Self Storage Investointi Mahdollisuus
– Totta kaupallinen kehittäminen self storage alkoi 1960-luvun pioneerit itse varastointi liiketoimintaa, joka tunnisti kasvava kysyntä asuin-ja kaupallinen varastointi. Nämä olivat kiinteistökehittäjät, jotka uskaltautuivat ja asettivat näyttämön alalle, jonka tunnemme tänään-teollisuudelle, joka on kaksinkertaistunut.
itsesäilytysteollisuus ei eroa muista teollisuudenaloista, jos verrataan kysynnän ja tarjonnan taloutta., Kun asuin-ja kaupallisen varastoinnin kysyntä on kasvanut, niin on tarvittu myös tiloja, jotka sitä toimittavat. Valtava teollisuuden kasvua kokenut viimeisten 25 vuoden aikana voi johtua yleisen tietoisuuden lisäämistä talous-ja henkilökohtaisia etuja tuotteen. Kysynnän jatkuva kasvu, johon liittyy erinomaiset investointipotentiaalit, on tehnyt itsesäilytyksestä yhden maan johtavista kasvualoista vuodesta 1978 lähtien.,
kun alan kysyntä on vakiintunut, niiden tavaroiden tai palvelujen taustalla ovat aina olleet pääoma ja ROI. Jotta itsesäilytyksen mahdollisuudet investointina ymmärrettäisiin, on ensin ymmärrettävä sen perustaloustalous. Taulukko 1 on tyypillinen itsesäilytyskehityksen rahoitusmalli, jossa selitetään tällaisen investoinnin ”pohja”. Eri markkinoilla eri puolilla maata on erilaisia itsesäilytyksen kehittämiskustannuksia. Siksi tässä mallissa käytetään kansallisia teollisuuden keskiarvoja yksilöllisten kehityskustannusten, vuokrien ja projektin koon kuvaamiseen., Se olettaa, oman pääoman ehtoinen osallistuminen 20 prosenttia kokonaiskustannuksista, ja loput 80 prosenttia on rahoitettu.
Kustannukset Varastointi Yksiköt Investointeja
Kassavirta-Analyysi
”Selvitys Kassavirta” Taulukko 1 osoittaa, että self storage facility 40000 net-vuokrattavaa neliömetriä, markkinoilla, joilla on 9 dollaria-per-neliö-jalka vuotuista vuokraa, tuottaa $450,000 brutto vuotuinen vuokrat 100 prosentin käyttöaste. Muut tulot ovat peräisin myöhästyneistä maksuista, vähittäismyynnistä, hallinnollisista maksuista, kuorma-autovuokraamoista jne. ja yleensä osuus lisätuloja 5 prosenttia.,
10 prosenttia oikaisu yhteensä ennustettu tulo on yhteinen, koska se edustaa normaalia arvioidaan vapautuneen ja kokoelma tappioita. Jokaisen kehityksen tavoitteena pitäisi olla vähintään 90 prosentin keskimääräisen käyttöasteen saavuttaminen ja ylläpitäminen, ja sitä tulisi käyttää hankkeen investointipotentiaalin arvioimiseen.
normaalit toimintakulut vaihtelevat yleensä 2,75 dollarista 3,25 dollariin kehityksen bruttoneliöjalkaa kohti. Tämä kulujen vaihtelu johtuu eri markkinoiden muuttuvista kustannuksista, kuten kiinteistöveroista, isännöitsijän palkoista ja hyötykustannuksista.,
nettomääräinen liiketulos (NOI) on kehityksen tuoton saldo sen jälkeen, kun toimintakulut on maksettu. Korkeimman mahdollisen NOI: n säilyttäminen on erittäin tärkeää, koska sitä käytetään laitoksen nykyisen ja tulevan arvon määrittämiseen. Noi: n pitäisi olla 60 prosentista 67 prosenttiin kehityksen efektiivisistä bruttotuloista.
