キャップレートの計算：不動産でキャップレートを使用するには？

1月 13, 2021

資本化率またはキャップレートは、不動産の議論でよく投げられる用語です。けれども多くの人々は実際にそれが意味するものを理解しない。結局のところ、それは現金現金返品と収益率と混同する可能性があります。収入を生み出す特性に投資するとき、現金流動を捜している。また利益のための特性をいつか将来販売するキャピタル-ゲインを実現すると期待する。, 投資機会を分析するとき、不動産投資家は多数の異なった要因を評価する。

しかし、典型的な投資家は、プロパティが現在および将来に生成することができる収入に興味があります。その投資家は、価値を推定する一つの方法として収入の資本化を使用する可能性があります。これは、不動産投資における最も基本的な概念の一つであり、主に”キャップレート”として計算で参照されています。”ここでは、その定義から計算の方法に、キャップレートについて知っておく必要があるものです。

資本化率とは何ですか？,

資本化率は投資収益率に似ています。それはあなたが彼らのドルの価値とは無関係に不動産投資の相対的な価値を比較することができます。標準キャップレート式は、純営業利益を市場価値で割ったものです。キャップレートは、不動産投資家によって行わ最も重要な計算の一つです。

キャップレートは、同じ市場エリアで同等のプロパティを評価するのに理想的です。, それはあなたがすぐにプロパティが作ることが期待されているどのくらいのお金の見積もりを取得することができますようにキャップレート

資本化率の二つのコンポーネントは、純営業利益（NOI）と投資不動産の購入価格です。 NOIはすべての適度に必要な操業費用を差し引いた特性からのすべての収入に、等しい。, NOIは、プロパティの収入とキャッシュフローステートメントに表示される税引前の数字であり、それはローン、設備投資、減価償却費、および償却の元本および利

言い換えれば、キャップレートは、それが簡単に投資家が異なる資産のリスクとリターンプロファイルを比較することができるように、毎年不動産の利回りを測定します。これは、不動産投資に対する投資家の潜在的なリターンの推定です。, いくつかの要因は、市場の需要や金利など、プロパティのキャップレートに影響を与えることができますが、最も重要な要因の一つは、その占有です。

プロパティの占有率は、生成できるNOIの量に直接影響します。空室率は稼働率の反対です。これは、特定のプロパティで空いているか空いているユニットの割合を指します。空室率はビジネスで大きな役割を果たし、投資家が特定の不動産取引にお金を入れて良い動きをしているかどうかを判断するのに役立ちます。, 完全に占有されているプロパティは、半分だけ占有されているものよりも、特定の価格でより高いNOIと高いキャップレートを生成します。

キャップレート計算例

キャップレートは、NOIを購入価格で割ったもので、パーセンテージで表されます。

Cap Rate=NOI/Purchase Price

cap rateを計算するために使用される基本的な方程式がわかったので、以下はこれがどのように使用されるかをよりよく示す例です。まず、私たちの価値観を見つけてみましょう。,

プロパティ値（または購入価格）：$250,000
総収入：四単位x$1,000/月賃料=$48,000/年

総費用：

プロパティマネージャー給与–$20,000
清掃およびメンテナンス–$10,000
検査およびブローカー料–$5,000

$13,000(NOI)/$250,000(プロパティ値)=.052、または5.2％のキャップ率。

あなたがキャップレートとNOIを持っている場合、同じ式を使用して購入価格を計算することができます。価格を解決するには、元の式を次のように並べ替えます。

購入価格=NOI/キャップレート。,

購入価格= $13,000 / 5.2% = $250,000

今、私たちは同じNOIを持つが、6.5％の高いキャップ率を持つ同様の投資不動産（B）があると仮定してみましょう。

Bの購入価格= $13,000 / 6.5% = $200,000

両方のプロパティは$13,000の同じNOIを持っていますが、低いキャップは、より高い購入価格とその逆を生成します。キャップ率が6.5％に増加するにつれて、それは$50,000プロパティ値を減少させます。

