15 sfaturi pentru cumpărarea primei proprietăți De închiriere

gândiți-vă la achiziționarea unei proprietăți de investiții? Real estate a produs mulți dintre cei mai bogați oameni din lume, deci există o mulțime de motive pentru a crede că este o investiție solidă. Experții sunt de acord, totuși, că, la fel ca în cazul oricărei investiții, este mai bine să fii bine versat înainte de a te scufunda cu sute de mii de dolari. Aici sunt lucrurile pe care ar trebui să ia în considerare și de a investiga.

1. Ești făcut să fii proprietar?

știi drumul în jurul valorii de un set de instrumente? Cum te descurci la repararea gips-cartonului sau la deblocarea unei toalete?, Sigur, ai putea suna pe cineva să o facă pentru tine sau ar putea angaja un manager de proprietate, dar care va mânca în profiturile. Proprietarii de proprietăți care au una sau două case își fac adesea propriile reparații pentru a economisi bani.desigur, acest lucru se schimbă pe măsură ce adăugați mai multe proprietăți portofoliului dvs. Lawrence Pereira, președintele King Harbor Wealth Management în Redondo Beach, California., locuiește pe Coasta De Vest, dar deține proprietăți pe coasta de Est. Ca cineva care spune că nu este deloc la îndemână, el face să funcționeze. Cum? „Am format o echipă solidă de curățători, meseriași și contractori”, spune Pereira.,acest lucru nu este recomandabil pentru noii investitori, dar pe măsură ce obțineți investiția imobiliară, nu trebuie să rămâneți local.dacă nu sunteți tipul la îndemână și nu aveți o mulțime de bani de rezervă, este posibil ca proprietarul să nu fie potrivit pentru dvs.

2. Plătiți datoria personală

investitorii Savvy ar putea purta datorii ca parte a strategiei lor de investiții de portofoliu, dar persoana obișnuită ar trebui să o evite., Dacă aveți împrumuturi pentru studenți, facturi medicale neplătite sau copii care vor participa la colegiu în curând, atunci achiziționarea unei proprietăți de închiriere poate să nu fie mișcarea potrivită.Pereira este de acord că a fi precaut este cheia, spunând: „Nu este necesar să plătiți datoria dacă întoarcerea dvs. din imobilul Dvs. este mai mare decât costul datoriei. Acesta este calculul pe care trebuie să-l faceți.”Pereira sugerează să ai o pernă de numerar. „Nu vă puneți într-o poziție în care nu aveți bani pentru a efectua plăți pentru datoria dvs. Aveți întotdeauna o marjă de siguranță.”

3., Asigurați o plată în avans

proprietățile de investiții necesită, în general, o plată în avans mai mare decât proprietățile ocupate de proprietar; acestea au cerințe de aprobare mai stricte. 3% este posibil să fi pus în jos pe acasă în cazul în care locuiți în prezent nu este de gând să lucreze pentru o proprietate de investiții. Veți avea nevoie de cel puțin o plată în avans de 20%, având în vedere că asigurarea ipotecară nu este disponibilă pe proprietățile de închiriere. Este posibil să puteți obține avansul prin finanțare bancară, cum ar fi un împrumut personal.

4., Ultimul lucru pe care doriți este să fie blocat cu o proprietate de închiriere într-o zonă care este în scădere, mai degrabă decât stabil sau ridicarea abur. Un oraș sau o localitate în care populația este în creștere și un plan de revitalizare este în curs de desfășurare reprezintă o potențială oportunitate de investiții.atunci când alegeți o proprietate profitabilă de închiriere, căutați o locație cu impozite mici pe proprietate, un district școlar decent și o mulțime de facilități, cum ar fi parcuri, mall-uri, restaurante și cinematografe., În plus, un cartier cu rate scăzute ale criminalității, acces la transportul public și o piață a locurilor de muncă în creștere poate însemna un număr mai mare de potențiali chiriași.

