auto de stocare Blog

auto de stocare oportunitate de investiții

adevărata dezvoltare comercială de auto de stocare a început la sfârșitul anilor 1960 de pionieri de auto de stocare de afaceri, care a recunoscut o cerere tot mai mare pentru depozitare rezidențiale și comerciale. Aceștia au fost dezvoltatorii imobiliari care s-au aventurat și au pus bazele industriei pe care o cunoaștem astăzi–o industrie care s-a dublat.

industria de stocare auto nu este diferită de orice altă industrie, dacă se compară economia ofertei și a cererii., Pe măsură ce cererea de depozitare rezidențială și comercială a crescut, la fel și nevoia de facilități care o furnizează. Creșterea extraordinară a industriei experimentată în ultimii 25 de ani poate fi atribuită unei mai mari conștientizări a publicului cu privire la avantajele economice și personale ale produsului. Această creștere continuă a cererii, alături de un potențial excelent de investiții, a făcut din self storage una dintre cele mai importante industrii de creștere din țară de la 1978.,odată ce cererea unei industrii a fost stabilită, forțele motrice din spatele acelor bunuri sau servicii necesare pentru a o satisface au fost întotdeauna capital și ROI. Pentru a înțelege potențialul de stocare de sine ca o investiție, trebuie să înțeleagă mai întâi economia de bază. Tabelul 1 este un model financiar al unei dezvoltări tipice de stocare de sine, explicând „linia de jos” a unei astfel de investiții. Există o varietate de costuri de dezvoltare de stocare de sine în diferite piețe din întreaga țară. Prin urmare, acest model utilizează mediile Industriei Naționale pentru a reprezenta costul individual de dezvoltare, chiriile și dimensiunea proiectului., Aceasta presupune o participare la capital de 20% din costul total, restul de 80% fiind finanțat.

costul investiției Unităților de stocare

analiza fluxului de numerar

„situația fluxului de numerar” din tabelul 1 arată că o instalație de depozitare cu 40.000 de metri pătrați net închiriabili, pe o piață cu Chirii anuale de 9 dolari pe metru pătrat, va genera 450.000 de dolari în Chirii anuale brute la o ocupare de 100%. Alte venituri sunt derivate din taxe de întârziere, vânzări cu amănuntul, taxe administrative, comisioane de închiriere de camioane etc., și, de obicei, reprezintă venituri suplimentare de 5 la sută.,

o ajustare de 10 la sută la venitul total proiectat este comună, deoarece reprezintă pierderi normale de locuri vacante și de colectare proiectate. Atingerea și menținerea unui grad mediu de ocupare de cel puțin 90 la sută ar trebui să fie obiectivul pentru fiecare dezvoltare și ar trebui utilizat pentru a evalua potențialul investițional al proiectului.

cheltuielile normale de operare variază, în general, de la $2.75 la $3.25 pe metru pătrat brut al dezvoltării. Această variație a cheltuielilor se datorează costului variabil pe diferite piețe, cum ar fi impozitele pe proprietate, salariile managerilor și costurile de utilitate.,

venitul net din exploatare (NOI) este soldul veniturilor din dezvoltare după ce au fost plătite cheltuielile de exploatare. Menținerea celui mai înalt nivel posibil de NOI este extrem de importantă, deoarece este utilizată pentru determinarea valorii prezente și viitoare a instalației. NOI ar trebui să fie de la 60 la sută la 67 la sută din venitul brut efectiv al unei dezvoltări.serviciul datoriei pentru acest model financiar special se bazează pe suma împrumutului de 1, 59 milioane USD, o rată a dobânzii de 10% și o rată de amortizare de 25 de ani., Serviciul datoriei depinde complet de aranjamentul financiar negociat cu creditorul. Sănătatea financiară a investitorului și percepția creditorului asupra riscului implicat vor determina deseori rata dobânzii, suma împrumutului și perioada de amortizare.

