Monet liike-ja sijoitusomaisuuden, kuten vuokra omaisuutta voidaan tehdä poistoja verotuksessa vähentää verotettavaa tuloa. Kun investointi myydään, poistot on kuitenkin otettava takaisin ja verotettava.

tässä artikkelissa, me keskustella siitä, miten poistot ja vuokra-omaisuuden poistot takaisinpyynti työtä, ja miten voit välttää maksaa veroa, kun myyt tuloja tuottavan omaisuuden.

mikä on vuokrakiinteistöjen poistojen takaisinperintä?

poistojen takaisinperintä tapahtuu, kun vuokrakiinteistö myydään., Talteen poistot on prosessi, IRS kerää veroja voitto olet tehty teidän tulot, omaisuus ja palauttaa hyötyjä olet saanut käyttämällä poistoja vähentää verotettavaa tuloa.

Ymmärrys Vuokra-Omaisuuden Poistot

Ennen kuin keskustelemme vallata takaisin poistot vuokra omaisuutta, katsotaanpa nopeasti tarkastella, miten ja miksi poistoja tapahtuu ensiksi.,

Yksi suurimmista eduista investoida kiinteistöön on, että IRS avulla voit laskea kiinteistön kunkin vuoden omistuksen, jopa 27,5 vuotta asuin vuokra omaisuutta. Internal Revenue Service edellyttää, omaisuus – mutta ei maalla – kuluu tai heikkenee ajan myötä, ja että poistoja käytetään offset verotettavaan tulokseen.,

Käyttämällä poistot vähentää NOI

esimerkiksi, jos olet maksanut $120,000 vuokra omaisuutta ja arvo paljon on 20 000 dollaria, sinulla on poistoja noin $3,636 vuodessa:

  • 100 000 dollaria omaisuuden arvo (ei kuitenkaan paljon) / 27,5 vuotta = $3,636 vuotuiset poistot kustannuksella

Voit sitten käyttää vuosittain poistoja vähentää verotettavaan tulokseen., Jos NOI on 6000 dollaria vuodessa verotettavaa tuloa on alennettu $2,364 kiitos valtaa poistot:

  • 6000 dollaria NOI – $3,636 poistoja = $2,364 verotettava tulo

Kuitenkin, mitä IRS antaa ne myös ottaa takaisin kun myyt omaisuutta talteen poistot.

Miten Vuokra-Omaisuuden Poistot Takaisinpyynti Toimii

lisäksi alentaa verotettavaa tuloa, poistot myös vähentää tai säätää kustannusten perusteella oman omaisuuden., Kun 10 vuoden omistuksen kiinteistön säätää kustannusten perusteella on:

  • 100 000 dollaria alkuperäisen kustannukset – $36,360 poistot ($3,636 x 10 vuotta) = $63,640 säätää kustannusten perusteella

Kiitos teidän suuri paikallinen isännöitsijä vuokra omaisuutta on luotu johdonmukaisesti vahva rahavirta pätevä vuokralaisia. Toinen sijoittaja tarjoutuu ostamaan kiinteistösi 240 000 dollarilla – tuplasti sen, mitä maksoit siitä 10 vuotta sitten.,

Kun myyt, IRS takaisin saaduista merkeistä oman poistot vaatimalla voit käyttää säätää kustannusten laskentaperusteena oman myyntivoitto sen sijaan alkuperäinen ostohinta:

  • $240,000 kiinteistön myynti hinta – $63,640 säätää kustannusten perusteella = $176,360 tunnustettu voitto

Jos teidän tulot on 225 000 dollaria vuodessa, tavalliset verokanta on 24% ja pitkän aikavälin pääomavoittojen veroaste on 15% (perustuu eurooppa 2020-vero taulukoita naimisissa arkistointi yhdessä). Olisi mukavaa, jos koko tunnustettu voitto $176,360 verotetaan alhaisemmalla pääomatulojen verokannalla.,

But, the IRS isn ’ t that nice. Sen sijaan, sinun tulee verotetaan korkeamman tavallinen verokanta 24% poistot vähennykset olet ottanut viimeisen 10 vuoden aikana, ja loput sinun voitto verotetaan alempi myyntivoittoja verokantaa:

Mitä Tapahtuu, Jos Voitto on Pienempi Kuin Poistot Kustannuksella?

Jos teidän koko tunnustettu voitto on pienempi kuin poistot kustannuksella, IRS vaatii voit käyttää tavallisia korko laskettaessa veroa velkaa.

esimerkiksi kiinteistömarkkinat ovat normaalissa laskusuhdanteessa., Vaikka se on ostajan markkinat, henkilökohtaisista tai liiketoiminnallisista syistä päätät myydä ostajalle, joka tarjoaa maksaa $105,000., Koska voitto on pienempi kuin poistot yhteensä verovähennyksiä yli 10 vuotta olet omistanut kiinteistön, vero perustuu tavallinen veroprosentti:

  • $99,000 kiinteistön myynti hinta – $63,640 säätää kustannusten perusteella = $35,360 yhteensä tunnustettu voitto

Koska sinun poistot kustannuksella $36,360 on suurempi kuin koko tunnustettu voitto $35,360, sinun on maksettava vero perustuu tavallisen veroaste:

  • Yhteensä vero velkaa = $35,360 tunnustettu voitto x 24% tavalliset veroaste = $8,486

Ei Poistoja Recapture Hakea Omaisuutta on Myyty tappiolla?,

Jos myyt vuokrakiinteistösi tappiolla, poistojen takaisinperintää koskevia sääntöjä ei sovelleta. Kuitenkin, pitää mielessä, että vaikka olet menettää rahaa olet silti saanut mahdollisuus käyttää poistot on vähennetty $36,360 viimeisten 10 vuoden aikana vähentää verotettavaa tuloa.

veroviraston avulla voit myös kantaa tappion takaisin vuokra-asunnosta muuttamalla aiempia veroilmoituksiasi. Voit myös siirtää vuokrakiinteistösijoituksestasi aiheutuvaa tappiota tulevien tulojen kompensoimiseksi. Aihe Ei., 425 Passiivinen Toiminta – Tappiot ja Hyvitykset ja Julkaisu 544 IRS selittää yksityiskohtaisesti, miten tappiot työn vuokra-kiinteistöjen toimintaa.