上記のキャップレートの計算を含む非常に重要な考慮事項に注意してください。購入価格は、すべての現金購入に基づいています。, 貸付け金か抵当は計算に含まれなかったか、または考慮されなかった。投資不動産を取得するために使用されるレバレッジドマネーは、収益率を含む任意の計算で説明する必要があります。したがって、すべての現金購入に基づく上限は、収益率に等しくなることはありません。

不動産のキャップレート電卓とは何ですか？

キャップレート電卓は、それが良い投資になるかどうかを判断するために、プロパティの一部の比較値を見つけるために不動産で使用されます。, これは、プロパティを所有し、維持するコスト、プロパティの市場価値、およびそのプロパティから受け取った直接収益のバランスをとることによっ

たとえば、あなたのクライアントは$250,000のためのプロパティを購入したいと言います。現在は四つのユニットを持ち、毎月各テナントから家賃1000ドルを受け取っている。現在の所有者は点検料金、維持およびクリーニング料金および特性マネージャーのサラリーの$35,000/yearを支払った。キャップレート電卓は、プロパティ間で比較するのは簡単です単純な割合を思い付くために考慮にこれらの要因のそれぞれを取ります。,

Cap Rate Calculator方程式

cap rate calculator方程式は、必要な情報がすべて手元にあると仮定すると、かなり簡単です。キャップレートを計算するには、純営業利益（NOI）/プロパティ値を取ります。あなたは通常、プロパティ値として提示価格を取ることができます、または同様にプロパティ値の見積もりを提供することができます利用可能なオ,

純営業利益（NOI）を計算する方法

プロパティのNOIを考え出すことは少し難しいですが、数学が複雑であるためではなく、前もって多くの異なる数総費用–NOIのための式は、総収入です。総収入は、典型的には、テナントおよび/または年間にわたって得られた関心から収集された年間賃料です。, 費用は、次のような要因の任意の数を含めることができます：

ブローカーまたは検査料
害虫駆除
メンテナンス
プロパティ管理給与
テナントスクリーニング
固定資産税

NOIを見つけるには、その後、この数値を使用してキャップレートを計算できます。これは、プロパティ自体の価値に影響を与える要因ではないので、キャップレートは、アカウントに住宅ローンの支払いを取らないことに注意すること,

キャップレート賃貸不動産計算機を使用するメリット

賃貸不動産を評価するときにキャップレートを使用する方法はたくさんあります。一般的に、あなたは不動産投資のための土地のレイを取得するために使用される見積もりとしてキャップレートを考えることができます。賃貸不動産のキャップレート計算のさまざまな用途の例は次のとおりです。

隣人との関係におけるプロパティの価値を理解する–類似した資産を持つ同じような近隣のプロパティが同様のキャップレートを持つべきであるという理由に立っています。, キャップレートを使用して、特定のプロパティの価格が高すぎるか低すぎるか、または異常なキャップレートに寄与する根本的な問題がある可能性があ
エリア内のより大きな市場動向の画像を取得–キャップレートは、都市内の特定の都市またはエリアのより広い変化の有用な指標です。例えば、キャップレートは変化する特定の近隣にはフラットその他これと同等の領域を切り換えて表示することができ、シフトバイヤー/ございます。,
クライアントに有用な見積もりを提供する–エージェントのために、キャップレート電卓のための最も重要な使用は、購入決定を行う際に重要な要因
レーダーの下での機会を特定する-プロパティがエリアのキャップ率が著しく高い場合、これは操作がより合理化され、年間費用が最小限に抑えられ,

