoare în comparație cu evaluările în cazul în care valoarea este derivat din a vândut recent comparabile (care se bazează în primul rând pe caracteristicile fizice). Acest lucru este valabil mai ales atunci când se compară proprietățile veniturilor comerciale.,rețineți că o mică diferență în rata de plafon poate să nu pară prea mult, dar poate face o diferență mare în evaluarea dvs. De exemplu, diferența dintre o rată de Cape de 7,0% și 7,5%, o diferență de doar 0,5%, pe o proprietate cu un venit operațional net de 50,000 USD este o diferență de valoare de 47,619 USD! Deci, asigurați-vă că verificați de două ori exactitatea numerelor dvs.ca întotdeauna, doriți să analizați mai multe măsuri financiare atunci când evaluați proprietatea veniturilor, inclusiv rentabilitatea în numerar, rata de acoperire a datoriei și rata internă de rentabilitate.,

    Întrebări Frecvente despre rata Pac

    mai jos sunt câteva răspunsuri suplimentare clarificatoare la unele dintre întrebările frecvente despre calculatoarele ratei PAC.

    ce este o rată de capac bun?

    rata de capitalizare pentru imobiliare poate varia de la un număr negativ la un randament de două cifre. O rată standard de plafonare este de obicei între 4% și 8%, potrivit sondajului CBRE 2019 North American Cap Rate. Cu toate acestea, nu există o rată de plafonare” bună”., Totul depinde de nivelul de risc cu care proprietarul proprietății este confortabil și de modul în care rata capacului se compară cu proprietățile similare din zonă.unii investitori spun că nu vor cumpăra nimic cu mai puțin de o rată de 8%. Este dificil, dar este posibil să găsiți proprietăți cu o rată de 20%.

    o rată ridicată a capacului este, în general, cauzată de un preț scăzut de achiziție (inclusiv vânzătorii aflați în dificultate) sau de un nivel ridicat NOI. Cheia este de a ști de ce rata de capac este mai mare decât în mod normal, nu respinge o proprietate, deoarece rata de capac este mult mai mare decât media.,

    o rată scăzută a capacului este mai puțin riscantă, în timp ce o rată ridicată a capacului este mai riscantă, dar există posibilitatea de a obține mai multe venituri. Așa cum am menționat mai devreme, o rată a capacului neobișnuit de mare sau scăzută (în comparație cu alte proprietăți din zonă) poate indica faptul că ceva este „oprit” cu proprietatea.

    ce înseamnă o rată de plafonare de 7,5%?

    o rată de plafon de 7,5% nu înseamnă mult de la sine. Mai degrabă, indică raportul dintre venitul net din exploatare al unei proprietăți și valoarea sa de piață, în acest caz, 7, 5%., Rata Cap este o modalitate de a afișa cât de mult este de așteptat să facă proprietatea într-un an, folosind relația dintre venituri, costurile de exploatare și valoarea de piață pentru proprietate.ce înseamnă acest lucru în ceea ce privește investițiile bune sau rele sau sumele în dolari depinde de situație. De exemplu, să presupunem că doriți să cumpărați o casă care costă 1 milion de dolari, cu un venit operațional net așteptat (aka venituri anuale) de 75,000 usd. Folosind ecuația ratei cap de NOI (75,000)/valoarea proprietății (1,000,000), veți obține o rată de cap de 7,5%., Apoi, puteți compara cu ușurință cu alte rate de plafonare din zonă pentru a vă evalua investiția.

    ce este o rată de plafon acceptabilă?

    o rată de plafon acceptabilă variază în funcție de situație. O rată medie a capacului este de obicei între 4% și 8%, dar ceea ce este acceptabil variază în funcție de riscul cu care investitorul este confortabil.

    este mai mare rata de capac mai bine?

    o rată mai mare a capacului nu este neapărat mai bună. Din nou, depinde de nivelul de risc proprietarul este dispus să se ocupe., Un investitor bogat care caută să obțină un venit rapid prin răsturnarea unei proprietăți poate fi mulțumit de o rată mai mare a capacului din cauza potențialului său de câștig mai mare, în timp ce riscul asociat nu este o preocupare. Pe de altă parte, un cuplu tânăr care dorește să se stabilească într-o casă și să crească copii acolo în viitorul apropiat va dori probabil o rată scăzută a capacului, care are un risc corespunzător mai mic și va crește probabil lent în timp.

    de ce este mai riscantă o rată a capacului mai mare?