Velka palvelua tämä erityisesti taloudellinen malli perustuu lainan määrä $1.59 milj. euroa, korko on 10 prosenttia ja poistojen määrä on 25 vuotta., Velanhoito riippuu täysin lainanantajan kanssa neuvotellusta rahoitusjärjestelystä. Sijoittajan taloudellinen terveys-ja lainanantaja on käsitys riskistä on usein määrittää, korko, lainan määrä ja poistoaika.
määritys kehitys on todellinen NOI ja velanhoidon maksetaan ajan, ennakoitu kassavirta on johdettu. Taloudellinen malli Taulukossa 1, investointi $397,615 on luotu positiivinen kassavirta on $117,761 tai 29,6 prosenttia ”cash-on-cash” tuotto., Tämä on tyypillinen ROI self storage sijoittajat, joka on yksi tärkeimmistä syistä alan valtava kasvu viimeisten 25 vuoden aikana.
Mitä Ovat Self Storage Kehittämisen Kustannukset
Myös lueteltu Taulukossa 1 on täydellinen luettelo keskimääräinen kehitys kustannukset käynnistyksen itse tallennuspalveluliiketoiminnassa. Tässäkin on muuttujia,mutta useimmat rajoittuvat maan ja itsesäilytysyksiköiden rakennuskustannuksiin.,
Yksi suurimmista muuttujista ja yhden kaikkein ratkaisevia tekijöitä määritettäessä kehitys on toteutettavuus on todelliset kustannukset maan kehitystä. Toimitetun taloudellisen analyysin mukaan maan kauppahinta on 3,25 dollaria neliöjalalta. Kuitenkin, koska ottaa sivuston kattavuus noin 45.91 prosenttia, netto kustannukset maata kohti net-vuokrattava pinta-neliö jalka on $6.82. Kehitys nettomääräinen neliömateriaali riippuu täysin sivuston sallitusta kattavuudesta., Maksimoi net-vuokrattava pinta-kattavuus päällä on riippuvainen tekijät, kuten kaavoitus takaiskuja, rasitteet, utilities, rakennus-koodin vaatimusten noudattamista, ja topografia ja fyysinen ulkoasu sivuston. Normaalit sivuston suojaukset vaihtelevat 35 prosentista 50 prosenttiin.
rakentamis -, työmaa-ja yleishyödyllisten palvelujen kustannukset ovat suurimmat muuttuvat kustannukset. Normaali päällä-kehityksen kustannukset vaihtelevat $4.25 $8 ja, jälleen, riippuu täysin todellinen topografia ja fyysinen ulkoasu sivuston. Raivaus / raivaus, louhinta, myrskyjen salaojitus, apuohjelmat jne.,, ovat kaikki sivuston erityisiä ja niiden kustannukset vaihtelevat sivustosta toiseen. Omavaraisen rakennusinsinöörin työllistämisellä olisi varmistettava, että kustannukset minimoidaan. Varo markkina-arvoa alhaisempia tonttikustannuksia. Useimmiten alhainen maan hinta tarkoittaa, että on ongelma, joka vaatii suuria päällä-kehityksen kustannukset.
tietenkin itsesäilytysrakenteen hinta riippuu siitä, millaisen tuotteen kehittää. Rakennuskustannukset vaihtelevat kuitenkin vain hieman maan ja alueen kehittämisen muuttuviin kustannuksiin verrattuna., Keskimääräiset kustannukset rakentaminen, mukaan lukien sivuston, työ/utilities, vaihtelee $23 28 dollaria per gross rakennus neliö jalka, tai noin 67 prosenttia yleistä kehitystä talousarviossa.
