賃貸不動産の減価償却を理解するための簡単なガイド奪還

賃貸不動産などの多くの事業および投資資産は、課税所得を減らすために税 しかし、投資が売却されると、減価償却を取り戻してから課税する必要があります。

この記事では、減価償却と賃貸不動産の減価償却がどのように機能するか、そして収入を生み出す不動産を売却するときに税金を払うことを避ける方法について説明します。

賃貸物件減価償却とは何ですか？

減価償却の取り戻しは、賃貸物件が売却されたときに発生します。, 減価償却の取り戻しは、IRSは、あなたがあなたの収入のプロパティから作ったゲインに税金を徴収し、あなたの課税所得を減らすために減価償却費を使

賃貸不動産の減価償却について

賃貸不動産の減価償却の取り戻しについて説明する前に、そもそも減価償却がどのように起こるのか、そしてなぜ減価償却が起こるのかをすばやく見てみましょう。,

不動産への投資の最大の利点の一つは、IRSは、あなたが住宅賃貸不動産のための27.5年まで、所有権の各年のためのプロパティを減価償却することができるということです。 内国歳入庁は、土地ではなく、財産が時間の経過とともに磨耗したり減価償却されたりすることを前提としており、その減価償却費は課税対象の純利益を相殺するために使用されています。,

減価償却を使用してNOIを減らす

たとえば、賃貸不動産に対して120,000ドルを支払い、ロットの価値が20,000ドルの場合、年間約3,636ドルの減価償却費があります。

• $100,000プロパティ値(ロットを除く)/27.5年=3,636ドルの年間償却費

年間償却費を使用して課税対象の純利益を減らすことができます。, あなたのNOIが年間$6,000であれば、あなたの課税所得は減価償却の力のおかげで$2,364に減少します：

• $6,000NOI-$3,636減価償却費=$2,364課税所得

しかし、IRSは、あなたが減価償却を取り戻すことによって、プロパティを売却するとき、彼らはまた取り戻す与えるもの。

賃貸不動産減価償却の取り戻しの仕組み

あなたの課税所得を下げることに加えて、減価償却はまた、あなたの財産のコストベースを削減または, 所有権の10年後に特性によって調節される費用の基礎は次のとおりである:

• $100,000元の費用の基礎-$36,360減価償却($3,636x10年)=$63,640調節された費用の基礎

あなたの大きいローカル特性マネージャーのおかげで賃貸不動産は修飾された借用者からの一貫して強い現金流動を発生させた。 別の投資家は$240,000のためのあなたの特性を買うことを提供する–前にそれのために10年支払ったものを倍増する。,

• $240,000不動産販売価格-$63,640調整コストベース=$176,360認識ゲイン

あなたの総所得が年間$225,000である場合、あなたの通常の税率は24％であり、あなたの長期キャピタルゲイン税率は15％である（2020年の結婚申告のための税テーブルに基づく）。—– より低いキャピタルゲイン税率で課税される$176,360のあなたの総認識された利益を持っていることは素晴らしいでしょう。,

しかし、IRSはそれほど素晴らしいものではありません。 代わりに、あなたはあなたが過去24年の撮影した減価償却控除のために10％のあなたの高い通常の税率で課税されます、あなたの利益の残りは低いキャピタルゲイン税率で課税されます：

あなたの利益が減価償却費よりも小さい場合はどうなりますか？

あなたの合計認識ゲインは、あなたの減価償却費よりも小さい場合は、IRSは、負って税を計算する際に、あなたの通常のレートを使用する必要があり

たとえば、不動産市場が通常の下向きのサイクルにあるとしましょう。, それは買い手の市場ですが、個人的またはビジネス上の理由から、あなたは$105,000を支払うことを提供しています買い手に販売することにしました。, あなたの利益は、あなたが財産を所有している10年間にわたってあなたの総減価償却税控除よりも少ないので、あなたの税はあなたの通常の税率に基づいています：

• $99,000不動産販売価格-$63,640調整済みコストベース=$35,360認識合計ゲイン

あなたの減価償却費$36,360はあなたの認識合計ゲイン$35,360よりも大きいので、あなたはあなたの通常の税率に基づいて税金を支払うことになります。

• あなたはあなたの通常の税率に基づいて税金を支払うことになります。
  • 35,360認識された利益x24%通常の税率=$8,486

  減価償却の取り戻しは損失で販売された特性に適用されますか？,

  あなたが損失のためにあなたの賃貸不動産を売却した場合、減価償却を取り戻すためのルールは適用されません。 しかし、あなたが販売にお金を失った場合でも、あなたはまだあなたの課税所得を減らすために、過去36,360年にわたって$10の減価償却控除を使用することができることによって恩恵を受けてきたことに注意してください。

