Hva som kommer til tankene når du leser ordene «utleie av eiendom?»For meg er det ren begeistring. I de to enkle ord, jeg ser muligheter bare fylt til randen med potensial. Det er ingen hemmelighet at jeg tror at det å eie eiendom er en av de beste måtene å utvikle langsiktige og generasjonsskifte rikdom. Det kan være en stor kilde til passiv inntekt og, til slutt, det kan hjelpe deg å oppnå sann økonomisk frihet.
Hvis du har sittet på gjerdet, ikke sikker på om det å eie og leie ut eiendommen er riktig for deg, dette er for deg., I dette innlegget, jeg ønsker å dele hvordan jeg kjøpte min første leilighet bygningen og vise deg at jeg er noe spesielt. Faktisk, jeg har gjort en god del feil, noen av dem er uthevet her, men i slutten, det er slått godt ut.
Ok, ja, det er min første og eneste bygningen–men jeg er optimistisk planlegging for fremtidige innlegg (andre, tredje, femte, etc.)., Jeg eier brøkdeler av aksjer av noen andre egenskaper gjennom investeringer i et par syndications og crowdfunding, men jeg anser det for å være litt annerledes enn faktisk å eie det, og være i stand til å lage dine egne beslutninger om hvordan å håndtere investeringer.
Selv om jeg valgte å gjøre dette SELV, det er andre gode alternativer der ute som fast eiendom crowdfunding for de av dere som kanskje ikke ønsker å ta på hva jeg gjorde i utgangspunktet.
jeg kommer til å bryte dette innlegget opp i flere forskjellige, lett å fordøye deler, slik at kanskje, bare kanskje, kan du bruke dem til dine egne bestrebelser.,
Så, uten videre, la oss begynne.
OPPSETT
jeg hadde lest om å investere i boligblokker siden 2011. Jeg sa til meg selv at når jeg hadde nok kapital, ville jeg ta skrittet fullt ut. Kutt til flere år senere, og jeg hadde spart opp egenkapital . . . men jeg var fortsatt nølende. Hva hvis jeg messed opp, og kjøpte feil bygningen? Vil jeg miste alle pengene mine? Risikoen var for stor.
Så, i 2015, en venn av meg (som tilfeldigvis også være en lege) kom til meg og spurte meg om jeg ville vurdere å kjøpe en bygård med ham., Vi ville være likeverdige partnere, split kostnadene, og siden vi begge hadde ingen erfaring, vi ville lære sammen.
Forståelig, jeg var litt skeptisk til å investere med en venn. Men vi begge syntes å ha riktig holdning: en vilje til å lære. Vi har også besluttet å sette alt på å skrive slik at det ville være svært lite misforståelser. Vi bestemte oss for å samle våre ressurser og gå for det.
JAKTEN
Vi hadde tatt det største steget rett og slett bestemmer seg for å kjøpe en leie leilighet i første omgang. Men det betydde ikke at vi visste hvor de skulle gå fra det., Heldigvis, en felles venn av oss (også en lege) hadde nylig kjøpt en bygning av sine egne, så vi tok ham ut for kaffe å plukke hjernen hans litt.
Vi ba ham om å fortelle oss om hans erfaringer, i håp om å få litt innsikt i hva vi bør gjøre videre. Han umiddelbart foreslo at vi bruker sin megler, og de ville lære oss tauene. Han har også tilbudt seg å hjelpe oss med alle spørsmål vi måtte ha.
Gå til høyre sammen med sine forslag, har vi nådd ut til sin eiendomsmegling megler og uttrykte vår interesse i å kjøpe en leie eiendommen., Megleren spurt om hvor mye vi var villig til å sette i. Vi kom til enighet om at, gitt den «rette eiendommen,» vi vil hver være villig til å legge i $100,000-$200,000. Heldigvis hadde jeg spart til dette øyeblikket. Med den slags forskuddsbetaling på en kommersielle lån (som ville trolig kreve 30-35%), kunne vi se etter en eiendom på opp til en million dollar i verdi.
