Mitä tulee mieleen, kun luet sanat ”vuokra omaisuutta?”Minulle se on puhdasta jännitystä. Näissä kahdessa yksinkertaisessa sanassa näen mahdollisuuksia, jotka ovat täynnä potentiaalia. Ei ole mikään salaisuus, että uskon, että omistusoikeus on yksi parhaista tavoista kehittää pitkän aikavälin ja sukupolvien vaurautta. Se voi olla suuri passiivisten tulojen lähde ja viime kädessä se voi auttaa saavuttamaan todellisen taloudellisen vapauden.
Jos olet istunut aidalla, et ole varma, sopiiko kiinteistön omistaminen ja vuokraaminen sinulle, Tämä on sinulle., Tässä postauksessa haluan kertoa, miten ostin ensimmäisen kerrostaloni ja näyttää, etten ole mitään erikoista. Itse asiassa olen tehnyt paljon virheitä, osa niistä korostuu täällä, mutta loppujen lopuksi se on käynyt hyvin.
Okei, kyllä, se on minun ensimmäinen ja ainoa rakennus,–mutta olen optimistisesti suunnittelu tulevaisuudessa virkaa (toinen, kolmas, viides, jne.)., Omistan murto-osakkeita joitakin muita ominaisuuksia investoimalla muutaman syndications ja joukkorahoitus, mutta mielestäni se on hieman erilainen kuin itse omistaa sen ja pystyy tekemään omia päätöksiä siitä, miten käsitellä investointeja.
vaikka päätin tehdä tämän DIY, on olemassa muita hyviä vaihtoehtoja siellä, kuten kiinteistöalan crowdfunding niille teistä, jotka eivät ehkä halua ottaa mitä tein aluksi.
aion rikkoa tämän postauksen osaksi useita erilaisia, helposti sulavia osia, niin että ehkä, vain ehkä, voit soveltaa niitä oman ponnisteluissa.,
So, without further ado, let ’ s begin.
the SETUP
olin lukenut kerrostaloihin investoimisesta vuodesta 2011 lähtien. Sanoin itselleni, että kun minulla on tarpeeksi pääomaa, otan syöksyn. Leikkasin useita vuosia myöhemmin, ja olin säästänyt pääkaupungin . . . olin silti epäröivä. Entä jos mokasin ja ostin väärän rakennuksen? Menettäisinkö kaikki rahani? Riski tuntui liian suurelta.
Sitten, vuonna 2015, ystäväni (joka sattui myös olemaan lääkäri) tuli luokseni ja kysyi minulta, jos haluaisin harkita ostaa asunnon rakennuksessa hänen kanssaan., Olisimme tasavertaisia kumppaneita, jakaisimme kustannukset, ja koska meillä molemmilla ei ollut kokemusta, oppisimme yhdessä.
ymmärrettävästi varoin sijoittamista kaverin kanssa. Mutta meillä molemmilla näytti olevan oikea asenne: halu oppia. Päätimme myös laittaa kaiken kirjallisesti, jotta olisi hyvin vähän väärinkäsityksiä. Päätimme yhdistää voimavaramme ja tehdä sen.
the HUNT
olimme ottaneet suurimman askeleen yksinkertaisesti päättämällä ostaa vuokrakiinteistön ylipäätään. Mutta se ei tarkoittanut, että tietäisimme, minne mennä sieltä., Onneksi yhteinen ystävämme (myös lääkäri) oli hiljattain ostanut oman rakennuksen, joten veimme hänet kahville poimimaan vähän aivojaan.
pyysimme häntä kertomaan kaiken kokemuksestaan, toivoen saavansa jonkinlaisen käsityksen siitä, mitä meidän pitäisi tehdä seuraavaksi. Hän ehdotti heti, että käyttäisimme hänen välittäjäänsä ja he opettaisivat meille köydet. Hän tarjoutui myös auttamaan meitä mahdollisissa kysymyksissä.
Menossa mukana hänen ehdotus, pääsimme ulos hänen kiinteistöjen välittäjä ja ilmaissut kiinnostusta ostaa vuokra omaisuutta., Välittäjä kysyi, paljonko olemme valmiita laittamaan. Me jokainen tuli konsensus, että koska ”oikea omaisuutta,” olimme jokainen halukas laittaa $100,000-$200,000. Onneksi olin säästänyt tätä hetkeä varten. Sellainen käsiraha kaupallisen lainan (joka olisi todennäköisesti vaativat 30-35%), voisimme etsiä omaisuutta jopa miljoona dollaria in arvo.
kaiken sen selvitessä meklari alkoi vilkuilla ympäri kaupunkia. Hänen ehdotetut kriteerit olivat yksinkertaisia: sen on oltava meidän hintapisteessä, ja siinä on oltava vähintään viisi yksikköä. Miksi vähintään viisi yksikköä?, Koska viidessä yksikössä ja sen yläpuolella, voit saada kaupallisen lainan helpommin lainausstandardit. Tämä on koska ”lendability” –joka on, todennäköisyys saada laina–määräytyy enemmän rakennus itsessään pikemminkin kuin henkilökohtainen pätevyys. Se tarkoittaa yleensä paljon vähemmän paperityötä ja paljon tasaisempi liiketoimi.