5. Ar trebui să cumpărați sau să finanțați?

este mai bine să cumpărați cu numerar sau să vă finanțați proprietatea de investiții? Asta depinde de obiectivele dvs. de investiții. Plata în numerar poate ajuta la generarea fluxului de numerar lunar pozitiv. Luați o proprietate de închiriere care costă 100.000 de dolari pentru a cumpăra. Cu veniturile din chirii, impozitele, amortizarea și impozitul pe venit, cumpărătorul de numerar ar putea vedea 9,500 USD în câștiguri anuale sau o rentabilitate anuală de 9,5% a investiției de 100,000 USD..,pe de altă parte, finanțarea vă poate oferi un randament mai mare. Pentru un investitor care pune în jos 20% pe o casa, cu compunerea la 4% pe ipotecare, după ce a luat cheltuielile de exploatare și interes suplimentar, câștigurile adăuga până la aproximativ $5,580 pe an. Fluxul de numerar este mai mic pentru investitor, dar o rentabilitate anuală de 27.9% a investiției de 20.000 USD este mult mai mare decât 9.5% câștigată de cumpărătorul de numerar.

6., Feriți-vă de ratele ridicate ale dobânzii

costul împrumutului de bani ar putea fi relativ ieftin în 2020, dar rata dobânzii la o investiție imobiliară este, în general, mai mare decât o rată a dobânzii ipotecare tradiționale. Dacă decideți să vă finanțați achiziția, aveți nevoie de o plată ipotecară scăzută, care nu va mânca prea mult în profiturile dvs. lunare.

7. Calculați marjele

firmele de pe Wall Street care cumpără proprietăți aflate în dificultate vizează randamente de la 5% la 7%, deoarece, printre alte cheltuieli, trebuie să plătească personal. Persoanele fizice ar trebui să stabilească un obiectiv de rentabilitate de 10%., Estimați costurile de întreținere la 1% din valoarea proprietății anual. Alte costuri includ asigurarea proprietarilor de case, eventualele taxe de asociere a proprietarilor de case, impozitele pe proprietate, cheltuielile lunare, cum ar fi controlul dăunătorilor și amenajarea teritoriului, împreună cu cheltuielile regulate de întreținere pentru reparații.

8. Investiți în asigurarea proprietarului

Protejați-vă noua investiție: pe lângă asigurarea proprietarilor de case, luați în considerare achiziționarea asigurării proprietarului., Acest tip de asigurare acoperă, în general, daunele materiale, veniturile pierdute din închiriere și protecția răspunderii —în cazul în care un chiriaș sau un vizitator suferă vătămări ca urmare a problemelor de întreținere a proprietății.pentru a reduce costurile, investigați dacă un furnizor de asigurări vă va permite să asociați asigurarea proprietarului cu polița de asigurare a proprietarului.

9. Factor în costuri neașteptate

nu este doar costurile de întreținere și întreținere, care va mânca în veniturile din chirii., Există întotdeauna potențialul ca o urgență să apară—deteriorarea acoperișului de la un uragan, de exemplu, sau spargerea țevilor care distrug podeaua bucătăriei. Planificați să alocați 20% până la 30% din venitul dvs. din închiriere pentru aceste tipuri de costuri, astfel încât să aveți un fond pentru a plăti reparațiile la timp.

10. Evitați un Fixer-Upper

este tentant să căutați casa pe care o puteți obține la o afacere și să vă întoarceți într-o proprietate de închiriere. Cu toate acestea, dacă aceasta este prima dvs. proprietate, probabil că este o idee proastă., Cu excepția cazului în care aveți un antreprenor care lucrează de calitate la ieftin—sau sunteți calificat la îmbunătățiri la scară largă la domiciliu-probabil că veți plăti prea mult pentru renovare. În schimb, căutați o casă care are un preț sub piață și are nevoie doar de reparații minore.