キャップレート賃貸不動産計算機を使用することの欠点

キャップレートは間違いなくプロパティの価値の有用な見積もりですが、このメトリックを使用するにはいくつかの制限があります。

比較が有用である必要があります–キャップレートは、類似の規模、資産、および領域の特性と比較する際に最も頻繁に使用されるため、堅牢な市場これにより、小規模な市場と、一般的に比較するのに十分な類似の特性がない観光スポットのようなユニークな特性の両方での有用性が制限されます。,
過去のコストを知ることに依存しています–キャップレートの計算には純営業利益が組み込まれているため、プロパティの年間費用を知る必要があるため、適切な記録がなければ正確な見積もりを得ることは困難です。誤って管理されたプロパティまたは長い時間のために単一の家族が所有しているもプロパティのために、この情報を追跡することはできません。
安定した収入と費用のコストでのみ正確–任意の見積もりのように、キャップレートは、余分な収入や予期しないコストの面で任意の外れたデータポイントによって投げ捨てることができます。, 洪水の被害のようなものは、その年のメンテナンスコストデータを歪めたり、予期しない季節のビジネスが大幅に収入を増加させることができ、実際li>

キャッシュ-オン-キャッシュリターンとは何ですか？

投資不動産のキャッシュ-オン-キャッシュ-リターンは、そのキャッシュ-フローを最初に投資した資本の額で割った測定値です。これは通常、税引前のキャッシュフローに基づいて計算され、通常は割合として表されます。,

キャッシュ-オン-キャッシュ-リターンは、初年度の予想キャッシュ-フローで計算された場合に最も正確です。この計算は、お金の時間価値を考慮に入れていないため、将来の年に使用すると正確ではなく有用ではありません（今日のあなたのお金は将来的に無

したがって、現金でのリターンは強力な測定ではありませんが、それは他の投資と比較するために、プロパティに簡単で人気のある”クイックチェック” たとえば、プロパティはあなたに対最初の年に7％の現金リターンを与えるかもしれません2.,銀行CDの5％のリターン。

キャッシュ-オン-キャッシュ-リターンは、年間キャッシュ-フローを投資したキャッシュ-フローで割ることによって計算されます。

年間キャッシュ-フロー/キャッシュ-オン-キャッシュ-リターン

プロパティの年間税引前キャッシュ-フローを計算します。
あなたは頭金からリハビリ費用にプロパティに置くだろうどのくらい決定します。あなたの総現金投資を見つけるた
年間税引前キャッシュフローを投資された総現金で割ります。
結果は現金返金またはCoC返金返金です。,

この方程式の二つの部分を理解していることを確認しましょう。

初年度のキャッシュフロー（または年次キャッシュフロー）は、プロパティが運用の最初の年再び、これは通常、税引前のキャッシュフローです。li>
初期投資（または現金投資）は、一般的に頭金です。しかし、一部の投資家を含むを閉鎖費用などの貸出ポイントエスクローやタイトル数料、評価、検査ます。その合計は、取得コストとも呼ばれます。,li>

$3,000 / $30,000 = 10%

キャッシュ-オン-キャッシュ-リターンは迅速かつ簡単に計算できますが、不動産投資のパフォーマンスと品質を測定する最良の方法ではありません。

修理や改修を考慮したもう一つの例を見てみましょう：

20,000ドルの家に100,000ドルを置きたいとします。これは20％ダウンしています。あなたは手数料で2,000ドルを支払う必要があります。あなたはテナントに月に千ドルのためにそれを借りています。これは年間賃貸収入で年間12,000ドルをもたらします。, そして、あなたは超安い3000ドルの年または250月を持っています。

年間キャッシュフローは$12,000–$3,000または$9,000です。

投資された総現金は頭金および料金です。このシナリオでは、それは20,000ドルの頭金および2,000ドルの合計のための修理の22,000ドルである。

現金対現金リターンは、9000を22,000または0.41で割ったものです。これは41％のリターンに変換されます。

プロパティに追加の修理が必要ない場合はどうなりますか？それから投資される総現金は20,000である。キャッシュフローは9,000ドルで変わりません。,

現金リターンの現金は、その後9000/20000または0.45または45％です。

プロパティが修理や改修に10,000ドルを必要とした場合、投資された現金は30,000ドルに当たります。 9,000を30,000で割り、現金リターンの現金は0.3または30%である。

