Self Storage Blogg

Self Storage Investering

True kommersiell utvikling av self storage begynte i slutten av 1960-tallet av pionerene i den self storage virksomhet, som anerkjente et økende behov for boliger og kommersielle lagring. Dette var real-estate-utviklere som våget seg ut, og satte scenen for bransjen som vi vet i dag en bransje som har doblet seg i.

The self storage industrien er noe annerledes enn noen annen industri hvis man sammenligner forbruk-og-etterspørsel økonomi., Ettersom etterspørselen etter boliger og kommersielle lagring har økt, så har behovet for anlegg som leverer det. Den enorme industrien opplevd vekst i løpet av de siste 25 årene kan tilskrives større oppmerksomhet om de økonomiske og personlige fordeler av produktet. Dette fortsatte økningen i etterspørselen, kombinert med utmerket investering potensial, har gjort self storage en av de ledende vekst næringer i landet siden 1978.,

Når en næring er etterspørselen har vært etablert, drivkreftene bak de varer eller tjenester som er nødvendige for å møte den har alltid vært kapital og AVKASTNING. For å forstå self storage potensial som en investering, må man først forstå de grunnleggende økonomi. Tabell 1 er en økonomisk modell av et typisk self storage utvikling, forklarer den «nederste linje» av en slik investering. Det er et utvalg av self storage utviklingskostnader i ulike markeder over hele landet. Derfor er denne modellen bruker nasjonale bransjens gjennomsnitt til å representere individuelle utvikling kostnader, husleie og prosjekt-størrelse., Det forutsetter en egenkapital andel på 20 prosent av de totale kostnadene, mens de resterende 80 prosent blir finansiert.

Kostnadene for Lagring Enheter Investering

Kontantstrøm Analyse

«Erklæringen av Omsetningen» i Tabell 1 viser at en selv kjeller, med 40 000 og netto-leasable kvadratmeter, i et marked med $9 per kvadratmeter årlig husleie, vil generere $av 450 000 i brutto årlige leier på 100 prosent belegg. Andre inntekter er hentet fra sent avgifter, salg, administrative avgifter, truck-utleie kommisjoner, etc. og vanligvis kontoer for ekstra inntekt på 5 prosent.,

En 10 prosent justering av den totale forventede inntekter er vanlig fordi det representerer normal anslått ledighet og samling tap. Å oppnå og opprettholde et gjennomsnittlig belegg på minst 90 prosent bør være målet for enhver utvikling, og vil kunne brukes til å evaluere prosjektet er en investering potensial.

Normale driftskostnader generelt varierer fra $2.75 til $3.25 per brutto kvadratmeter av utviklingen. Denne variasjon i utgifter er på grunn av den variable kostnader i ulike markeder, som for eksempel eiendomsskatt, manager lønn, og verktøyet kostnader.,

driftsresultatet (NOI) er balansen av utviklingen inntekter etter at driftskostnader er betalt. Å opprettholde høyest mulig NOI er svært viktig fordi det brukes til fastsettelse anlegget nåværende og fremtidige verdien. NOI bør være fra 60 prosent til 67 prosent av den effektive bruttoinntekt av en utbygging.

Gjeld for denne spesielle økonomiske modell er basert på lånet beløp på $1.59 millioner kroner, en rente på 10 prosent og en avskrivninger pris på 25 år., Gjeld tjenesten helt avhengig av den økonomiske ordningen inngått en avtale med långiver. Den investors finansielle helse og utlåner oppfatning av risiko vil ofte bestemme rente, lånebeløp og amortisering periode.

Med fastsettelse av en utvikling faktiske NOI og gjeld som skal betales over tid, en forventede kontantstrøm er utledet. I den økonomiske modell er gitt i Tabell 1, en investering på $397,615 har generert en positiv kontantstrøm på $117,761 eller en 29.6 prosent «cash-på-cash» avkastning på investeringen., Dette er en typisk AVKASTNING for self storage investorer, som er en av de viktigste årsakene til at bransjen er enorm vekst over de siste 25 år.