Med alle som fant ut megleren begynte å lete rundt i byen. Hans foreslåtte kriteriene er enkle: det må være innenfor vår prisklasse, og det må ha minst fem enheter. Hvorfor minimum av fem enheter?, Fordi på fem enheter og over, vil du være i stand til å få en kommersielle lån med lettere utlån standarder. Dette er fordi «lendability» –det er, sannsynligheten for å få lån–er bestemt mer av bygningen i seg selv heller enn din personlige kvalifikasjoner. Det betyr vanligvis en mye mindre papirarbeid og en mye jevnere transaksjonen.
megleren deretter bedt oss i hvilke områder vi ønsker å begynne å se., Jo, den pris som bidro til å bestemme mye av det (i vårt område, våre høyeste pris ville knapt får du en single-familiens hjem). Vi måtte se seg i områder som ble ansett som mindre ønskelig i forhold til beliggenhet og muligens ikke den største tilstand (ofte referert til som B-eller C-Klasse områder). Men vi har også ønsket ikke å kjøre flere timer hver gang vi besøkte bygning.
Og så begynte jakten. Vår megler ville stille opp egenskaper for oss, og på en av dagen for oss begge, vi hadde alle hoppe i bilen og kjøre rundt., Vi så på bygning etter bygning prøver å få en følelse for hvor langt pengene våre ville gå, og hva du skal se etter i form av eiendommen (tilstand, området rundt, etc.).
Etter et par uker, vi begge syntes å bosette seg på et bestemt område av byen. Det var en god del nye utviklingen skjer i området, og ny offentlig transport i form av en metro linje ble bygget. Både av oss var i stand til å se utover den nåværende tilstand av utviklingen til å se sitt sanne potensial. Så bestemte vi oss for å fokusere her.,
Det var bare et par av bygninger på markedet i det området, og i bare to uker, vi hadde snevret det ned til én. Vår agent la oss få vite at prisen på $800 000 var rettferdig, og med litt pruting, salg og endte på $795,000. Hetten pris* var på rundt 5% og med markedets leier vi kan ende opp på en cap pris nærmere 7-8%. Så var det opp som kan dramatisk øke verdien av bygningen. (*Cap pris er i hovedsak avkastningen på eiendom basert på nåværende inntekt det bringer inn.,)
INSPEKSJON
Når tilbudet ble akseptert, har vi leid inn en inspektør og gikk enheter oss selv. Basert på inspector ‘ s rapport og våre egne observasjoner, det var tydelig at bygningen ikke hadde vært vedlikeholdt alt som godt. Eiendommen ble eldre, men heldigvis er den hadde gode bein og ble ansett som strukturelt lyd. Det samme kan ikke sies om taket og avløp, imidlertid, og var en mulig (store) fremtidige utgifter., Basert på disse ting, megler hadde oss gå tilbake til selgeren, og mens vi ikke får full kreditt-vi ønsket, vi gjorde få noen penger tilbake for å sette mot de kapitalkostnader.
PENGER
å Være første gang kommersielle kjøpere, finne et lån var ikke alt som er lett. Vi måtte bevege seg raskt og endte opp med å gå med en av de større bankene. De var kjent for å være veldig strenge med for første gang kjøpere, men vilkårene var ikke alltid det beste. Vi låst i en 5/1 ARMEN og måtte foreta en forskuddsbetaling på 35% (~$278,000 eller $139,000 hver).,
Nå, hvis du nylig har kjøpt et hjem, vet du hva et mareritt det kan være. Men denne prosessen var en lek i forhold til det. Vi har aldri selv hadde å gi våre egne personlige kontoutskrifter. Banken var å satse på eiendom og, vel vitende om at vi var både fagfolk, det var nok.
Etter en total av 60 dager, var bygningen vår, og vi følte at vi hadde fått den beste utdannelse mulig—den typen som bare kommer fra erfaring. Kunne vi ha gjort en bedre analyse? Definitivt. Kunne vi ha forhandlet mer fra selger? Sannsynligvis., Det var nok av grunner til ikke å investere i eiendom, men kanskje den største var frykt for det ukjente. Heldigvis klarte vi å presse forbi at frykt.
NESTE
I mitt neste innlegg om apartment building, jeg vil dele hva som er skjedd siden. Det har vært en vill tur, for å være sikker, og i form av erfaring, det har vært svært verdifullt., Det er nok å si, det er nå to år senere, og en fersk vurdering av bygningen vår viste at verdien har økt en heftig 52%. Selvfølgelig er ikke alle som er ren avkastning (noen rehab penger var nødvendig for å få til dette punktet), men vi har gjort penger. Fikk en utdannelse og gjort penger på samme tid? Det er noe du vil aldri høre meg klage på.
Nå har vi en dypere forståelse av prosessen så mye bedre, jeg er overbevist om at vi vil bare gjøre det bedre neste gang. Angivelig, når du har startet, jakten stopper aldri.,
Har noen der ute har kjøpt en multifamily eiendom? Hvordan var din første avtalen gå?
– >