odată cu determinarea NOI-ului real al unei dezvoltări și a serviciului datoriei care urmează să fie plătit în timp, se obține un flux de numerar proiectat. În modelul financiar prevăzut în Tabelul 1, o investiție de $397,615 a generat pozitive de numerar al $117,761 sau un 29.6 la sută „cash-on-cash” return on investment., Acesta este un ROI tipic pentru investitorii de stocare auto, care este unul dintre principalele motive pentru creșterea extraordinară a industriei în ultimii 25 de ani.de asemenea, enumerate în tabelul 1 este o listă completă a costurilor medii de dezvoltare pentru pornirea unei afaceri de stocare de sine. Aici, din nou, există variabile, dar cele mai multe sunt limitate la costul real al cheltuielilor de construcție a terenurilor și a unităților de depozitare.,una dintre cele mai mari variabile și factorii cei mai decisivi pentru determinarea fezabilității unei dezvoltări este costul real al terenului pentru dezvoltare. Analiza financiară furnizată indică prețul de achiziție pentru teren este de 3,25 USD pe metru pătrat. Cu toate acestea, datorită faptului că are o acoperire a site-ului de aproximativ 45.91 la sută, costul net al terenului pe metru pătrat net închiriat este de 6.82 USD. O dezvoltare net-închiriabile pătrat picior este total dependentă de acoperirea admisibilă a site-ului., Maximizarea acoperirii nete închiriabile pe șantier depinde de factori cum ar fi eșecuri de zonare, servitute, utilități, cerințe de conformitate a codurilor de construcție și topografia și aspectul fizic real al site-ului. Acoperirea normală a site-ului variază de la 35 la sută la 50 la sută.în ceea ce privește costul construcției, lucrările de șantier și utilitățile sunt cele mai mari costuri variabile. Costurile normale de dezvoltare a site-ului variază de la $4.25 la $8 și, din nou, depind total de topografia reală și aspectul fizic al site-ului. Curățarea / defrișarea, excavarea, drenarea furtunilor, utilitățile etc.,, sunt toate site-ul specifice și costurile lor va varia de la un site la altul. Angajarea unui inginer civil cu experiență de stocare de sine ar trebui să asigure că aceste costuri sunt reduse la minimum. Feriți-vă de costul terenului sub valorile pieței. Cel mai adesea, un preț scăzut al terenului înseamnă că există o problemă care va necesita cheltuieli mari de dezvoltare a site-ului.desigur, costul construcției de depozitare depinde de tipul de produs pe care îl dezvoltă. Cu toate acestea, costurile de construcție variază doar ușor în comparație cu costurile variabile ale terenului și dezvoltării sitului., Costul mediu pentru construcție, inclusiv lucrările de șantier / utilitățile, variază între 23 și 28 USD pe metru pătrat brut al clădirii sau aproximativ 67 la sută din bugetul general de dezvoltare.costurile de dezvoltare rămase variază doar ușor, cu excepția costului finanțării și a dobânzii. Sănătatea financiară a unui investitor și abilitățile sale de a negocia vor determina aceste costuri. Costul tipic de dezvoltare de stocare auto variază de la $34 la $42 pe brut de construcție pătrat picior. Din nou, această variație depinde de teren, construcție și costul finanțării., Cu toate acestea, este important să ne amintim că există o relație între chiriile de piață și costul de dezvoltare. Cu cât costurile sunt mai mari pe o piață, cu atât vor fi mai mari chiriile.de ce sunt importante proiecțiile financiare?

modelul financiar furnizat indică faptul că o investiție de $397,615 realizează un ROI 29.6 la sută cash-on-cash odată ce dezvoltarea a menținut o ocupare de 90 la sută. Mai mult, arată că viitoarea valoare de piață a afacerii, bazată pe o rată de capitalizare de 10 la sută și condițiile financiare existente, ar fi de 2, 85 milioane USD., Prin urmare, un investitor ar putea realiza un profit de $864,425 la vânzarea afacerii la o dată viitoare.

o altă statistică financiară importantă de observat este gradul de ocupare a rentabilității pentru modelul din tabelul 1. Acest model special proiectează că o ocupare de 65 la sută va acoperi toate cheltuielile de exploatare și servicii de datorie. Ocupațiile normale de rentabilitate a serviciilor de datorie în tranzacțiile de stocare auto variază de la 60 la sută la 72 la sută. Acest lucru este cu mult sub ocupațiile normale de rentabilitate pentru alte tipuri de bunuri imobiliare., Ocupațiile mai mici decât media de rentabilitate asociate cu evoluțiile de stocare automată minimizează riscul investitorului și îi oferă mai multă flexibilitate pentru a face față fluctuațiilor pieței sau economice.înțelegeți că modelele financiare sunt doar proiecții. O varietate de factori interni și externi pot afecta performanța financiară globală a unei dezvoltări și rentabilitatea investitorului. Cu toate acestea, modelul financiar din tabelul 1 este cu adevărat reprezentativ pentru activitatea tipică de stocare de sine și proiectează ceea ce investitorul se poate aștepta în mod normal de la investiția sa., Depozitarea automată a fost și va continua să fie unul dintre cele mai bune vehicule de investiții disponibile în această țară.