あなたはNOIを推定するためにキャップレートを使用することができます。 NOIは資本化率によって増加する特性の市価であることを行っている。彼らが150,000ドルのために特性を販売し、8パーセントの上限率があることを言えば、NOIは12,000ドル年である。, 比較のために、賃貸収入のおよそ三分の一のNOIを仮定することは合理的です。

そして、任意のプロパティの公正市場価値は、キャップレートを使用して推定することができます。 Noiをキャップレートで割ります。上記のシナリオでは、12,000ドルのNOIと8パーセントのキャップ率を持つプロパティは150,000ドルの価値があります。

あなたは、あなたが家賃を上げることができる改装のリターンを測定するために現金リターンに現金を使用することができます。総現金投資数に革新か改善の費用を加え、よりよい特性のための家賃で満たすことができるか大いに多く定めなさい。,

この比率は、年間ベース（税引前）で稼いだ総現金と投資された現金額を比較します。あなたが多額の負債を持つ不動産を購入するときにROIの計算が歪んでいるので、現金現金比率は、投資収益率の代わりに使用されます。

キャップレートとキャップ-オン-キャッシュ-リターンの違い

キャップ-レートまたはキャップ-レートは、しばしば現金現金またはCOCリターンと混同されます。その問題は、キャップレートとキャッシュリターンの現金は、個々の不動産取引を評価するために使用される二つの主要な指標であるという事実によって, 上記のように、現金上の現金またはCoCリターンは、投資に返された現金で得られた現金収入を計算します。

現金リターンの現金は負債を除き、投資される現金量だけを見る;これは一般に特性の頭金である。あなたがプロパティのすべての現金を支払う場合、現金現金レートはキャップレートと同じになります。但し、ほとんどの特性の投資家は特性のための現金の100パーセントを支払わない。しかし、現金計算上の現金はまだ彼らに利益をもたらすことができます。,

あなたが適切に頭金や現金購入に加えて、融資手数料、リハビリ費用、および閉鎖費用の形で重要な投資を必要とするプロジェクトを比較する何も支払う必要があり、物件の準備のためのテナントがこれにあたります。

キャップレートは、プロパティがどのように良い投資を測定するために使用することができます,現金計算上の現金は、あなたが最も高いリターンを持っ

賃貸不動産投資家としてキャップレートを使用するには？,

キャップレートは、不動産投資家としての相対的な成功または特定のプロパティの価値を比較するために使用できます。たとえば、ポートフォリオ全体のキャップレートを計算し、パフォーマー不足を特定できます。または、特定の近傍の平均キャップレートを学習し、そのキャップレートに基づいてプロパティの値を測定することができます。それは低いキャップ率を持っている場合、それはより高いキャップ率と同等の家よりも少ない価値があります。

あなたは収益性の高い投資を見つけるために高いキャップ領域に入る必要はありませんことを知っています。, 低いキャップ領域には、大幅な改善の余地がある可能性があります。これらはキャップ率が今年よりも来年より良くなる場所であるため、急速に増加しているレンタル料金がある地域を探してください。そして、その高いキャップ率は、一年か二年で増加するプロパティ値につながります。

理想的なプロパティは、変更されない費用と組み合わせて上昇賃料を持つことになります。しかし、営業費用が急騰している場合、NOIは上がって、現在の暦年のその偉大なキャップレートを殺すでしょう。これは主要な仕事を必要とするより古い建物との危険である。, あなたが良い状態でプロパティを見つけることができ、さらには古いものをリハビリすることができれば、NOIの増加を通じて何かを購入すること

資本化率で不動産価値を推定する

キャップレートは、不動産がすべての現金で購入されたかのように、単に一年の予想収益率を表します。しかし私達が普通すべての現金を使用して特性を買わないので私達は特性の財政のパフォーマンスを評価するのに現金リターンのような他の手段を、,

