セルフストレージ投資機会
セルフストレージの真の商業開発は、1960年代後半に住宅および商業ストレージの需要の高まりを認識したセルフストレージビジネスの先駆者によって始まった。 これらは、あえて、私たちが今日知っている業界のための段階を設定した不動産開発者だった-で倍増している業界。
セルフストレージ業界は、需給経済学を比較すれば、他のどの業界とも変わらない。, 住宅および商業貯蔵の需要が増加するにつれて、それを供給する施設の必要性も高まっています。 過去25年間に経験した驚異的な業界の成長は、製品の経済的および個人的な利点に対する国民の意識の高まりに起因する可能性があります。 この需要の継続的な増加は、優れた投資の可能性と提携し、自己ストレージ1978年以来、国の主要な成長産業の一つになりました。,
業界の需要が確立されると、それを満たすために必要な商品やサービスの背後にある原動力は、常に資本とROIでした。 投資としての自己貯蔵の可能性を理解するためには、まずその基本的な経済学を理解する必要があります。 表1は、典型的なセルフストレージ開発の財務モデルであり、そのような投資の”ボトムライン”を説明しています。 全国のさまざまな市場には、さまざまなセルフストレージ開発コストがあります。 そのため、このモデルは国産業界平均を代表する個人開発費、家賃、プロジェクトサイズです。, これは、全体のコストの20パーセントの株式参加を前提としており、残りの80パーセントは資金調達されています。
ストレージユニット投資のコスト
キャッシュフロー分析
表1の”キャッシュフローの声明”は、40,000平方フィートのネットリース可能な平方フィートを持つ自己貯蔵施設は、9平方フィートあたりの年間賃料を持つ市場では、450,000ドルの年間賃料を100パーセントの占有で生成することを示している。 その他の収入は、延滞料、小売売上高、管理手数料、トラックレンタル手数料などから得られます。、そして通常、5パーセントの追加収入を占めています。,
予測される総所得に対する10パーセントの調整は、通常の予測される欠員および回収損失を表すため、一般的である。 少なくとも90パーセントの平均占有率を達成し、維持することは、すべての開発の目標であるべきであり、プロジェクトの投資可能性を評価するため
通常の営業費用は、一般的に開発の総平方フィート当たり$2.75から$3.25の範囲です。 この費用の差異は、固定資産税、マネージャーの給与、光熱費など、さまざまな市場における変動コストによるものです。,
純営業利益（NOI）は、営業費用が支払われた後の開発収益のバランスです。 可能な限り最高のNOIを維持することは、施設の現在および将来の価値を決定するために使用されるため、非常に重要です。 NOIは、開発の効果的な総収入の60％から67％でなければなりません。
この特定の金融モデルの債務返済は、融資額1.59百万ドル、金利10パーセント、償却率25年に基づいています。, 債務サービスは、貸し手と交渉した金融配置に完全に依存します。 投資家の財務の健全性と貸し手のリスクの認識は、多くの場合、金利、融資額と償却期間を決定します。
開発の実際のNOIおよび時間の経過とともに支払われる債務返済の決定により、予測されるキャッシュフローが導出される。 表1で提供されている財務モデルでは、397,615ドルの投資は、117,761ドルの正のキャッシュフローまたは29.6パーセントの”現金現金”投資収益率を生成しています。, これはセルフストレージ投資家にとって典型的なROIであり、これは過去25年間にわたる業界の驚異的な成長の主な理由の一つです。
セルフストレージ開発コストとは
セルフストレージビジネスのスタートアップの平均開発コストの完全なリストは、表1にも記載されています。 ここでも、変数がありますが、ほとんどは土地と自己貯蔵ユニットの建設費の実際のコストに限定されています。,
開発の実現可能性を決定するための最大の変数と単一の最も決定要因の一つは、開発への土地の実際のコストです。 提供される財務分析は、土地の購入価格が平方フィート当たり$3.25であることを示しています。 しかし、約45.91パーセントのサイトカバレッジを持っているため、ネットリース可能な平方フィートあたりの土地の正味コストは$6.82です。 開発のネットリース可能な平方フィートは、サイトの許容範囲に完全に依存しています。, サイト上のネットリース可能なカバレッジを最大化することは、ゾーニングの挫折、地役権、ユーティリティ、建物コードのコンプライアンス要件、およびサイトの地形と実際の物理的なレイアウトなどの要因に依存しています。 通常のサイトのカバレッジは35％から50％の範囲です。