Hva Er Self Storage Utvikling Kostnader

Også er oppført i Tabell 1 er en komplett liste over gjennomsnittlig utviklingskostnader for oppstart av en self storage virksomhet. Her igjen, det er variabler, men de fleste er begrenset til de faktiske kostnadene for landet og self storage enheter bygging utgifter.,

En av de største variabler og mest avgjørende faktorene for å bestemme utviklingen er gjennomførbarhet er de faktiske kostnadene for land i utvikling. Den finansielle analysen forutsatt indikerer kjøp pris for landet er $3.25 per kvadratmeter. Imidlertid, på grunn av å ha et nettsted dekning av ca 45.91 prosent, netto kostnad av landet per netto-leasable kvadratmeter er $6.82. En utvikling netto-leasable arealet er helt avhengig av den tillatte dekning av nettstedet., Maksimere netto-leasable dekning på nettstedet er avhengig av faktorer som reguleringsplan tilbakeslag, servitutter, verktøy, bygg-kode krav, og topografien og faktiske fysiske utformingen av nettstedet. Normal nettstedet forsikringer rekkevidde fra 35 til 50 prosent.

Som til kostnadene for byggingen, site arbeid og verktøy er den største variable kostnader. Normal stedet-utvikling kostnadene varierer fra $4.25 til $8 og, igjen, stole helt på den faktiske topografi og fysiske utformingen av nettstedet. Fjerne/grubbing, utgraving, storm drenering, verktøy, etc., er alle stedsspesifikke og deres kostnader vil variere fra ett sted til et annet. Ansettelse av en sivil ingeniør med self storage erfaring skal sørge for at disse kostnadene er minimale. Vokt dere for landet pris som ligger under markedspris. Som oftest er et lite land pris betyr at det er et problem som vil kreve store nettstedet for utvikling utgifter.

selvfølgelig, kostnaden av self storage konstruksjon avhenger av type produkt én utvikler. Men bygningen kostnader varierer lite i forhold til den variable kostnader av landet og nettsted utvikling., Den gjennomsnittlige kostnaden for bygging, inkludert området arbeid/verktøy, varierer fra $23 til $28 per brutto bygningen kvadratmeter, eller om lag 67 prosent av den samlede økonomiske utvikling.

De resterende utvikling kostnader varierer bare litt bortsett fra kostnadene for finansiering og interesse bære. En investors finansielle helse og hans evner til å forhandle, vil avgjøre disse kostnadene. Den typiske self storage utvikling kostnadene varierer fra $34 – $42 per brutto bygningen kvadratmeter. Igjen, dette avviket er avhengig av land, bygging og prisen på finansiering., Det er imidlertid viktig å huske på at det er en sammenheng mellom marked leier-og utviklingsutgifter. De høyere kostnadene er i et marked, jo høyere husleie vil være.

Hvorfor Er Finansielle Prognoser Viktig?

Den økonomiske modellen som indikerer at en investering på $397,615 realiserer en 29.6 prosent cash-på-kontant AVKASTNING når utviklingen har opprettholdt en 90 prosent belegg. Videre, det viser at fremtidig markedsverdi av virksomheten, basert på bruk av store bokstaver sats på 10 prosent, og den eksisterende økonomiske betingelser, ville være usd 2,85 millioner kroner., Derfor, en investor kunne realisere en $864,425 resultat ved salg av virksomhet på en fremtidig dato.

en Annen viktig økonomisk statistikk til å legge merke til er break-even belegg for modellen i Tabell 1. Denne modellen prosjekter at en person på 65 prosent vil dekke alle drifts-og gjeld-tjenester utgifter. Normal break-even anvendelsesområder på gjeld tjenester i self storage tilbudene spenner fra 60 prosent til 72 prosent. Dette er godt under det normale break-even anvendelsesområder for andre typer av fast eiendom., Den lavere enn gjennomsnittet break-even anvendelsesområder forbundet med selvtillit lagring utviklingen redusere investors risiko og gi ham mer fleksibilitet til å håndtere markedet eller økonomiske svingninger.