    nu întotdeauna. Ratele de capitalizare în imobiliare nu sunt neapărat un indicator al riscului., Acest lucru este în contrast puternic cu acțiunile și obligațiunile, unde rata de rentabilitate este proporțională cu riscul. Cu toate acestea, rata de plafonare poate fi utilizată numai cu proprietăți producătoare de venituri. Formula doar nu funcționează dacă ai de gând să cumpere proprietăți acum să-l vândă mai târziu, cum ar fi atunci când sunteți în căutarea pentru un fix și flip.

    rețineți că numerarul la returnarea numerarului nu ia în considerare impozitele. Taxele mari pot șterge orice rentabilitate potențială a investiției. Aceasta înseamnă că returnările reale pe care le vedeți după impozitare sunt mai mici decât rata de plafonare., Rata de capac va varia în funcție de mai multe lucruri, nu toate acestea afectează în mod direct valoarea proprietății.vârsta proprietății ,dorința zonei și cererea de proprietăți de închiriere în cartier sunt câțiva astfel de factori. Dacă există o cerere mai mare de închirieri decât livrările de pe piață, ratele de închiriere și NOI pot fi relativ ridicate, în ciuda valorilor moderate ale locuinței.,și dacă există o ofertă excesivă de închirieri de lux în zonă, veți vedea un ROI scăzut NOI și de facto prin rata de plafonare, deoarece proprietatea dvs. poate sta goală mult timp sau nu închiriați suficient pentru a vă acoperi cheltuielile de exploatare.

    există și alte probleme cu rata de plafon care explică de ce trebuie să cunoașteți valori suplimentare, cum ar fi numerarul la returnarea numerarului. De exemplu, rata de plafonare este o cifră anuală. Se va prăbuși dacă proprietatea a fost vacantă timp de câteva luni, fără vina proprietarului actual., Cu toate acestea, metrica va crește automat cu inflația dacă chiriile au ținut pasul cu ratele pieței.

    rata de plafon nu vă spune cum a evoluat proprietatea în timp; ratele de neocupare și declarațiile de venit vor face acest lucru. O rată mai mare a plafonului este mai riscantă din același motiv pentru care orice investiție procentuală ridicată este mai riscantă. Totul are legătură cu probabilitatea și incertitudinea potențială, ceva numit compromisul risc-rentabilitate, un principiu de investiții binecunoscut.,

    matematica din spatele compromisului risc-rentabilitate este un pic complicată, dar acest ghid de la investirea modelului descompune lucrurile în secțiuni ușor de înțeles dacă doriți să intrați în nitty-gritty.

    este rata Cap la fel ca ROI?

    Nu, rata de acoperire nu este aceeași cu ROI. Deși ambele valori folosesc NOI în calculele lor, ele măsoară lucruri diferite., Rata Cap este utilizată pentru a evalua cât de profitabilă ar trebui să fie o proprietate în comparație cu piața, indiferent de cumpărător, în timp ce ROI (return on investment) este un calcul mai concret care arată cât de mult va face un anumit proprietar în fiecare an. ROI încorporează plăți ipotecare în timp ce rata de plafon nu.

    cum se calculează valoarea proprietății folosind rata Cap & NOI?

    utilizarea ratei cap și a venitului net din exploatare pentru a determina valoarea imobilului este cunoscută sub numele de abordarea veniturilor la evaluare., Venitul net din exploatare este egal cu toate veniturile din proprietate minus toate cheltuielile de exploatare rezonabile. Aceasta este o cifră înainte de impozitare. Nu include amortizarea, amortizarea, cheltuielile de capital și plățile ipotecare. NOI este echivalent cu câștigurile înainte de dobânzi și impozite dacă comparați rata de capitalizare a unei afaceri care este de vânzare.

    1. găsiți venitul anual net din exploatare sau NOI.
    2. împărțiți venitul net din exploatare la rata de plafonare.,

    de exemplu, o proprietate de închiriere în Dallas, cu un venit net din exploatare de $30,000 și o rată de plafon de 7 la sută este evaluată la $428,571. Aceeași proprietate cu o rată de 10% ar avea o valoare de 300.000 USD. Cu alte cuvinte, cu cât rata capacului este mai mare, cu atât valoarea proprietății este mai mică.sperăm că următoarele explicații au fost utile pentru orice agent care dorește să ofere clienților săi o viziune mai holistică asupra opțiunilor de proprietate.acum, că ați înțeles cum funcționează ratele de plafon, aici este un calculator ușor pe care le puteți utiliza.