建設のコストに関しては、サイトの作業とユーティリティは、最大の変動費です。 通常のサイト開発コストは$4.25から$8の範囲であり、実際の地形とサイトの物理的なレイアウトに完全に依存します。 クリア/grubbing、掘削、暴風雨排水、ユーティリティなど。, すべてのサイト固有であり、そのコストはサイトごとに異なります。 自己の貯蔵の経験の土木技師の雇用はこれらの費用が最小になることを保障するべきである。 市場価値を下回る土地コストに注意してください。 ほとんどの場合、地価が低いということは、大きなサイト開発費用が必要になる問題があることを意味します。
もちろん、自己ストレージ建設のコストは、開発する製品の種類によって異なります。 しかし、建物のコストは、土地やサイトの開発の変動コストに比べてわずかに変化します。, サイトの作業/ユーティリティを含む建設のための平均コストは、総建物平方フィートあたり$23から$28の範囲、または全体の開発予算の約67パーセント。
残りの開発コストは、資金調達および利息キャリーのコストを除いてわずかに異なります。 投資家の財務の健全性と交渉する彼の能力は、これらのコストを決定します。 典型的な自己ストレージ開発コストは、総建物平方フィートあたり$34から$42の範囲です。 繰り返しますが、この分散は土地、建設、資金調達コストに依存します。, しかし、市場賃料と開発コストの間には関係があることを覚えておくことが重要です。 より高い費用が市場にあれば、より高い賃料はある。
財務予測が重要なのはなぜですか？
提供される財務モデルは、$397,615の投資が29.6パーセントの現金対現金ROIを実現することを示しています開発が90パーセントの占有率を維持した後。 さらに、10パーセントの資本化率と既存の財務状況に基づく事業の将来の市場価値は、$2.85百万になることを示しています。, したがって、投資家は、将来の日付で事業の売却時に$864,425の利益を実現することができます。
注目すべきもう一つの重要な財務統計は、表1のモデルの損益分岐点占有率です。 この特定のモデルは65パーセントの占有がすべての操作および負債サービス費用をカバーすることを写し出 自己の貯蔵の取り引きの負債サービスの正常な損益分岐点の占有者は60パーセントから72パーセントまで及ぶ。 これは他のタイプの不動産のための正常な損益分岐点の占有者の下によくある。, 自己の貯蔵の開発と関連付けられる平均壊れ目占有率より低いの投資家の危険を最小にし、彼に市場か経済変動を取扱うより多くの柔軟性を与え
金融モデルは予測に過ぎないことを理解してください。 さまざまな内部および外部要因は、開発の全体的な財務パフォーマンスと投資家のROIに影響を与える可能性があります。 しかし、表1の財務モデルは、典型的な自己ストレージビジネスの真の代表であり、投資家が通常彼の投資から期待できるものをプロジェクトします。, セルフストレージはされており、この国で利用可能な最高の投資手段の一つであり続けます。
セルフストレージは成功した投資ですか？
不動産投資を比較するための最良の方法の一つは、過去十年間に自己ストレージやその他の不動産投資のパフォーマンスを見ることです。 最近、私の会社は過去の10年にわたるテキサス、オクラホマ、ニューメキシコ州、コロラド州およびルイジアナのmultifamily、オフィス、小売りおよび自己の貯蔵の開発の性能の詳細な調査を完了した。, この研究では、1980年から1987年の間に開かれ、1980年代半ばにそれらの州で始まった景気後退の間に運営されていた開発の故障率に焦点を当てました。, 調査の結果は次のとおりです。
- Multifamily=故障率58%
- Office=故障率63%
- Retail=故障率53%
- Self storage=故障率8%
FDICまたはRTCの不動産ポートフォリオで売却された自己貯蔵物件の数は、同じ期間に他の不動産物件よりも実質的に少なかった。, この8割の自己貯蔵障害のうち、他の不動産の融資の担保であったため、金融機関によってかなりの数の企業が取り戻されました。
なぜ自己貯蔵と他の不動産の間に成功に大きな違いがありますか？ 自己の貯蔵に存続の堅い経済的な時のための余分端を与えるキーエレメントは何であるか。 投資家が理解しなければならない最初の事は–住宅および商業顧客–市場経済の振動の間にエンドユーザーに起こるものがである。,
セルフストレージ市場
市場が景気回復を経験している時には、ビジネスが繁栄し始め、雇用機会が増加し、新規および既存の一戸建て住宅の販売 自己記憶特性がうまく機能することを期待するでしょう。 この時間の間の典型的な自己の貯蔵の特性の賃貸料ロールの評価は通常移動式顧客の高いパーセントを示す–始動機の家から”買う”市場にはじめて動く,
商業面では、ビジネス活動の増加は、セルフストレージ商業テナントの増加量を意味します。 逆に、経済がつまずき始めるとき、同じことがビジネス、雇用、不動産に一般的に起こります。 但し、逆の効果によりまだ最も頻繁に自己の貯蔵に寄与する同じ移動性を引き起こす。 人々は市場から動き始めるか、または彼らの家を販売し、より小さい家かアパートに動き始める。