Forstå at økonomiske modeller er bare anslag. En rekke interne og eksterne faktorer som kan påvirke den samlede økonomiske resultatet av en utvikling og investors AVKASTNING. Men den økonomiske modellen i Tabell 1 er virkelig typiske self storage virksomhet og prosjekter hva investor normalt kan forvente fra sin investering., Self storage har vært og vil fortsette å være en av de beste investering kjøretøy som er tilgjengelig i dette landet.

Er Self Storage en Vellykket Investering?

En av de beste måtene å sammenligne real-estate investments er å se på ytelsen til selv-lagring og andre real-estate investments i løpet av det siste tiåret. Nylig, min selskapet gjennomført en grundig studie av resultatene av multifamily, kontor, detaljhandel og self storage utviklingen i Texas, Oklahoma, New Mexico, Colorado og Louisiana i løpet av de siste 10 årene., Studien fokuserte på strykprosenten av de utviklingstrekk som åpnet mellom 1980 og 1987, og ble drevet under den økonomiske nedgangen som begynte i de landene som er i midten av 1980-tallet., Resultatene av studien er som følger:

• Multifamily = strykprosent på 58 prosent
• Kontor = strykprosent på 63 prosent
• Retail = strykprosent på 53 prosent
• Self storage = feil sats på 8 prosent

antall self storage egenskaper som endte opp for salg i FDIC eller RTC-real-estate-porteføljen var vesentlig mindre enn andre real-eiendom i samme tidsperiode., Av dette 8 prosent i self-storage feil, et betydelig antall bedrifter som ble tatt tilbake av finansielle institusjoner fordi de var sikkerheit for lån på annen eiendom.

Hvorfor er det en betydelig forskjell i mellom suksess self storage og annen fast eiendom? Hva er de viktigste elementene som gir self storage det lille ekstra for å overleve tøffe økonomiske tider? Det første en investor må forstå er hva som skjer til sluttbruker–bolig-og kommersielle kunder–i løpet av de svinger seg i et marked økonomi.,

Self Storage Markedet

I tider når markedet er inne i en økonomisk utvinning, business begynner å trives, muligheter på arbeidsmarkedet og øke salg av nye og eksisterende eneboliger begynne å klatre. Man ville forvente self storage egenskaper for å gjøre det bra, de fleste ofte gjør de det. En evaluering av typiske self storage eiendom leie ruller i løpet av denne tiden vil vanligvis viser en høy andel av mobile kunder–folk flytter inn på markedet for første gang, eller kunder å «kjøpe opp» fra starter hjem.,

På den kommersielle siden, økt aktivitet betyr et økt volum av self storage kommersielle leietakere. I motsatt fall, når økonomien begynner å svikte, skjer det samme til bedrifter, sysselsetting og fast eiendom generelt. Men omvendt effekt fremdeles får samme mobilitet som oftest fordeler self storage. Folk begynner å flytte ut av markedet eller å selge sine hjem og flytte inn i mindre boliger eller leiligheter.

Kommersielle bedrifter til å bygge ned eller se til selv-lagring for en mer økonomisk betyr for lagring av varer., En svimlende økonomi har en negativ innvirkning på self storage, men se på hvordan self storage egenskaper i forhold til andre byggeprosjekter. Under downswings i økonomien, multifamily anvendelsesområder slippe så mye som 25 prosent, mens kontor-og detaljhandel anvendelsesområder slippe så mye som 30 prosent. Hvem er kontor-og leietakerne? Bedrifter som enten har mislyktes, mindre operasjoner og flyttet til en billigere bolig, eller helt flyttet til et annet marked. Dette er tapte inntekter til kontor-og detaljhandel egenskaper, og det er ikke gjenopprettet til markedets økonomien blir bedre.,

Self storage vil også ha en første slipp i belegg, som skiller seg fra ett marked til et annet, men vanligvis gjennomsnitt mellom 15 prosent og 20 prosent. Men, en typisk utnytte self storage eiendommen har en break-even belegg pris mellom 60 prosent og 72 prosent. Sammenligne dette til lånefinansiert multifamily, kontor-og detaljhandel egenskaper med en break-even belegg pris på mellom 80% og 90 prosent. Som real-estate investment har mer plass til å absorbere markedet avtar?