este stocarea de sine o investiție de succes?una dintre cele mai bune metode de a compara investițiile imobiliare este să se uite la performanța de stocare auto și alte investiții imobiliare în ultimul deceniu. Recent, compania mea a finalizat un studiu aprofundat al performanței dezvoltărilor multifamiliale, office, retail și self storage din Texas, Oklahoma, New Mexico, Colorado și Louisiana în ultimii 10 ani., Studiul s-a concentrat pe rata de eșec a acelor evoluții care s-au deschis între 1980 și 1987 și au funcționat în timpul recesiunii economice care a început în acele state la mijlocul anilor 1980., Rezultatele studiului sunt următoarele:

• Multifamily = rata de eșec de 58 la sută
• Office = rata de eșec de 63 la sută
• Retail = rata de eșec de 53 la sută
• Self storage = rata de eșec de 8 la sută

Numărul de proprietăți self storage care au ajuns la vânzare în portofoliul imobiliar al FDIC sau RTC au fost substanțial mai mici decât alte proprietăți imobiliare în aceeași perioadă de timp., Din acest procent 8 în eșecurile de auto-depozitare, un număr considerabil de întreprinderi au fost preluate de instituțiile financiare, deoarece au fost garanții pentru împrumuturi pentru alte bunuri imobiliare.

De ce există o diferență substanțială de succes între auto de stocare și alte bunuri imobiliare? Care sunt elementele cheie care oferă stocarea de sine avantajul suplimentar pentru supraviețuirea perioadelor economice dificile? Primul lucru pe care un investitor trebuie să–l înțeleagă este ce se întâmplă cu utilizatorul final–clienții rezidențiali și comerciali-în timpul schimbărilor din economia unei piețe.,în perioadele în care o piață se confruntă cu o redresare economică, afacerile încep să prospere, oportunitățile de angajare cresc și vânzările de case unifamiliale noi și existente încep să crească. S-ar aștepta proprietăți de stocare de sine pentru a face bine; cel mai adesea, ei fac. O evaluare a rulourilor tipice de închiriere a proprietății de auto-stocare în acest timp ar arăta, de obicei, un procent ridicat de clienți mobili–oameni care se deplasează pe piață pentru prima dată sau clienți „cumpără” de la casele de pornire.,pe partea comercială, creșterea activității de afaceri înseamnă un volum crescut de chiriași comerciali de auto-depozitare. În schimb, atunci când economia începe să se clatine, același lucru se întâmplă cu afaceri, ocuparea forței de muncă și imobiliare, în general. Cu toate acestea, efectul invers provoacă în continuare aceeași mobilitate care, cel mai adesea, beneficiază de auto-stocare. Oamenii încep să se mute de pe piață sau să-și vândă casele și să se mute în case sau apartamente mai mici.

întreprinderile comerciale reduc dimensiunea sau se uită la stocarea proprie pentru un mijloc mai economic de stocare a stocurilor., O economie eșalonată are un impact negativ asupra stocării de sine, dar uitați-vă la modul în care proprietățile de stocare se compară cu alte proiecte imobiliare. În timpul scăderii economiei, ocupațiile multifamiliale scad cu până la 25 la sută, în timp ce ocupațiile de birouri și de vânzare cu amănuntul scad cu până la 30 la sută. Cine sunt chiriașii de birou și de vânzare cu amănuntul? Întreprinderile care au eșuat, au redus operațiunile și s-au mutat într-o proprietate mai ieftină sau s-au mutat complet pe o altă piață. Acesta este un venit pierdut pentru proprietățile de birou și de vânzare cu amănuntul și nu este recuperat până când economia pieței nu se îmbunătățește.,

stocarea automată va avea, de asemenea, o scădere inițială a gradului de ocupare, care diferă de la o piață la alta, dar de obicei medii între 15% și 20%. Cu toate acestea, o proprietate tipică de stocare a levierului are o rată de ocupare între 60% și 72%. Comparați acest lucru cu proprietățile multifamiliale, de birouri și de vânzare cu amănuntul cu un grad de ocupare egal între 80% și 90%. Ce investiții imobiliare are mai mult spațiu pentru a absorbi scăderile pieței?