11. Calculați cheltuielile de exploatare

cheltuielile de exploatare pentru noua dvs. proprietate vor fi cuprinse între 35% și 80% din venitul dvs. brut din exploatare. Dacă taxați 1.500 USD pentru închiriere și cheltuielile dvs. vin la 600 USD pe lună, sunteți la 40% pentru cheltuielile de exploatare. Pentru un calcul și mai ușor, utilizați regula 50%., Dacă chiria pe care o percepeți este de 2.000 USD pe lună, așteptați-vă să plătiți 1.000 USD în cheltuieli totale.

12. Determinați randamentul

pentru fiecare dolar pe care îl investiți, care este randamentul dvs. pe acel dolar? Stocurile pot oferi un randament de 7,5% cash-on-cash, în timp ce obligațiunile pot plăti 4,5%. Un randament de 6% în primul an ca proprietar este considerat sănătos, mai ales pentru că acest număr ar trebui să crească în timp.

13. Cumpărați o casă cu costuri reduse

cu cât este mai scumpă casa, cu atât vor fi mai mari cheltuielile dvs. în curs de desfășurare., Unii experți recomandă să începeți cu o casă de 150.000 de dolari într-un cartier în creștere. În plus, experții recomandă să nu cumpărați niciodată cea mai frumoasă casă de vânzare pe bloc, ditto pentru cea mai proastă casă din bloc.

14. Cunosc obligațiile legale

proprietarii de închiriere trebuie să fie familiarizați cu legile proprietar-chiriaș în starea lor și locale. Este important să înțelegeți, de exemplu, drepturile chiriașilor și obligațiile dvs. cu privire la depozitele de securitate, cerințele de închiriere, regulile de evacuare, locuințele corecte și multe altele pentru a evita problemele legale.

15., Cântăriți riscurile vs. recompensele

În fiecare decizie financiară, trebuie să determinați dacă câștigul merită riscurile potențiale implicate. Investiția în imobiliare are încă sens pentru dvs.?deoarece venitul dvs. este pasiv, în ciuda investițiilor inițiale și a costurilor de întreținere, puteți câștiga bani în timp ce vă puneți cea mai mare parte a timpului și a energiei în locul de muncă obișnuit.dacă valorile imobiliare cresc, investiția dvs. va crește și în valoare.puteți pune imobiliare într-un IRA auto-regizat (SDIRA).,venitul din chirii nu este inclus ca parte a venitului dvs. care face obiectul impozitului pe asigurările sociale.dobânda pe care o plătiți pentru un împrumut de investiții imobiliare este deductibilă din punct de vedere fiscal.scurt de o altă criză, valorile imobiliare sunt, în general, mai stabile decât piața de valori.spre deosebire de a investi în acțiuni sau alte produse financiare pe care nu le puteți vedea sau atinge, imobilul este un activ fizic tangibil.,deși venitul din chirii este pasiv, chiriașii pot fi o durere de rezolvat dacă nu utilizați o companie de administrare a proprietății.dacă venitul brut ajustat (AGI) este mai mare de $200,000 (single) sau $250,000 (căsătorit de depunere în comun), atunci este posibil să fiți supus unei suprataxe de 3,8% pe venitul net din investiții, inclusiv veniturile din chirii.venitul din chirii poate să nu acopere plata totală a ipotecii.spre deosebire de stocuri, nu puteți vinde instantaneu Imobiliare dacă piețele merg acru sau aveți nevoie de numerar.,costurile de intrare și ieșire pot fi ridicate.dacă nu aveți un chiriaș, trebuie să plătiți toate cheltuielile.

un cuvânt Final

fii realist în așteptările tale. Ca și în cazul oricărei investiții, proprietatea de închiriere nu va produce imediat un salariu lunar mare, iar alegerea proprietății greșite ar putea fi o greșeală catastrofală.pentru prima proprietate închiriată, luați în considerare colaborarea cu un partener cu experiență. Sau, închiriați propria casă pentru o perioadă pentru a vă testa înclinația pentru a fi proprietar.,div>