Self Storage Utleie Business

Leier er en annen nøkkel til suksess for self storage egenskaper., Gjennomsnittlig årlig leie varierer for real-estate undersøkt i vår studie er som følger:

• Stand–$7.5 til $12 per kvadratmeter
• Office–$14 til $24 per kvadratmeter
• Retail–$16 til $20 per kvadratmeter
• Self storage–$6.5 – $12 per kvadratmeter

Self storage leier faller innenfor omfanget av andre byggeprosjekter. Det er ikke uvanlig for kundene å betale det samme eller mer per kvadratmeter for lagring som de gjør for å leve i en leilighet., Dette leie sammenligningen er enda mer opplysende når man sammenligner leie til gjennomsnittlig utvikling i kostnad per type av fast eiendom. Den gjennomsnittlige utviklingen kostnad per real-estate eiendom i undersøkelsen er som følger:

• Stand–$60 til $70 per kvadratmeter
• Office–$50 til $100 per kvadratmeter
• Retail–$50 til $80 per kvadratmeter
• Self storage–$34 – $42 per kvadratmeter

Når du sammenligner både leier og totale utviklingskostnader, self storage de fleste har ofte leier som er litt mindre., Men self storage har en total utvikling kostnad som er en tredjedel til halvparten av multifamily, office eller detaljhandel egenskaper. Til investor betyr dette en betydelig mindre investeringer eller lån beløpet som skal betjenes samtidig ha sammenlignbare leier ut til andre real-estate investments.

kostnader til drift og den faktiske ledelse som trengs er et annet sentralt element som er attraktivt for investorer. Som nevnt tidligere, self storage driftskostnader varierer fra $2.75 til $3.25 per netto-leasable kvadratmeter., Sammenligne dette til driftskostnader for de andre real-estate egenskaper i undersøkelsen, som spenner fra $3.50 til $5 per kvadratmeter. Leiligheter, kontor-og detaljhandel egenskaper har å kontinuerlig vedlikeholde eiendommen, apparater, vvs, elektriske inventar og en rekke andre vedlikehold bekymringer, som vanligvis krever en vedlikeholdspersonell.

Det er leilighet «make-klargjør» og innvendig ombygging for nye kontor-og leietakerne. I sammenligningen, self storage vanligvis har en eller to ledere, og svært få av vedlikehold «hodepine» i forbindelse med «live-in» leietakere., Generelt, en self storage investor har svært få av problemene forbundet med andre eiendommer.

Den «nederste linje» i sammenligning self storage til andre real-estate investments er at investor kan realisere mye høyere AVKASTNING for den typiske self-storage eiendom enn for andre real-estate investments. For det andre, investors investering er en tredjedel eller halvparten som kreves av andre real-estate investments., På grunn av lavere break-even anvendelsesområder, investor bør forskuttere investeringer kontantstrøm før og en mye lavere element av risiko i forhold til økonomisk nedgang og deres effekt på lavere anvendelsesområder og leier. Investor ikke trenger å bekymre deg ytterligere kapitalkrav knyttet til leietaker forbedringer eller kontinuerlig vedlikehold.

fordelene for å investere i self storage er nevnt ovenfor, har vært og vil fortsette å være viktige elementer for dens suksess. Self storage bransjens fremtid er svært lyse. Bransjen vil fortsette å modnes sammen med etterspørselen etter bruken., De investorer som går inn i self storage vil oppdage hva bransjen pionerene gjorde for 25 år siden: Self storage er en av de beste investering kjøretøy som er tilgjengelig i dette landet, nå og i fremtiden.

Last ned & Vis Tabell 1: Økonomiske Modell
A. Erklæring om at Omsetningen
B. Uttalelse av utviklingskostnader Årlige
C. Prosjektet Spesifikasjoner
D. Utvikling Finansielle Variabler
E. Utvikling Økonomi