キャップレートは、不動産の純営業利益（NOI）を取り、それを不動産の公正市場価値（FMV）で割ることによって計算されます。キャップ率が高いほど、プロパティの収入と市場価値が良くなります。キャップレートは次のように計算されます。

資本化レート=正味営業利益/価値

資本化レート=正味営業利益/価値
資本化レート=$50,000/$625,000
資本化レート=8.0%

別の例として、$20,000の純営業利益を持つ不動産を購入することを見ているとしましょう。, 少し研究をすることから区域のための平均上限率が7.0%であることを知っている。式を転置することにより、推定市場価値を次のように計算することができます。

Value=純営業利益/資本化率
Value=$20,000/7.0%
Value=$285,715

Cap Rateの利点は、価値が最近販売された比較対象物（主に物理的特性に基づいている）から得られる評価と比較して、価値の別の尺度を提供することです。これは商業収入の特性を比較するとき特にそうである。,

※この差が小さいため、キャップレートがないものとすることが可能で大きな差になります。たとえば、7.0％と7.5％のケープレートの差、わずか0.5％の差、$50,000純営業利益を持つプロパティの差は、値の$47,619の違いです！だから、あなたの数字の正確さを再確認してください。

いつものように、あなたは現金対現金リターン、債務カバレッジ率、および内部収益率を含む所得プロパティを評価する際に、複数の財務指標を見てみたい,

キャップレートに関するよくある質問

以下は、キャップレート電卓に関するよくある質問のいくつかに対するいくつかの追加の明確な答えです。

良いキャップレートとは何ですか？

不動産の資本化率は、負の数から二桁のリターンまでの範囲である可能性があります。 CBREの北米キャップレート調査によると、標準的なキャップレートは通常4％から8％の間です2019。しかし、”良い”キャップレートのようなものはありません。, それはすべて特性の所有者がと快適である危険のレベルおよび上限率が区域の同じような特性といかに比較するかによって決まる。

一部の投資家は、彼らが8パーセント未満のキャップレートで何かを購入しないと言います。それは困難ですが、20パーセントのキャップ率のプロパティを見つけること

高いキャップレートは、一般的に低い購入価格（不良売り手を含む）または高いNOIによって引き起こされます。キーは、キャップレートが平均よりもはるかに高いため、プロパティを拒否しない、キャップレートが通常よりも高い理由を知っています。,

低いキャップレートはリスクが少なく、高いキャップレートはリスクが高いが、より多くの収入を得る機会がある。先に述べたように、（エリア内の他のプロパティと比較して）異常に高いまたは低いキャップレートは、何かがプロパティと”オフ”であることを示すことが

7.5％のキャップレートとはどういう意味ですか？

7.5％のキャップ率はそれだけではあまり意味がありません。むしろ、それは不動産の純営業利益とその市場価値、この場合は7.5％との比率を示しています。, キャップレートは、収益、運用コスト、およびプロパティの市場価値との関係を使用して、プロパティが年に作ることが期待されているどのくらい表示

これが良いか悪いかの投資や金額の点で何を意味するのかは、状況によって異なります。たとえば、$1millionの費用がかかる家を購入したいとしましょう。$75,000の予想正味営業利益（別名年間収益）があります。 Noi（75,000）/プロパティ値（1,000,000、）のキャップレート式を使用すると、7.5％のキャップレートが得られます。, その後簡単に比較キャップレートについては、地域の評価を行投資である。

許容可能なキャップレートとは何ですか？

許容可能なキャップレートは状況によって異なります。平均キャップ率は4％と8％の間に典型的であるが、許容されるものは、投資家が快適であるどのくらいのリスクに異なります。