închiriere auto de stocare de afaceri

chiriile sunt o altă cheie pentru succesul proprietăților de stocare de sine., Chiria medie anuală variază pentru imobiliare chestionate în studiul nostru sunt după cum urmează:

• Multifamily – $7.5 la $12 pe picior pătrat
• birou – $ 14 la $24 pe picior pătrat
• Retail – $16 la $20 pe picior pătrat
• Self storage – $6.5 la $12 pe picior pătrat

Self storage Chirii se încadrează în gama de alte proiecte imobiliare. Nu este neobișnuit ca clienții să plătească același lucru sau mai mult pe metru pătrat pentru depozitare, așa cum o fac pentru a trăi într-un apartament., Această comparație a chiriilor este și mai edificatoare atunci când se compară chiriile cu costul mediu de dezvoltare pe tip de imobil. Costul mediu de dezvoltare pe proprietate imobiliara chestionate este după cum urmează:

• Multifamily-$60 la $70 pe picior pătrat
• Birou–$50 la $100 pe picior pătrat
• Retail–$50 la $80 pe picior pătrat
• Self storage–$34 la $42 pe picior pătrat

atunci când se compară atât chiriile și costurile totale de dezvoltare, sunt puțin mai puțin., Dar stocarea de sine are un cost total de dezvoltare, care este de la o treime la jumătate față de proprietățile multifamiliale, de birou sau de vânzare cu amănuntul. Pentru investitor, aceasta înseamnă o investiție considerabilă mai mică sau o sumă a împrumutului care trebuie deservită în timp ce are Chirii comparabile cu alte investiții imobiliare.

costul de operare și cerințele reale de management este un alt element cheie care este atrăgătoare pentru investitori. Așa cum am menționat mai devreme, costurile de operare de stocare auto variază de la $2.75 la $3.25 pe net-leasable pătrat picior., Comparați acest lucru cu costurile de operare pentru celelalte proprietăți imobiliare chestionate, care variază de la 3, 50 USD la 5 USD pe metru pătrat. Apartamente, birouri și proprietăți De vânzare cu amănuntul trebuie să mențină continuu motive, aparate, instalatii sanitare, corpuri electrice și o varietate de alte probleme de întreținere, care necesită, de obicei, un personal de întreținere.există apartamente „make-readies” și remodelare interioară pentru noi chiriași de birouri și de vânzare cu amănuntul. În comparație, stocarea de sine are de obicei unul sau doi manageri și foarte puține dintre „durerile de cap” de întreținere asociate cu chiriașii „live-in”., În general, un investitor de stocare de sine are foarte puține dintre problemele asociate cu alte proprietăți imobiliare.

„linia de jos” în compararea Auto-stocare la alte investiții imobiliare este că investitorul poate realiza ROI mult mai mare pentru proprietatea tipic auto-depozitare decât pentru alte investiții imobiliare. În al doilea rând, investiția inițială a investitorului este o treime sau jumătate din cea cerută de alte investiții imobiliare., Datorită ocupării mai scăzute a rentabilității, investitorul ar trebui să anticipeze mai devreme fluxul de numerar al investițiilor și un element de risc mult mai scăzut în raport cu scăderile economice și efectul acestora asupra ocupării și chiriilor mai mici. Investitorul nu trebuie să-și facă griji cu privire la cerințele suplimentare de capital legate de îmbunătățirile chiriașului sau de întreținerea continuă.avantajele investiției în Self storage menționate mai sus au fost și vor continua să fie elementele cheie pentru succesul acesteia. Viitorul industriei de stocare auto este foarte luminos. Industria va continua să se maturizeze odată cu cererea de utilizare a acesteia., Acei investitori care se aventurează în stocarea de sine vor descoperi ce au făcut pionierii industriei în urmă cu 25 de ani: stocarea de sine este unul dintre cele mai bune vehicule de investiții disponibile în această țară, acum și în viitor.

descarcă & vezi Tabelul 1: modelul financiar
A. situația fluxului de numerar
B. situația costului de dezvoltare anual
C. specificațiile proiectului
D. variabilele financiare de dezvoltare
E. dezvoltarea financiară