Når du selger et hus eller en av eierne flytter ut, kan det være fornuftig å overføre boliglån til den nye eieren. I stedet for å søke om et nytt lån, betale avsluttende kostnader, og starter på nytt med høyere rente kostnader, eieren ville bare ta over dagens betaling. Det er mulig å overføre et boliglån, men det er ikke alltid lett.

Assumable Boliglån

Hvis et lån er «assumable,» har du flaks: det betyr At du kan overføre boliglån til noen andre., Det er ikke språket i låneavtalen som hindrer deg fra å fullføre overføringen. Imidlertid, selv assumable boliglån kan være vanskelig å overføre.

I de fleste tilfeller den nye låntaker trenger for å kvalifisere for lån. Utlåner vil se på den som låner er kreditt score og gjeld til inntekt forhold til å vurdere den som låner evne til å tilbakebetale lånet. Prosessen er i utgangspunktet det samme som hvis låntaker skulle gjelde for et helt nytt lån (men selvfølgelig låntaker kan ta over eksisterende lån).,

Långivere godkjent den opprinnelige lånet program basert på kreditt og inntekt av den opprinnelige søkeren(e), og at de ikke ønsker å la noen av kroken med mindre det er en erstatning låntaker som er like sannsynlig å tilbakebetale.

for Å fullføre en overføring av en assumable lån, be om endring med din utlåner. Du må fullføre programmer, kontrollere inntekt og formue, og betale et gebyr i løpet av prosessen.

Hvor skal du Finne En

Dessverre, assumable boliglån er ikke allment tilgjengelig., Din beste innsats kan være hvis du har en FHA lån eller en VA lån. Andre vanlige boliglån er sjelden assumable. I stedet, långivere bruker en grunn-på-salg punkt, noe som betyr at lånet må betales av når du skal overføre eierskap av hjemmet.

Långivere vanligvis ikke dra fordel av å la deg overføre et boliglån, så de er ikke ivrig etter å godkjenne overføringer. Kjøpere ville komme ut fremover ved å få en mer «moden» lån med tidlig interesse betalinger ut av veien (og de kan være i stand til å få en lavere rente)., Selgere ville komme til å selge huset deres mer lett—muligens til en høyere pris takket være de samme fordelene.

Unntak til Regelen

I noen tilfeller, du kan fortsatt overføre lån—selv med en due-på-salg-klausulen. Overføringer mellom familiemedlemmer er ofte tillatt, og din utlåner kan alltid velge å være mer sjenerøse enn hva dine lån avtalen sier. Den eneste måten å vite sikkert, er å spørre din utlåner til å gå gjennom avtale med en lokal advokat.,

Selv om långivere sier det ikke er mulig, en advokat kan hjelpe deg med å finne ut av om banken er å gi nøyaktig informasjon.

Husk å bytte ut navnene på et lån påvirker bare lån. Det kan fortsatt hende du må endre hvem som eier eiendommen ved å overføre tittel, ved hjelp av en quitclaim gjerning, eller tar noen andre trinnene som kreves i din situasjon.

Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) lover forhindre långivere fra å utøve sin opsjon til å akselerere betaling under visse omstendigheter., Gjennomgå sammen med din advokat for å se om du er kvalifisert. Flere av de mest vanlige situasjoner omfatte overføring:

  • for Å gjenlevende felles leietaker når den andre dør
  • Til pårørende etter dødsfallet til en låntaker
  • Til ektefelle eller barn av en låntaker
  • Som en følge av skilsmisse og separasjon avtaler
  • I en inter vivos tillit (levende tillit) der låntaker er en begunstiget

Uoffisielle Overføringer

Hvis du ikke kan få forespørselen er godkjent, kan du bli fristet til å sette opp en «uformell» – arrangement., Du kan For eksempel selge huset, la eksisterende lån i stedet, og har kjøperen refundere deg for boliglån betalinger.

Dette er en dårlig idé. Boliglån avtale trolig ikke vil tillate dette, og du kan selv finne deg selv i juridiske problemer, avhengig av hvordan det går. Hva er mer, du er fortsatt ansvarlig for de lån—selv om du ikke lenger bor i huset.

Hva kan gå galt? Noen muligheter er:

  • Dersom kjøperen slutter å betale på lån i ditt navn, så det er fortsatt problemet., Den sene betalinger, vil vises på din kreditt-rapporter, og långivere vil komme etter deg.
  • Hvis hjemmet er solgt i foreclosure for mindre enn det er verdt, kan du bli ansvarlig for enhver mangel.

Det er andre måter å tilby selger finansiering til en potensiell kjøper, blant annet slik at en leie-til-eie ordning der en del av husleien går mot en forskuddsbetaling bør leietaker velger å kjøpe.

Dine Valg

Hvis du ikke kan få et boliglån overført, er du fortsatt har alternativer, avhengig av situasjonen.,

Død, skilsmisse og familie overføringer kan gi deg rett til å foreta overføringer, selv om utlåner din sier noe annet.

Hvis du står overfor foreclosure: Noen statlige ordninger som gjør det lettere å håndtere boliglån—selv om du er under vann eller arbeidsledige. Ta kontakt med US Department of Housing and Urban Development for å finne ut hva som gjelder i din situasjon.

Hvis du er å få skilt: Spør advokaten din hvordan du skal håndtere all gjeld og hvordan du kan beskytte deg i tilfelle din ex-ektefelle ikke foreta betalinger.,

Hvis et hus har døde: En lokal advokat kan hjelpe deg å avgjøre hva du skal gjøre neste.

Hvis du er overføring av eiendeler til et tillit: Double-sjekk med din eiendom planlegging advokat for å sikre at du ikke vil utløse et anti-punkt.

Refinansiering

Hvis et lån er ikke assumable og du kan ikke finne et unntak for en på grunn av-på-salg-klausul, refinansiering lånet kan være din beste alternativet. Tilsvarende antakelse ny låntaker vil trenge tilstrekkelig inntekt og kredittkort for å kvalifisere for lån.,

Den nye hus vil bare gjelde for et nytt lån individuelt og bruke dette lånet til å betale av den eksisterende pantegjeld. Du kan få behov for å koordinere med långivere for å få heftelser fjernet (med mindre den nye låntaker og nye utlåner godtar dem) slik at du kan bruke huset som sikkerhet, men det er en god, ren måte å få jobben gjort.,

– >

– >

– >

– >

– >

– >

– >