営利事業は、在庫を保管するためのより経済的な手段のために自己貯蔵を縮小するか、または自己貯蔵に目を向ける。, 驚異的な経済は自己ストレージに悪影響を及ぼしますが、自己ストレージ特性が他の不動産プロジェクトとどのように比較するかを見てください。 経済のダウンスイングの間に、多世帯の占有者は25パーセント、オフィスおよび小売りの占有者は30パーセントと同じくらいドロップします。 オフィスと小売テナントは誰ですか？ 失敗したり、事業を縮小したり、安価な不動産に移動したり、別の市場に完全に移動したりしたビジネス。 これはオフィスや商業施設の収入を失い、市場経済が改善するまで回復しません。,
セルフストレージはまた、ある市場から別の市場に異なる占有率の初期低下を持つことになりますが、通常は15％と20％の間で平均します。 しかし、典型的なレバレッジの自己保存眺めることができるもの稼働率は60％と72％となる。 これを、80％から90％の間の損益分岐点の稼働率を持つレバレッジドマルチファミリー、オフィス、商業施設と比較してください。 どの不動産投資は、市場の下落を吸収するために多くの部屋を持っていますか？
セルフストレージレンタル事業
レンタルは、セルフストレージプロパティの成功のための別の鍵です。, 私たちの研究で調査された不動産の平均年間賃料範囲は次のとおりです。
- マルチファミリー-平方フィートあたり$7.5–$12
- オフィス–平方フィートあたり$14–$24
- 小売–平方フィートあたり$16-$20
- セルフストレージ-平方フィートあたり$6.5-$12
セルフストレージ賃料は、他の不動産プロジェクトの範囲内に入ります。 しているところも少なくなお客様の支払いに同一でもより一角であり、パフォーマンスで保管で、それこそが真のグローバルでの生活にあります。, この家賃の比較は、不動産の種類ごとの平均開発コストと賃料を比較するときにさらに啓発されています。 調査された不動産プロパティあたりの平均開発コストは次のとおりです。
- マルチファミリー-平方フィートあたり$60から$70
- オフィス–平方フィートあたり$50から$100
- 小売–平方フィートあたり$50から$80
- セルフストレージ–平方フィートあたり$34から$42
賃料と総開発コストの両方を比較すると、セルフストレージはほとんどの場合、わずかに少ない賃料を持っています。, しかし、セルフストレージは、集合住宅、オフィスや商業施設の半分に三分の一である総開発コストを持っています。 投資家に、これは他の不動産投資に対等な賃貸料を持っている間整備されるべきかなりのより少ない投資か融資額を意味する。
運用コストと実際の管理要件は、投資家にとって魅力的なもう一つの重要な要素です。 前述したように、自己ストレージの運用コストは、ネットリース可能な平方フィートあたり$2.75から$3.25の範囲です。, 調査される他の不動産の特性のための操業費用とこれを平方フィートごとの$3.50から$5まで及ぶ比較しなさい。 アパート、オフィスおよび商業施設は絶えず地面、電気器具、配管、電気設備および通常メンテナンススタッフを要求するいろいろ他の維持の心配を維持しなければならない。
新しいオフィスや小売テナントのためのアパート”メイクレディ”とインテリアリフォームがあります。 に比べ、自己の保管には通常、一つ又は二つの経営者はほとんどのメンテナンス”頭痛およびそれに関わる”生の”テナント, 一般に、自己の貯蔵投資家に他の不動産の特性と関連付けられる問題の少数が非常にある。
自己貯蔵を他の不動産投資と比較する際の”ボトムライン”は、投資家が他の不動産投資よりも典型的な自己貯蔵特性に対してはるかに高いROIを実現できるということです。 第二に、投資家の初期投資は、他の不動産投資によって必要とされる第三または半分です。, 損益分岐点の占有率が低いため、投資家は投資キャッシュフローを早く予測し、経済の低下とそれらの占有率と賃料の低下への影響に関連してリスクのはるかに低い要素を予測する必要があります。 投資家は、テナントの改善または継続的なメンテナンスに関連する追加の資本要件を心配する必要はありません。
上記のセルフストレージへの投資の利点は、成功のための重要な要素であり、引き続き重要な要素です。 自己の貯蔵工業の未来は非常に明るいです。 業界は、その使用の需要とともに成熟し続けるでしょう。, 自己の貯蔵に賭けるそれらの投資家は前に企業の開拓者が25年したものを発見する:自己の貯蔵はこの国で利用できる最もよい投資車の一つ、今
ダウンロード&ビューテーブル1：財務モデル
A.キャッシュフローの計算書
B.年間の開発コストの計算書
C.プロジェクト仕様
D.開発財務変数
E.開発財務