muut kehittämiskustannukset vaihtelevat vain hieman lukuun ottamatta rahoituskustannuksia ja korkojen kantamista. Kustannukset ratkaisee sijoittajan taloudellinen terveys ja neuvottelukyky. Tyypillinen itse varastointi kehitys kustannukset vaihtelevat $34 jotta $42 per brutto rakennus neliö jalka. Tämäkin vaihtelu riippuu maasta, rakentamisesta ja rahoituskustannuksista., On kuitenkin tärkeää muistaa, että markkinavuokrien ja kehityskustannusten välillä on yhteys. Mitä korkeammat kustannukset ovat markkinoilla, sitä korkeammat vuokrat ovat.
miksi talousennusteet ovat tärkeitä?
taloudellinen malli edellyttäen, osoittaa, että investointi $397,615 tajuaa 29,6 prosenttia cash-on-cash ROI, kun kehitys on ollut 90 prosentin käyttöaste. Lisäksi se osoittaa, että tulevaisuudessa markkina-arvo liiketoimintaa, joka perustuu korkoprosenttina 10 prosenttia ja nykyiset taloudelliset olosuhteet, olisi $2.85 miljoonaa euroa., Siksi sijoittaja voisi toteuttaa $864,425 voittoa, kun myynti liiketoiminnan tulevaisuudessa.
toinen merkittävä taloustilasto on taulukossa 1 esitetyn mallin katkeamaton käyttöaste. Tässä mallissa 65 prosentin käyttöaste kattaa kaikki toiminta-ja velanhoitokulut. Normaalit katkokset velkapalveluissa omavarastokaupoissa vaihtelevat 60 prosentista 72 prosenttiin. Tämä on selvästi alle normaalin taukotilanteen muiden kiinteistötyyppien osalta., Keskimääräistä matalammat omavaraisuuskehitykseen liittyvät katkeamismahdollisuudet minimoivat sijoittajan riskin ja antavat hänelle enemmän joustoa markkinoiden tai talouden heilahteluihin.
ymmärtää, että rahoitusmallit ovat vain ennusteita. Erilaiset sisäiset ja ulkoiset tekijät voivat vaikuttaa kehityksen yleiseen taloudelliseen tulokseen ja sijoittajan sijoitetun pääoman tuottoon. Kuitenkin taloudellinen malli Taulukossa 1 on todella edustava tyypillinen self storage liiketoiminnan ja hankkeiden mitä sijoittaja voi yleensä odottaa sijoitukselleen., Self storage on ollut ja tulee jatkossakin olemaan yksi parhaista sijoituskohteista, saatavilla tässä maassa.
onko itsesäilytys onnistunut sijoitus?
Yksi parhaista tavoista vertailla kiinteistöjen investoinnit on tarkastella suorituskykyä self storage ja muut kiinteistösijoitukset viime vuosikymmenen aikana. Viime aikoina minun yhtiö valmistunut perusteellinen tutkimus suorituskykyä perheasuntoa, toimisto -, liike-ja self storage kehitys Texas, Oklahoma, New Mexico, Colorado ja Louisiana viimeisten 10 vuoden aikana., Tutkimuksessa keskityttiin vuosina 1980-1987 avatun ja kyseisissä valtioissa 1980-luvun puolivälissä alkaneen taloudellisen taantuman aikana toimineen kehityksen epäonnistumisasteeseen., Tutkimuksen tulokset ovat seuraavat:
- Perheasuntoa = vika oli 58 prosenttia
- Toimisto = vika oli 63 prosenttia
- Vähittäiskaupan = vika oli 53 prosenttia
- Self storage = vika oli 8 prosenttia
numero self storage ominaisuuksia, jotka päätyi myyntiin FDIC tai RTC real-estate portfolio oli huomattavasti vähemmän kuin muita todellisia-estate ominaisuuksia saman ajanjakson aikana., Tämän 8 prosenttia self-storage epäonnistumisia, huomattava määrä yrityksiä otettiin takaisin by rahoituslaitokset koska he olivat lainojen vakuutena muiden kiinteistöjen.