キャップ率が高い方が良いですか？

キャップ率が高いほど必ずしも良いとは限りません。再度、それは特性の所有者がに対処して喜んでである危険のレベルによって決まる。, プロパティを反転することによっていくつかの迅速な収入を作るために探している裕福な投資家は、関連するリスクが懸念されていないが、その一方、家に定住し、近い将来のためにそこに子供を育てたい若いカップルは、それに対応してリスクが低く、時間の経過とともにゆっくりと増加する

キャップレートの上昇がリスクを伴うのはなぜですか？

必ずしもそうではありません。不動産の資本化率は、必ずしもリスクの指標ではありません。, これは、収益率がリスクに比例する株式や債券とは対照的です。ただし、キャップレートは収入を生み出すプロパティでのみ使用できます。あなたが修正と反転を探しているときなど、後でそれを販売するために今すぐ不動産を購入しようとしている場合、式はちょうど動作しません。

現金返還時の現金は税金を考慮していないことに注意してください。高い税金は、潜在的な投資収益を一掃することができます。これは、税引後に表示される実際のリターンがキャップレートよりも低いことを意味します。, のキャップ率により異なり複数のもの全てを直接に影響する物件。

プロパティの年齢、エリアの望ましさ、および近隣の賃貸不動産の需要は、そのような要因のいくつかです。市場の供給より使用料のための大きい需要があれば、賃貸料率、およびNOIは適当な家の価値にもかかわらず比較的高いかもしれない。,

そして区域の贅沢な使用料の供給過剰があれば、あなたの特性が長い間空に坐るか、またはあなたの操業費用をカバーするには十分のために賃借するかもしれないので、上限率によって低いNOIおよび事実上のROIを見ようとしている。

キャップレートには、現金リターンのような追加の値を知る必要がある理由を説明する他の問題があります。たとえば、キャップレートは年間の数字です。プロパティは、現在の所有者の過失を介して数ヶ月間空いていた場合、それはクラッシュします。, しかし、家賃が市場金利に追いついていれば、指標はインフレとともに自動的に上昇するでしょう。

キャップレートは、プロパティが時間の経過とともにどのように実行されているかを教えてくれません。高いキャップレートは、高い割合の投資がリスクが高いのと同じ理由でリスクが高いです。それはすべて確率と潜在的な不確実性、リスクリターントレードオフ、よく知られている投資原則と呼ばれるものに関係しています。,

リスクリターンのトレードオフの背後にある数学は少し複雑ですが、モデル投資のこのガイドでは、核心に入りたい場合は、分かりやすいセクションに

キャップレートはROIと同じですか？

いいえ、キャップレートはROIと同じではありません。両方のメトリクスは計算にNOIを使用しますが、異なるものを測定しています。, キャップレートは、ROI（投資収益率）は、特定の所有者が毎年作るどのくらいを示すより具体的な計算であるが、プロパティの一部は、買い手に関係なく、市場と比較してどのように収益性の高いする必要があります評価するために使用されます。投資収益率には住宅ローンの支払いが組み込まれています。

キャップレートを使用してプロパティ値を計算する方法&NOI？

不動産の価値を決定するためにキャップレートと純営業利益を使用することは、評価への所得アプローチとして知られています。, の純営業収すべての利益のマイナスの全ての合理的な営業費用これは税引前の数字です。償却、減価償却、設備投資、住宅ローンの支払いは含まれていません。あなたが販売のためのビジネスの資本化率を比較している場合、NOIは利息と税引前の利益に相当します。

年間営業利益またはNOIを見つけます。
純営業利益をキャップレートで割ります。,

たとえば、正味営業利益が30,000ドル、上限率が7パーセントのダラスの賃貸不動産は、428,571ドルで評価されます。キャップ率が10％の同じプロパティは、$300,000の値を持つことになります。言い換えれば、キャップレートが高いほど、プロパティの価値は低くなります。

私たちは、以下の説明が、クライアントにプロパティオプションのより包括的なビューを提供するために探しているすべてのエージェントのため

キャップレートがどのように機能するかを理解したので、ここで使うことができる簡単な電卓があります。