Mange forretninger og investeringer eiendeler som utleieboliger kan avskrives skattemessig å redusere skattepliktig inntekt. Imidlertid, når en investering er solgt, avskrivninger må være tatt til fange og deretter beskattes.

I denne artikkelen vil vi diskutere hvordan avskrivninger og utleie av eiendom avskrivninger gjenfangst arbeid, og hvordan du kan unngå å betale skatt når du selger et inntektsgivende eiendom.

Hva er Rental Eiendom Avskrivninger Gjenfangst?

Avskrivninger gjenfangst oppstår når en leie eiendommen er solgt., Redigitalisere avskrivninger er prosessen SKATTEMYNDIGHETENE bruker til å samle inn skatt på gevinst du har gjort fra inntekt til eiendom og til å gjenopprette fordelene du har mottatt ved å bruke avskrivninger kostnader for å redusere den skattepliktige inntekten.

Forstå Rental Eiendom Avskrivning

Før vi diskuterer gjenfangst av avskrivninger for en rental eiendom, la oss raskt gå gjennom hvordan og hvorfor avskrivning skjer i første omgang.,

En av de største fordelene med å investere i fast eiendom er at SKATTEMYNDIGHETENE kan du avskrive holderen for hvert år av eier, opp til 27.5 år for private utleieboliger. Internal Revenue Service tar eiendom – men ikke land – og slites ut eller svekker seg over tid, og at avskrivingskostnaden brukes til å motregne netto skattepliktig inntekt.,

ved Hjelp av avskrivninger for å redusere NOI

For eksempel, hvis du betalt $120,000 for en rental eiendom, og verdien av masse er $20 000, du har en avskrivninger kostnad på ca $3,636 per år:

  • $100,000 eiendommens verdi (unntatt mye) / 27.5 år = $3,636 årlige avskrivninger kostnader

deretter kan Du bruke den ordinære avskrivninger kostnader for å redusere den skattepliktige nettoinntekten., Hvis NOI er 6,000 usd per år skattepliktig inntekt er redusert til $2,364 takket være kraften av avskrivninger:

  • $6,000 NOI – $3,636 avskrivingskostnaden = $2,364 skattepliktig inntekt

Men hva SKATTEMYNDIGHETENE gir de også tar tilbake når du selger eiendommen ved recapturing avskrivninger.

Hvordan Rental Eiendom Avskrivninger Gjenfangst Fungerer

I tillegg til å redusere skattepliktig inntekt, avskrivninger også reduserer eller justerer kostnadene grunnlag av din eiendom., Etter 10 år av eier eiendommen justert kost er:

  • $100,000 opprinnelige kost – $36,360 avskrivninger ($3,636 x 10 år) = $63,640 justert kost

Takk for din store lokale eiendomssjef den leie eiendommen har generert gjennomgående sterk kontantstrøm fra kvalifiserte leietakere. En annen investor tilbyr å kjøpe eiendommen for kr 240,000 – dobbel hva du betalte for den 10 år siden.,

Når du selger, SKATTEMYNDIGHETENE recaptures din avskrivninger ved å kreve at du bruker dine justert kostnader som grunnlag for beregning av gevinst ved salg i stedet for det opprinnelige kjøpet pris:

  • $240,000 salg av eiendom i pris – $63,640 justert kost = $176,360 anerkjent få

Hvis din totale inntekt er $225 000 i året, den ordinære skattesatsen er 24% og på lang sikt skatt på kapitalgevinster pris er 15% (basert på 2020 skatt tabeller for gifte innlevering i fellesskap). Det ville være fint å ha din sum innregnet gevinst på $176,360 beskattes på lavere skatt på kapitalgevinster pris.,

Men, SKATTEMYNDIGHETENE er ikke så hyggelig. I stedet, du vil bli beskattet med ditt høyere ordinær skattesats på 24% for avskrivninger fradrag du har tatt av de siste 10 årene, med resten av din gevinst beskattes på lavere skatt på kapitalgevinster pris:

Hva Skjer Hvis Gevinsten er Mindre Enn avskrivingskostnaden?

Hvis din sum innregnet gevinst er lavere enn den ordinære avskrivninger kostnader, SKATTEMYNDIGHETENE krever at du bruker din vanlige pris ved beregning av skatt tilgode.

For eksempel, la oss si at eiendomsmarkedet er i en normal nedadgående syklus., Selv om det er et kjøpers marked, for personlige eller forretningsmessige grunner til at du velger å selge til en kjøper som tilbyr å betale $105,000., Fordi gevinsten er mindre enn den totale avskrivninger skattefradrag over 10 årene du har eid eiendommen, din skatt er basert på ordinær skattesats:

  • $99,000 salg av eiendom i pris – $63,640 justert kost = $35,360 sum innregnet gevinst

Fordi avskrivninger bekostning av $36,360 er større enn sum innregnet gevinst på $35,360, vil du betale skatt basert på ordinær skattesats:

  • Sum skatt skyldige = $35,360 anerkjent få x 24% ordinær skattesats = $8,486

Gjør Avskrivninger Gjenfangst Gjelder For Eiendom som Selges på et Tap?,

Hvis du selger den leie eiendommen for et tap, reglene for redigitalisere avskrivninger gjelder ikke. Men husk at selv om du taper penger på salg du har likevel hatt nytte av å være i stand til å bruke avskrivninger fradrag av $36,360 i løpet av de siste 10 årene for å redusere den skattepliktige inntekten.

