kun myy talon tai toinen omistajista muuttaa pois, voi olla järkevää siirtää asuntolaina uudelle omistajalle. Sen sijaan, että hakevat uutta lainaa, maksaa päätöskurssi kustannukset, ja alkaa yli kanssa korkeampi korko maksut, omistaja vain ottaa juoksevat maksut. Asuntolainaa on mahdollista siirtää, mutta aina se ei ole helppoa.
odotettavissa näiden Kiinnitykset
Jos laina on ”odotettavissa näiden,” olet onnea: se tarkoittaa, Että voit siirtää asuntolaina joku muu., Lainasopimuksessa ei ole kieltä, joka estäisi siirron suorittamisen. Asuntolainojakin voi kuitenkin olla vaikea siirtää.
useimmissa tapauksissa uuden lainanottajan on saatava lainaa. Luotonantaja tarkastelee lainanottajan luottopisteitä ja velasta tuloon-suhdelukuja arvioidakseen lainanottajan kykyä maksaa laina takaisin. Prosessi on periaatteessa sama kuin jos lainanottaja oli hakea uusi laina (mutta tietenkin lainanottaja voi ottaa haltuunsa olemassa olevan lainan).,
Lainanantajat hyväksytty alkuperäinen laina sovellus perustuu luotto ja tulot alkuperäinen hakija(s), ja he eivät halua päästää ketään helpolla, ellei siellä korvaaminen lainanottaja, joka on yhtä todennäköisesti maksaa.
viimeistele siirto on odotettavissa näiden laina, pyyntö muutos teidän lainanantajalle. Sinun täytyy suorittaa hakemukset, tarkistaa tulot ja varat ja maksaa maksu prosessin aikana.
mistä löytyy yksi
valitettavasti asuntolainoja ei ole laajasti saatavilla., Paras panoksesi voi olla, jos sinulla on FHA-laina tai VA-laina. Muita tavanomaisia asuntolainoja on harvoin. Sen sijaan lainanantajat käyttävät erääntymislauseketta, eli laina on maksettava pois, kun siirrät omistusoikeuden kotiin.
Lainanantajat eivät yleensä hyötyä kerroit siirtää asuntolaina, joten he eivät ole innokkaita hyväksymään siirrot. Ostajien olisi tullut ulos eteenpäin saamalla enemmän ”kypsä” lainan alussa korkomenot pois tieltä (ja he voisivat saada pienempi korko)., Myyjät saisivat myydä talonsa helpommin-mahdollisesti kalliimmalla-näiden samojen etujen ansiosta.
Poikkeukset
joissakin tapauksissa, voit silti siirtää lainaa—jopa johtuu-myynnissä lauseke. Perheenjäsenten väliset siirrot ovat usein sallittuja, ja lainanantaja voi aina valita olevansa avokätisempi kuin mitä lainasopimuksessa lukee. Ainoa tapa tietää varmasti on kysyä lainanantajalta ja tarkistaa sopimuksesi paikallisen asianajajan kanssa.,
vaikka lainoittajat sanovat, ettei se ole mahdollista, asianajaja voi auttaa selvittämään, antaako pankkisi tarkkoja tietoja.
Muista, sammuttelee nimet laina vaikuttaa vain laina. Saatat silti joutua muuttamaan, kuka omistaa kiinteistön siirtämällä omistusoikeuden, käyttämällä quitclaim deed, tai ryhtymällä muihin toimiin tilanteesi.
Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) lait estää lainanantajat käyttämästä vaihtoehto nopeuttaa maksua tietyissä olosuhteissa., Tarkista asianajajasi kanssa, Oletko Pätevä. Useita yleisimpiä tilanteita ovat siirtävä:
- lesken yhteinen vuokralainen kun toinen kuolee
- suhteellinen kuoleman jälkeen lainanottaja
- puolison tai lasten lainanottaja
- tämän seurauksena avioeron ja erottaminen sopimukset
- Osaksi inter vivos luottaa (living trust) missä lainanottajan on rahoituksen saaja
Epävirallinen Siirrot
Jos et voi saada oman pyyntö on hyväksytty, saatat olla kiusaus perustanut ”epävirallisen” järjestely., Voisit esimerkiksi myydä talosi, jättää nykyisen lainan paikalleen ja pyytää ostajaa maksamaan asuntolainan lyhennykset takaisin.
Tämä on huono idea. Kiinnitys sopimus luultavasti ei salli tätä, ja saatat jopa löytää itsesi oikeudellisia ongelmia, riippuen siitä, miten asiat menevät. Lisäksi olet edelleen vastuussa lainasta-vaikka et enää asu talossa.
– Mikä voisi mennä pieleen? Muutamia mahdollisuuksia ovat:
- Jos ostaja pysähtyy maksaa, laina on nimesi, joten se on edelleen ongelma., Maksuviivästykset näkyvät luottoraporteissasi, ja lainoittajat tulevat perääsi.
- jos koti myydään ulosotossa halvemmalla kuin kannattaa, voi olla vastuussa mistä tahansa puutteesta.
On olemassa muita tapoja tarjous myyjän rahoitus potentiaalinen ostaja, ja antaa myös vuokra-to-oman järjestely, jossa osa vuokrasta menee kohti alas maksu, mikäli vuokraaja päättää ostaa.
Vaihtoehdot
Jos et voi saada asuntolaina siirretty, sinulla on vielä vaihtoehtoja, riippuen tilanteesta.,
Kuolema, avioero ja perheen siirrot voi antaa sinulle oikeuden tehdä siirtoja, vaikka lainanantaja sanoo toisin.
Jos olet edessään sulkemiseen: Jotkut hallituksen ohjelmia, jotta se helpompi käsitellä kiinnitys—jopa, jos olet veden alla tai työttömiä. Ota yhteyttä Yhdysvaltain asunto-ja Kaupunkikehitysministeriöön selvittääksesi, mikä tilanteessasi soveltuu.
Jos olet eroamassa: Kysy asianajaja, miten käsitellä kaikkia velkojaan ja miten voit suojata itsesi tapauksessa ex-puoliso ei tehdä maksut.,
jos asunnonomistaja on kuollut: paikallinen asianajaja voi auttaa selvittämään, mitä seuraavaksi tehdään.
Jos olet varojen siirtäminen luota: tarkista teidän estate suunnittelu asianajaja, jotta sinulla ei laukaista kiihtyvyys lauseke.
Jälleenrahoituksen
Jos lainaa ei ole odotettavissa näiden ja et voi löytää poikkeus, koska-on-myynti mainittiin, jälleenrahoituksen laina voisi olla paras vaihtoehto. Oletuksen tavoin Uusi lainanottaja tarvitsee riittävästi tuloja ja luottoa saadakseen lainan.,
uusi asunnonomistaja yksinkertaisesti hakee uutta lainaa yksitellen ja käyttää sitä olemassa olevan asuntolainan maksamiseen. Saatat täytyy koordinoida teidän lainanantajat saada pantit pois (ellei uuden lainanottajan ja uusi lainanantajan samaa mieltä niistä), joten voit käyttää taloa vakuutena, mutta se on hyvä, puhdas tapa saada työnsä tehtyä.,