miksi itsesäilytyksen ja muiden kiinteistöjen onnistumisessa on huomattava ero? Mitkä ovat keskeiset tekijät, jotka antavat itsesäilytykselle lisäetua kovien talousaikojen selviämiseen? Ensimmäinen asia, joka sijoittajan on ymmärrettävä, on se, mitä tapahtuu loppukäyttäjälle–asuin-ja kaupalliset asiakkaat–aikana vaihtelut markkinoilla on talous.,
Self Storage Markkinoilla
aikoina, kun markkinat kokee talouden elpyminen, liiketoiminta alkaa kukoistaa, työllistymismahdollisuuksia, lisätä ja myynti, uusien ja olemassa olevien omakotitaloissa alkaa kiivetä. Luulisi, että itsesäilytysominaisuudet toimivat hyvin; useimmiten ne onnistuvat. Arviointi tyypillinen self storage kiinteistön vuokrata rolls tänä aikana olisi yleensä näyttää suuri osa mobiili-asiakkaat–ihmiset liikkuvat markkinoille ensimmäistä kertaa tai asiakkaat ”ostavat” alkaen käynnistin koteihin.,
kaupallisella puolella lisääntynyt liiketoiminta tarkoittaa lisääntyvää määrää itsesäilytettäviä kaupallisia vuokralaisia. Toisaalta, kun talous alkaa horjua, sama tapahtuu liiketoimintaa, työllisyyttä ja kiinteistöjen yleensä. Käänteisvaikutus aiheuttaa kuitenkin edelleen saman liikkuvuuden, joka useimmiten hyödyttää itsensä varastointia. Ihmiset alkavat muuttaa pois markkinoilta tai myydä kotejaan ja muuttaa pienempiin koteihin tai asuntoihin.
kaupalliset yritykset pienentävät varastojaan tai pyrkivät itse varastoimaan varastoja taloudellisemmin., Huikealla taloudella on kielteinen vaikutus itsesäilytykseen, Mutta katso, miten itsesäilytysominaisuudet vertautuvat muihin kiinteistöprojekteihin. Aikana downswings taloudessa, perheasuntoa occupancies pudota niin paljon kuin 25 prosenttia, kun taas toimisto-ja vähittäiskauppa occupancies pudota niin paljon kuin 30 prosenttia. Keitä ovat toimisto-ja vähittäiskaupan vuokralaiset? Yritykset, jotka ovat joko epäonnistuneet, supistetaan toimintaa ja muutti halvempaa omaisuutta, tai kokonaan siirtää toiseen markkinoilla. Tämä on toimisto-ja vähittäiskauppakiinteistöille menetettyä tuloa, eikä sitä saada takaisin ennen kuin markkinatalous paranee.,
itsesäilytyksessä on myös alkutahdin käyttöaste, joka vaihtelee markkinoista toiseen, mutta yleensä keskiarvo on 15-20 prosenttia. Tyypillisen vipuvaikutuksen omavaraisuusasteen käyttöaste on kuitenkin 60-72 prosenttia. Vertaa tätä moniperhe -, toimisto-ja vähittäismyyntikiinteistöihin, joiden käyttöaste on 80-90 prosenttia. Millä kiinteistösijoituksilla on enemmän tilaa vaimentaa markkinoiden laskua?