SKATTEMYNDIGHETENE kan du også bære på ryggen tap fra en leie eiendommen ved å oppdatere din forrige selvangivelse. Du kan også bære frem tap fra utleie av eiendom investering for å kompensere for fremtidige inntekter. Emne Nr., 425 Passive Aktiviteter – Tap og Studiepoeng og Publisering 544 fra SKATTEMYNDIGHETENE forklarer i detalj hvordan tap arbeide for utleie av fast eiendom.

Hvordan Delvis Årets Avskrivninger Fungerer

I eksemplene ovenfor har vi brukt et helt år av avskrivninger, som er 3.363% av eiendommens verdi hvert år. Men i den virkelige verden av fast eiendom investering, tilbud finner sted hver måned i året.

Delvis året avskrivninger er beregnet basert på den måned den leie eiendommen er satt inn i tjeneste., Generelt sett, en leie eiendommen er satt inn i tjeneste når den er klar og tilgjengelig for å bli leid ut, og ikke når en leietaker tar besittelse, i henhold til SKATTEMYNDIGHETENE Publisering 527.

det betyr At hvis din utleie er tilgjengelig for bruk på 1. februar, men en leietaker ikke signere en leieavtale og flytte inn før 1. April, kan du fortsatt starte avskrivninger første dag i februar. SKATTEMYNDIGHETENE også bestemmer nøyaktig hvordan delvis årets avskrivninger fungerer, slik at du ikke gjør en feil:

Etter det første delvis år i tjenesten, leie eiendommen er avskrevet 3.,636% for hvert hele år i tjenesten, og deretter delvis avskrevet igjen avhengig av hvilken måned i året du selger.

Kan Du Unngå å Hevde Avskrivninger?

På dette punktet, kan du være lurer på om du kan unngå å gjøre med utleie av eiendom avskrivninger gjenfangst rett og slett ved ikke å hevde avskrivninger i første omgang. Dessverre er svaret nei.

skatteloven § 1250 sier at avskrivninger må være gjenerobret hvis avskrivninger ble lov eller tillatt., Så, selv om du ikke krav på den årlige avskrivninger kostnader på utleieboliger at du er juridisk berettiget til, du har fortsatt å betale skatt på gevinsten skyldes avskrivninger når du bestemmer deg for å selge.

det er dårlige nyheter. Den gode nyheten er at selv om du ikke kan unngå å hevde avskrivninger, SKATTEMYNDIGHETENE gjør det mulig for deg å utsette å betale skatt på kapitalgevinster.

Hvordan å Utsette å Betale Skatt på kapitalgevinster

En IRC-Delen 1031 skatt-utsatt exchange er den prosessen som gjør eiendomsmegling investorer til å utsette betaling av kapitalgevinst avgifter.,

prosessen går også under andre navn, for eksempel en «Større exchange», en «Skatt-utsatt exchange», en «Liker-form exchange», eller bare en «1031.»Uavhengig av hvilken term som brukes, en 1031 exchange stammer fra Kapittel 1031 av den AMERIKANSKE Internal Revenue Code.

Denne delen av skatteloven tillater investorer å selge eller overlate en investering eiendom, reinvestere overskuddet i en erstatning investeringseiendom som slag og større eller lik verdi, og utsette betaling av all skatt på kapitalgevinster.,

Det er syv enkle regler å følge for at tillate deg til å utsette alt skatt på kapitalgevinster:

  1. – Egenskapen må være som-type eiendom av samme art eller karakter, men kan variere i type, kvalitet eller karakter (for eksempel næringseiendom blir erstattet med en enkelt familie leie eiendommen, en multifamily bygning, eller raw-land).
  2. eiendom skal brukes til investeringer eller virksomhet, og ikke som personlig eiendel eller ikke som en primær bolig.,
  3. – Egenskapen må være lik eller større verdi, inkludert både total salgspris og utskifting av en lik boliglån mengden (hvis et boliglån finnes), for å unngå å betale skatt på oppstart.
  4. Boot oppstår når verdien av erstatning eiendom er mindre enn verdien av overdra eiendommen.
  5. Tittelen på den nye eiendommen er kjøpt må være i samme navn som overdra eiendommen som selges., andre fordeler til en 1031 exchange:
    • Øke avkastning og total avkastning ved å selge en dårlige eiendom og å kjøpe en med høyere anslått avkastning
    • Diversifisere en real estate investment portfolio med lang avstand eiendomsmegling investere, ved å kjøpe eiendommer i forskjellige geografiske områder
    • Konsolidere flere mindre eiendommer til en stor eiendom, eller dele en enkelt stor eiendom i flere mindre, ofte i den hensikt av eiendom planlegging
    • Unngå gjenfangst av avskrivninger og den resulterende økning i skattbar inntekt