Miten Osittainen Vuoden Poistot Toimii

– yllä olevissa esimerkeissä olemme käyttäneet koko vuoden poistot, jotka on 3.363% kiinteistön arvosta vuosittain. Kiinteistösijoittamisen reaalimaailmassa kaupat tehdään kuitenkin vuoden jokaisena kuukautena.

Osittaisvuoden poistot lasketaan vuokrakiinteistön käyttöönottokuukauden perusteella., Yleisesti ottaen vuokra-ominaisuus on otettu käyttöön, kun se on valmis ja saatavilla vuokrata, ei silloin, kun vuokralainen ottaa haltuunsa, mukaan IRS Julkaisu 527.

se tarkoittaa, Että jos vuokra on saatavilla käyttöasteen 1. helmikuuta, mutta vuokralainen ei halua allekirjoittaa vuokrasopimus ja muuttaa, kunnes 1 huhtikuu, voit silti aloittaa poistot ensimmäinen päivä helmikuuta. IRS määrittelee myös, kuinka osittainen vuoden poistot toimii, niin, että et tee virhettä:

Kun ensimmäinen osittainen vuoden palvelun, vuokra omaisuutta on heikentynyt 3.,636% jokaiselta koko palvelusvuodelta, ja sitten osittain poistot jälleen riippuen siitä, minkä kuukauden vuodessa myyt.

voitko välttää poistojen vaatimisen?

tässä vaiheessa, sinulla voi olla miettimättä, jos voit välttää käsitellä vuokra-omaisuuden poistot takaisinpyynti yksinkertaisesti ole väittäen poistot ensimmäinen paikka. Valitettavasti vastaus on ei.

sisäisen Tulolain 1250§: n mukaan poistot on otettava takaisin, jos poistot ovat sallittuja tai sallittuja., Joten, vaikka et väittävät, vuotuisen poiston vuokra omaisuutta, että olet laillisesti oikeutettu, sinun täytyy silti maksaa veroa voitto, koska poistot, kun päätät myydä.

that ’ s the bad news. Hyvä uutinen on, että kun et voi välttää väittäen, poistot, IRS ei voit lykätä maksaa myyntivoittoveroa.

Miten Lykätä Maksaa myyntivoittoveroa

IRC § 1031 vero-laskennallinen vaihto on prosessi, jonka avulla kiinteistöjen sijoittajat lykätä maksu osuus pääomatulojen veroista.,

prosessi menee myös muilla nimillä, kuten ”Starker vaihto”, ”Vero-laskennallinen vaihto”, ”Like-kind vaihtoa”, tai jopa vain ”1031.”Riippumatta siitä, termi, jota käytetään, on 1031 exchange peräisin § 1031 YHDYSVALTAIN Internal Revenue Code.

Tämä osio Internal Revenue Code avulla sijoittajat voivat myydä tai luopua investointi omaisuutta, sijoittamaan etenee korvaava investointi omaisuutta, kuten aika ja suurempi tai yhtä suuri arvo, ja lykätä maksu tahansa myyntivoittoveroa.,

On seitsemän yksinkertaisia sääntöjä noudattaa, että voit lykätä kaikki pääomatulovero:

  1. Omaisuus on kuin-kind real estate sama luonto tai luonne, mutta voi eroavat tyyppi, laatu tai luokan (kuten kaupallisen omaisuuden tilalle yhden perheen vuokra omaisuutta, perheasuntoa rakennuksen tai raaka-maa).
  2. kiinteistö on käytettävä investointeihin tai liiketoiminnan vain, ei niin henkilökohtaista omaisuutta tai ei ensisijainen asuinpaikka.,
  3. Omaisuus on yhtä suuri tai suurempi arvo, mukaan lukien sekä koko myyntihinta ja korvaaminen yhtä asuntolainan määrä (jos asuntolaina on olemassa), välttyä maksamasta veroa käynnistyksen.
  4. saapas tapahtuu, kun korvaavan kiinteistön arvo on pienempi kuin luovutetun omaisuuden arvo.
  5. ostetun korvaavan kiinteistön nimen tulee olla sama kuin luovutetun kiinteistön., muita etuja 1031 exchange:
    • Lisätä ja tuotot yhteensä tuotot myymällä tehottomilla omaisuutta ja ostaa yksi suurempi ennustettu tuotto
    • Monipuolistaa real estate investment portfolio pitkän matkan kiinteistöjen investoimalla, ostamalla ominaisuuksia eri maantieteellisillä alueilla
    • Vahvistaa useita pienempiä ominaisuuksia yhdeksi suuri omaisuus, tai jakaa yhden suuren omaisuuden useisiin pienempiin, usein varten estate suunnittelu
    • Välttää vallata takaisin poistot ja tuloksena nousu verotettava tulo