Itsesäilytysvuokrausliiketoiminta
vuokrat ovat toinen avain itsesäilytysominaisuuksien menestykseen., Keskimääräinen vuosivuokra vaihtelee kiinteistö-katsastettu tutkimuksessamme ovat seuraavat:
- Perheasuntoa–$7,5-12 dollaria per neliö jalka
- Toimisto–$14 $24 per neliö jalka
- Vähittäiskauppa–16 dollaria 20 dollaria per neliö jalka
- Self storage–6,5 dollaria 12 dollaria per neliö jalka
Self storage vuokraa kuulu useiden muiden kiinteistöjen hankkeita. Se ei ole harvinaista, että asiakkaat maksavat saman tai enemmän per neliö jalka varastointi kuin asuu asunnossa., Tämä vuokravertailu on vielä valaisevampi, kun verrataan vuokria keskimääräisiin rakennuskustannuksiin kiinteistötyypeittäin. Keskimääräinen kehitys kustannus per kiinteistö-omaisuutta tutkituista on seuraava:
- Perheasuntoa–$60 $70 per neliö jalka
- Toimisto–$50 100 dollaria per neliö jalka
- Vähittäiskauppa–50 dollaria 80 dollaria per neliö jalka
- Self storage–$34 42 dollaria per neliö jalka
Kun verrataan sekä vuokrat ja yhteensä tuotekehitysmenot, self storage useimmiten on, että vuokrat ovat hieman vähemmän., Itsevarastoinnin kokonaiskustannukset ovat kuitenkin kolmanneksesta puoleen monikäyttöisten, toimisto-tai vähittäiskauppakiinteistöjen. Sijoittajalle tämä tarkoittaa huomattavasti vähemmän investointeja tai lainan määrä on huollettava, kun ottaa vertailukelpoiset vuokrat muut kiinteistö-investointeja.
toimintakustannukset ja toteutuneet johdon vaatimukset ovat toinen sijoittajiin vetoava avaintekijä. Kuten aiemmin todettiin, itsesäilytyksen käyttökustannukset vaihtelevat $2.75-$3.25 per net-leasable neliöjalka., Vertaa tätä muiden tutkittujen kiinteistökiinteistöjen käyttökustannuksiin, jotka vaihtelevat 3,50 dollarista 5 dollariin neliöjalalta. Asuntoja, toimisto-ja liiketilat ovat jatkuvasti yllä perusteella, kodinkoneet, lvi -, sähkö-kalusteet ja useita muita huolto huolia, jotka yleensä vaativat huoltoa henkilökunta.
on asunto ”make-readies” ja sisätilojen remontti uusille toimisto-ja vähittäiskaupan vuokralaisille. Vertailun vuoksi, itsesäilytys on yleensä yksi tai kaksi johtajaa ja hyvin harvat huolto ”päänsärkyä” liittyy ”live-in” vuokralaiset., Yleensä itsesäilytyssijoittajalla on hyvin vähän ongelmia muihin kiinteistöihin liittyen.
”bottom line” verrattaessa self storage muut kiinteistösijoitukset on, että sijoittaja voi ymmärtää paljon suurempi ROI tyypillinen self-storage omaisuutta kuin muiden kiinteistöjen investointeja. Toiseksi sijoittajan alkuinvestointi on kolmannes tai puolet muiden kiinteistösijoitusten vaatimasta., Koska alemman break-even occupancies, sijoittaja pitäisi ennakoida investointien kassavirta ennemmin ja paljon pienempi osa riskienhallintaa suhteessa talous heikkenee ja niiden vaikutus pienempi occupancies ja vuokrat. Sijoittajan ei tarvitse huolehtia vuokralaisparannuksiin tai jatkuvaan ylläpitoon liittyvistä lisäpääomavaatimuksista.
edellä mainitut itsesäilytykseen investoimisen edut ovat olleet ja ovat jatkossakin sen menestyksen avaintekijöitä. Itsesäilytysalan tulevaisuus on hyvin valoisa. Teollisuus jatkaa kypsymistään käytön kysynnän mukana., Ne sijoittajat, jotka uskaltautuvat self storage on saada selville, mitä alan pioneerit tekivät 25 vuotta sitten: Self storage on yksi paras sijoitus ajoneuvojen käytettävissä tässä maassa, nyt ja tulevaisuudessa.
Lataa & Näytä Taulukko 1: Taloudellinen Malli
A. Selvitys Kassavirta
B. Selvitys Kehittämisen Vuotuiset Kustannukset
C. Hankkeen Tekniset tiedot
D. Kehityksen Taloudelliset Muuttujat
E. Kehitys Tilinpäätös