välittäjä sitten kysyi meiltä, millä aloilla haluamme etsiä., On selvää, hintapiste auttoi määrittämään paljon siitä (meidän alueella, korkein hintapiste tuskin saada sinulle yhden perheen kotiin). Meidän piti etsiä alueita, jotka pidettiin vähemmän toivottavaa kannalta sijainti ja mahdollisesti ei suurin ehto (kutsutaan yleisesti B-tai C-Luokan alueet). Emme myöskään halunneet ajaa useita tunteja joka kerta, kun vierailimme rakennuksessa.
ja niin alkoi metsästys. Meidän välittäjä olisi riviin ominaisuuksia meille ja off päivä meille, olisimme kaikki hypätä autoon ja ajaa ympäri., Tarkastelimme rakentamista rakentamisen jälkeen yrittäen saada käsityksen siitä, kuinka pitkälle rahamme menisivät, ja mitä etsiä kiinteistön suhteen (kunto, ympäröivä alue jne.).
parin viikon jälkeen kumpikin vaikutti asettuvan tietylle kaupunginosalle. Alueella tapahtui paljon uutta kehitystä ja uutta joukkoliikennettä metrolinjan muodossa oltiin rakentamassa. Me molemmat pystyimme katsomaan kehityksen nykytilaa pidemmälle nähdäksemme sen todellisen potentiaalin. Päätimme keskittyä tähän.,
sillä alueella oli myynnissä vain pari rakennusta, ja vain kahdessa viikossa olimme rajanneet sen yhteen. Meidän agentti anna meidän tietää, että lähtöhinta $800,000 oli oikeudenmukainen, ja hieman tinkiminen, myynti päättyi klo $795,000. YMP: n osuus * oli noin 5 prosenttia, ja markkinavuokrien myötä päästäisiin lähemmäs 7-8 prosentin ylärajaa. Oli siis olemassa hyvä puoli, joka voisi nostaa rakennuksen arvoa dramaattisesti. (*Cap-korko on pääasiassa kiinteistön tuottoaste, joka perustuu sen tuottamiin käypiin tuloihin.,)
TARKASTUS
Kun meidän tarjous hyväksyttiin, me palkkasi tarkastaja ja käveli yksiköt itse. Tarkastajan kertomuksen ja omien havaintojemme perusteella oli selvää, että rakennusta ei ollut huollettu niin hyvin. Omaisuus oli vanhempi, mutta onneksi sillä oli hyvät luut ja se katsottiin rakenteellisesti terveeksi. Samaa ei kuitenkaan voitu sanoa katosta ja putkista, ja se oli mahdollinen (suuri) tuleva kuluerä., Näiden pohjalta asioita, välittäjä oli meidän mennä takaisin myyjälle, ja kun me ei saada täysi luotto halusimme, me ei saada rahaa takaisin laittaa niitä kohtaan, pääoman menot.
rahat
ensikertalaisina kaupallisina ostajina lainan löytäminen ei ollut niin helppoa. Jouduimme liikkumaan nopeasti ja päädyimme yhteen isommista pankeista. He olivat lempeitä ensikertalaisia kohtaan, mutta heidän ehtonsa eivät aina olleet parhaat. Me lukittu 5/1 ARM ja piti tehdä alas maksu 35% (~$278,000 tai $139,000 kukin).,
nyt, jos olet äskettäin ostanut kodin, tiedät, millainen painajainen se voi olla. Mutta tämä prosessi oli tuulenvire siihen verrattuna. Meidän ei edes tarvinnut antaa omia henkilökohtaisia tiliotteitamme. Pankki veikkasi tonttia ja tietäen, että olemme molemmat ammattilaisia, se riitti.
yhteensä 60 päivän jälkeen rakennus oli meidän, ja koimme saaneemme parhaan mahdollisen koulutuksen—sellaista, joka tulee vain kokemuksesta. Olisimmeko voineet tehdä paremman analyysin? Ehdottomasti. Olisimmeko voineet neuvotella enemmän myyjältä? Luultavasti., Siellä oli paljon syitä ei investoida, että omaisuutta, mutta ehkä suurin oli tuntemattoman pelko. Onneksi pystyimme ohittamaan sen pelon.
SEURAAVA
minun seuraava postaus huoneisto rakennuksessa, voin kertoa, mitä on tapahtunut. Se on ollut varmasti hurja matka, ja kokemuksen kannalta se on ollut äärettömän arvokas., Riittää, kun sanon, se on nyt kaksi vuotta myöhemmin, ja viime arviota rakennuksen osoitti, että sen arvo on kasvanut mojova 52%. Kaikki ei tietenkään ole puhdasta tuottoa (jonkin verran kuntoutusrahaa tarvittiin tähän pisteeseen pääsemiseksi), mutta olemme tehneet rahaa. Saitko koulutuksen ja tienasit samalla rahaa? Siitä et kuule minun valittavan.
nyt kun meillä on syvempi ymmärrys prosessista niin paljon paremmin, olen luottavainen, että pärjäämme ensi kerralla vain paremmin. Ilmeisesti, kun olet aloittanut, metsästys ei lopu koskaan.,
Onko joku siellä ostanut monikäyttöisen kiinteistön? Miten ensimmäinen sopimuksesi meni?