  IRSはまた、あなたの以前の納税申告を修正することにより、賃貸不動産からの損失を持ち帰ることができます。 また、将来の収入を相殺するために、賃貸不動産投資からの損失を繰り越すことができます。 トピックNo., 425パッシブ活動–IRSからの損失とクレジットと出版物544は、損失が賃貸不動産活動のためにどのように働くかを詳細に説明しています。

  

  部分年間減価償却の仕組み

  上記の例では、毎年プロパティ値の3.363％である通年減価償却を使用しました。 しかし、不動産投資の現実の世界では、お得な情報は、年の毎月行われます。

  部分年間減価償却は、賃貸物件がサービスに入れられた月に基づいて計算されます。, 一般的に言えば、賃貸物件は、IRSの出版物527によると、テナントが所有するときではなく、賃貸する準備ができて利用できるときにサービスに入れられます。

  つまり、レンタルが月1日に入居できるが、テナントがリースに署名せず、月1日まで入居していない場合でも、月の最初の日に減価償却を開始することができることを意味します。 IRSはまた、あなたが間違いを犯さないように、部分的な年の減価償却がどのように機能するかを正確に決定します：

  サービスのあなたの最初の部分的な年の後、賃貸不動産は減価償却されます3。,サービスの各通年のための636％、その後、部分的にあなたが販売する年のどの月に応じて再び減価償却。

  減価償却の請求を避けることはできますか？

  この時点で、あなたは最初の場所で減価償却を主張しないことによって、単に賃貸不動産の減価償却の取り戻しを扱うことを避けることができるかどうか疑問に思うかもしれません。 残念ながら、答えはノーです。

  内国歳入コードセクション1250は、減価償却が許可または許容された場合、減価償却を取り戻さなければならないと述べています。, だから、あなたが合法的に権利がある賃貸不動産の年間償却費を請求しない場合でも、あなたはまだあなたが販売することを決定したときに減価償却

  それは悪いニュースです。 良いニュースは、減価償却を主張することを避けることはできませんが、IRSは、キャピタルゲイン税を支払う延期することができます。

  

  キャピタルゲイン税の支払いを延期する方法

  IRCセクション1031課税繰延交換は、不動産投資家がキャピタルゲイン税の支払いを延期,

  このプロセスは、”Starker exchange”、”Tax-deferred exchange”、”Like-kind exchange”、あるいは単に”1031″などの他の名前でも行われます。”使用されている用語にかかわらず、1031取引所は、米国内国歳入法のセクション1031に由来します。

  内国歳入法のこのセクションでは、投資家が投資不動産を売却または放棄し、同じ種類の交換投資不動産に収益を再投資し、キャピタルゲイン税の支払いを延期することができます。,

  すべてのキャピタルゲイン税を延期することができます従うべき七つの簡単なルールがあります。

  1. プロパティは、同じ性質または文字のような種類の不動産でなければなりませんが、タイプ、品質またはグレードが異なる可能性があります（商業用不動産は、一戸建て賃貸不動産、集合住宅、または生の土地に置き換えられるなど）。
  2. 不動産は、個人財産としてではなく、主要な住居としてではなく、投資またはビジネスのためにのみ使用する必要があります。,
  3. プロパティは、ブートに税金を払うことを避けるために、（住宅ローンが存在する場合）等しい住宅ローン額の合計販売価格と交換の両方を含む等しいか、より大きな値でなければなりません。
  4. ブートは、replacementプロパティの値がrelinquishedプロパティの値よりも小さい場合に発生します。
  5. 購入した交換用不動産のタイトルは、売却された放棄された不動産と同じ名前でなければなりません。, 1031取引所へのその他の利点:
     • 不採算不動産を売却し、予想リターンが高いものを購入することにより、利回りとトータルリターンを増やします
     • 長距離不動産投資による不動産投資ポートフォリオの多様化、異なる地理的位置にある不動産を購入することにより、
     • いくつかの小さな不動産を一つの大きな不動産に統合するか、多くの場合、不動産計画の目的のために、
     • 減価償却の奪還と課税所得の増加を避けます
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